TRIBUNALE ORDINARIO DI CATANZARO
SECONDA SEZIONE CIVILE

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Catanzaro, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Song
Damiani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al ruolo n. 1865/2022 R.G. vertente
TRA
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), rappresentati e difesi in giudizio dall'Avv. Fabio
[...] C.F._2
Scerbo (C.F. ), giusta procura rilasciata su foglio separato e allegato C.F._3 all'atto di citazione;

-ATTORI-
CONTRO
(C.F. ), residente in [...]CP_1 C.F._4
Pennsylvania - 19145 - USA - 2910 S. Broad Street;

-CONVENUTO CONTUMACE-
Oggetto: risoluzione contratto preliminare di vendita immobiliare per inadempimento
Conclusioni delle parti: all'udienza del 07/11/2024 le parti hanno precisato le proprie conclusioni come da note di trattazione scritta depositate telematicamente.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_3 Pt_2 Parte_2 hanno citato in giudizio innanzi al Tribunale di Catanzaro, al fine di CP_1 sentire accogliere le seguenti conclusioni: “1) Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale di relativo al contratto preliminare del 20/02/2014, ratificato dallo stesso CP_1
1 successivamente e con atto del 21/11/2016, per mancata conclusione del definitivo;
2) Dichiarare il recesso dal contratto preliminare ex art. 1385 c.c. manifestato dai promissari acquirenti a seguito del grave inadempimento del promittente venditore;
3) Per l'effetto, condannare ex art. CP_1
1385 c.c. comma e al pagamento della somma di € 20.000,00 in favore dei coniugi e Parte_3
, pari al doppio della caparra versata dai promissari acquirenti;
4) In via Parte_2 subordinata: nella denegata ipotesi della richiesta principale di cui al punto 3, condannare
[...]
alla restituzione della somma di € 10.000,00 conferita dai promissari acquirenti, quale CP_1 somma indebitamente trattenuta dalla parte inadempiente;
5) Per effetto della mancata partecipazione al procedimento di mediazione obbligatoria, condannare al pagamento delle spese e CP_1 competenze di giudizio, oltre il 15% per spese generali forfettarie e CPA come per legge, oltre che alla sanzione prevista dall'art. 8 comma 5 del D.lgs. n. 28/2010”.
A sostegno della propria domanda, gli odierni attori hanno esposto quanto di seguito:
- che in data 20/02/2014 stipulavano con dichiaratosi procuratore di Persona_1
previo accordo telefonico con un contratto CP_1 CP_1 preliminare di compravendita dell'immobile sito in NT (CZ) alla Via Cuturi n. 7/D, identificato al Catasto Fabbricati N.C.E.U. al foglio n. 6, particella 659, sub 14;
- che e i coniugi convenivano e concordavano il prezzo CP_1 Controparte_2 di vendita in € 60.000,00 e, pertanto, i promissari acquirenti versavano la somma di €
10.000,00 a titolo di acconto indicato nel contratto, nel quale veniva anche indicato quale termine finale la stipula del contratto definitivo di vendita il 31/08/2014;
- che, alla data del 31/08/2014, la parte venditrice residente negli Stati CP_1
Uniti, ma in quel periodo dimorante in NT (CZ) non si presentava per la stipula del contratto definitivo, e i coniugi venivano a conoscenza, Persona_2 successivamente, dallo stesso che il suddetto immobile risultava essere CP_1 di proprietà anche di moglie di Persona_3 CP_1
- che, in seguito, ripartiva per gli Stati Uniti, previa modifica della CP_1 serratura d'ingresso dell'immobile promesso in vendita e comunicava per il tramite del suo procuratore, di non voler più vendere l'immobile, senza alcuna Persona_1 comunicazione formale nei confronti degli odierni attori;

- che, in data 18/08/2015, i promissari acquirenti inviavano una diffida a adempiere nei confronti di senza però ottenere alcun riscontro e, esperito in maniera CP_1
2 infruttuosa, il tentativo di mediazione obbligatoria, per assenza del promissario acquirente, gli stessi intraprendevano un giudizio innanzi al Tribunale di Catanzaro con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. datato 05/0472016 e iscritto al ruolo con R.G. n. 1498/2016;
- che a seguito di tale ricorso, costituendosi in giudizio, chiedeva al CP_1
Tribunale di Catanzaro la risoluzione del contratto preliminare del 20/02/2014 e il risarcimento del danno in suo favore per presunti inadempimenti contrattuali da parte dei promissari acquirenti;

- che per effetto di tale costituzione, l'odierno convenuto aveva ratificato formalmente il contratto preliminare del 20/02/2014, stipulato a distanza, per mezzo di un procuratore, identificato poi quale falso procuratore, relativamente alla vendita, in Persona_1 quanto la procura esibita non conteneva il potere di atti diversi dalla gestione ordinaria degli immobili di CP_1
- che instauratosi il procedimento recante R.G. n. 1498/2016, il Tribunale di Catanzaro, con ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. aveva rigettato la domanda dei promissari acquirenti per un vizio di allegazione documentale relativo allo stato dell'immobile, mancato deposito della concessione edilizia, non giudicando e valutando pertanto nel merito il diritto all'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto, rigettando altresì la richiesta risoluzione del contratto preliminare avanzata da la relativa Parte_4 richiesta di risarcimento danni e perdita della caparra, specificandosi che non era stato dimostrato dall'odierno convenuto, l'inadempimento dei coniugi , anzi gli Controparte_2 stessi avevano espressamente sollecitato la conclusione del contratto definitivo con lettera del 14/08/2015;
- che, quindi, valutato il contenuto della suddetta ordinanza giudiziale, non essendo questa entrata nel merito della domanda avanzata dai suddetti coniugi e, avendo riconosciuto la ratifica del contratto preliminare da parte del comproprietario dell'immobile promesso in vendita, rimaneva l'inadempimento contrattuale del promissario venditore
[...]
il quale non aveva inteso più procedere alla stipula del contratto definivo, CP_1 incassando inoltre l'importo della caparra pari ad € 10.000,00 così come dallo stesso dichiarato nel giudizio recante R.G. n. 1498/2016;
-che, successivamente, in data 30/11/2021 gli odierni attori hanno instaurato una nuova procedura di mediazione presso l'Organismo Forense del COA di Catanzaro, con diffida
3 a adempiere e, in caso negativo, richiesta ex art. 1385 comma 2 c.c. nei confronti del promissario venditore CP_1
- che il tentativo di mediazione obbligatoria ha avuto un esito negativo, per la mancata assenza ingiustificata da parte di CP_1
- che, alla luce di tutto quanto sopra esposto, i coniugi – hanno deciso di Pt_3 Pt_2 adire nuovamente l'autorità giudiziaria competente, al fine di ottenere il giusto riconoscimento dei propri diritti.
Il convenuto nonostante la regolarità della notifica nei suoi confronti, CP_1 eseguita in conformità alle disposizioni normative concernenti il procedimento notificatorio per i cittadini residenti all'estero, non si è costituito nel presente giudizio e, pertanto, con provvedimento del 05/06/2023 ne è stata dichiarata la contumacia.
Assegnati alle parti termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., la causa è stata quindi istruita mediante le sole allegazioni fornite da parte attrice e, in data 28/05/2024, rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 07/11/2024, nella quale è stata trattenuta in decisione, sulle conclusioni precisate da parte attrice mediante deposito di note scritte, assegnati i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e repliche.
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La domanda di parte attrice è fondata e viene accolta nei limiti e per i motivi di seguito esposti.
Innanzitutto, in tema di onere probatorio occorre richiamare quanto affermato nell'art. 2697 c.c., il quale afferma che “Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento”.
Orbene, con riguardo al tema specifico dell'onere della prova nel caso in cui venga dedotta una responsabilità da inadempimento, è orientamento ormai consolidato quello secondo il quale “La parte creditrice deve dimostrare il fatto costitutivo del proprio diritto, limitandosi ad allegare l'esistenza, del rapporto, l'inadempimento del debitore e fornendo la prova del danno subito;
viceversa grava sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto adempimento ovvero l'impossibilità dello stesso per causa a sé non imputabile. Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata
4 osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento” (cfr. Cass. n.
13685/2019; Cass. Sez. Un. n. 13533/2001).
Per ciò che concerne, invece, la posizione dell'odierno convenuto contumace in ordine all'onere della prova, la giurisprudenza di legittimità ha precisato che “La disciplina della contumacia ex art. 290 ss cod. proc. civ. non attribuisce a questo istituto alcun significato sul piano probatorio, salva previsione espressa, con la conseguenza che si deve escludere non solo che essa sollevi la controparte dall'onere della prova, ma anche che rappresenti un comportamento valutabile, ai sensi dell'art.
116, primo comma, cod. proc. civ., per trarne argomenti di prova in danno del contumace.” (cfr. Cass. n.
14860/2013).
Ciò premesso, dalla documentazione versata in atti da parte attrice, risulta che:
a) in data 20/02/2014 tra i coniugi e in qualità di Controparte_2 Persona_1 procuratore di è stato stipulato un contratto preliminare di CP_1 compravendita avente ad oggetto l'acquisto dell'immobile sito in NT (CZ) in Via
Cuturi 7/D, identificato al Catasto Fabbricati N.C.E.U. al foglio n. 6 particella 659, sub 14
(v. contratto preliminare di vendita, doc. n. 3 fasc. parte attrice);
b) che il prezzo concordato tra le parti per la vendita dell'immobile era di € 60.000,00, così suddiviso:
-€ 10.000,00 a titolo di acconto;

-€ 50.000,00 a titolo di saldo finale da corrispondere contestualmente alla sottoscrizione del rogito notarile relativo al definitivo trasferimento dell'immobile (v. art. 5 del contratto preliminare di vendita, doc. n. 3 fasc. parte attrice);
c) che il termine ultimo per la stipula del contratto definitivo era fissato il 31/08/2014 (v. art. 6 del contratto preliminare di vendita, doc. n. 3 fasc. parte attrice);
d) che in data 20/02/2014 gli odierni attori hanno versato a titolo di acconto la somma di
€ 10,000,00 tramite assegno postale non trasferibile (v. pag.

4-5 all. contratto preliminare di compravendita doc. n. 3 fasc. parte attrice).
e) che gli odierni attori, vista l'assenza dell'odierno convenuto, in qualità di parte venditrice, alla stipula del contratto definitivo del 31/08/2014, con diffida a adempiere del
14/05/2015 hanno intimato a la stipula del contratto definitivo di CP_1
5 compravendita entro sette giorni dal ricevimento della suddetta diffida (v. doc. n. 5 fasc. parte attrice);
f) che a tale diffida, non seguendo alcun riscontro, i coniugi hanno Persona_2 esperito il tentativo di mediazione obbligatoria ex art. 5 D.lgs. n. 28/2010, il quale si concludeva con esito negativo per lo spirare del termine massimo previsto dei tre mesi, dovuto alla mancata comparizione del (v. doc. n.

6-7 fasc. parte attrice); CP_1
g) che, in data 05/06/2016, parte attrice ha intrapreso azione giudiziale ex art. 702 bis.
c.p.c. nei confronti di e della moglie di quest'ultimo Persona_1 CP_1
e il procedimento è stato iscritto a ruolo avente R.G. n. 1498/2016 (v. Persona_3 doc. n. 8 fasc. parte attrice);
h) che conclusosi il proc. recante R.G. n. 1498/2016, in data 30/11/2021 gli odierni attori hanno istaurato una nuova procedura di mediazione presso l'Organismo Forense del
COA di Catanzaro, nei confronti dell'odierno convenuto, il quale, nonostante il regolare ricevimento dell'invito, non è mai comparso all'incontro di mediazione, senza giustificato motivo (v. all. n. 11 fasc. parte attrice).
Ciò premesso, occorre ora esaminare la domanda formulata dagli odierni attori in merito all'inadempimento contrattuale del relativo al contratto preliminare del CP_1
20/02/2014, per mancata stipula del successivo contratto definitivo di compravendita.
Innanzitutto, si rammenta che il contratto preliminare di compravendita è quel contratto in cui il venditore ed il compratore si impegnano reciprocamente a stipulare in un secondo momento il contratto definitivo di vendita, e che detto atto deve avere necessariamente forma scritta a pena di nullità e contenere già gli elementi essenziali dello stesso, in particolare l'indicazione dell'oggetto e del prezzo.
Orbene, nel caso in cui una delle parti non intenda più procedere alla stipula del contratto definitivo, l'altra parte ha diritto o all'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. oppure alla risoluzione del contratto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1453 c.c..
Al riguardo, secondo quanto previsto dall'art. 1453 c.c. “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere
l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”.
In particolare, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per inadempimento del venditore avviene quando è il venditore a non rispettare le condizioni
6 pattuite nel contratto preliminare, come ad esempio non presentandosi alla stipula del rogito notarile o rifiutandosi di procedere con la vendita.
In questi casi, l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno subito.
L'acquirente può anche chiedere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, come previsto dall'articolo 1385 c.c., quando è il venditore a risultare inadempiente.
Per cui, se il promissario venditore non rispetta la data del rogito, è importante innanzitutto inviare una diffida a adempiere, come previsto dall'articolo 1454 c.c., dando un termine congruo per il rispetto dell'obbligazione, con la conseguenza che se il venditore continua a non adempiere, l'acquirente può chiedere la risoluzione del contratto.
Ciò detto, occorre poi esaminare l'istituto della caparra confirmatoria e l'istituto dell'acconto, in merito alle somme versate dal promissario acquirente.
Nello specifico, la caparra confirmatoria disciplinata dall'art. 1385 c.c. è quella somma di denaro che una parte consegna all'altra, al momento della conclusione del contratto al fine del corretto adempimento dello stesso.
Se la parte che ha versato la caparra è inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra a titolo di risarcimento del danno, senza bisogno di dimostrare l'ammontare del danno subito.
Se però la parte inadempiente è quella che ha ricevuto la caparra, l'altra parte potrà recedere dal contratto ed esigere il pagamento del doppio della caparra.
L'acconto, invece, è quella somma di denaro che viene versata come anticipo sul prezzo di vendita, non svolgendo nessuna funzione di garanzia tra le parti al contrario della caparra confirmatoria, e pertanto, nel caso in cui non si raggiunga un accordo tra queste, dovrà essere restituito all'acquirente stesso.
Tanto premesso, alla luce delle risultanze istruttorie, è emerso che la parte convenuta, in qualità di promissaria venditrice non ha rispettato il termine ultimo del 31/08/2014 per la stipula del contratto definitivo, incorrendo dunque in ipotesi di responsabilità per inadempimento contrattuale per decorrenza del termine finale entro cui stipulare il contratto definitivo di vendita.
7 Infatti, nell'art. 6 del contratto preliminare di compravendita si legge testualmente: “Il trasferimento della proprietà dell'immobile in oggetto si verificherà unicamente con la stipulazione dell'atto pubblico notarile, che dovrà avvenire entro e non oltre il 31/08/2014 (v. art. 6 contratto preliminare di compravendita allegato in atti).
Orbene, nel caso in esame, si rileva che, essendo spirato il termine per la stipula del contratto definitivo il 31/08/2024 e non avendo parte convenuta adempiuto il proprio obbligo come da previsione contrattuale, avendo, invece, gli odierni attori allegato in giudizio la formale diffida a adempiere ex art. 1454 c.c. con l'assegnazione del termine
“entro e non oltre sette giorni” per la stipulazione del contratto definitivo (v. diffida legale del
14/08/2015 all. in atti), devono ritenersi realizzati tutti gli effetti risolutivi collegati al mancato rispetto del termine individuato nella suddetta diffida.
Detto ciò, nella fattispecie in esame, è stato provato da parte degli odierni attori, in qualità di promissari acquirenti, come alla diffida a adempiere del 14/08/2015, non è seguita alcuna comunicazione da parte del promissario venditore, né tantomeno CP_1
è risultato mai essere stato stipulato il successivo rogito notarile.
Ne deriva, quindi, che il contratto preliminare di compravendita del 20/02/2014 deve essere dichiarato risolto per effetto dell'invio della suddetta diffida a adempiere dalla data di scadenza indicata, a seguito della quale, allo spirare dell'indicato termine, i promissari acquirenti e il promissario venditore devono considerarsi liberati dalle proprie obbligazioni, salvo quelle restitutorie.
Dichiarato, dunque, risolto il contratto preliminare di compravendita per inadempimento contrattuale del ex art. 1453 c.c., in merito agli aspetti restitutori in CP_1 favore dei promissari acquirenti si osserva quanto segue.
Questo Tribunale ritiene di non dover accogliere la domanda formulata in via principale dagli odierni attori per ciò che concerne la condanna del convenuto al pagamento nei confronti dei primi della somma di € 20,000,00, pari al doppio della caparra versata dai promissari acquirenti, poiché da quanto si legge nel contratto preliminare del 20/02/2014, la somma di € 10.000,00 versata dai coniugi - al momento della Pt_3 Pt_2 sottoscrizione preliminare di vendita, deve essere intesa a titolo di acconto e non a titolo di caparra confirmatoria.
8 Infatti, al punto 5 del contratto preliminare del 20/02/2014, si legge testualmente:
“…Quanto a € 10.000,0 a titolo di acconto entro la data del …” (v. doc. n. 3 fasc. parte attrice).
Inoltre, anche dal bonifico effettuato dai promissari acquirenti tramite assegno postale non trasferibile, datato 20/02/2014, nella causale è così riportato: “Acconto acquisto casa
Via Cuturi NT” (v. pag. 4 doc. n. 3 fasc. parte attrice).
Per cui, essendo la somma di € 10.000,00 versata a titolo di acconto e non a titolo di caparra confirmatoria dai coniugi - , ed esaminata sopra la sostanziale Pt_3 Pt_2 differenza tra l'istituto della caparra confirmatoria e quello dell'acconto, si deve accogliere invece la domanda formulata da parte attrice in via subordinata, condannando pertanto il alla restituzione della somma di € 10,000,00 conferita dai promissari CP_1 acquirenti, quale somma indebitamente trattenuta dalla parte inadempiente, oltre agli interessi legali dalla domanda al soddisfo.
In conclusione, alla luce di tutto quanto sopra esposto, si ritiene di dover accogliere la domanda formulata nel presente giudizio da e nei Parte_3 Parte_2 confronti di di risoluzione del contratto preliminare di vendita del CP_1
20/2/2014 per inadempimento di e, conseguentemente, disporre la CP_1 restituzione dell'acconto percepito da quest'ultimo pari ad € 10.000, oltre interessi a tasso legale dalla domanda al saldo.
Infine, deve essere accolta la domanda di parte attrice con riferimento alla richiesta di condanna dell'odierno convenuto per la mancata partecipazione ingiustificata alla procedura di mediazione obbligatoria.
Al riguardo, in tema di sanzioni dovute alla mancata partecipazione di una delle parti al tentativo di mediazione obbligatoria, si rammenta che l'art. 8, co. 4 – bis, D.lgs. 28/2010, nel testo in vigore fino alla riforma Cartabia del febbraio 2023, introdotto dalla riforma del 2013, applicabile alla fattispecie in esame, prevedeva che: “Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell'articolo 116, secondo comma, del Codice di procedura civile. Il giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall'articolo 5, non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per giudizio”.
9 Ciò premesso, siccome non si è costituito nel presente giudizio e dunque CP_1
è stato dichiarato contumace, non si ritiene applicabile al caso di specie la disciplina invocata dagli attori in materia di mancata partecipazione alla mediazione obbligatoria.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 147/2022, scaglione come da valore della causa (in quello per le cause di valore compreso tra € 5.201 e €
26.000).


P.Q.M.


Il Tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti, ogni contraria istanza, eccezione e difesa respinte:
- Accoglie la domanda formulata e nei Parte_3 Parte_2
confronti del contumace e, per l'effetto: CP_1
- Dichiara la risoluzione del contratto preliminare di vendita del 20/2/2014 per inadempimento di CP_1
- Condanna al pagamento in favore di e CP_1 Parte_3 [...]
della somma di € 10.000,00 a titolo di restituzione dell'acconto percepito da Parte_2
oltre agli interessi legali dalla domanda al saldo;
CP_1
- Condanna, infine, alla rifusione delle spese di lite che si liquidano in CP_1
complessivi € 5.077,00, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA nella misura prevista dalla normativa vigente, se dovuti, da versare in favore dell'Erario, essendo stati e ammessi al patrocinio a spese dello Parte_3 Parte_2
Stato, come da provvedimento del Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Catanzaro rispettivamente del 22/04/2022 e del 03/05/2022.
Catanzaro, lì 15/03/2025 Il Giudice
dott.ssa Song Damiani

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