N. R.G. 2025/1119
TRIBUNALE ORDINARIO di FOGGIA
Contenzioso - SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott.ssa Antonella Cea, letti gli atti ed esaminati i documenti di causa;
sciogliendo la riserva assunta all'odierna udienza;
vista l'opposizione della parte intimata;
considerato che lo speciale procedimento di convalida (nella specie, sfratto per morosità) si trasforma in giudizio di cognizione ordinaria per il solo fatto dell'opposizione dell'intimato (o del suo procuratore) alla pretesa avversaria, a nulla rilevando i limiti più o meno ampi della opposizione
(cfr. Cass. n. 295/1985; 3154/1991); ritenuto, quindi, che l'opposizione della parte intimata non consente la convalida e comporta la necessità di una pronuncia in merito alla richiesta di emissione dell'ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva;
ritenuto, sotto tale profilo, che l'opposizione non risulta fondata su prova scritta;
ritenuto che l'eccezione di “nullità del ricorso introduttivo per inesistenza della procura alle liti” appare infondata, atteso che la procura alle liti risulta essere stata conferita in data 25.2.2025 dall'odierno intimante e da questi debitamente sottoscritta e allegata all'atto di citazione (ove è anche espressamente richiamata); rammentato, quanto al merito, che “in caso di locazione di immobile al conduttore incombe l'onere del pagamento del canone, in caso di inadempienza al locatore spetta solo la prova della locazione e del canone pattuito, mentre spetta al conduttore la prova dell'avvenuto pagamento del canone” (cfr. Tribunale Messina, sez. I, 31/03/2005); rilevato che nel caso di specie manca la prova del pagamento integrale dei canoni e degli oneri accessori come indicati in citazione;
ritenuto che l'eccepita “nullità/risoluzione del contratto per destinazione a uso diverso da quello commerciale” appare non sorretta da fumus di fondatezza, atteso che secondo la giurisprudenza di legittimità “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;
ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore” (cfr. Cass. n. 14067/2023; 14731/2018). Ne discende che la mera enunciazione in contratto che la locazione sia stipulata per un certo uso non è sufficiente a configurare una specifica obbligazione del locatore sul punto e, dunque, una sua conseguente responsabilità per inadempimento né tantomeno un'invalidità del contratto. Nel caso di specie,
Pagina 1 all'art. 1 le parti hanno definito un certo uso dell'immobile locato (somministrazione di alimenti e bevande), ma senza alcuna specifica assunzione di garanzia da parte dei locatori;
ritenuto altresì che l'eccepito difetto di legittimazione passiva (rectius, di titolarità dal lato passivo del rapporto) dell'odierna parte intimata per omessa registrazione del contratto di vendita del ramo di azienda appare destituito di fondatezza, atteso che il contratto originariamente stipulato con
è stato regolarmente registrato in data 12.10.2022, a nulla rilevando la Parte_1 mancata registrazione dell'avvenuta cessione del rapporto di locazione che, ai sensi dell'art. 36 L. n. 392/1978, è efficace per effetto della sola comunicazione data al locatore (cfr. Cass n. 7430/2017), senza che sia necessario il consenso di quest'ultimo; ritenuto pertanto che non sussistono gravi motivi ostativi all'emanazione del richiesto provvedimento di rilascio, quantomeno all'esito di cognizione sommaria, tipica del momento, in quanto l'opposizione non appare in grado di minare la morosità e, di conseguenza, la sussistenza dell'inadempimento, anche alla luce della validità del contratto su cui parte attrice fonda la relativa domanda;
ritenuto che non possa pronunciarsi l'ingiunzione per il pagamento dei canoni insoluti dal momento che, come è stato rilevato in giurisprudenza (Pretura Salerno, 27/05/1993, in Arch. Locazioni, 1993, 807), “il presupposto per l'accoglimento della domanda di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e da scadere fino all'esecuzione dello sfratto, avanzata coevamente all'intimazione di sfratto per morosità, è costituito necessariamente dalla pronuncia della convalida dello stesso sfratto per mancata comparizione o per mancata opposizione del conduttore, e non può, quindi, essere rappresentato dall'ordinanza non impugnabile di rilascio con riserva delle eccezioni dell'intimato; a maggior ragione l'istanza di ingiunzione non può accogliersi quando difetta, per qualsiasi altra causa (come nel caso di pregresso rilascio spontaneo dell'immobile da parte del locatario), la stessa convalida di sfratto, ferma rimanendo, in tali ultime ipotesi, la possibilità del riconoscimento del relativo diritto alla corresponsione della somma relativa ai canoni secondo le altre forme previste dall'ordinamento”; considerati, infine, la natura del rapporto nonché il numero dei canoni rimasti insoluti;
letti gli artt. 665, 667, 426 e 447-bis c.p.c. e 56 legge 392/78; verificato che il giudizio deve proseguire per la fase di merito nelle forme del rito speciale predisposto per la materia delle locazioni;
visto l'art. 5 d. lgs. 28/2010 e rilevato che la presente controversia rientra in ragione dell'oggetto
(locazione) tra quelle per le quali è previsto a pena di improcedibilità l'esperimento del procedimento di mediazione;



PQM


ORDINA a di rilasciare, libero da persone e cose, in favore di parte Parte_2 intimante, l'immobile sito a San Nicandro Garganico al C.so Garibaldi n. 68 (come meglio descritto in citazione e nel contratto in atti); FISSA, per l'esecuzione, comparate le opposte esigenze delle parti (rilascio dell'immobile da parte di un soggetto moroso – rinvenimento di altro e diverso immobile in cui allocare l'attività della parte intimata), non disgiunte da motivi di equità, la data del 24.6.2025;
DISPONE il mutamento del rito ai sensi dell'articolo 667 c.p.c. e FISSA all'uopo l'udienza ex art. 420 c.p.c. per il giorno 23.3.2026 ore di rito assegnando alle parti termine perentorio sino a venti giorni prima della predetta udienza per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti;

ASSEGNA alle parti il termine di giorni 15 dalla comunicazione del presente provvedimento per introdurre il procedimento di mediazione.
Si comunichi. Foggia, 24.3.2025
Il Giudice
Antonella Cea
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