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Proc. 12369 / 2023 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico Felice Angelo Pizzi ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'esito della udienza di discussione del 7/4/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 12369/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risoluzione locazione commerciale per inadempimento del conduttore e pagamento canoni , e vertente
TRA
con codice fiscale e Parte_1 P.IV_1
la con codice fiscale elett.te dom.ti in Napoli alla via Parte_2 P.IV_2
Crispi n. 62 presso gli avv.ti Filippo Massara e Carlo Domenico Massara in virtù di procura in calce all' atto di citazione introduttivo della fase sommaria di convalida
ATTORI
E
con Controparte_1
P.IV , elettivamente domiciliata in Marigliano (NA) al Corso Umberto I P.IV_3
n. 507 presso l'avv. Mariaconcetta Della Gala del Foro di Nola, rappresentata e difesa da quest'ultima nonché dall' Abogada Sabina Macri del Foro di Napoli Nord e Ilustre
Colegio de Abogados de Madrid (Espana), in virtù di procura alle liti in calce alla comparsa di costituzione depositata il 21/2/2024 nell'ambito del presente giudizio a cognizione piena

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CONVENUTA - ATTRICE IN VIA RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI :
parte attrice conclude come da verbale di udienza del 7/4/2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
La per la piena proprietà al 50% e la Parte_2 Parte_1
per la piena proprietà dell'11,50% hanno premesso di aver concesso in locazione per uso commerciale con regolare contratto debitamente registrato in data 29/6/2011 presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio territoriale Napoli 1 al n. 8786/3 alla
[...]
CP_
l'unità immobiliare sita Controparte_1 Controparte_1 CP_1
in Napoli alla via Diocleziano nn. 76/78, riportato in Catasto al foglio 7, part. 230, sub
102, cat. C/1, per il canone di locazione mensile di euro 1.250 oltre IV solo per la parte di canone di competenza delle società, che avrebbero emesso fattura e bollo sulle quietanze, da pagarsi anticipatamente entro e non oltre il giorno 1 di ogni mese. Le attrici hanno lamentato che la conduttrice non aveva corrisposto i canoni di locazione relativi ai mesi da giugno 2022 a tutto aprile 2023 nella misura mensile aggiornata di euro 1.421,
IV e bollo compresi, per una morosità complessiva di euro 15.631.
Di qui la intimazione di sfratto per morosità con richiesta di convalida dello stesso e contestualmente di condanna al pagamento dei canoni, ma non con le forme del decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c.
L'intimata si è costituita con comparsa di risposta depositata ex art. 660 comma 5 c.p.c.
tramite difensore nell'ambito del predetto procedimento sommario di convalida di sfratto,
contrassegnato dal numero di ruolo 11874/2023 R.G., eccependo gravi problematiche alle soglie delle aperture del locale commerciale che a suo dire causavano la rottura continua delle saracinesche e che facevano apparire il negozio chiuso. Pertanto la convenuta ha proposto domanda riconvenzionale per accertare e dichiarare l'inadempimento dei locatori per gli interventi di manutenzione straordinaria da eseguirsi all'interno 3
dell'immobile commerciale locato alla conduttrice e obbligare gli stessi ad effettuare i lavori necessari a rendere il bene conforme all'uso pattuito, chiedendo anche il risarcimento del danno.
Il G.U., alla luce della opposizione dell'intimata, non ha convalidato lo sfratto ma il
5/6/2023 ha emesso ordinanza di rilascio immediato ex art. 665 c.p.c. ed ha mutato il rito ex artt. 426 e 667 c.p.c., fissando udienza di comparizione e discussione di fronte a sé per la data del 18/1/2023 per il giudizio a cognizione piena nelle forme del rito locatizio ed assegnando tanto all'intimante in relazione alla sua domanda principale introduttiva del giudizio contenuta in citazione, quanto all'intimata in relazione alla domanda riconvenzionale spiegata da quest'ultima già nella fase sommaria, termine perentorio sino a trenta giorni prima della predetta data, nonché all'intimata in relazione alla domanda principale formulata in suo danno in citazione, e all'intimante in relazione alla domanda riconvenzionale spiegata nei suoi confronti, termine perentorio sino a dieci giorni prima della predetta udienza, per l'integrazione dei rispettivi atti introduttivi ex art. 426 c.p.c.,
mediante deposito di eventuali documenti e delle rispettive memorie aggiuntive, ed un distinto termine di quindici giorni per l'esperimento del tentativo di mediazione, che ha avuto luogo su iniziativa delle attrici, ma senza risultati, non essendo le parti addivenute ad un accordo.
Parte attrice, nella propria memoria integrativa depositata in data 22/1/2024, ha ribadito le conclusioni formulate nell'atto introduttivo, asserendo che la morosità della conduttrice persisteva ed integrando la domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione insoluti estendendola alle mensilità nel frattempo maturate. Parte convenuta invece non ha depositato nei termini perentori concessi la propria memoria integrativa, limitandosi,
dopo la scadenza del termini perentori di cui all'art. 426 c.p.c., a depositare la comparsa di costituzione di un nuovo difensore in sostituzione di quello nominato nella fase 4
sommaria di convalida. La richiesta di rimessione in termini formulata nell'occasione dalla resistente è stata respinta con ordinanza del 23/2/2024 .
Nella propria nota illustrativa depositata in data 26/3/2025, parte attrice ha poi specificato che l'immobile locato era stato rilasciato e che l'importo della morosità alla data del rilascio, avvenuta il 29/1/2024, era pari a complessivi euro 28.420 oltre interessi maturati dalla data di scadenza del pagamento di ogni singolo canone nella misura stabilita dal
D.Lgs. n. 231/2002 .
La domanda attorea va qualificata come domanda ordinaria di risoluzione ex art. 1453
c.c. del contratto per grave inadempimento della conduttrice, non essendo stata fatta valere nella intimazione la clausola risolutiva espressa che pure era stata pattuita ai sensi dell'art. 1456 c.c. nell'ambito del contratto di locazione. Invero la intimazione di sfratto per morosità e la contestuale richiesta di convalida già contengono implicitamente la domanda di pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore ( v. Cass. civ. sez. III, 14/9/1983, n. 5566 ).
La domanda di risoluzione formulata dalle intimanti è fondata. Invero il contratto di locazione conteneva la indicazione dell'ammontare del canone, e sul punto va considerato l'insegnamento ormai costante della giurisprudenza di legittimità, inaugurato con la fondamentale pronuncia delle SS.UU. della Suprema Corte di Cassazione n. 13533/2001
( seguita da numerose altre pronunce, tra cui, ex multis, Cass. 11173/2012; Cass.
7530/2012; Cass. 3373/2010 ), secondo cui nell'ambito dei rapporti obbligatori di natura contrattuale, il creditore che agisca tanto per ottenere l'adempimento del contratto rimasto inadempiuto, quanto la risoluzione dello stesso e/o il consequenziale risarcimento del danno, ha il preciso onere di provare l'esistenza e la perdurante efficacia del titolo negoziale dedotto, potendosi limitare semplicemente ad allegare l'inadempimento della controparte, mentre spetta alla parte che voglia contrastare l'avversa azione promossa 5
fornire la prova del fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto fatto valere nei suoi confronti dal creditore.
Tale prova non è stata prodotta, e neppure può accogliersi l'eccezione ex art. 1460 c.c.
formulata sul punto da parte convenuta sul presupposto dell'inadempimento delle locatrici, non essendo stata prodotta alcuna prova del cattivo funzionamento della serranda, se non una fattura, per altro non quietanzata, che non dimostra affatto, per tale motivo, il pagamento di una somma per la riparazione. Inoltre l'art. 13 del contratto di locazione prevedeva espressamente che le spese per gli impianti, ivi compresa quindi la saracinesca, erano a carico della conduttrice.
In definitiva, deve essere accolta la domanda, formulata dalla parte attrice, di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice. Invero per le locazioni abitative l'art. 5 L. n. 392/1978 prevede che il mancato pagamento del canone
( mensile o trimestrale o altro, in base ai patti ), decorsi 20 giorni dalla scadenza stabilita nel contratto, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c. e predetermina in tal modo in via legale la non scarsa importanza dell'inadempimento, precludendo al
Giudice di indagare sotto altri profili e con altri parametri la gravità dell'inadempimento del conduttore all'obbligazione di pagamento del corrispettivo della locazione alle scadenze. Per le locazioni non abitative, tra le quali rientra quella di cui si tratta nella
presente sede, la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata invece ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c., salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto ( cfr. Cass. civ. sez. VI, 23/6/2011, n. 13887
) . In tema di risoluzione per inadempimento, il Giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo - avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto ( in astratto, per la 6
sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente ), così da comportare “uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale” -,
nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, dati dal comportamento di entrambe le parti ( come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta intolleranza dell'altra ), che possano in relazione alla particolarità del caso attenuarne l'intensità ( cfr. Cass. civ. sez. III,
27/11/2015, n. 24206 ) .
Nella fattispecie per l'appunto l'inadempimento dedotto dalla parte attrice è notevole, nel senso che riguarda numerose mensilità del canone, e dunque è da considerarsi grave.
Ne consegue una pronuncia costitutiva della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, ma non va ordinato il rilascio del bene ai sensi dell'art. 1590 c.c., atteso che è già stato eseguito in attuazione della ordinanza emessa ex art. 556 c.p.c., per quanto dichiarato dalla attrice in corso di causa.
Parimenti fondata è la domanda di pagamento dei canoni scaduti, per l'importo maturato alla data del rilascio dell'immobile. Pertanto la condanna va limitata all'importo di euro
28.420, con l'aggiunta degli interessi legali ex art. 1284 comma 4 c.p.c. dalla data di maturazione ( coincidente con il giorno 1 di ogni mensilità ) di ogni singolo canone rimasto insoluto sul relativo importo, fino al soddisfo.
La riconvenzionale di parte convenuta non può essere dichiarata improcedibile,
nonostante il mancato esperimento della mediazione, che sussiste, quale presupposto processuale della azione, per il solo atto introduttivo del giudizio ( v. Cass. civ. sez. un.,
7/2/2024, n. 3452 ). Essa va comunque respinta nel merito, non essendo stata fornita alcuna prova del cattivo funzionamento della saracinesca e quindi dell'inadempimento di parte locatrice.
Le spese, ivi compresa quella relativa al contributo unificato, seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del 7
valore della controversia individuato ai sensi degli artt. 5 ss. del D.M. 10/3/2014 n. 55 ,
come modificato dal D.M. 13/8/2022, n. 147 , da applicare alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore, e 14 comma 1 c.p.c. e quindi dello scaglione di valore corrispondente, che coincide con la somma in concreto attribuita alla parte vincitrice ( v. sul punto Cass. civ. sez. III, 27/2/2014, n. 4696 ), dovendo il Giudice
considerare il contenuto effettivo della sua decisione ( cd. criterio del decisum ).
La liquidazione va effettuata per tutte le fasi contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione per i compensi dei livelli medi
previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria, in ottemperanza alla regola stabilita dall'art. 4 comma 1, che fa sì che tali livelli siano adeguati per definizione ( nel senso che il Giudice è tenuto a specificare i criteri di liquidazione del compenso solo in caso di scostamento apprezzabile dai parametri medi,
con apposita e specifica motivazione, la quale è doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo, v. Cass. civ. sez. VI, 13/5/2022, n.
15392 ; Cass. civ. sez. VI, 25/5/2020, n. 9542 e Cass. civ. sez. III, 7/1/2021, n. 89 ) .
Sul punto va pure evidenziato che, in tema di spese processuali, solo la compensazione deve essere sorretta da motivazione, non già l'applicazione della regola della soccombenza cui il Giudice si sia uniformato, atteso che il vizio motivazionale ex art. 360 comma 1 n.
5 c.p.c., ove ipotizzato, sarebbe relativo a circostanze discrezionalmente valutabili e,
perciò, non costituenti punti decisivi idonei a determinare una decisione diversa da quella assunta ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI, 28/4/2014, n. 9368 ) .
A tale importo vanno comunque aggiunti l'IV e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali ( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307 ) nonchè il 15%
sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n. 55, che 8
è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. ( v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153 ).

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) accoglie la domanda attorea di scioglimento del rapporto e per l'effetto dichiara la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice;

b ) accoglie la domanda attorea di pagamento e per l'effetto condanna la
[...]
al versamento in favore Controparte_1
della e della della Parte_1 Parte_2
somma di euro 28.420 oltre interessi come specificati in parte motiva;

c ) rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta;

d ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna la Controparte_1
al rimborso in favore della
[...] Parte_1
e della delle spese di giudizio , che si liquidano in
[...] Parte_2
complessivi euro 7.616 per compensi ed euro 450 per esborsi, oltre IV e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi.
Napoli, 7/4/2025
Il G.U.
Felice Angelo Pizzi