n. r.g. 7202/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Alice
Buonafede, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 7202 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili relativo all'anno 2019, trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 190
c.p.c.,ratione temporis applicabile al giudizio, con ordinanza adottata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., comunicata alle parti in data 11.2.2025, promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Frascati, Parte_1 C.F._1 alla Piazza Monte Grappa n. 11, presso lo studio dell'avv. Sandro Franciosa, che lo rappresenta e difende in virtù di procura rilasciata in calce all'atto di citazione;

Attore
contro
(C.F. , in Controparte_1 P.IVA_1 persona dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Frascati, al viale
Vittorio Veneto n. 4, presso lo studio dell'avv. Mauro Germani, che lo rappresenta e difende in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

Convenuto
1 nonché
(C.F. ), in persona del procuratore speciale pro tempore, CP_2 P.IVA_2
elettivamente domiciliata in Roma, alla via Nizza n. 53, presso lo studio dell'avv. Fabio
Caiaffa, che la rappresenta e difende in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

Terza chiamata
Oggetto: responsabilità da cose in custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c.;
Conclusioni delle parti: come da note depositate nel termine assegnato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Il presente giudizio è stato introdotto da , al fine di ottenere la Parte_1 condanna del , al risarcimento dei Controparte_3
danni dal medesimo subiti in conseguenza del danneggiamento di un'unità immobiliare di sua proprietà, per effetto di fenomeni infiltrativi derivanti dal cattivo stato dell'impianto fognario CP_4
A fondamento di tali domande, l'attore ha, nella specie, sostenuto:
- che l'immobile di sua proprietà si trova al piano seminterrato del fabbricato e che il relativo giardino pertinenziale è gravato da una servitù di condotta fognaria condominiale;

- che, sin dai primi giorni del 2016, l'immobile in questione è stato interessato da un consistente fenomeno di natura infiltrativa, che ha causato lesioni della pavimentazione interna e delle mura perimetrali;

- che, all'esito di una videoispezione dal medesimo commissionata, è emerso che le tubazioni condominiali in cemento erano interessate da perdite, a causa della scarsa tenuta stagna e della presenza di distacchi nei punti di congiunzione;

- che, da un'indagine geognostica, è poi emerso che le dispersioni provenienti dalla conduttura avevano determinato una rimozione delle parti più fini del terreno di sedime, provocando un abbassamento del piano di livello dell'abitazione, con conseguente incidenza sulla staticità dell'immobile;

2 - che l'amministratore del convenuto ha, in ragione di ciò, convocato per CP_1 il 27.6.2016 un'assemblea straordinaria, ponendo all'ordine del giorno le problematiche derivanti dalla rottura delle tubazioni relative all'impianto fognario, che avevano causato il cedimento di parte dell'unità immobiliare dello stesso attore;

- che la a seguito di denuncia di sinistro, ha trasmesso un assegno CP_2
dell'importo di euro 1.012,00, che non può però ritenersi congruo;

- che lo stesso attore ha, pertanto, promosso un procedimento di accertamento tecnico preventivo dinanzi a questo Tribunale, all'esito del quale il consulente nominato ha riscontrato un pessimo stato manutentivo di un tratto rilevante della fognatura condominiale, la quale è risultata gravemente lesionata e, in un punto, interrotta a causa di un crollo del condotto;

- che, nondimeno, il non ha posto in essere tempestivamente i lavori di CP_1
ripristino indicati e quantificati dal consulente;

- che, solo a seguito dell'introduzione di un procedimento di denuncia di danno temuto, il condominio ha realizzato un nuovo impianto fognario, senza però eseguire i lavori di ripristino relativi all'unità immobiliare dell'attore, quantificati dal consulente nella somma di euro 7.993,65, per la muratura perimetrale esterna, e in euro 4.378,97, per le finiture interne, oltre ai costi per l'allestimento del cantiere e per la direzione tecnica;

- che l'immobile ha subito ulteriori danni in ragione delle lavorazioni eseguite sulle parti comuni, quantificati nella somma di euro 3.050,00, oltre i.v.a.;
- che le vicende così delineate sono idonee a fondare una responsabilità del ai sensi dell'art. 2051 c.c., in quanto le conseguenze lesive patite dall'attore CP_1
discendono dal cattivo stato dell'impianto idrico, qualificabile come parte comune ex art. 1117 c.c.;
- che lo stesso attore ha anche subito un danno da mancato godimento dell'immobile, risultato inabitabile a partire dal 2016 e concesso precedentemente in locazione, fino all'anno 2014, al canone mensile di euro 800,00, che dovrà essere utilizzato come parametro per quantificare il danno de quo;
- che, infine, deve essergli riconosciuto il diritto di percepire il rimborso di tutte le
3 spese sostenute anche nella fase stragiudiziale e nel corso del procedimento di accertamento tecnico preventivo.
Alla luce di ciò, l'attore ha così concluso: “voglia l'Ill.mo Giudice del Tribunale di
Velletri adito, disattesa ogni contraria istanza, preso atto delle risultanze della CTU espletata nel giudizio di consulenza tecnica preventiva ex art. 696 -bis c.p.c. intercorso presso il Tribunale di Velletri con n.r.g. 9034/2016, accertati i fatti di causa, dichiarare la responsabilità del , in persona Controparte_1
dell'Amministratore pro tempore e, per l'effetto, condannare lo stesso CP_1 convenuto al risarcimento di tutti i danni subiti dal Sig. nella misura di € Parte_1
72.696,67 per le causali sopra espresse o nella maggiore o minore somma che verrà ritenuta di giustizia oltre interessi e rivalutazione economica. Con vittoria di spese e competenze”.
Il , costituitosi in giudizio, ha dedotto: Controparte_3
- che la causazione dei danni lamentati è imputabile all'attore, in quanto lo stesso ha realizzato manufatti abusivi, nella specie bagni e cucina, innestando gli scarichi posti a loro servizio sull'impianto fognario comune;

- che l'immobile considerato non è occupato dall'attore, il quale, a seguito della scadenza del contratto di locazione nel 2014, lo ha messo in vendita;

- che i lavori di rifacimento dell'impianto fognario erano già stati deliberati nel giugno del 2016 e che, nondimeno, l'atteggiamento di ne ha concretamente Parte_1 ritardato l'inizio;
- che l'assegno ricevuto dall'attore, da parte dell'assicuratore, attiene al ristoro dei danni dal medesimo patiti in conseguenza della rottura di una tubazione all'interno della sua abitazione e afferisce, pertanto, ad un sinistro differente rispetto a quello per cui è causa;

- che, all'assemblea del 14.11.2016, i condomini hanno deliberato il risanamento dell'impianto fognario, previa presentazione di preventivi da esaminare nella successiva assemblea del 6.12.2016, e che, in occasione di quest'ultima, alla presenza di Pt_1
, è stato deliberato di scegliere dei preventivi che tenessero conto anche “della
[...]
4 situazione lato destro del fabbricato”, ossia il lato di competenza dell'attore;
- che, in data 4.1.2017, pochi giorni dopo che l'attore aveva deliberato con gli altri condomini di eseguire i lavori di risanamento, lo stesso ha provveduto a notificare il ricorso introduttivo di un procedimento di a.t.p., così paralizzando qualsiasi intervento;

- che, anche dopo l'espletamento del predetto procedimento, l'attore ha tenuto una condotta non collaborativa e ha impedito di porre in essere le ispezioni necessarie per potere iniziare gli interventi di risanamento;

- che l'abbassamento lamentato dall'attore deriva dalla circostanza che l'ampliamento dell'immobile di sua proprietà è stato realizzato su materiale di risulta e che le tubazioni del suo impianto sono state abusivamente inserite sulla rete condominiale.
Il Condominio convenuto ha, sulla scorta di tali deduzioni, rassegnato le seguenti conclusioni: “- In via preliminare Voglia differire l'udienza di prima comparizione già fissata al 24.03.2020 onde consentire al convenuto condominio la chiamata in causa del terzo, compagnia assicurativa ( ora Controparte_5
) in persona del legale rapp.te p.t. con sede legale in Milano -20145- Controparte_6
Piazza Tre Torri n. 3 e con Direzione Generale in Trieste-34123-Largo Ugo Irneri n.1 che copre tali rischi assicurativi per conto del condominio;
il tutto nel rispetto dei termini di legge a comparire. - Nel merito Voglia rigettare la domanda di controparte giacché infondata in fatto e in diritto per le motivazioni tutte addotte in narrativa;
nella denegata
e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda attorea, Voglia comunque dichiarare la compagnia assicurativa terza chiamata tenuta a manlevare e tenere indenne il convenuto da ogni richiesta di Controparte_1
pagamento, ivi comprese le eventuali spese legali del presente giudizio, condannando conseguentemente la predetta compagnia al pagamento diretto delle eventuali somme che dovessero essere riconosciute in favore dell'attore con l'emananda sentenza ivi comprese le spese di lite in conformità di quanto previsto dalla polizza di assicurazione stipulata tra il predetto condominio e la compagnia assicurativa. Con ogni più ampia riserva di articolare prove e depositare documentazione ex art. 183 cpc. Con vittoria di spese di lite del presente giudizio”.
5 Autorizzata la chiamata in causa della quest'ultima si è costituita in CP_2 giudizio, aderendo alle difese già spese dall'assicurato e affermando, in relazione alla domanda di garanzia:
- che la polizza è inoperante ove la responsabilità derivi dalla rottura di un tubo esterno al fabbricato e per danni subiti dai fabbricati in ipotesi di aumento della CP_4
volumetria;
- che, in ogni caso, sono escluse dalla copertura assicurativa le seguenti voci: assistenza legale;
consulenza tecnica;
spese amministrative;
spese di direzione dei lavori;

- che dovrà tenersi, comunque, conto di tutte le limitazioni e le franchigie previste dalla polizza;

- che per il danno a cui si riferisce l'attore, risarcito con la somma di euro 1.012,00, riguardante una tubazione interna all'abitazione, è stata attivata una garanzia diretta del beneficiario.
La compagnia ha, dunque, concluso nei seguenti termini: “nel merito: − in via principale rigettare la domanda perché infondata in fatto ed in diritto, per tutti i motivi esposti dall'assicurato; − in subordine: accertare e dichiarare l'infondatezza della determinazione dei danni subiti a causa del sinistro e dunque limitare la misura del risarcimento per i motivi esposti, eventualmente considerando in concorso la condotta attorea. Con riferimento al rapporto di garanzia: − in via principale accertare e dichiarare l'inoperatività della polizza per gli esposti motivi;
− in subordine ridurre la malleva in considerazione di tutte le clausole di esclusione, dei limiti, e delle franchigie previsti in polizza. Con vittoria di spese e compensi professionali da liquidarsi secondo le tabelle allegate al D.M. n.55/2014, come modificato dal D.M. n. 37/2018, oltre IVA e
CPA come per legge”.
Assegnati alle parti i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 183 c. 6 c.p.c.,
è stata svolta attività istruttoria mediante assunzione dell'interrogatorio formale dell'attore e della prova per testi richiesta da quest'ultimo ed è stato disposto l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio.
Mutata la persona fisica del giudice, da ultimo per effetto del decreto del Presidente del
6 Tribunale n. 21 del 9.2.2023, e formulata una proposta conciliativa ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c., a cui le parti hanno ritenuto di non aderire, la causa è stata trattenuta in decisione con ordinanza adottata ex art. 127 ter c.p.c., comunicata alla parti in data
11.2.2025, con concessione alle stesse dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., ratione temporis applicabile, per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

2. Così sinteticamente delineato l'oggetto del presente giudizio, appare utile evidenziare che la parte attrice ha invocato, a fondamento della domanda risarcitoria proposta, la fattispecie speciale di responsabilità contemplata dall'art. 2051 c.c., asserendo, nella specie, di avere patito dei danni in conseguenza del grave ammaloramento e della rottura di una conduttura facente parte dell'impianto fognario del in quanto tale ricompresa fra le parti comuni. CP_1
A questo riguardo, merita anzitutto rammentare che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, “il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all'art.
2051 cod. civ., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d'acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà , ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello CP_4
stabile” (cfr., ex multis, Cass., 12 luglio 2011, n. 15291).
Si ricorda poi, in linea generale, che il legislatore ha inteso delineare la fattispecie appena richiamata come un'ipotesi di responsabilità speciale, avvicinabile ad un criterio di imputazione di tipo oggettivo, avendo previsto, a beneficio del danneggiato, un'agevolazione sul piano probatorio, rappresentata dalla sufficienza della dimostrazione della prova del ricorrere di un nesso eziologico fra la cosa in custodia e il danno, e avendo posto, a carico del custode, l'onere di dare prova dell'interruzione del nesso causale per effetto dell'intervento di un caso fortuito, di rilevanza meramente obiettiva, senza cioè che rilevi a questo fine l'osservanza ad opera dello stesso di un dovere di diligenza.
Anche recentemente, infatti, la Suprema Corte ha ribadito che “la responsabilità di cui
7 all'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo, e non presunto, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, rappresentato da un fatto naturale o del danneggiato o di un terzo, connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, dal punto di vista oggettivo e della regolarità o adeguatezza causale, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode” (cfr.
Cass., sez. un., 30 giugno 2022, n. 20943).
Ne discende, dunque, da un lato, che la causa della lesione fondante la pretesa risarcitoria deve essere individuata in un'anomalia, originaria o sopravvenuta, derivante anche da agenti esterni, nella struttura o nel funzionamento della cosa oppure nella sua particolare condizione potenzialmente lesiva (cfr. Cass., 13 febbraio 2001, n. 2331), dall'altro, che, una volta dimostrati, da parte del danneggiato, il verificarsi dell'evento dannoso e il suo rapporto di causalità con il bene in custodia, resta invece irrilevante quale sia stato il comportamento del custode, da considerare estraneo alla struttura dell'art. 2051
c.c., dal momento che il fondamento della responsabilità prevista da tale disposizione va ricercato, come detto, non già nella colpa di colui che ha il potere di governo della cosa, bensì nel rischio che grava sul soggetto che si serve di quest'ultima e che ne ha la disponibilità, giuridica e di fatto, potendo e dovendo sopportare anche l'evenienza che la stessa possa arrecare danni a terzi (cfr., tra le altre, Cass., 13 gennaio 2015, n. 295).
Accertato il nesso di causalità con la cosa, incombe, infine, sul custode l'onere di negare la riferibilità causale dell'evento dannoso al bene, dimostrando il ricorrere del caso fortuito e, quindi, che l'evento dannoso, per come verificatosi, non era oggettivamente prevedibile ed evitabile, essendosi esso atteggiato come un'evenienza del tutto anormale ed insuscettibile di essere annoverata tra gli ordinari sviluppi causali correlati alla cosa in custodia (cfr. Cass., 24 marzo 2021, n. 8216).

3. Facendo applicazione dei principi appena richiamati, nell'ipotesi in disamina, al fine di verificare se le conseguenze lesive lamentate dall'attore siano effettivamente riconducibili allo stato di degrado dell'impianto fognario di proprietà , non CP_4
può prescindersi dall'esaminare le risultanze delle indagini svolte dai consulenti tecnici,
8 dapprima nell'ambito del procedimento di accertamento tecnico preventivo, instaurato su iniziativa dell'attore, e, successivamente, nel presente giudizio.
Si osserva che, nella relazione depositata all'esito del procedimento di a.t.p., l'arch. ha evidenziato di avere riscontrato dei fenomeni infiltrativi all'interno Persona_1 dell'immobile di nella specie nel bagno, nella cucina e in parte del Parte_1
soggiorno dell'appartamento, nonché di avere verificato, in conseguenza delle indagini condotte tramite videoispezioni e scavi a mano, “il pessimo stato manutentivo di un rilevante tratto della fognatura condominiale, che riceve e scarica in fogna le acque nere
e bianche del medesimo . In più punti, come riportato negli allegati alla CP_1
presente relazione, tale fognatura è risultata gravemente lesionata ed addirittura in un punto è risultata interrotta a causa di un crollo del condotto. In virtù di quanto sopra, si può ragionevolmente imputare a tale situazione la causa dei fenomeni infiltrativi” (cfr. pag. 7 della relazione di cui al doc. 8 del fascicolo di parte attrice).
Lo stesso consulente, nel rispondere alle osservazioni critiche mosse dal consulente del ha, inoltre, esaustivamente precisato che non vi è alcun riscontro della CP_1 circostanza che l'ampliamento eseguito sull'immobile di proprietà dell'attore non sia stato eseguito a regola d'arte e che non è neppure possibile individuare un nesso causale fra detto ampliamento e il cedimento che ha interessato una parte dell'immobile, la quale coincide con il tratto della rete fognaria in cui sono state riscontrate delle anomalie.
Il consulente ha poi coerentemente sottolineato che l'eventuale disconnessione generata dall'innesto di una tubatura privata su quella condominiale non potrebbe, ad ogni modo, spiegare il cedimento riscontrato con riguardo alle tubature in cemento, peraltro in zone differenti rispetto a quelle interessate dalla posa in opera della tubatura privata e dal successivo rinterro.
A mente delle indagini tecniche espletate già prima dell'introduzione del presente giudizio, può, pertanto, ritenersi accertata la sussistenza di un preciso nesso eziologico fra i fenomeni infiltrativi e di cedimento manifestatisi nella zona della cucina, del bagno e del soggiorno dell'immobile di proprietà dell'attore e un'alterazione della res pacificamente qualificabile come parte comune, rappresentata dal crollo della rete fognaria
9 condominiale in più punti a causa della sua cattiva manutenzione, il che consente pure di ravvisare l'esistenza di tutti gli elementi costitutivi necessari a configurare una responsabilità, ai sensi dell'art. 2051 c.c., in capo al , in qualità di custode. CP_1
Né i dati allegati da quest'ultimo permettono di ascrivere al danneggiato una condotta colposa idonea a concorrere nella causazione del danno, ai fini di quanto previsto dall'art. 1227 c. 1 c.c., atteso che, come già rimarcato, secondo quanto condivisibilmente concluso dal consulente tecnico, non è possibile individuare alcun legame causale fra gli inconvenienti lamentati dall'attore e l'ampliamento dell'immobile di sua proprietà, rispetto al quale è stato, in modo incontestato, rilasciato un titolo abilitativo in sanatoria.
D'altra parte, sebbene l'indagine svolta in pendenza del presente giudizio non risulti determinante in punto di accertamento del nesso di causalità fra i cedimenti della rete condominiale e l'evento dannoso lamentato dall'attore, tenuto conto che, come riconosciuto dallo stesso consulente geom. al momento dei sopralluoghi la CP_7 rete era già stata interessata da lavori di rifacimento, nondimeno, anche il consulente appena menzionato ha evidenziato che i cedimenti dell'immobile di proprietà dell'attore sono ravvisabili solo nella porzione vicina alla rete fognaria.
Deve, in definitiva, reputarsi, soprattutto alla luce delle indagini espletate in sede di procedimento di accertamento tecnico preventivo, perché cronologicamente prossime al manifestarsi dei fenomeni infiltrativi, risalenti all'inizio del 2016, che l'evento dannoso patito da sia stato cagionato dal danneggiamento della rete fognaria Parte_1 comune, posta in corrispondenza della sua unità immobiliare, e, conseguentemente, di una
“cosa” riconducibile al che ne è, quindi, responsabile ai sensi dell'art. 2051 CP_1
c.c., non avendo il medesimo provveduto a fornire compiuta dimostrazione del ricorrere di un caso fortuito tale da interrompere l'accertato nesso eziologico.

4. Tanto precisato, può proseguirsi con l'analisi del profilo afferente alla selezione e alla quantificazione delle conseguenze dannose subite dall'attore, dovendosi, in prima battuta, rilevare che il medesimo ha domandato il riconoscimento, a titolo di risarcimento dei danni in forma specifica, dei costi di ripristino dell'immobile, per come stimati dal consulente in sede di a.t.p., in relazione alle spese da sostenere per il rifacimento della
10 muratura perimetrale privata e per le finiture interne, oltre agli oneri di sicurezza e di allestimento cantiere e alle spese amministrative e di direzione dei lavori, espressamente richiamate dall'attore nell'atto introduttivo del presente giudizio.
Sul punto, merita preliminarmente precisare che, data la parziale diversità dei costi stimati nella relazione depositata all'esito del procedimento di a.t.p. e in quella curata nel presente giudizio, si reputa di fare esclusivo riferimento ai costi di ripristino delineati nella prima relazione, in quanto la relativa stima risulta, da un canto, conseguente all'accertamento dello stato dei luoghi subito dopo il manifestarsi dei fenomeni infiltrativi per cui è causa, dall'altro, espressa con maggiore chiarezza, mediante redazione di computi metrici analitici.
Condividendo, pertanto, le conclusioni delineate sul punto nella relazione tecnica redatta in sede di a.t.p. dall'arch. e acquisita nel presente giudizio, Persona_1
devono riconoscersi alla parte attrice le somme di euro 7.993,65, quali costi di ripristino della muratura perimetrale della porzione privata, e di euro 4.378,97, come costi di ripristino delle finiture interne, a cui si aggiungono gli importi di euro 1.500,00, per oneri di sicurezza ed allestimento cantiere, e di euro 6.500,00, per spese tecniche per pratiche amministrative e direzione dei lavori, con la specificazione che deve essere invece esclusa dai danni risarcibili la voce afferente al ripristino della muratura perimetrale condominiale, pure stimata dal consulente, riferendosi la stessa ad una parte che non rientra nella esclusiva proprietà dell'attore (cfr. computi metrici allegati alla relazione di cui al doc. 8 del fascicolo di parte attrice).
L'attore ha poi asserito di avere sostenuto diversi esborsi, integranti a suo avviso un danno emergente suscettibile di essere risarcito.
In merito, si specifica, in primo luogo, che la questione afferente al rimborso delle spese sostenute per l'assistenza legale e l'opera del consulente tecnico, anche in relazione al procedimento di accertamento tecnico preventivo, sarà affrontata in sede di regolamentazione delle spese di lite del presente giudizio.
È da riconoscere, in capo al danneggiato, il diritto di conseguire il ristoro delle spese sostenute per avvalersi di consulenti tecnici di parte, prima dell'introduzione del presente
11 giudizio, rappresentate, nella specie, dall'importo di euro 854,00, corrisposte alla CP_8 per eseguire la mappatura dei sottoservizi, dei saggi sulla fondazione e delle prove penetrometriche, e dalla complessiva somma di euro 1.148,00, corrisposta in favore del consulente di parte ing. mentre l'ulteriore esborso di euro 899,99, Controparte_9 sostenuto per eseguire la videoispezione e la pulizia della rete fognaria, durante le operazioni di accertamento tecnico preventivo, verrà considerata unitamente alle spese di consulenza tecnica (cfr. doc. 14, 17, 18 e 19 del fascicolo di parte attrice).
Non possono, di contro, includersi fra le voci risarcibili le somme indicate nelle fatture emesse dalla Uretek, depositate dallo stesso attore, atteso che le medesime sembrano riferirsi all'esecuzione di lavori di consolidamento del terreno di fondazione mediante resine espandenti, rispetto ai quali deve rilevarsi, da un canto, che la parte attrice ha omesso di allegare in modo puntuale di avere già sostenuto degli esborsi per provvedere alle opere di ripristino dell'immobile, dall'altro, che si tratta di lavorazioni già incluse nel computo metrico elaborato dal consulente tecnico per ciò che riguarda la muratura perimetrale, di talché il loro riconoscimento produrrebbe un'indebita duplicazione rispetto alle somme già sopra quantificate (cfr. docc. 20, 21 e 22 del fascicolo di parte attrice).
Del pari, non può riconoscersi la spettanza in favore dell'attore, quale voce risarcitoria, della somma di euro 3.050,00, oggetto di un preventivo redatto dall'impresa AN
Settimio per l'esecuzione di alcune lavorazioni riferibili all'area esterna dell'unità immobiliare, nella specie, per il rifacimento della pavimentazione in porfido, atteso che non è stata fornita alcuna dimostrazione della riconducibilità del suo danneggiamento ai lavori di ripristino dell'impianto fognario eseguiti dal , come sostenuto CP_1
soltanto genericamente dall'attore nel proprio atto introduttivo.
In relazione al medesimo profilo, si osserva che, per ragioni analoghe, non può neppure includersi nell'importo liquidabile la voce di euro 800,00, quantificata dal consulente geom. allo stesso titolo, in quanto si tratterebbe di danni derivanti da una CP_7
fattispecie di responsabilità differente, rispetto a quella delineata nell'atto introduttivo, che non è stata compiutamente provata nei suoi elementi costitutivi.
Occorre, da ultimo, ricordare che l'attore ha anche domandato il risarcimento di
12 un'ulteriore conseguenza dannosa, rappresentata dall'impossibilità di godere dell'immobile da gennaio 2016 ad agosto 2019, voce che non può però essere riconosciuta per le diverse ragioni di seguito illustrate.
In prima battuta, non può prescindersi dal rimarcare che l'affermazione secondo cui l'immobile di proprietà dell'attore è risultato inabitabile per tutto il periodo sopra considerato, peraltro contestata dalla parte convenuta, non trova sufficiente riscontro negli atti di causa e negli accertamenti tecnici espletati, in cui i consulenti si sono limitati a dare atto dell'esistenza di fenomeni infiltrativi in cucina, in bagno e in parte del soggiorno, senza che sia però emersa l'incidenza degli stessi sulla possibilità di fruire dell'immobile.
La mancata dimostrazione, in altri termini, di un'effettiva e piena preclusione a godere dell'immobile, in ragione degli inconvenienti riscontrati, impedisce di riconoscere la voce risarcitoria in questione, la quale, per come è stata domandata dall'attore, risulta strettamente connessa alla radicale impossibilità di uso dell'immobile.
D'altra parte, lo stesso attore non ha neppure provato la perdita di significative possibilità di concedere l'immobile in locazione a terzi, avendo solo documentato la stipulazione di un contratto di locazione transitoria, scaduto a metà del 2013, e non avendo compiutamente provato la perdita del guadagno derivante dalla impossibilità di vendere l'immobile a terzi, in quanto, malgrado il teste escusso all'udienza del
27.10.2022, , in veste di agente immobiliare, abbia dichiarato di avere Testimone_1
ricevuto delle proposte, ma di non essere riuscito a concludere la vendita per le problematiche dell'immobile, quest'ultimo è stato poi effettivamente venduto con atto del
12.11.2020, senza che l'attore abbia formulato, nel rispetto delle preclusioni assertive, una espressa domanda sul punto (cfr. docc. 4, 5 e 7 allegati alla memoria ex art. 183 c. 6 n. 2
c.p.c. di parte attrice).
Circa quest'ultimo aspetto, si specifica, infatti, che, unicamente nella comparsa conclusionale, la parte danneggiata ha chiesto, in via subordinata, di valutare la differenza tra il valore commerciale dell'immobile, dichiarato dal testimone in una cifra minima di euro 230.000,00, e il prezzo di vendita di euro 169.000,00, richiesta avanzata tardivamente e, quindi, in modo inammissibile, malgrado l'atto di compravendita in
13 questione sia stato stipulato in data 12.11.2020, prima del decorso del termine per il deposito della memoria di cui all'art. 183 c. 6 n. 1 c.p.c.
Si conferma, infine, il provvedimento di rigetto dell'ulteriore richiesta di prova per testi, articolata dalla parte attrice e riproposta in sede di precisazione delle conclusioni, con particolare riferimento al teste , vertendo i relativi capitoli, in Testimone_2
parte, su circostanze di natura documentale, in parte, su fatti non specificamente e tempestivamente allegati nei precedenti scritti difensivi.
Le somme complessivamente liquidabili, a titolo di risarcimento dei danni, in favore di ammontano, in definitiva, ad euro 20.372,62, rivalutati all'attualità Parte_1
dall'1.1.2018, essendo stata la relazione depositata nel dicembre 2017, in euro 24.345,28,
e ad euro 2.002,00, a titolo di esborsi sostenuti per avvalersi di consulenti di parte.
Merita poi osservare che non può attribuirsi alcuna rilevanza alla circostanza, allegata dal , secondo cui le iniziative adottate dall'attore avrebbero ritardato i lavori CP_1 di rifacimento dell'impianto, considerato che la sola adozione di iniziative giudiziali non rappresenta un comportamento contrario a diligenza tale da rilevare ai fini dell'art. 1227
c. 2 c.c., neppure espressamente invocato dal convenuto e che le voci risarcitorie di cui si
è riconosciuta la spettanza attengono esclusivamente ai costi di ripristino dell'immobile, per come già manifestatisi nel 2016 e quantificati in sede di a.t.p.
Deve, a mente di ciò, peraltro, ribadirsi, nella presente sede, l'impossibilità di accogliere l'istanza di prova orale reiterata dal avendo i capitoli articolati ad CP_1 oggetto circostanze documentali e irrilevanti ai fini della decisione.

5. Residua, a questo punto, da esaminare la domanda di garanzia formulata dal convenuto nei riguardi della la quale ha dedotto la sussistenza CP_1 CP_2 di diversi profili di inoperatività della polizza, asserendo, in particolare, che la garanzia invocata dall'assicurato non potrebbe ritenersi operante sulla base di quanto previsto dall'art.

4.3 della polizza, derivando i danni per cui è causa dalla rottura di condutture esterne all'area coperta del fabbricato, e dall'art. 4.2, che esclude la possibilità di indennizzare i danni subiti da fabbricati in corso di costruzione o di ristrutturazione tesa a modificarne la volumetria.
14 La prospettazione della compagnia convenuta non merita condivisione, per le ragioni di seguito esposte.
Dall'esame delle condizioni generali di polizza, prodotte dalla stessa parte chiamata, si evince agevolmente che le clausole appena richiamate sono volte a disciplinare unicamente la sezione afferente alla copertura prevista in ipotesi di danni subiti dal fabbricato condominiale, ma non anche la garanzia operante in ipotesi di responsabilità civile del Condominio rispetto ai terzi, ipotesi che viene in questa sede in considerazione.
Si sottolinea ulteriormente che, per effetto della polizza stipulata dal , CP_1 come precisato dalla sezione 5 dedicata alla responsabilità civile, l'impresa si è impegnata a tenere indenne l'assicurato di quanto lo stesso sia tenuto a pagare, quale responsabile civile, nei riguardi di terzi per danni a questi involontariamente causati, specificando che rientrano nella nozione di terzi anche i condomini e che la nozione di risarcimento include tutto quanto dovuto a titolo di capitale, interessi e spese.
Merita, infine, evidenziare che, sulla base della scheda di polizza, rispetto alla copertura per la responsabilità civile nei riguardi di terzi, non opera alcuno scoperto o franchigia, ma esclusivamente il massimale previsto nella somma di euro 1.000.000,00, ampiamente superiore rispetto agli importi complessivamente liquidati in favore del danneggiato.
La domanda di garanzia proposta dal deve, dunque, essere integralmente CP_1
accolta, con la conseguenza che lo stesso ha diritto ad essere tenuto indenne non solo da quanto sarà tenuto a corrispondere all'attore a titolo di risarcimento dei danni, ma anche come spese di lite, atteso che la stipulazione di un contratto di assicurazione della responsabilità civile attribuisce all'assicurato “il diritto alla rifusione delle spese di soccombenza (cioè quelle che l'assicurato è condannato a pagare al terzo vittorioso); questo credito scaturisce dal contratto di assicurazione ed incontra il limite del massimale, ex art. 1917, comma primo, c.c.” (cfr. Cass., 16 febbraio 2024, n. 4275).
Si ritiene, di contro, che non possano riconoscersi, in favore dell'assicurato, anche le ulteriori spese c.d. di resistenza, in quanto le medesime non sono però state specificamente individuate e domandate dalla parte convenuta (cfr., ancora, Cass., 16
15 febbraio 2024, n. 4275).

6. Concludendo, la domanda proposta dall'attore nei riguardi del deve CP_1
essere accolta nella misura sopra precisata, così come deve essere accolta la domanda di garanzia proposta dal nei confronti della compagnia chiamata. CP_1
Nei rapporti fra l'attore e il Condominio, facendo applicazione dei principi di cui all'art. 91 c.p.c., le spese di lite sono da porre a carico della parte convenuta e sono liquidate nella somma indicata in dispositivo, sulla base dei parametri medi di cui al d.m.
n. 55 del 2014, per come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, per lo scaglione di riferimento, da individuare in relazione al valore del decisum (causa di valore compreso fra euro 26.000,01 ed euro 52.000,00).
Analogamente, le spese relative al procedimento di accertamento tecnico preventivo, espressamente domandate dall'attore, devono essere poste a carico del e CP_1
sono liquidate sulla base dei parametri medi previsti dal d.m. appena menzionato, per le cause di valore indeterminabile di bassa complessità, dovendosi riconoscere il diritto della stessa parte di conseguire anche il rimborso delle spese di consulenza tecnica per la somma di euro 3.318,24, quale compenso versato in favore dell'arch. e Persona_1 di euro 899,99, a titolo di esborsi sostenuti per eseguire la videoispezione e la pulizia della rete fognaria durante le operazioni di accertamento tecnico preventivo (cfr. docc. 15,
16 e 18 del fascicolo di parte attrice).
Non può, invece, attribuirsi all'attore vittorioso la somma di euro 3.392,86, indicata nella fattura n. 137/2018, emessa dall'avv. Sandro Franciosa, in quanto la stessa si riferisce all'assistenza prestata dal difensore non già in sede stragiudiziale, ma nel procedimento di denuncia di danno temuto, un giudizio quindi differente rispetto a quello in esame (cfr. doc. 13 del fascicolo di parte attrice).
Con riferimento al rapporto di garanzia, le spese di lite sono da porre, in applicazione dell'art. 91 c.p.c., a carico della compagnia chiamata, risultata soccombente, e sono liquidate nella somma indicata in dispositivo sulla base dei parametri medi di cui al d.m.
n. 55 del 2014, per come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, per lo scaglione di riferimento, da individuare in relazione al valore del decisum (causa di valore compreso
16 fra euro 26.000,01 ed euro 52.000,00), con la precisazione che si applicheranno i parametri minimi, data la non rilevante complessità delle questioni affrontate.
Le spese di consulenza tecnica, liquidate nel corso del presente giudizio, sono da porre a carico della parte convenuta, per le stesse ragioni sopra esplicitate.
Si reputa, infine, che la sola infondatezza delle difese spese dal non CP_1
costituisca una ragione sufficiente per pronunciare, nei suoi riguardi, la condanna al pagamento di un'ulteriore somma ai sensi dell'art. 96 c. 3 c.p.c.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) accoglie la domanda proposta da e, per l'effetto, condanna il Parte_1
, al risarcimento dei danni dal primo Controparte_3
subiti, quantificati nella somma complessiva di euro 26.347,28, oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284 c. 1 c.c. dalla data della pubblicazione della presente sentenza al soddisfo;

b) condanna il , alla rifusione, in Controparte_3 favore di , delle spese del presente giudizio, liquidate in euro 7.616,00, per Parte_1
compensi, ed euro 786,00, per esborsi (contributo unificato e marca da bollo), oltre rimborso forfettario per spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge, e del procedimento di accertamento tecnico preventivo, liquidate in euro 3.056,00, per compensi, ed euro
4.482,23, per esborsi (inclusivi delle spese di consulenza tecnica, di contributo unificato e di marca da bollo), oltre rimborso forfettario per spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge;

c) pone le spese di consulenza tecnica, liquidate nel corso del presente giudizio, interamente a carico del;
Controparte_3
d) accoglie la domanda di garanzia promossa dal Controparte_3
, nei riguardi della e, per l'effetto, condanna quest'ultima a
[...] CP_2 tenere indenne il primo di quanto lo stesso è tenuto a corrispondere in favore dell'attore in
17 virtù dei capi a), b), c);
e) condanna la alla rifusione, in favore del CP_2 [...]
, delle spese di lite, liquidate nella somma complessiva di euro Controparte_3
3.809,00, per compensi, oltre rimborso forfettario per spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Così deciso in Velletri, 1 agosto 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
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