REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
- UNDICESIMA SEZIONE CIVILE - in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Flora
Vollero pronunzia, la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 18401/2018 del Ruolo Generale
Affari Contenziosi, assegnata in decisione, previa concessione dei termini di cui all'art 190 c.p.c., in data 24 marzo 2025
TRA
P.I. , Parte_1 P.IVA_1 in persona del Curatore, elett.te dom.ta in Napoli alla Piazza Bovio n.
22 presso lo studio dello avv. Giovanni Sellitto che la rappresenta e difende, giusta procura in atti
ATTORE
E
(C.F: ), rapp.to e CP_1 C.F._1 difeso dagli avv.ti Francesco Mangazzo, ed elettivamente domiciliato presso lo studio in Napoli, alla via F. Caracciolo, 15, giusta procura in atti
CONVENUTO

Oggetto: contratto preliminare – nullità - risoluzione
Conclusioni: come da note di trattazione scritta depositate dalle parti in sostituzione dell'udienza del 24 marzo 2025

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
1 1. Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., depositato il 20.06.18 e regolarmente notificato, chiedeva di accertare e Parte_1 dichiarare la nullità del contratto preliminare di compravendita stipulato con il convenuto il 17 novembre 2008, non registrato e non trascritto, avente ad oggetto la promessa in vendita del Residence, sito nel Complesso edilizio posto in località Lago Patria, ubicato al piano terra per una superficie di mq. 115 lordi + mq. 37 di balconi + mq.
250 circa di giardino – N. 1 Posto auto scoperto, il tutto in corso di realizzazione. Tanto ai sensi del combinato disposto di cui agli artt.
1418, 1344 e 1346 codice civile per illiceità della causa e/o indeterminabilità dell'oggetto. In via subordinata chiedeva di accertare e dichiarare la risoluzione del medesimo contratto preliminare ai sensi dell'art 56 del D.lgs 159/2011.
A fondamento della richiesta la ricorrente deduceva che: - con decreto di sequestro preventivo del Tribunale di Napoli, reso in data
27.1.2012, veniva sottoposto a vincolo cautelare:

1. complesso edilizio sito in Castel NO - località Lago Patria, di proprietà della soc.
, denominato “Green Village”;

2. beni mobili ed Parte_1 immobili, conti correnti e altre utilità economiche riconducibili alla soc. e che il sequestro era volto a porre sotto il Parte_1 vincolo dell'Amministrazione giudiziaria l'intero patrimonio facente capo a soggetti indagati per i reati di cui all'art. 416 bis c.p. ai fini dell'eventuale confisca nel caso di condanna definitiva;
- con successivo decreto di sequestro preventivo ex art. 321 c.p.p. nr.
13118/08 R.G.N.R. - nr. 42272/10 R.G.I.P. in data 11.5.2012, venivano sottoposti a misura cautelare tutte le quote della
[...]
- che il contratto di preliminare di vendita per cui è causa Parte_1 sarebbe nullo sotto molteplici profili, indicati in ricorso. Deduceva, inoltre ed in via subordinata, l'operatività di una ipotesi di risoluzione del contratto ex art 56 comma 1, del D.Lgs. 159/2011 (Codice
Antimafia), avendo l'Amministratore Giudiziario comunicato con missiva del 3 ottobre 2017 l'intenzione di risolvere il preliminare.
Evidenziava ancora l'attrice che l'immobile era occupato dal
2 convenuto, il quale tuttavia stava provvedendo alla corresponsione dell'indennità di occupazione prevista dal G.I.P.
2. Si costituiva il convenuto eccependo, in via preliminare,
l'inammissibilità del rito sommario, e nel merito l'infondatezza delle pretese di nullità del contratto, nonché di risoluzione. In subordine, chiedeva la restituzione della caparra e degli acconti versati sul prezzo per l'acquisto dell'immobile, somme complessivamente quantificate in euro 145.000,00.
3. Nella prima memoria ex art 183 comma 6 c.p.c. parte attrice formulava domanda, seppur in via subordinata, affinché, in ipotesi di accoglimento della domanda di restituzione, fosse accertato ogni credito interamente compensato con i crediti da essa vantati per le maturate indennità di occupazione, da quantificarsi in corso di causa tenendo conto del valore locatizio dell'immobile.
Parte convenuta nella prima memoria ex art 183 comma 6 c.p.c. proponeva, invece, domanda al fine di ottenere, quale possessore di buona fede, l'autorizzazione a ritenere l'immobile oggetto del compromesso sino al soddisfo del credito vantato in via riconvenzionale.
4. Il giudizio veniva convertito in rito ordinario ( v. verbali di udienza del 10.10.2019) e subiva svariate interruzioni per l'intervenuto fallimento della ricorrente e per la successiva chiusura del fallimento.
Da ultimo con ordinanza del 2.10.2024 il giudizio veniva nuovamente interrotto per la nuova apertura del fallimento.
5. Riassunto il giudizio, a seguito di provvedimento presidenziale di scardinamento, la causa veniva assegnata a questo Giudice in data
19.12.2024
All'udienza del 24.03.2025, sostituita dal deposito di note scritte, la prima celebrata da questo giudice, la controversia veniva quindi trattenuta in decisione previa concessione dei termini di cui all'art 190
c.p.c.
6. Va rigettata l'eccezione, formulata dal convenuto, di difetto di legittimazione in capo all'Amministrazione Giudiziaria e conseguente estinzione del giudizio per mancata tempestiva riassunzione a seguito
3 dell'interruzione dichiarata il 9 giugno 2021, per intervenuto fallimento della Parte_1
Come già evidenziato in numerose pronunce di questo Tribunale, in forza dell'art. 63 D.Lgs. 159/2011 i beni assoggettati a sequestro o a confisca sono esclusi dalla massa attiva fallimentare e, quindi, sono sottratti alla disponibilità della Curatela ed alla conseguente gestione fallimentare, rientrando detta gestione nell'esclusiva competenza dell'Amministrazione Giudiziaria in capo alla quale si attestano i poteri non solo di custodia ma anche di gestione finalizzata alla conservazione dei detti beni in vista del conclusivo provvedimento AT (così Cass. Civ., Sez. I, sentenza n. 22800/2011).
Tale disposizione normativa in materia di misure di prevenzione va applicata anche al sequestro preventivo ex art 321 c.p.p. intervenuto sull'intero compendio aziendale della in virtù Parte_1 del rinvio che l'art. 104 bis co. 1quater disp. att. fa alla disciplina del titolo IV del D.Lgs. 159/2011 (“Le disposizioni in materia di amministrazione e destinazione dei beni sequestrati e confiscati nonché quelle in materia di tutela dei terzi e di esecuzione del sequestro, previste dal codice di cui al decreto legislativo 6 settembre
2011, n. 159, si applicano ai casi di sequestro e confisca in casi particolari previsti dall'articolo 240-bis del codice penale o dalle altre disposizioni di legge che a questo articolo rinviano, nonché agli altri casi di sequestro e confisca di beni adottati nei procedimenti relativi ai delitti di cui all'articolo 51, comma 3-bis, del codice. In tali casi l'Agenzia nazionale per l'amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata coadiuva l'autorità giudiziaria nell'amministrazione e nella custodia dei beni sequestrati, fino al provvedimento di confisca emesso dalla corte di appello e, successivamente a tale provvedimento, amministra i beni medesimi secondo le modalità previste dal citato codice di cui al decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159. Restano comunque salvi i diritti della persona offesa dal reato alle restituzioni e al risarcimento del danno”).
4 Benché il citato comma 1 quater sia stato introdotto con D.Lgs.
21/2018, in vigore dal 6 aprile 2018, se ne deve sostenere l'immediata applicabilità stante la natura processuale della disposizione richiamata.
Ne deriva che, essendo stata rigettata l'istanza di dissequestro presentata dalla Curatela, la gestione del compendio, oggetto del presente giudizio, permaneva in capo all'amministrazione giudiziaria, unica legittimata attiva.
Tanto esclude, quindi, che il processo debba dichiararsi estinto, diversamente da quanto eccepito da parte convenuta, sul presupposto, non condiviso, del difetto di legittimazione attiva dell'Amministrazione Giudiziaria a riassumere il processo, in favore di quella della Curatela.
7. Nel merito va dichiarata la nullità del contratto preliminare di vendita, ex artt. 1344 e 1418 c.c..
Il complesso edilizio in cui insiste l'immobile oggetto del contratto, come emerge per tabulas (docc. depositati da parte ricorrente unitamente al ricorso), risulta edificato sulla base dei seguenti titoli edilizi, rilasciati dal Comune di Castel NO (CE): 1) permesso a costruire n. 7/04 del 14.1.2004; 2) permesso in variante n. 322/2004 del 25.11.2004 e 3) permesso di costruire in sanatoria (art. 36 D.P.R.
380/2001 e s.m.i.) n. 42/2009 dell'11.3.2009.
Detti titoli edilizi presupponevano e presuppongono la destinazione turistico-ricettiva del complesso stesso.
Nel contratto preliminare di compravendita del 17/11/2008 si legge, nelle premesse, che “su tale terreno, in conformità con le previsioni urbanistiche vigenti , è stato rilasciato permesso di costruire n. 7 del
14.01.2004 e variante n. 322 del 25.11.2004 per la costruzione di un complesso turistico ricettivo che la società ha in corso di edificazione,
Più in particolare il complesso di cui sopra è costituito da fabbricati e strutture turistico-ricettive quali residence, albergo, ristorante, palestra, piscina coperta, piscina scoperta, campi da tennis, campi da calcio ed aree scoperte attrezzate in parte a giardino e in parte a viabilità ed accesso. L'utilizzo di tutte le strutture di cui sopra è
5 regolamentato dal Regolamento di Comunione di cui all'art. 2 del presente atto”.
Tale Regolamento, che ai sensi dell'art. 2 del preliminare è da considerarsi parte integrante dello stesso, stabilisce che “… I beni compravenduti sono soggetti ai vincoli di destinazione di cui alla L.
(Legge regionale Campania, ndr.) 28.12.2000 n. 16 e, quindi, per patto essenziale, determinante dalla volontà contrattuale, destinati irrevocabilmente ex art. 1112 c.c. al godimento plurimo turnario da parte dei condomini allo scopo, ritenuto essenziale, di consentire
l'utilizzazione più piena nell'arco dell'anno”.
Ne discende che il convenuto poteva acquistare soltanto una quota di multiproprietà, da intendersi quale coesistenza di una pluralità di diritti di godimento esercitabili a turno sul medesimo immobile nell'arco dell'anno solare;
quota, in ogni caso, indeterminata ed indeterminabile, con relativa nullità ex art. 1418 c.c..
Come già rilevato con altre pronunce di questo Tribunale per casi sovrapponibili a quello in decisione, l'atto di compravendita (al quale può essere equiparato il preliminare di compravendita) appare come il tentativo di offrire copertura legale ad un'operazione – quella, appunto, della compravendita – che non sarebbe stata possibile in considerazione della destinazione che il complesso edilizio era tenuto ad avere, ossia quella turistico-alberghiera, in virtù della normativa urbanistica vigente e dei titoli autorizzativi rilasciati. La contrarietà a tali disposizioni e a tale destinazione rende, quindi, l'atto nullo ex art. 1344 c.c.
A ciò si aggiunga che il contratto preliminare del 17/11/2008 presenta ulteriori profili di nullità.
In primo luogo, per aver previsto l'obbligo di vendere una quota di multiproprietà non determinata, né determinabile, ex art. 1418 c.c.
In seconda battuta, la nullità dell'atto discende dall'apposizione di una clausola contenente una condizione meramente potestativa, ex art. 1355 c.c., rappresentata dalla potestà in capo alla società venditrice di stabilire le modalità ed i tempi del non precisato godimento plurimo turnario da parte di tutti i condomini della stessa unità.
6 Resta assorbita la doglianza relativa alla risolubilità del contratto
8. Il convenuto, in caso di accoglimento della domanda, ha chiesto la restituzione delle somme versate a titolo di caparra e acconti per €
145.000,00, oltre interessi
8.1. Tale domanda è improcedibile, ai sensi degli artt. 52 ss. d.lgs. n.
159/11.
Sul punto, è noto che la giurisprudenza formatasi prima dell'entrata in vigore del d.lgs. n. 159/11, non riconosceva ai titolari di meri diritti di credito (non garantiti da diritti reali) – anche se in buona fede – alcuna facoltà d'intervento nel procedimento di prevenzione, né altra tutela sui beni (sequestrati e) confiscati.
La Corte costituzionale, investita della legittimità della mancata predisposizione da parte dell'ordinamento di strumenti di tutela delle ragioni dei creditori chirografari e privilegiati di chi abbia subito un sequestro antimafia, afferma, con la sentenza n. 190 del 1994, che si tratta di questione rimessa alla valutazione del legislatore che può individuare diverse soluzioni e strumenti. In sintesi, secondo «la Corte il risultato auspicato sarebbe stato realizzabile, non tramite un'unica soluzione obbligata, ma attraverso una pluralità di possibili interventi variamente articolati, tanto sul piano processuale (con la previsione di meccanismi di tutela interni o esterni al procedimento di prevenzione) che su quello sostanziale (essendo ipotizzabili varie forme di inopponibilità o inefficacia della confisca rispetto ai creditori e differenti configurazioni del «fatto giuridico» da contrapporre ad essa). Con la conseguenza che il conseguimento dell'obiettivo avrebbe implicato scelte discrezionali, rimesse in via esclusiva al legislatore».
Il principio ora descritto della mancanza di tutela del mero creditore chirografario ha trovato recente conferma nella giurisprudenza di legittimità (Cass. pen. n. 49821/2013), successiva all'emanazione della l. n. 228/12, con cui sono stati nuovamente disattesi i profili di possibile illegittimità costituzionale. Un'ulteriore autorevole conferma si trae dalla sentenza n. 94 del 2015 della Corte costituzionale, che ha ricostruito (e affermato la compatibilità costituzionale) del sistema,
7 dichiarando l'illegittimità costituzionale della sola disposizione della l.
n. 228/12 che non consente la tutela dei crediti dei lavoratori.
La pronuncia della S.C. sopra citata, inoltre, riconosce per i creditori, meramente chirografari, dei terzi relativi a patrimoni aziendali sequestrati e confiscati in uno all'ablazione delle quote sociali di riferimento la possibilità di chiedere il fallimento dell'impresa sequestrata/confiscata al fine di soddisfarsi sul patrimonio confiscato sulla base della regolamentazione adottata dal codice antimafia che, in ogni caso, consente la soddisfazione del creditore in buona fede secondo diverse procedure (nel caso o meno di fallimento) oltre che dei principi di carattere generale che riguardano i beni non pericolosi in sé sui quali il creditore in buona fede può trovare soddisfazione.
Dichiarato il fallimento «il Giudice fallimentare, nel verificare i crediti, inserirà tra gli elementi da valutare anche quello della buona fede, per fare si che nel passivo non vengano veicolate situazioni appositamente create per favorire indirettamente lo stesso proposto;
– successivamente il curatore fallimentare potrà proporre, quale terzo legittimato, incidente di esecuzione innanzi al Tribunale di prevenzione alla stregua di quanto previsto della L. n. 228 del 2012, co. 200 e segg., norme queste che, in assenza di un'esplicita regolamentazione delle ipotesi di intervenuto fallimento di imprese integralmente attratte a procedure di prevenzione non disciplinate dal codice antimafia, ben possono rappresentare le regola di riferimento quanto all'individuazione del giudice competente in punto al giudizio di opponibilità dei crediti nonché per la definizione del procedimento volto alla liquidazione ed alla soddisfazione dei crediti ammessi
(sempre non oltre la soglia massima prevista (dall'art 1 comma) 203 stessa legge».
Con l'avvento del d. lgs. n. 159/2011 i diritti dei terzi e la loro buona fede sono accertati in alcuni casi nel procedimento funzionale alla confisca (art. 23, comma 4), in altri casi e, specificamente per i titolari di diritti di credito (garantiti o meno da diritti reali) nell'apposito procedimento di verifica dei crediti (artt. 52 ss.).
8 Il pagamento delle somme dovute ai terzi avviene al termine di un apposito procedimento (dinanzi al Giudice penale) nel corso del quale trovano tutela i crediti sorti anteriormente al sequestro purché ne sia offerta la prova dell'esistenza e della buona fede ed incolpevole affidamento, oltre che previa escussione del patrimonio del proposto.
Si possono anche vendere i beni confiscati per soddisfare i creditori
(artt. 57 ss.), garantiti, però, nell'ambito di un limite massimo rispetto al valore dei beni confiscati (70% ex art. 53) secondo un ordine simile a quello previsto dalla legge fallimentare (art. 61, co. 2).
Una categoria ben diversa dai terzi, di cui finora si è parlato, è rappresentata dai titolari di crediti prededucibili, individuati ai sensi dell'art. 61, co. 3, d.lgs. n. 159/11, pagati con le modalità previste dagli art. 54 (anche nel corso del procedimento di verifica) ovvero dall'art. 61, co. 2 (all'esito del procedimento di verifica), sempre dinanzi al giudice penale.
La disciplina è ricalcata, con evidenza, da quella della legge fallimentare (artt. 111 e 111-bis l. fall., come modificati dalla riforma del 2006) ove si pongono problemi analoghi (ma non sovrapponibili per la già evidenziata natura dinamica del sequestro di prevenzione).
Sono crediti prededucibili (art. 63, co. 3, d.lgs. cit.):
a) i crediti «così qualificati da una specifica disposizione di legge»;
b) i crediti «sorti in occasione o in funzione del procedimento di prevenzione, incluse le somme anticipate dallo Stato ai sensi dell'articolo 42».
L'art. 55 d.lgs. n. 159/11, inoltre, con una formulazione parzialmente analoga a quella dell'art. 51 l. fall., prevede un generalizzato divieto di azioni esecutive, da chiunque intraprese, sui beni oggetto di sequestro.
Nel giudizio fallimentare, pur in presenza di una norma analoga all'art. 55, non si dubita della sospensione e improcedibilità anche delle azioni di cognizione. La previsione di un'unica sede concorsuale per l'accertamento del passivo comporta la necessaria concentrazione presso un unico organo giudiziario delle azioni dirette all'accertamento dei crediti e l'inderogabile osservanza di un rito funzionale alla
9 realizzazione del concorso dei creditori, il che determina l'improponibilità della domanda proposta nelle forme ordinarie.
Ad analoga conclusione si può pervenire, in linea generale, per i procedimenti di prevenzione.
In tal senso sembra orientata la giurisprudenza di merito, secondo cui l'accertamento delle ragioni dei terzi debba essere compiuto dinanzi al
Giudice Delegato (cfr. Trib. Trapani n. 553/12, Trib. Napoli n.
2375/14, Trib. Roma n. 8041/14).
La nuova disciplina (l. n. 228/12, art. 1, commi da 194 a 205) si applica ai procedimenti in corso sulla base del principio tempus regit actum.
Le disposizioni di cui alla l. n. 228/12 si riferiscono, sulla base del dato testuale dell'art. 1, comma 194, ai «beni confiscati all'esito dei procedimenti di prevenzione per i quali non si applica la disciplina dettata dal libro 1 del decreto legislativo 6 settembre 2011, n. 159», vale a dire, ai sensi dell'art. 117, comma 1, d.lgs. n. 159/11, ai beni confiscati nell'ambito dei procedimenti per i quali alla data del 13 ottobre 2011 non era «già stata formulata proposta di applicazione della misura di prevenzione».
In tali casi il citato art. 117, comma 1, prevede che «continuano ad applicarsi le norme previgenti».
Vanno assimilati alle “disposizioni previgenti” anche i principi enucleati dalla giurisprudenza nel vigore di tali disposizioni, in particolare in materia di tutela dei terzi. Soccorre, in tal senso, quella parte della motivazione della sentenza delle Sezioni Unite (cfr. Cass.
S.U. nn. 10532, 10533 e 10534/2013) secondo cui «si suppone che il legislatore razionale – quando emana una legge – conosca il diritto vivente. Ora, se il legislatore nel disciplinare una materia non innova le soluzioni che costituiscono l'approdo interpretativo della giurisprudenza, vuoi dire che le recepisce: cioè le fa normativamente proprie».
Ne consegue che, per la parte disciplinata dalla l. 228/12, presupposti per il riconoscimento del credito, sono quelli previsti dall'art. 52 d.lgs.
n. 159/11 (art. 1 comma 200 l. 228/12).
10 L'ammissione è subordinata, perciò, anche all'accertamento della sussistenza e dell'ammontare del credito e alla ricorrenza della condizione di cui all'art. 52, comma 1, lett. b) d.lgs. n. 159/11.
Mentre per la parte non regolamentata dalla l. n. 228/12, la disciplina si desume dai principi elaborati dalla giurisprudenza nel vigore delle norme previgenti il d.lgs. n. 159/11.
D'altro canto, in ordine alla devoluzione al Giudice penale, “solo il giudice chiamato in via istituzionale a valutare i presupposti per
l'imposizione del vincolo di indisponibilità del bene e della successiva sua ablazione dal patrimonio del singolo, consistenti rispettivamente nel sequestro prima e nella confisca poi, può conoscere dei limiti oggettivi e soggettivi delle corrispondenti misure (di prevenzione, nel
t.u. antimafia, di sicurezza, ex art. 240 c.p., o L. n. 356 del 1992, art.
12 sexies): e, entro tali limiti, dell'opponibilità delle ragioni di terzi agli organi investiti della cura del bene che ne è oggetto” (Cass. n.
22814/2013).
“Del resto, prosegue la S.C., le sezioni penali di questa Corte pacificamente accordano la tutela risarcitoria al terzo creditore appunto in sede di incidente di esecuzione penale (da ultimo, v. Cass., sez. 1 pen., 17 luglio 2013, )”. Per_1
La pronuncia sopra citata, inoltre, dichiara che tali conclusioni non possano essere superate dalla sentenza n. 18909/2013, la quale
“legittima un'autonoma azione di cognizione da parte del creditore in sede civile…pur sempre quando si tratti di confisca di prevenzione e, per di più, in una fattispecie riferita a tempo talmente remoto da sfuggire sia alla normativa a regime di cui al D.Lgs. n. 159 del 2011, che alla disciplina transitoria di cui alla L. n. 228 del 2012, art. 1, commi 192 e ss..” (nella fattispecie sottoposta all'attenzione della S.C. il sequestro era datato 7.7.98 e la confisca è stata disposta il
15.2.2002), circostanza non sussistente nel caso di specie.
Tali conclusioni non sono poi sconfessate dal nuovo Codice Antimafia
(L. n. 161/2017, come poi modificato da L. n. 160/2019).
Peraltro il comma 4bis dell'art. 12sexies l. n. 356/92 prevede che “le disposizioni in materia di amministrazione e destinazione dei beni
11 sequestrati e confiscati previste dal decreto legislativo 6 settembre
2011, n. 159, e successive modificazioni, si applicano ai casi di sequestro e confisca previsti dai commi da 1 a 4 del presente articolo, nonché agli altri casi di sequestro e confisca di beni adottati nei procedimenti relativi ai delitti di cui all'art. 51, comma 3 bis, del codice di procedura penale” .
Benché l'attuale formulazione del citato comma 4bis sia stata introdotta con l'art. 1 comma 190 della legge n. 222/12 (legge di stabilità) in vigore dal 1 gennaio 2013, se ne deve sostenere l'immediata applicabilità stante la natura processuale della disposizione richiamata (cfr. Cass. nn. 22814/13, 26527/14).
8.2. Del resto tale regola è pacifica allorquando il debitore è un fallimento (ipotesi altrettanto verificatasi nel caso di specie).
E' noto che l'art. 24 L.F. riconosce una vis attractiva del Tribunale che ha dichiarato il fallimento di tutte le azioni che ne derivano, qualunque ne sia il valore.
La giurisprudenza della Suprema Corte, sulla base della sentenza delle
Sezioni Unite n. 23077 del 2004, ha più volte affermato che la domanda diretta a far valere un credito nei confronti del fallimento è soggetta al rito dell'accertamento del passivo in sede endofallimentare;
per cui tale domanda, ove proposta con il rito ordinario, deve essere dichiarata inammissibile o improcedibile, a meno che (ipotesi non avvenuta nel caso di specie) il danneggiato non dichiari che la richiesta di condanna nei confronti del fallimento deve intendersi eseguibile solo nell'ipotesi di ritorno in bonis (così, fra le altre, Cass., nn. 24847/2011, 10640/2012, 1115/2014).
Ne discende, quindi, l'improcedibilità della domanda riconvenzionale, rimanendo allora assorbita quella rivolta ad ottenere il riconoscimento del diritto di ritenzione sull'immobile, stante il mancato riconoscimento di alcun diritto di credito.
9. Anche la domanda, avanzata dall'attrice in via subordinata, per il pagamento dell'indennità di occupazione resta assorbita dal rigetto di quella riconvenzionale, risultando superfluo il rilievo della relativa
12 inammissibilità quale reconventio reconventionis, proposta solo con la prima memoria ex art 183 comma 6 c.p.c., anziché in prima udienza.
10. Restano assorbite anche tutte le restanti questioni.
11. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in forza dei parametri introdotti dal DM 55/14, così come modificati dal DM
147/2022, ai valori minimi, stante la natura seriale del contenzioso introdotto da parte attrice.


P. Q. M.


Il Tribunale di Napoli, undicesima sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
a) dichiara la nullità del contratto preliminare di compravendita stipulato il 17 novembre 2008 tra in qualità di promittente CP_1 acquirente e in qualità di promittente venditrice;
Parte_1
b) dichiara improcedibile la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto;

c) condanna al pagamento, in favore di CP_1 [...]
delle spese di giudizio che liquida in € 7.052,00 Parte_1 per compensi professionali oltre I.V.A., se dovuta, C.P.A. e rimb. spese forf. (nella misura del 15% del compenso).
Napoli, 8 luglio 2025
Il Giudice dott. ssa Flora Vollero
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