Alla data del 23 Settembre 2025, ore 9.30, innanzi al giudice, dott. Andrea Martinetto, tramite collegamento da remoto, per la parte attrice compare l'Avv. Massimo Ornato, per la parte convenuta compare l'Avv. Andrea Castiglione.
Gli Avv.ti Ornato e Castiglione collegati da remoto, dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi in cui si trovino in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i Difensori presenti si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza.
Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata ed invita le parti presenti ad esporre i fatti utili al giudizio.
Le parti, entrambe, riferiscono che il IG. , sino ad oggi, sia ancora all'interno Pt_1
dell'immobile locato.
L'Avv. Ornato precisa che il IG. sinora sia stato regolare nel pagamento dei canoni Pt_1
di locazione ma che non abbia invece corrisposto quanto dovuto per una parte di oneri accessori già maturati.
L'Avv. Castiglione riferisce che il proprio cliente gli abbia riferito di essere in regola con il pagamento di tutti i canoni e di aver già trovato un accordo con l'Amministratore del
Condominio per la rateizzazione del pagamento delle spese condominiali non ancora pagate.
Invitate le parti dal giudice a procedere con la discussione del processo e con la precisazione delle conclusioni definitive, l'Avv. Ornato espone le ragioni della IG.ra e Pt_2
richiama le conclusioni formulate in memoria integrativa del 22 Ottobre 2024.
L'Avv. Castiglione, nel delineare le ragioni del IG. , in primis ribadisce la richiesta di Pt_1
poter sentire il CTU a chiarimenti come già rappresentato in precedenza e quindi argomenta quanto a supporto della posizione del proprio cliente, precisando come da memoria integrativa datata 18 Novembre 2024.
Entrambe le parti replicano alle argomentazioni della rispettiva controparte. Conclusa la discussione, il giudice invita i Difensori presenti ad attendere per ascoltare la lettura della sentenza ed alle ore 9.55 si ritira in camera di consiglio.
Successivamente, conclusa la propria deliberazione, il giudice, alle ore 15.10, rientato nell'aula virtuale di udienza e richiamate le parti, dà lettura del dispositivo e delle motivazioni della sentenza.
Si dà atto, però, che nessuna delle parti assiste alla lettura.
Il giudice dott. Andrea Martinetto REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ASTI
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Asti, in composizione monocratica nella persona del dott. Andrea Martinetto,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta a ruolo al n.ro 2003 / 2024 di Registro Generale,
avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione a seguito di conversione del rito da procedimento di sfratto,
promosso da
, Parte_3
rappresentata e difesa dall'Avv. Massimo Ornato del Foro di Asti, in forza di procura speciale del 1 Giugno 2024, allegata all'atto di intimazione di sfratto, introduttivo del processo ed avente pari data.
- Attrice -
contro
, Controparte_1
rappresentato e difeso dall'Avv. Andrea Castiglione del Foro di Asti, per procura rilasciata, ex art. 83 c.p.c., in data 24 Luglio 2024 ed allegata alla comparsa di costituzione e risposta,
anch'essa, datata 24 Luglio 2024.
- Convenuto - Conclusioni di parte attrice: Voglia l'Ill.mo Tribunale di Asti, previe le declaratorie del caso tutte, contrariis rejectis - rigettare e respingere, per le causali di cui in narrativa, le domande tutte del convenuto in opposizione in quanto infondate in fatto e in diritto e, per l'effetto,
convalidare lo sfratto per finita locazione ai sensi dell'art. 658 cpc del sig. Controparte_1
(C.F. nato ad [...] il [...] e residente in [...]
52 relativamente all'immobile sito nel Comune di Bra (Cn), Via Mercatini n. 52 e conseguentemente condannare il convenuto all'immediato rilascio dell'immobile in favore dell'intimante, fissando la data di esecuzione dello sfratto ai sensi di legge;
- con vittoria di diritti, spese ed onorari di lite, oltre T.F., IVA e CPA come per legge.
Conclusioni della parte convenuta: Voglia il Tribunale di Asti, respinta ogni contraria istanza,
eccezione e deduzione, In via preliminare - accertare e dichiarare, per le causali in atti, che il contratto di locazione in questione è da qualificarsi quale ordinario contratto di locazione ad uso abitativo ex art. 2, 1 comma, legge n. 431/1998 con scadenza 30.05.2027 e conseguentemente, per le ragioni in atti, - respingere la domanda ex adverso proposta;
In
subordine Voglia il Tribunale di Asti accertare l'effettiva natura del contratto di locazione stipulato tra le parti e la sua conseguente durata In ogni caso Con il favore dei compensi professionali e spese del presente giudizio oltre 15% di rimborso forfettario, IVA e CPA
come per legge.
Motivi della decisione
Il procedimento veniva inizialmente introdotto dall'attrice, IG.ra Parte_3
, con la forma monitoria della intimazione di sfratto per finita locazione,
[...]
notificata nei confronti del conduttore, IG. , relativamente all'immobile Controparte_1
sito in Bra (CN), Via Mercantini, n. 52, oggetto del contratto di locazione sottoscritto dalle parti in data 1 Giugno 2011 e registrato presso la competente Agenzia delle Entrate alla data del 30 Giugno 2011 (doc. 1 di parte attrice).
La IG.ra chiedeva accertarsi la intervenuta cessazione degli effetti del contratto Pt_2
di locazione per intervenuta scadenza di validità, poiché, essendo stato sottoscritto il contratto de quo alla data del 1 Giugno 2011 ed essendo valido per una durata di tre anni rinnovabile di altri due anni in due anni, riteneva spirato il termine di vigenza alla data del 31 Maggio 2024,
avendo in precedenza inviato disdetta al conduttore, alla data del 16 Novembre 2023, ovvero nel rispetto dei termini di legge specificatamente previsti.
Alla udienza del 25 Luglio 2024, chiamata per la convalida dello sfratto, oltre al Legale della attrice, compariva anche il Difensore del convenuto, costituitosi nel processo il giorno precedente, contestando le ragioni della attrice: in particolare riteneva che il contratto di locazione sottoscritto dalle parti dovesse intendersi di durata quadriennale “ordinaria” con rinnovi di egual periodo. Riteneva quindi che il contratto non fosse ancora scaduto alla data del 31 Maggio 2024, ma che dovesse cessare la propria produzione di effetti solo nella futura data del 30 Maggio 2027.
Riferiva il IG. , a tal proprosito, che il contratto di locazione de quo, sebbene fosse Pt_1
stato stipulato con le forme dell'art. 2, co. 3 della Legge n. 431/98 per una durata di tre anni e con rinnovi biennali, in realtà non avesse i presupposti per essere considerato tale poiché i parametri necessari a tal fine richiesti dalle disposizioni vigenti non corrispondevano a quelli reali dell'appartamento locato in termini di canone relativo alla fascia di appartenenza della zona ove sito l'immobile locato, con la conseguenza che non si potesse applicare la disciplina derogatoria di cui al citato art. 2, co. 3, della Legge n. 431 / 1998 (durata di 3 anni, con rinnovi di 2 anni in 2 anni), ma si dovesse applicare il disposto di cui all'art. 2 co. 1 della medesima Legge (4 anni con rinnovi di altri 4 anni ciascuno).
Il conduttore, inoltre, nella propria difesa eccepiva anche la nullità della disdetta inviata dal locatore in quanto generica e non contenente le specifiche ragioni della disdetta, non consentedogli quindi una adeguata difesa.
Non essendo stato possibile individuare una soluzione condivisa tra le parti, il IG. Pt_1
proponeva formale oppposizione alla convalida dello sfratto ed il giudice disponeva la conversione del procedimento da monitorio ad ordinario da trattarsi con le forme del rito speciale di cui all'art. 414 c.p.c. e concedeva alle parti i termini per le proprie integrazioni difensive. I litisconsorti integravano le rispettive difese, nei termini loro accordati, ciascuna mantenendo la propria posizione ed il giudice, non essendo stata introdotta alcuna istanza di istruttoria orale, conferiva incarico ad un Esperto nominato dall'Ufficio al fine di verificare ed accertare la reale condizione dell'immobile locato in rapporto alle previsioni dell'accordo territoriale promosso e coordinato dalla Amministrazione del Comune di Bra (CN), ove esistente l'appartamento de quo.
Il Consulente del Tribunale, EO , con propria relazione datata e Controparte_2
depositata in Cancelleria il 12 Giugno 2025 concludeva evidenziando come il canone di locazione pattuito nel contratto di Euro 340,00 mensili rientrasse “ampiamente nei limiti
normativamente previsti” (CTU allegata agli atti, pag. 8, fondo pagina), specificando che tale validità valesse sia in riferimento all'accordo territoriale vigente nell'anno di stipula del contratto (2011), che in riferimento all'accordo poi intervenuto successivamente nel 2019.
La parte convenuta non concordava con gli esiti dell'elaborato peritale, ritenendo che le verifiche del CTU fossero state erroneamente eseguite sulla base della consistenza di fatto dell'immobile e non, invece, sulla base della rappresentazione catastale all'epoca della stipula del contratto. Contestava inoltre la circostanza secondo cui nei calcoli del CTU per stimare il valore del canone fosse stata conteggiata anche la cantina, mentre, in realtà essa non era mai messa a disposizione del conduttore;
ed ancora, il IG. , riteneva che che la zona di Pt_1
riferimento dovesse essere quella classificata dalla lettera “B” dell'accordo territoriale del
Comune di Bra e non quella cintraddistinta dalla lettera “A”, come invece stimato dal CTU.
Infine, il conduttore contestava la stima fatta dal CTU considerando l'alloggio come ammobiliato, poiché non riteneva che l'immobile dovesse considerarsi veramente tale.
Per quanto concerne la valutazione delle domande formulate dalle parti nel processo,
preliminarmente si rileva come la richiesta odierna del IG. sia stata formulata Pt_2
in termini di domanda di pronuncia da parte del Tribunale di convalida di sfratto per finita locazione, domanda, invece, da interpretarsi come richiesta di accertamento di avvenuta risoluzione del contratto di locazione per intervenuta scadenza del termine di vigenza dello stesso.
E' ben vero che la pronuncia di convalida di sfratto sia da emettersi con le forme dell'ordinanza e possa intervenire unicamente nella fase a cognizione sommaria del giudizio
(in sede di udienza di convalida), mentre nella odierna fase di merito la definizione del processo possa derivare solo da una pronuncia conclusiva formata con le modalità della sentenza, ma è altrettanto evidente come il petitum richiesto oggi dall'attore sia assolutamente di identico tenore a quello formulato (risoluzione del contratto per scadenza del termine con fissazione della data di restituzione dell'immobile locato).
Dovendo sempre prevalere la sostanza sulla forma, salvo i casi espressamente delineati dal
Legislatore, non potrà, oggi, non qualificarsi la richiesta di parte attrice come domanda di risoluzione del contratto per avvenuta scadenza del termine di vigenza.
La Corte di Legittimità, infatti, ha chiarito come la interpretazione della domanda, in base alla quale il giudice del merito ritenga in essa compresi o meno alcuni aspetti della controversia,
spetti allo stesso giudice ed attenga al momento logico relativo all'accertamento in concreto della volontà della parte (Cass. Civ. Sez. 1, Sentenza n. 24495 del 17/11/2006). La stessa
Corte Romana ha riconosciuto che spetti proprio al giudice del merito il compito di interpretare nella loro esatta portata le conclusioni, le richieste e le deduzioni delle parti (Cass.
Civ., Sez. 3, Sentenza n. 4794 del 06/03/2006; Cass. Civ., Sez. 1, Sentenza n. 12416 del
07/07/2004; Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 12482 del 26/08/2002; Cass. Civ., Sez. 3,
Sentenza n. 8784 del 26/10/1994: trattavasi di casi relativi alla mancata riproposizione di domande, in sede di precisazione delle conclusioni definitive).
Nel caso di specie, la formulazione odierna della richiesta della attrice di “convalidare lo
sfratto per finita locazione … e conseguentemente condannare il convenuto all'immediato
rilascio dell'immobile in favore dell'intimante, fissando la data di esecuzione dello sfratto ai
sensi di legge” (vedasi conclusioni della memoria integrativa, Avv. Ornato, del 22 Ottobre
2024), non appare diversamente interpretabile se non come richiesta di accertamento della intervenuta scadenza della produzione di effetti del contratto di locazione per naturale spirare del termine con relativa declaratoria di avvenuta risoluzione del contratto e con fissazione del conseguente termine di rilascio.
In tale ottica, ribadita quindi la corretta proposizione della domanda anche in tale fase, si rileva come appaia fondata la richiesta introdotta dalla attrice nel processo.
In primo luogo, si ritiene che la eccezione sollevata dal conduttore relativamente alla nullità
della disdetta per genericità della stessa non appaia oggi da condividersi. Infatti, per la rinuncia ai rinnovi successivi al primo, il Legislatore richiede al locatore, unicamente, di essere tempestivo nella formulazione della propria volontà di risoluzione ma non, anche, di motivare le ragioni della sua scelta. Tale motivazione deve essere espressa soltanto nella ipotesi di disdetta alla scadenza del primo termine di vigenza del contratto, poiché in tale evenienza la disdetta sarebbe valida solo se rientrante nelle ipotesi tassative elencate dall'art. 3, co. 1 (lettere da A sino a G), della Legge 431 /1998 nei contratti di locazione per immobili adibiti ad uso di abiotazione e dall'art. 29, co. I (lettere da A sino a D), della Legge 392/1978,
per i contratti stipulati in relazione ad immobili adibiti ad uso diverso di abitazione.
La missiva di disdetta, presente in atti, datata 23 Ottobre 2023 (doc. 2 di parte attrice) risulta inviata dalla attrice in data 2 Novembre 2023 e ricevuta, a mani, dal conduttore il successivo
16 Novembre 2023, ossia entro i termini di cui all'art. 2, co 5, della Legge n. 431 del 9
Dicembre 1998.
Tale lettera di disdetta esplicita in termini non diversamente interpretabili la volontà della
IG.ra di ottenere la restituzione dell'immobile locato a seguito di intervenuta Pt_2
cessazione della durata del contratto alla data del 31 Maggio 2024.
Si ritiene pertanto non condivisibile la censura mossa dal convenuto relativamente alla validità di tale missiva.
Per quanto concerne le ulteriori contestazioni sollevate dal convenuto, le risultanze istruttorie assunte nel corso del processo hanno evidenziato la corretta prospettazione dei fatti rappresentata dalla attrice e le conseguenti errate indicazioni invece riportate dal convenuto.
La Consulenza formata dall'Esperto nominato dal Tribunale, EO , Controparte_2
ha evidenziato il rispetto del contratto di tutti i parametri richiesti dall'accordo territoriale formato dal Comune di Bra il 13 Dicembre 2006 in attuazione della Legge 431/1998 e del decreto del 30 Dicembre 2002 del Ministero dei Lavori Pubblici (doc. 5 di parte attrice),
circostanza che consente di ritenere valido ed efficace il contratto posto alla base della domanda della attrice: il EO infatti nella propria relazione dava conto del fatto CP_2
che “… Nell'ipotesi di applicazione del valore massimo al metro quadrato previsto per la
zona “A”,il canone effettivamente pattuito tra le parti (pari a euro 340,00 mensili), sia che si
applichi l'accordo territoriale vigente alla data della stipula (anno 2011), sia che si
consideri, in via meramente ipotetica, quello successivo del 2019, il canone di locazione
pattuito rientra ampiamente nei limiti normativamente previsti. …” (pagina 8, ultimo paragrafo [Conclusione] della perizia EO del 12 Giugno 2025, versata nel CP_2
fascicolo dell'Ufficio alla medesima data del 12 Giugno 2025).
Le contestazioni sollevate dalla parte convenuta appaiono mere prospettazioni di parte frutto di proprie valutazioni ma non ancorate ad elementi oggettivi: il CTU riferisce di aver esaminato e verificato i dati catastali in Comune e qualifica la zona in cui si trovi l'immobile come zona contraddistinta dalla lettera “A” sulla base della cartografia ufficiale allegata all'accordo territoriale del 2006 : “… Dall'analisi della cartografia ufficiale allegata
all'accordo territoriale per il Comune di Bra, il fabbricato condominiale di via Mercantini
risulta collocato in zona A, come correttamente individuato e documentato nella relazione
tecnica. La zonizzazione è stata effettuata in base agli strumenti ufficiali e non su base
discrezionale, pertanto non si ravvisa alcuna inesattezza nella classificazione operata dal
C.T.U. …” (pagina 15, ultimo paragrafo [Replica del C.T.U.] della perizia EO CP_2
del 12 Giugno 2025 e pagina 16, prima e seconda riga).
Il Consulente inserisce nel proprio elaborato la riproduzione dell'estratto della cartografia ufficiale allegata all'accordo territoriale da cui si rileva visivamente la ubicazione della Via
Mercantini (individuata dalla freccia ivi riprodotta) nella zona contraddistinta dalla lettera “A”
(riproduzione fotografica contenuta alla pagina 15 della perizia).
Dagli atti non emerge, invece, alcun elemento oggettivo che induca a poter ritenere falsa la attestazione del CTU o che possa consentire di ipotizzare una diversa verità e la affermazione contraria di parte convenuta si pone al livello di mera asserzione di parte, ma priva di supporto probatorio oggettivo.
Non si ravvisa, pertanto, alcuna inesattezza nella classificazione della zona di riferimento riconosciuta dal C.T.U. (“A”).
Anche la ulteriore contestazione del IG. relativa al fatto di non aver mai avuto la Pt_1
disponibilità della cantina (e quindi di non potersi applicare la relativa maggiorazione nella misura del 10% per la individuazione del canone massimo applicabile) è smentito dalla relazione del CTU, il quale riferisce di aver avuto accesso al locale cantina proprio grazie alle chiavi del conduttore (pagina 14, sesta riga, della perizia EO del 12 Giugno CP_2
2025 e pagina 16, prima e seconda riga: “… Nel corso del sopralluogo, il IG. ha aperto Pt_1
la cantina utilizzando proprie chiavi, consentendo al sottoscritto di verificarne lo stato
interno. …”), con ciò dimostrando che Questi avesse la disponibilità giuridica e materiale della cantina. Disponendo delle chiavi il IG. aveva la detenzione di tale spazio e Pt_1
quindi certamente la cantina deve ritenersi rientrante nei conteggi ai fini della individuazione del corretto canone da applicarsi alla locazione agevolata.
Non viene oggi condivisa dal Tribunale neanche la questione sollevata dal conduttore e relativa alle diverse indicazioni catastali dell'immobile rispetto alla consistenza reale ed effettiva dei locali: il parametro di riferimento da applicarsi per i conteggi non può che essere quello realmente esistente e non quello “sulla carta” poiché la tutela del conduttore deriva dalla verifica della situazione reale del bene locato e non dal rispetto di dati teorici ove non corrispondenti al vero.
Infine la contestazione del fatto che l'immobile non fosse arredato costituisce, anch'essa, una mera dichiarazione di parte sfornita di qualsiasi dimostrazione, mentre nel contratto de quo,
firmato dalle parti e con apposto il visto dei rappresentanti delle organizzazioni maggiormente rappresentative delle categorie dei proprietari e dei conduttori, alla pagina prima, riga 18
viene espressamente dato atto che l'immobile risulti “ammobiliato come da elenco a parte”
(doc. 1 di parte attrice). Peraltro la stessa parte conduttrice nella propria memoria integrativa del 18 Novembre 2024 riferisce che “… E ancora, non dovrà essere applicata la maggiorazione del 30% per l'arredo ma solo del 15% in quanto l'alloggio locato era
parzialmente arredato a tal punto che il signor è stato costretto ad acquistare tutti gli Pt_1
arredi della sala, del bagno e gran parte della camera da letto. …”.
Parte convenuta riconosce quindi che l'immobile fosse ammobiliato seppur eccepisca che tale condizione non fosse adeguata, con ciò assumendosi l'onere di cui all'art. 2697, co. II, c.c.
Peraltro, come già evidenziato, anche il dato scritto riportato nel contratto conforta la tesi di parte attrice.
In definitiva emerge che la prospettazione fornita dalla parte attrice fosse assolutamente coerente con la realtà dei fatti anche nella fase iniziale del procedimento e ne deriva che il conduttore abbia avanzato eccezioni ed opposizioni unicamente basate su proprie valutazioni,
rimaste però prive di riscontro, determinando un prolungarsi della vertenza ed andando,
Quest'ultimo, a beneficiare del protrarsi della situazione non legittima imposta e subita dalla locatrice (occupazione dell'immobile pur a fronte della corretta richiesta di restituzione della locatrice), con ciò rasentando i limiti di una responsabilità aggravata nel resistere in giudizio,
quanto meno con colpa grave, responsabilità aggravata che, seppur non invocata dalla parte attrice (secondo l'art. 96, co. I, c.p.c.), potrebbe essere riconosciuta dal giudice, d'ufficio, ai sensi del terzo comma dell'art. 96 c.p.c.
Non si ritiene, però, in questo caso, di provvedere in tal senso, poiché la condotta delle parti deve necessariamente essere valutata dal Tribunale, nel suo complesso, contemplando non solo il dato strettamente / tecnico giuridico ma anche valorizzando quello fattuale e concreto:
nel caso di specie entrambi i Difensori delle parti, alla data odierna, hanno concordato circa il fatto che il IG. abbia, sino ad oggi, continuato ad onorare la propria obbligazione Pt_1
concernente i canoni di locazione e si sia anche attivato per estinguere il proprio debito relativo alle spese condominiali già maturate.
Pertanto il IG. , seppur si sia opposto ad una legittima richiesta della attrice sulla base Pt_1
di semplici intendimenti personali, di fatto beneficiando della durata del processo (avendo nel frattempo mantenuto la disponibilità dell'immobile), tuttavia non si ritiene oggi di poter riconoscere in capo a Questi una responsabilità aggravata ex art. 96, co. III, c.p.c. Disattese quindi le contestazioni del convenuto poste alla base della opposizione e ritenuti sussistenti anche gli altri presupposti necessari ai fini dell'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto, il Tribunale accerta la intervenuta cessazione degli effetti di esso, a seguito del naturale spirare del termine di vigenza, occorso alla data del 31 Maggio 2024.
Risulta infatti dimostrata documentalmente la valida sussistenza del contratto di locazione
(doc. 1 di parte attrice) posto alla base della domanda (redazione in forma scritta [art. 1, co. 4,
L. 431/1998] e registrazione [art. 1, co. 346, L. 311/2004]), con legittima previsione di una durata triennale ai sensi dell'art. 2, co. 3 della Legge 431 / 1998, avente prima scadenza alla data del 31 Maggio 2014 e poi successive scadenze biennali sino alla data del 31 Maggio
2024.
Altresì risulta presente in atti la formale disdetta inviata dalla IG.ra al IG. Pt_2
, in data 2 Novembre 2023 e da Quest'ultimo ricevuta, a mani, in data 16 Novembre Pt_1
2023, quindi nel rispetto del termine semestrale previsto dalla Legge 431 / 1998 al proprio articolo 2, co. 5, penultimo periodo, ed anche previsto nel contratto (doc. 1 di parte attrice,
pagina seconda, articolo 1, riga settima e ss.).
Infine, risulta apposto sul contratto, in calce alle firme dei soggetti contraenti, il necessario visto delle associazioni di categoria dei conduttori (SICET – Sindacato Inquilini Casa e
Territorio Piccoli Proprietari Immobiliari) e dei locatori (ASPPI – Associazione Sindacale
Piccoli Proprietari Immobiliari), nel rispetto della previsione di cui all'art. 2, co. 3 dell cit.
Legge 431/1998.
La accertata risoluzione del contratto di locazione implica per il conduttore, IG. CP_1
, l'obbligo di provvedere alla restituzione dell'immobile de quo, libero da persone e
[...]
cose, a favore della locatrice, IG.ra . Parte_3
Per quanto concerne la individuazione della data dell'esecuzione, si rileva come l'art. 56 della
Legge n. 392 del 1978 (norma che impone al giudice, unitamente alla emissione del provvedimento di rilascio dell'immobile, anche di provvedere alla fissazione della data dell'esecuzione), riguardi tutte le controversie che possano avere come esito lo scioglimento del contratto di locazione, sia a seguito dell'azione ordinaria di risoluzione per inadempimento, sia a conclusione della procedura di sfratto per morositào di finita locazione e non debba ritenersi applicabile alle sole statuizioni emesse in esito allo speciale procedimento previsto dalla stessa legge n. 392/1978 (Cass. Civ., Sez. III, 5 Settembre 1987, n. 7213; Cass.
Civ., Sez. III, 24 Marzo 1983, 2083).
Conseguentemente, anche nel caso odierno dovrà procedersi alla fissazione di un termine per la restituzione dell'immobile, termine che, considerato il cospicuo periodo di oltre un anno e tre mesi già trascorso dalla effettiva scadenza del contratto (31 Maggio 2024), appare corretto contenere nel limite di 30 giorni, individuando quindi quale data del rilascio il giorno 23
Ottobre 2025.
Le spese del processo seguono la soccombenza e vengono poste a carico della parte convenuta nella misura come indicata in parte dispositiva, in ossequio ai parametri stabiliti dal
D.M. 55 del 10 Marzo 2014, con i valori aggiornati dal D.M. 147 del 13 Agosto 2022, tenuto conto della durata del processo, della difficoltà dei temi trattati, delle difese addotte dalle parti costituite, dell'esito del giudizio ed anche tenuto conto della fase a cognizione sommaria del processo.
Per quanto concerne le spese necessarie al pagamento delle attività svolte dal CTU, spese poste a carico solidale delle parti nel relativo decreto di liquidazione del 23 Settembre 2025,
qualora vengano anticipate, in parte o in tutto, dalla attrice, dovranno essere integralmente rimborsate dal IG. alla IG.ra . Pt_1 Pt_2
Il Tribunale di Asti, in composizione monocratica, nella persona del dott. Andrea Martinetto,
definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza,


p.q.m.


accertata la intervenuta risoluzione alla data del 31 Maggio 2024 del contratto di locazione stipulato tra le parti del processo,
condanna il IG. a restituire alla IG.ra , l'immobile, Controparte_1 Parte_3
libero da persone e cose, sito in Bra (CN), Via Mercantini, n. 52, entro il termine del 23
Ottobre 2025; condanna il IG. al pagamento delle spese del giudizio a favore della IG.ra Controparte_1 [...]
, spese oggi liquidate in Euro 4.200,00, oltre I.v.a. e C.p.a. ed oltre 15% Parte_3
sulle somme imponibili quale rimborso spese generali, a titolo di compensi per le difese ed in
Euro 254,00 a titolo di esborsi;

condanna il IG. al rimborso delle spese corrisposte dalla IG.ra Controparte_1 Parte_3
, al CTU, EO;

[...] Controparte_2
respinge ogni altra domanda.
Così deciso in Asti il 23 Settembre 2025.
Il giudice dott. Andrea Martinetto