REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Como
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Agostino Abate, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1405/2024
promossa da
Parte_1
Avv. LIVIERO VERONICA attrice nei confronti di onvenuta Controparte_1
Avv. CERRI PAOLO
Liquidazione Giudiziale Controparte_2
contumace
Oggetto: locazioni
Conclusioni
Ricorrente
pagina 1 di 6 iN VIA PRINCIPALE: previe le declaratorie di legge e del caso, accertato e dichiarato che il contratto preliminare sottoscritto in data 8.2.2017 da in IS (ora Parte_1 Parte_1
con in IS (ora Giudiziale si è risolto con effetto Controparte_2 Parte_1 Controparte_2
retroattivo ex art. 1456 C.C. o che, comunque, ne sono venuti meno gli effetti retroattivamente – giusto quanto già acclarato dal Giudice Delegato della Liquidazione Giudiziale in data Controparte_2
27.02.2023 - accertarsi e dichiararsi la conseguente inefficacia e/o inopponibilità ex art. 1606 C.C. al del contratto di locazione registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Parte_1
Erba in data 24.07.2020, sottoscritto da in IS con per l'effetto, Controparte_2 Controparte_1
Controparte_ condannarsi in persona del l.r.p.t., suoi eredi o aventi causa, alla restituzione al
[...]
di tutti gli immobili indicati in narrativa, liberi da cose e/o persone (identificati, Parte_1
rispettivamente, al Catasto Fabbricati del Comune di Como alla sezione BOR, foglio 5, particella 4932
subalterno 725, Cat.C/1; sezione BOR, foglio 5, particella 4932 subalterno 708, categoria C/6 e sezione BOR, foglio 5, particella 4932 subalterno 709, categoria C/6), nonchè al pagamento dell'indennità mensile di occupazione sino all'effettiva restituzione da determinarsi in € 4.000,00= mensili o quella diversa somma che verrà ritenuta di giustizia;

IN VIA SUBORDINATA: previe le declaratorie di legge e del caso, accertato e dichiarato che il contratto preliminare sottoscritto in data 8.2.2017 da in IS (ora Parte_1 Parte_1
con in IS (ora , si è risolto con effetto Controparte_2 Controparte_3 Controparte_2
retroattivo ex art. 1456 C.C. o che, comunque, ne sono venuti meno gli effetti retroattivamente – giusto quanto già acclarato dal Giudice Delegato della Liquidazione Giudiziale in data Controparte_2
27.02.2023 - accertarsi e dichiararsi in ogni caso la conseguente inefficacia del contratto di locazione stipulato, quale locatrice, dalla promissaria acquirente (locazione registrata presso l'Agenzia delle Entrate di
Erba in data 24.07.2020, richiesta n. 2202 serie 3 t) e, per l'effetto, condannarsi in persona del l.r.p.t., suoi eredi o aventi causa, alla restituzione al Controparte_1
di tutti gli immobili indicati in narrativa, liberi da cose e/o persone Parte_1
(identificati, rispettivamente, Catasto Fabbricati del Comune di Como alla sezione BOR, foglio 5, particella
4932 subalterno 725, Cat.C/1; sezione BOR, foglio 5, particella 4932 subalterno 708, categoria C/6 e sezione
BOR, foglio 5, particella 4932 subalterno 709, categoria C/6), nonchè al pagamento dell'indennità mensile di pagina 2 di 6 occupazione sino all'effettiva restituzione da determinarsi in € 4.000,00= mensili o quella diversa somma che verrà ritenuta di giustizia.
IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA: nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle precedenti domande, accertarsi e dichiararsi comunque l'inopponibilità al
[...]
del contratto di locazione stipulato da in IS (ora Parte_1 Parte_1
con in IS (ora Giudiziale , Parte_1 Controparte_2 Parte_1 Controparte_2
registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Erba in data 24.07.2020, con riguardo ai due posti auto
(identificati, rispettivamente, al C.F. Comune di Como sezione BOR, foglio 5, particella 4932 subalterno 708, categoria C/6 e sezione BOR, foglio 5, particella 4932 subalterno 709, categoria C/6) in quanto non indicati nella formalità di registrazione;
per l'effetto, condannarsi in persona del l.r.p.t., suoi eredi o Controparte_1
aventi causa, alla restituzione al dei predetti immobili, liberi da cose Parte_1
e/o persone, nonchè al pagamento dell'indennità mensile di occupazione sino all'effettiva restituzione, da determinarsi in € 4.000,00= mensili o quella diversa somma che verrà ritenuta di giustizia.
IN OGNI CASO: con vittoria di anticipazioni e compensi professionali, oltre a rimborso forfettario spese generali 15%, IVA e CPA come per legge.
Resistente CP_1
NEL MERITO. Accertare e dichiarare l'efficacia ed opponibilità al fallimento del Parte_1
contratto di locazione registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Erba in data 24/07/2020, sottoscritto da
[...]
in IS con e per l'effetto dichiarare la sussistenza del diritto in capo alla società CP_2 CP_1
a condurre in locazione gli immobili locati in Como Piazza Giovanni Paolo II identificati, CP_1
rispettivamente, al Catasto Fabbricati del Comune di Como alla sezione BOR, foglio 5, particella 4932 subalterno 725, Cat.C/1; sezione BOR, foglio 5, particella 4932 subalterno 708, categoria C/6 e sezione BOR,
foglio 5, particella 4932 subalterno 709, categoria C/6), sino alla scadenza contrattualmente stabilità ( 6 anni
+ 6 anni) a far data dal 22/07/2020.
Il tutto con vittoria di spese diritti ed onorari del presente giudizio pagina 3 di 6 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Per sintesi si intendono qui riportate le descrizioni dei fatti e le argomentazioni delle parti esposte in atti.
In premessa va ribadita l'ordinanza emessa in udienza con la quale si dichiarava la causa istruita.
La riproposizione di richiesta istruttoria da parte della resistente non può essere accolta in quanto:
- in materia di locazione vige l'obbligo del negozio per iscritto e della registrazione dell'atto, di conseguenza inammissibile risulterebbe una modifica contrattuale avvenuta oralmente e della quale non sussiste alcuna prova scritta, per contro superflua rispetto a quanto già documentato in atti.;
- altrettanto inammissibile la richiesta di provare con interrogatorio formale l'avvenuto pagamento dei canoni, in quanto, per obbligo sociale e fiscale essi devono essere documentati e annotati, e di conseguenza rispetto alla loro esistenza la prova testimoniale risulterebbe superflua, rispetto alla loro assenza inutile.
La domanda dell'attrice comprende anche la richiesta che segue:
“accertato e dichiarato che il contratto preliminare sottoscritto in data 8.2.2017 da Parte_1
in IS (ora con in IS (ora Liquidazione
[...] Parte_1 Controparte_2
Giudiziale si è risolto con effetto retroattivo ex art. 1456 C.C.” Controparte_2
Tale parte della domanda riguarda esclusivamente la parte ricorrente e la ora in Controparte_4
liquidazione, che non ha ritenuto di partecipare alla presente causa, e con la sua contumacia ha dichiarato acquiescenza a ogni domanda che la riguardi.
La suddetta specifica domanda della ricorrente deve essere quindi accolta.
In udienza le parti costituite chiesero rinvio per un possibile accordo, evidentemente poi non raggiunto.
Resta la domanda principale, ossia la risoluzione del contatto di locazione disposto in sede di procedura concorsuale del contratto di locazione in essere.
pagina 4 di 6 Parte resistente è in sublocazione e il punto della decisione è se il contratto stipulato con la prima conduttrice vincoli la proprietà e quindi ora il . Parte_1
Per sintesi lo scrivente intende qui riportate le considerazioni in diritto sul punto della parte resistente costituita che condivide.
Permane, secondo lo scrivente, anche dopo la novella legislativa, la tutela delle parti contraenti con il soggetto poi fallito, o in liquidazione oggi, a meno che il rapporto giuridico che le riguardi sia viziato da frode o conflitto di interessi.
Nella specie parte ricorrente non indica alcuna collusione tra l'imprenditore che ora è in liquidazione e la parte resistente, né contesta la congruità dei canoni o di qualsiasi altro aspetto economico del contratto.
Va ancora sottolineato che l'assenza del locatore nel contratto tra il conduttore e il subconduttore non è un elemento essenziale, né tantomeno a pena di nullità, in quanto ha come principale, se non unico effetto, quello che il conduttore non viene liberato dagli obblighi assunti con il locatore restando responsabile solidalmente per le eventuali inadempienze del subconduttore.
Nella specie in realtà, sia pure in via generale e preventiva, il locatore è stato informato della volontà del conduttore di sublocare e formalmente il 10 giugno 2020 ha rilasciato la seguente autorizzazione quale società Union srl in liquidazione
“ in riferimento al preliminare di vendita stipulato in data 08/02/2017 e registrato dal Dott. Per_1
Notaio in Como, al n. 51548 di repertorio e al n. 23887 di raccolta, al solo fine di addivenire
[...]
alla stipula del rogito notarile mediante società di leasing( auspicato entro la data del 30/09/2020, con la presente vi autorizziamo a stipulare anticipatamente contratto di affitto con società terze o persone fisiche terze”
In tal modo ha preventivamente autorizzato in via generale alla sub locazione, con la conseguenza che pur non liberando il conduttore dalla responsabilità solidale, di cui sopra, non può dirsi all'oscuro della sublocazione.
Deve concludersi che il contratto di sublocazione di cui si discute risulta privo di vizi, non dannoso per gli interessi della procedura concorsuale, preventivamente autorizzato dall'allora locatore, e deve continuare secondo le scadenze contrattuali con il subentro del in liquidazione Parte_1
pagina 5 di 6 quale locatore.
Assorbita in tal senso anche la questione relativa alla locazione dei due posti auto che deve permanere essendo pertinenze e parte integrante della suddetta locazione, anche in presenza dell'omessa registrazione per errore, alla quale è sempre possibile rimediare con registrazione sia pur tardiva.
Si tratta di questioni di diritto e con accoglimento parziale, ciò determina che le spese di lite vanno compensate interamente.

Per questi motivi

Accoglie parzialmente il ricorso;

dichiara risolto il contratto preliminare sottoscritto in data 8.2.2017 da in Parte_1
IS (ora con in IS (ora Giudiziale Parte_1 Controparte_2 Parte_1 [...]
; Controparte_2
compensa le spese.
Como, 30 ottobre 2024.
Il Giudice dott. Agostino Abate

pagina 6 di 6