R.G. n. 831/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI GROSSETO
Il Tribunale di Grosseto, in composizione monocratica, in persona del
Giudice Dott. Valerio Medaglia ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 831/2022 R.G., promossa da
(C.F. ) rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dall'Avv. BALESTRA ALESSANDRO e dall'Avv. TORLONE GIULIO;

ATTORE contro
sito in Controparte_1
Lungomare A. Doria n. 101 e n. 103 in - Monte Argentario CP_1
(GR) (C.F. ) rappresentato e difeso dall'Avv. FERRARI P.IVA_1
RENATA;
CONVENUTO
Oggetto: impugnazione di delibera condominiale.
Conclusioni: all'udienza di precisazione delle conclusioni del 01.10.2024, sostituita dalla trattazione scritta, le parti precisavano le conclusioni come in atti. MOTIVAZIONE IN FATTO E IN DIRITTO
In via preliminare deve darsi atto che con decreto presidenziale n. 51/2022 del
15.06.2022 il presente fascicolo è stato riassegnato a questo Giudice.
Ancora in via preliminare, va confermato il rigetto dell'eccezione di nullità della procura alle liti rilasciata dal convenuto, proposta da parte CP_1
attrice all'udienza del 28.09.2022, in ragione del regime di prorogatio dei poteri in cui operava il precedente amministratore , come da Parte_2
motivazioni addotte nell'ordinanza del 14.02.2023, da intendersi richiamate, ordinanza che si conferma in questa sede.
Ciò posto, l'odierno attore ha impugnato la delibera assunta dall'assemblea del convenuto in data 29.07.2021, relativamente al punto 5) CP_1
dell'ordine del giorno, “richiesta del Sig. per la realizzazione di un balconcino Pt_3
nella facciata interna, delibera in merito”, con cui ha deliberato: “Al quinto punto posto all'Ordine del Giorno, si analizza nei dettagli la richiesta del Sig. e con i voti Pt_3
contrari della Sig.ra e del Sig. , l'Assemblea delibera a maggioranza di CP_2 Pt_1
autorizzare il balconcino, fatte salve tutte le autorizzazioni necessarie per legge”, chiedendone di “dichiarare la nullità, ovvero annullare la delibera impugnata, con riferimento a quanto deliberato al punto 5 all'Ordine del Giorno, per i vizi ed i motivi di merito gradatamente esposti nel presente atto”.
A sostegno della propria domanda l'attore ha evidenziato che la delibera ha un oggetto indeterminabile, non essendo chiaro in cosa consisterebbe esattamente l'opera autorizzata, sicché la stessa sarebbe nulla o, in subordine, annullabile perché alcuna preventiva informativa è stata data ai condomini;
inoltre, la delibera avrebbe oggetto impossibile materialmente, in quanto è inattuabile, stante il difetto di progetti esecutivi e delle autorizzazioni di legge,
e giuridicamente, in quanto la delibera non inciderebbe su parti comuni dell'edificio, bensì su una proprietà individuale di un condomino e in violazione del proprio diritto di proprietà sulla porzione esclusiva;
inoltre, secondo l'attore, la delibera è stata assunta in violazione degli artt. 2, 3 e 7 del
Reg. Condominiale e degli artt. 1120 e 1122 c.c., pregiudicando l'opera autorizzata la stabilità e il decoro dell'edificio, e dell'art. 1102 c.c., alterando la destinazione della facciata e il pari uso di essa ad opera dell'attore, e comunque in violazione del proprio diritto di luce e di aria rispetto all'appartamento sottostante a quello del condomino auto;
infine, la Pt_3
delibera sarebbe viziata per mancato raggiungimento del quorum costitutivo previsto dall'art. 7 del Reg. Cond. ovvero dei quorum stabiliti per le innovazioni dall'art. 1120 c.c.
Va rilevato innanzi tutto che il convenuto ha eccepito il difetto di CP_1
interesse dell'attore rispetto all'invalidazione della delibera, in quanto il avrebbe diritto a costruire il balcone a prescindere CP_1 Pt_3
dall'autorizzazione dell'assemblea, avendo lo stesso semplicemente informato la stessa della sua intenzione e comunque ha contestato la fondatezza della domanda attorea.
L'eccezione è infondata.
Sul punto va rilevato che secondo l'art. 1120 comma 1 c.c., l'assemblea, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136 c.c., può disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, ferma restando la necessità della maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. in caso di innovazione rientrante nelle ipotesi previste dal secondo comma dell'art. 1120
c.c.
Da notare che, in base al terzo comma dell'art. 1120 c.c., “L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni”.
In ogni caso, “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino” (art. 1120 comma 4 c.c.).
Analogamente, l'art. 1122 c.c., in relazione alle opere da eseguirsi sulle porzioni di proprietà esclusiva del condomino, stabilisce che “Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea”.
Come si desume dalle disposizioni enunciate, le innovazioni in materia condominiale sono sempre escluse se arrecano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Con specifico riferimento alle opere eseguite dal sulla propria CP_1
unità esclusiva, va osservato che il compimento di un'opera, laddove destinata a incidere sull'integrità dell'edificio condominiale o comunque su una parte comune dell'edificio condominiale, impone l'intervento dell'assemblea la quale deve autorizzare specificamente l'esecuzione dell'opera voluta dal condomino e ciò al fine di verificare il rispetto del limite legale sopra richiamato.
Tale principio è stato affermato altresì dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui deve escludersi un potere generale di modificazione a proprio piacimento della propria unità esclusiva da parte del condomino, “perchè il decoro architettonico attiene a tutto ciò che dell'edificio è visibile e apprezzabile dall'esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura
e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità. Ne consegue che - a prescindere da ogni considerazione sulla proprietà dei muri perimetrali, che l'art. 1117, n.
1, c.c. espressamente annovera tra i beni comuni - il proprietario della singola unità immobiliare non può mai - senza autorizzazione del una autonoma Controparte_3
facoltà di modificare quelle parti esterne, siano esse comuni o di proprietà individuale (come, ad esempio, la tamponatura esterna di un balcone rientrante), che incidano sul decoro architettonico dell'intero corpo di fabbrica o di parti significative di esso” (Cass. Civ. n.
17398/2004).
Tale principio è stato affermato anche dalla giurisprudenza amministrativa, secondo cui “Il condomino che intende realizzare o sanare opere che modifichino la facciata dell'edificio necessita del consenso del condominio. Questo principio ha una portata generale e si applica anche quando l'interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica, non essendo rimesso allo stesso considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico, qualora sia verificata la loro incidenza sostanziale sulla facciata dell'edificio condominiale” (Cons. Stato n. 219/2022; Tar
Campania n. 5253/2020).
Del resto, la giurisprudenza ha chiarito che il limite della tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale costituisce limite anche all'uso della cosa comune da parte del condomino, stabilendo che “In tema di condominio, è illegittimo l'uso particolare o più intenso del bene comune, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., ove si arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio condominiale” (Cass. Civ. n.
14607/2012).
Ciò chiarito, nel caso di specie, la delibera contestata ha autorizzato un condomino a realizzare un balconcino sulla facciata interna dell'edificio condominiale, facciata che è pacificamente un bene condominiale, essendo il muro perimetrale funzionale alla sussistenza dell'edificio e dunque alla fruizione delle porzioni esclusive (art. 1117 c.c.).
Poiché l'apertura di un balcone costituisce di certo un'opera particolarmente invasiva per la facciata condominiale, implicando un aumento delle aperture esistenti nonché la realizzazione di elementi decorativi che possono avere incidenza sul decoro architettonico dell'edificio, il condomino che intende procedere all'apertura sulla facciata condominiale di un balcone nuovo deve necessariamente sottoporre il proprio progetto all'assemblea dei condomini, la quale provvederà all'autorizzazione dell'opera se la stessa non incida sulla stabilità e sul decoro architettonico dell'edificio.
Del resto, va osservato che il balcone, per quanto costituisca un prolungamento dell'appartamento del singolo condomino, contiene elementi decorativi che, incidendo sulla facciata condominiale, diventano beni comuni, sulla cui conservazione è competente il condominio.
Invero, è stato osservato che “In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un
"prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (Cass. Civ. n.
6624/2012; Cass. Civ. n. 30071/2017).
Pertanto, ogni volta che il balcone che il intende realizzare è CP_1
destinato ad alterare la condizione della facciata anche CP_4
attraverso l'inserimento di elementi decorativi nuovi, è necessario che l'assemblea autorizzi i lavori del , al fine di tutelare il bene comune CP_1
della stabilità e del decoro architettonico dell'edificio.
La necessità che l'assemblea autorizzi i lavori di compimento di opere come il balcone da parte del , destinate a incidere sulla facciata CP_1
condominiale, è implicita nel principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “Le delibere dell'assemblea che dispongono l'esecuzione di lavori riguardanti i balconi dell'edificio condominiale (sebbene questi appartengano in modo esclusivo ai proprietari dei rispettivi appartamenti), quando le opere deliberate incidano sull'armonia architettonica della facciata, interessano il bene comune del decoro estetico dell'edificio medesimo e comportano la legittimazione dell'amministratore nella relativa controversia” (Cass. Civ. n. 11888/1998), legittimazione che viene affermata proprio sul rilievo che possa contestarsi una delibera condominiale che autorizzi l'esecuzione di lavori inerenti a un balcone appartenente a un singolo condomino, delibera che è possibile solo assumendo l'esistenza del potere dell'assemblea di autorizzare ogni opera che possa incidere sul decoro architettonico e sulla stabilità dell'edificio condominiale.
Dunque, nel caso di specie, poiché il condomino ha manifestato la Pt_3
volontà al condominio di procedere all'apertura di un balcone sulla facciata interna dell'edificio condominiale, dovendosi presumere che l'apertura del balcone abbia attitudine ad alterare la condizione della facciata e il decoro architettonico dell'edificio, nulla avendo provato in senso contrario il convenuto sul punto del resto, deve ritenersi che l'attività che CP_1
intende porre in essere il necessiti dell'autorizzazione CP_1 Pt_3
dell'assemblea condominiale, alla luce dei principi richiamati.
Ciò importa l'infondatezza della tesi del convenuto secondo cui il CP_1
condomino avrebbe diritto, senza necessità di alcuna autorizzazione Pt_3
assembleare, a procedere all'apertura del balcone.
Peraltro, va osservato che l'art. 2 del Regolamento del convenuto, CP_1
in senso ancora più restrittivo rispetto alla normativa legale, vieta ai condomini l'esecuzione di innovazioni nelle proprietà individuali che abbiano attitudine a incidere direttamente o indirettamente sulle parti comuni, come a titolo esemplificativo l'“apertura di porte o finestre o simili”, ipotesi in cui può rientrarvi indubbiamente anche l'apertura di un balcone sulla facciata condominiale. In tale caso, l'amministratore, informato dal condomino interessato, può sollecitare l'intervento dell'assemblea (cfr. all. 12 fasc. attore). Alla luce delle considerazioni svolte, deve ritenersi che sussista l'interesse dell'attore alla impugnazione della delibera oggetto di giudizio, trattandosi di atto essenziale per la legittimità dell'intervento richiesto dal CP_1
. Pt_3
Venendo ai motivi di impugnazione, va osservato che l'attore ha proposto gradatamente plurimi motivi di impugnazione, in precedenza brevemente descritti, da valutare separatamente.
Innanzi tutto, l'attore lamenta la nullità della delibera impugnata in quanto avrebbe un oggetto indeterminabile, non essendo chiarito nella stessa quali siano i caratteri dell'opera autorizzata, non essendo allegato al verbale alcun progetto esecutivo o preventivo che consenta di desumere i caratteri essenziali dell'opera. In subordine, l'attore afferma l'annullabilità della delibera in quanto non sarebbe pervenuta adeguata informativa sull'opera da autorizzare prima della celebrazione dell'assemblea.
Il motivo di nullità proposto dall'attore è fondato.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, ai fini che interessano il presente giudizio, “la deliberazione dell'assemblea dei condomini deve ritenersi affetta da nullità nei seguenti casi: 1) "Mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali" (volontà della maggioranza;
oggetto; causa;
forma), tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione: è il caso, ad es., della deliberazione adottata senza la votazione dell'assemblea; o della deliberazione priva di oggetto, ossia mancante di un reale decisum ovvero con un oggetto non determinato nè determinabile;
o della deliberazione priva di causa, carente cioè di una ragione pratica giustificativa della stessa che sia meritevole di tutela giuridica;
o della deliberazione non risultante dal verbale dell'assemblea, sprovvista perciò della necessaria forma scritta” (Cass. Civ. S.U. n. 9839/2021; Cass. Civ. n.
9387/2023).
Ai fini della individuazione del concetto di determinabilità dell'oggetto, è possibile riprendere i principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità in materia di negozio giuridico, stante il carattere generale che il concetto assume in relazione a ogni atto espressivo della volontà dei privati.
Ebbene, in materia di determinabilità dell'oggetto del contratto, è stato osservato che essa postula che l'individuazione dello stesso possa avvenire in virtù dei soli elementi prestabiliti dalle parti, con la conseguenza che dallo stesso contratto vanno desunti, sia pure per implicito, gli elementi idonei alla identificazione del relativo oggetto (cfr. Cass. Civ. 2007/1987; Cass. Civ. n.
5421/1983; Cass. Civ. n. 8731/2023), senza possibilità per una parte di godere di margini di discrezionalità nella individuazione dell'oggetto contrattuale (cfr.
Cass. Civ. n. 20801/2024).
Calando i suddetti principi in materia di invalidità delle delibere condominiali, deve ritenersi che l'oggetto di questa sia determinabile quando, dalla lettura del verbale contenente la decisione assembleare, sia possibile desumere con ragionevole sicurezza il contenuto della determinazione assembleare, senza alcun margine di discrezionalità e senza alcun riferimento a elementi estrinseci alla delibera.
Ciò posto, nel caso di specie, la delibera impugnata del 29.07.2021, relativamente al punto 5) dell'ordine del giorno, “richiesta del Sig. per la Pt_3
realizzazione di un balconcino nella facciata interna, delibera in merito”, ha deliberato:
“Al quinto punto posto all'Ordine del Giorno, si analizza nei dettagli la richiesta del Sig.
e con i voti contrari della Sig.ra e del Sig. , l'Assemblea delibera a Pt_3 CP_2 Pt_1
maggioranza di autorizzare il balconcino, fatte salve tutte le autorizzazioni necessarie per legge” (cfr. all. 3 fasc. attore).
Non risulta allegato alcun documento al verbale dell'assemblea del 29.07.2021.
Il contenuto della delibera appare eccessivamente generico, tenuto conto del tema oggetto della decisione assembleare, e inidoneo a consentire una sicura individuazione dell'opera assentita. Invero, poiché l'autorizzazione assembleare concerne un'opera edilizia, per l'appunto la realizzazione di un balcone sulla facciata interna del condominio,
l'individuazione dell'oggetto dell'autorizzazione esige una precisa descrizione dell'opera da realizzare, le modalità di esecuzione dei lavori preordinati alla realizzazione dell'opera, anche attraverso la produzione di un apposito progetto esecutivo e di un preventivo dei lavori.
Nel caso di specie, la delibera si limita ad autorizzare semplicemente “il balconcino”, senza ulteriori specificazioni.
Si tratta di una indicazione eccessivamente generica che non consente un'adeguata rappresentazione dell'opera autorizzata, considerato che l'intervento dell'assemblea è preordinato al controllo del rispetto ad opera del dei limiti legali alle innovazioni nell'interesse del . CP_1 CP_1
Né è sufficiente il richiamo, compiuto nel verbale, circa il fatto che la richiesta del è stata analizzata “nei dettagli” senza ulteriori specificazioni. CP_1
Si tratta di locuzione radicalmente generica e priva di ogni sicuro elemento contenutistico e, come tale, inidonea a conferire alla delibera la necessaria determinatezza contenutistica.
Né vale il richiamo, effettuato dal convenuto, a quanto il condomino ha riferito all'assemblea del 04.08.2022, in cui avrebbe depositato la Pt_3
documentazione tecnica e fotografica relativa ai lavori da intraprendere.
Come evidenziato in precedenza, la determinabilità dell'oggetto della delibera condominiale deve valutarsi esclusivamente sulla base degli elementi contenuti nel verbale che raccoglie la decisione assembleare, non potendosi integrare il contenuto della delibera mediante successivi depositi di documenti, che peraltro non sono nemmeno allegati al verbale del 04.08.2021 e non possono dunque essere correttamente valutati in questo giudizio (cfr. all. 1 fasc. convenuto) ovvero mediante le allegazioni proposte nell'odierno giudizio. In assenza di chiare indicazioni nella delibera impugnata circa la natura e i caratteri essenziali dell'opera, anche mediante richiamo di apposito progetto, nonché circa le modalità di realizzazione dei lavori e dell'impatto dell'opera sull'edificio condominiale, deve ritenersi che la delibera ha un oggetto radicalmente indeterminabile, che ne determina la nullità alla stregua dei principi in precedenza richiamati.
Va osservato che l'esigenza che una delibera di autorizzazione all'esecuzione di lavori concernenti innovazioni si fondi su progetti e documentazione tecnica idonea a rappresentare compiutamente i caratteri essenziali dell'opera da realizzare si desume dal tenore letterale dell'art. 1120, comma 3 c.c., il quale, nel disciplinare l'attività dell'assemblea in relazione all'approvazione di innovazioni sulle parti comuni, stabilisce che la richiesta di esecuzione dell'innovazione formulata da un condomino “deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza,
l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni”.
Tale disposizione conferma a livello sistematico che una delibera che approvi opere destinate a incidere sulle parti comuni dell'edificio si fondi su istanze motivate e corredate di ogni documento necessario a una compiuta rappresentazione della natura e dei caratteri dell'opera e delle modalità di esecuzione dei lavori.
Alla luce delle considerazioni svolte, va pertanto affermata la nullità della delibera impugnata per indeterminatezza dell'oggetto della stessa, restando assorbito il motivo di annullabilità relativo alla mancanza di preventiva informativa sull'opera da realizzare proposto dall'attore.
L'attore ha contestato la nullità della delibera sopra indicata anche per impossibilità materiale dell'oggetto, non essendo attuabile l'opera autorizzata, in assenza di progetti esecutivi e delle autorizzazioni amministrative, per impossibilità giuridica, in quanto la delibera sarebbe stata assunta nell'interesse del e non per la tutela delle parti comuni dell'edificio. Controparte_5
Il motivo è infondato.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, la delibera assembleare è nulla in caso di ““Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico”, da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della deliberazione. L'impossibilità materiale dell'oggetto della deliberazione va valutata con riferimento alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato;
l'impossibilità giuridica dell'oggetto, invece, va valutata in relazione alle
"attribuzioni" proprie dell'assemblea. In ordine all'impossibilità giuridica dell'oggetto, vale la pena di osservare che l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni;
essa è abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio
(avendo le attribuzioni indicate dall' art. 1135 c.c. carattere meramente esemplificativo), purchè destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni. Perciò, l'assemblea non può perseguire finalità extracondominiali (Cass., Sez. 2, n. 5130 del 06/03/2007); e neppure può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, giacchè qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi. E allora, il potere deliberativo dell'assemblea in tanto sussiste in quanto
l'assemblea si mantenga all'interno delle proprie attribuzioni;
ove l'assemblea straripi dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge, la deliberazione avrà un oggetto giuridicamente impossibile e risulterà viziata da "difetto assoluto di attribuzioni"” (Cass. Civ. S.U. n.
9839/2021).
Ciò chiarito, in coerenza con le indicazioni fornite dalla giurisprudenza di legittimità in materia di oggetto contrattuale, deve ritenersi che l'impossibilità materiale dell'oggetto ricorra quando la prestazione riguarda cose non esistenti in natura o attività praticamente irrealizzabili, sicché la parte non riesce ad assolvere l'impegno negoziale nemmeno con uno sforzo ordinario di diligenza
(cfr. Cass. Civ. n. 37804/2022; Cass. Civ. n. 18002/2011).
Dunque, l'inattuabilità dell'oggetto, cui fa riferimento la pronuncia delle
Sezioni Unite del 2021 in materia di invalidità della delibera condominiale, deve intendersi nel senso che ricorre l'impossibilità materiale dell'oggetto della delibera solo se l'attività dedotta in quest'ultima sia irrealizzabile mediante uno sforzo fondato sulla diligenza media del destinatario.
Dunque, nel caso di specie, la circostanza che la delibera autorizzi un'opera priva di progetti esecutivi è elemento che non incide sulla concreta eseguibilità dell'opera (per l'appunto costruire un nuovo balcone, attività che in sé è possibile realizzare nella pratica), bensì sulla determinabilità dell'oggetto della delibera, come in precedenza evidenziato, in quanto non consente una compiuta comprensione della concreta attività che sarà posta in essere dal condomino autorizzato.
Analogamente, non sussiste l'impossibilità giuridica dell'oggetto, intesa come incompetenza dell'assemblea a deliberare sull'oggetto considerato.
Invero, come evidenziato in precedenza, l'assemblea ha il potere di autorizzare ogni opera desiderata dal condomino, anche se da eseguirsi nella proprietà esclusiva dello stesso, se essa è destinata a incidere sulla integrità o sul decoro architettonico dell'edificio condominiale, beni questi per i quali sussiste la competenza esclusiva dell'assemblea condominiale.
Poiché, come è stato evidenziato in precedenza, l'apertura di un balcone sulla facciata condominiale è attività idonea normalmente a incidere quantomeno sul decoro architettonico dell'edificio condominiale, il condomino che intende realizzare il balcone deve chiedere l'autorizzazione all'assemblea che pertanto ha competenza nella decisione inerente all'autorizzazione. Alla luce delle considerazioni svolte, deve affermarsi la competenza dell'assemblea sull'oggetto della delibera e dunque l'insussistenza dell'impossibilità giuridica dell'oggetto dedotta dall'attore.
Ancora, l'attore afferma la nullità della delibera, per eccesso di potere, in quanto “l'edificazione del ridetto balcone arrecherebbe grave pregiudizio all'esponente, in termini di inevitabile diminuzione di luce ed aria che verrebbero sottratti alla veduta esercitata dall'appartamento sottostante, le cui finestre si trovano esattamente al di sotto del balcone aggettante che si vorrebbe edificare e che sarebbe l'unico manufatto di tale portata che andrebbe ad inserirsi nel contesto della relativa porzione di facciata dell'immobile, sulla quale, per l'appunto, non insistono altri balconi”; inoltre, del regolamento condominiale la delibera violerebbe l'art. 1 che stabilisce che “è vietato fare innovazioni nelle proprietà individuali che interessino in via diretta od indiretta le parti comuni”, l'art. 2 che “pone una eccezione al divieto di cui sopra ammettendo le innovazioni dirette al “miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni”, ma “con la speciale maggioranza indicata alla lettera “d” dell'art. 7” – nella specie mai raggiunta – ed in ogni caso con esclusione delle innovazioni “che alterino il decorso architettonico” e l'art. 3 che “vieta espressamente le innovazioni “che interessano anche indirettamente le strutture portanti di cemento armato dell'edificio e che pregiudicano i diritti di un solo condomino”; la delibera violerebbe anche l'art. 1102 c.c. e l'art. 1120 c.c., laddove vieta le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, e l'art. 1122 c.c., laddove pone come limite alle opere dei condomini la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio; inoltre, sostiene l'attore, che “la costruzione del balcone in discorso violerebbe anche il dettato di cui alle norme del Regolamento Edilizio e del Regolamento
Urbanistico del Comune di Monte Argentario, in base alle quali le innovazioni e gli interventi su edifici preesistenti sono consentiti - condizione necessaria ma non sufficiente - soltanto ove apportino un evidente miglioramento estetico e funzionale dell'immobile nel suo complesso e sempre purché sia rispettato il fine ultimo del perseguimento di un ordinato sviluppo edilizio, nel rispetto, tra l'altro, delle esigenze tecnico-estetiche”.
Il motivo è infondato.
Va osservato che l'art. 1 del Regolamento Condominiale non regola in alcun modo i limiti alle innovazioni che i condomini possono svolgere nella propria proprietà esclusiva.
L'art. 2 del regolamento, cui probabilmente l'attore ha inteso riferirsi, vieta le innovazioni nelle proprietà individuali che incidano direttamente o indirettamente sui beni comuni e, nondimeno, la sanzione prevista per l'inosservanza di tale divieto e la semplice possibilità per l'amministratore, “se lo riterrà opportuno”, di intimare la sospensione dei lavori e convocare l'assemblea, caso non ricorrente nell'odierno giudizio, sicché tale articolo non appare rilevante ai fini della decisione della presente causa, non essendo stato messo in moto il meccanismo procedurale ivi descritto.
L'art. 3 del regolamento disciplina invece le innovazioni deliberate dall'assemblea condominiale nell'interesse dei beni comuni, fattispecie non ricorrente nel caso di specie, dove l'assemblea ha autorizzato un'opera nella proprietà individuale di un condomino.
Analogamente, per le stesse ragioni, non appare applicabile nel caso di specie l'art. 1120 c.c. che concerne le innovazioni deliberate dall'assemblea e dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, casi non ricorrenti nell'odierno giudizio.
Ciò chiarito, in relazione alle asserite violazioni del diritto di proprietà dell'attore, in termini di riduzione della luce e dell'aria godibili dalle vedute dell'appartamento attoreo e alle violazioni dei limiti posti dall'art. 1122 c.c. o dall'art. 1102 c.c. o dei regolamenti edilizi e urbanistici comunali, va rilevato che l'assenza di progetti esecutivi del balcone che il CP_1 Pt_3 intende realizzare, nonché di qualsiasi disegno che rappresenti l'opera quando sarà completata ovvero di un documento che rappresenti i lavori da eseguire per la realizzazione del balcone preclude ogni valutazione circa l'idoneità dell'opera a incidere sui diritti dell'attore sulle proprietà esclusive ovvero ad alterare il decoro architettonico o il pari uso dei condomini sulle parti comuni o a integrare le violazioni edilizie e urbanistiche dedotte, occorrendo apprezzare inevitabilmente tali violazioni sull'opera concretamente realizzata o quantomeno sull'opera come concretamente progettata.
Nondimeno, come evidenziato in precedenza, la delibera sul punto è generica e l'oggetto della stessa è radicalmente indeterminabile.
Del resto, lo stesso attore non ha enunciato i caratteri specifici dell'opera da realizzare, né ha indicato le ragioni per cui l'opera andrebbe concretamente a incidere sulla sua proprietà o violerebbe i limiti posti dall'art. 1102 c.c. o dall'art. 1122 c.c. o i limiti dei regolamenti comunali sopra richiamati.
Per le ragioni enunciate, il motivo di nullità in esame va respinto.
L'attore ha dedotto la nullità o l'annullabilità della delibera impugnata in quanto all'assemblea del 29.07.2021 era assente l'amministratore e il verbale non è sottoscritto dallo stesso, nonostante tale onere formale sia imposto dall'art. 7 del Regolamento Condominiale.
Il motivo è infondato.
Sul punto va osservato che, in linea generale, la sottoscrizione del verbale assembleare, normalmente ad opera del segretario e del presidente dell'assemblea, assolve alla sola funzione di imprimere ad esso il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori, non incidendo invece sulla validità della delibera, in assenza di disposizioni di legge che prescrivano tale incombente a pena di invalidità della delibera (cfr. Cass. Civ. n. 27163/2017; Cass. Civ. n. 11375/2017; Cass.
Civ. n. 8577/2024). Pertanto, non è possibile sostenere la invalidità della delibera assembleare in quanto priva di sottoscrizioni del presidente, del segretario e, per analogia, anche dello stesso amministratore, posto che la sottoscrizione assolve allo scopo di sancire la provenienza delle dichiarazioni contenute nel verbale.
Né rileva che la sottoscrizione dell'amministratore sia prevista dall'art. 7 del
Regolamento Condominiale, considerato che, stante la funzione assolta dal verbale (provare gli accadimenti avvenuti in assemblea) e dalle sottoscrizioni apposte al verbale (attestare la provenienza delle dichiarazioni contenute nel verbale), la previsione statutaria, che peraltro non afferma l'invalidità della delibera in caso di mancata sottoscrizione del verbale ad opera dell'amministratore, va interpretata nel senso che il difetto di sottoscrizione del verbale non infirma la validità delle delibere in esso rappresentate.
Circa la mancata partecipazione dell'amministratore all'assemblea del
29.07.2021, precisato che la partecipazione dell'amministratore non incide sulla validità della delibera, nulla disponendo in merito l'ordinamento giuridico, deve osservarsi che dalla lettura del verbale risulta che l'assemblea ha rivolto richieste all'amministratore che pertanto non poteva che essere presente all'assemblea (punto 6) dell'ordine del giorno), sicché la deduzione attorea appare infondata.
Alla luce delle considerazioni svolte, i motivi di impugnazione vanno respinti.
Infine, va osservato che l'attore ha dedotto altresì l'annullabilità della delibera impugnata per violazione dei quorum deliberativi previsti dalla legge.
Sul punto, deve ritenersi che, stante la dichiarazione di nullità della delibera impugnata per i motivi in precedenza enunciati, non sussiste alcun concreto interesse in capo all'attore per la pronuncia dell'annullamento della delibera per vizi meramente procedurali, attesa l'inidoneità della violazione procedurale a costituire vincoli contenutistici sulle future decisioni assembleari e avendo la pronuncia di nullità un ambito operativo più ampio di quella di annullamento, non essendo la delibera nulla idonea alla produzione di alcun effetto anche verso i terzi.
Ciò importa che l'assorbimento del vizio procedurale sopra richiamato in ragione della pronuncia di nullità della delibera per indeterminabilità dell'oggetto.
In conclusione, va dichiarata la nullità della delibera impugnata per i motivi in precedenza richiamati, restando assorbita ogni altra questione posta dalle parti per il principio della ragione più liquida.
Circa il rigetto delle richieste istruttorie delle parti, devono confermarsi le statuizioni contenute nell'ordinanza del 14.02.2023, attesa peraltro la natura documentale delle questioni poste nell'odierno giudizio.
Le spese seguono il criterio di soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, secondo i parametri previsti dal D.M. n. 55/2014, tenuto conto delle attività concretamente eseguite dalle parti e del valore indeterminabile della controversia.


P.Q.M.

il Tribunale di Grosseto, definitivamente pronunciando, sulla causa civile iscritta a R.G. n. 831/2022 e vertente tra le parti di cui in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza e deduzione, così provvede:
1) dichiara la nullità della delibera adottata dall'assemblea condominiale del convenuto in data 29.07.2021, in relazione al punto 5) dell'ordine CP_1
del giorno, per le ragioni enunciate in motivazione;

2) condanna il convenuto al pagamento delle spese processuali in favore dell'attore che si liquidano nella somma di 576,95 euro, a titolo di esborsi, e nella somma di 6.500,00 euro, a titolo di compensi, oltre spese generali al
15%, CPA e IVA se dovuti, da distrarsi al procuratore dichiaratosi antistatario.
Grosseto, 09.01.2025 IL GIUDICE
Dott. Valerio Medaglia