N. R.G. 2887/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di Foggia
Contenzioso - SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giuseppe Sciscioli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2887/2023 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
SCHIAVULLI GIUSEPPE
RICORRENTE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. DE FINIS ORESTE e CP_1 C.F._2 dell'avv. RUSSO MARGHERITA
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Le domande di parte ricorrente sono parzialmente fondate e vanno pertanto accolte nei termini di seguito esposti.
Con scrittura privata regolarmente registrata del 1°.

3.2003 ha concesso in Parte_1 locazione per uso abitativo a l'immobile sito in Cerignola alla via San Ferdinando 19 CP_1 terzo piano.
La , dopo la tacita rinnovazione del contratto alle prime quattro scadenze, con lettera Parte_1 raccomandata del 12.1.2022 allegata in atti ha comunicato alla controparte rituale e tempestiva disdetta in vista della successiva scadenza del 28.2.2023, al compimento della quale il rapporto di locazione è cessato.
La locatrice ha pertanto intimato sfratto per finita locazione nei confronti del conduttore CP_1
[...]
Il pur non contestando la validità e l'efficacia della disdetta e l'intervenuta cessazione del CP_1 rapporto di locazione, ha dedotto e documentato l'intervenuta stipula in data 8.5.2009, tra le stesse parti (più precisamente tra il quale promissario acquirente e la unitamente al coniuge ed CP_1 Parte_1 alle figlie quali promittenti venditori), di un contratto preliminare di vendita del medesimo immobile oggetto del contratto di locazione, contratto preliminare che si sarebbe risolto per “mutuo dissenso” pagina 1 di 3 dopo il versamento da parte del promissario acquirente di ingenti somme in favore dei CP_1 promittenti venditori a titolo di acconti sul prezzo d'acquisto pattuito;
ha inoltre esposto di aver pagato nel corso degli anni un canone mensile di locazione superiore a quello di euro 150,00 convenuto tra le parti;
si è pertanto opposto alla convalida dello sfratto ed all'istanza ex art. 665 c.p.c., chiedendo in via preliminare l'autorizzazione alla chiamata in causa degli altri comproprietari dell'immobile intervenuti nella stipula del preliminare e, nel merito, in via riconvenzionale, l'accertamento dell'intervenuta risoluzione per mutuo dissenso del preliminare di vendita e la conseguente condanna della Parte_1
e dei terzi chiamati alla restituzione delle somme indebitamente percepite a titolo di maggiori canoni e di acconti sul prezzo di acquisto dell'immobile.
All'udienza di comparizione nella fase sommaria la locatrice intimante ha insistito nell'istanza di rilascio dell'immobile ai sensi dell'art. 665 c.p.c. ed ha avanzato una reconventio reconventionis per il risarcimento dei danni da mancato godimento e deprezzamento dell'immobile illegittimamente detenuto dal conduttore oltre la scadenza contrattuale.
All'esito della fase sommaria questo giudicante ha emesso ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile ed ha disposto la conversione in rito locatizio.
Orbene, rileva questo giudicante che lo sfratto per finita locazione intimato dalla si fonda Parte_1 sull'incontroversa e documentata cessazione del rapporto di locazione alla naturale scadenza (28.2.2023), in forza della rituale e tempestiva disdetta inviata dalla locatrice in data 12.1.2022. La
, usufruttuaria dell'immobile (cfr. relazione notarile in atti) e parte contraente del contratto Parte_1 di locazione, è legittimata ad agire per l'accertamento dell'intervenuta cessazione del rapporto di locazione e per il rilascio dell'immobile.
ll preliminare di vendita stipulato tra le parti in data 8.5.2009, allegato in atti, è un preliminare cd. puro, nel quale i contraenti non hanno previsto l'immissione anticipata del promissario acquirente nella detenzione dell'immobile. Pertanto, il non è munito di un titolo giuridico idoneo a giustificare Pt_2 la detenzione dell'immobile, stante l'intervenuta scadenza del contratto di locazione e l'inidoneità del preliminare a costituire un autonomo titolo di godimento del bene.
Le domande riconvenzionali di accertamento dell'intervenuto scioglimento del preliminare per “mutuo dissenso” e di restituzione delle somme asseritamente versate a titolo di acconto sul prezzo di acquisto dell'immobile sono inammissibili. Si tratta infatti di domande fondate su un titolo (il contratto preliminare di vendita immobiliare) diverso da quello (contratto di locazione) costitutivo della domanda principale, alla cui formazione hanno peraltro partecipato anche soggetti estranei al presente giudizio.
Dette domande non sono dunque connesse per identità di titolo alla domanda originaria, come richiesto dall'art. 36 c.p.c.; inoltre, difetta un collegamento obiettivo (in senso più ampio) tra le domande tale da rendere opportuno il simultaneus processus, considerato che l'accertamento della causa di scioglimento del preliminare di vendita (mutuo dissenso come dedotto da parte resistente o inadempimento imputabile alla controparte come sostenuto da parte ricorrente) e dei conseguenti diritti restitutori e/o risarcitori spettanti alle parti richiederebbe una trattazione ed un'istruzione nelle forme di un giudizio ordinario di cognizione, più articolate e complesse rispetto a quelle richieste per il presente giudizio soggetto al rito speciale locatizio.
E'invece ammissibile ma infondata la domanda riconvenzionale di restituzione delle maggiori somme asseritamente versate dal a titolo di canoni rispetto all'importo (euro 150,00 mensili) pattuito CP_1 nel contratto di locazione.
pagina 2 di 3 Infatti, a fronte della contestazione della locatrice, le distinte di bonifico e gli assegni allegati dalla resistente sono privi di concreta valenza probatoria: le causali generiche ed in alcuni casi poco intelligibili riportate sulle distinte di bonifico non consentono di verificarne la riferibilità al contratto di locazione o al distinto contratto preliminare di vendita intercorso tra le parti;
gli assegni, quali titoli astratti, sono privi di una specifica imputazione ad un determinato rapporto sostanziale.
Gli elenchi riepilogativi delle somme versate unilateralmente compilati dalla parte resistente sono del tutto inidonei a valere come prova dell'effettiva entità e della specifica imputazione delle somme pagate. La carenza probatoria discende anche e soprattutto dalla carenza di specificità dell'allegazione fattuale quanto all'imputazione dei singoli versamenti effettuati, non comprendendosi quali somme dovrebbero essere imputate all'esecuzione del preliminare di vendita e quali invece al rapporto di locazione.
E' altresì infondata, al di là dei profili di ammissibilità, la reconventio reconventionis avanzata da parte ricorrente all'udienza del 18.5.2023. Si tratta infatti di una domanda assolutamente generica, del tutto carente nell'esposizione dei fatti costitutivi e nella descrizione delle voci di danno pretese.
Sulla domanda di rilascio dell'immobile va dichiarata la cessazione della materia del contendere, atteso il sopravvenuto rilascio forzato in data 9.1.2024 (cfr. verbale di rilascio allegato).
La prevalente soccombenza del resistente giustifica la sua condanna alla rifusione delle spese sostenute dalla controparte, liquidate come in dispositivo in base ai parametri medi di cui al d.m. 147/22 (valore indeterminato complessità bassa).



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
accerta e dichiara l'intervenuta cessazione alla data del 28.2.2023 del rapporto di locazione abitativa intercorso tra le parti, avente ad oggetto l'immobile sito in Cerignola alla via San Ferdinando 19 terzo piano;

dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio dell'immobile;
dichiara in parte inammissibile e nel resto rigetta la domanda riconvenzionale di parte resistente;

rigetta la reconventio reconventionis di parte ricorrente;
condanna la parte resistente a rimborsare alla controparte le spese di lite, che si liquidano in € 176,00 per spese ed € 7600,00 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali, con distrazione in favore dell'avv. Schiavulli dichiaratosi antistatario.
Foggia, 3.4.2025
Il Giudice
dott. Giuseppe Sciscioli
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