R.G. n. 870/2022
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Tempio Pausania
Nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Giovanna Maria Sulas
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento numero di registro generale 870/2022 , proposto da:
(C.F. Parte_1
) residente in [...], C.F._1 rappresentata e difesa dall'Avv. Laura Mirella Maria Patti (C.F.
) ed elettivamente domiciliata presso lo studio di C.F._2 quest'ultima in Albenga (SV), vico A Porta Torlaro n.5,
- attrice - contro
– nato a [...] il [...], (C.F.: Controparte_1
) e residente a [...]
Sassari n. 1 07028 Santa ES di LU – rappresentato e difeso dall'Avv. Alberto Sechi
in punto a
Responsabilità professionale;

°-°-°-°-°-°
Concisa esposizione delle ragioni della decisione La presente sentenza viene redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. con omissione dello “svolgimento del processo”, salvo richiamarlo ove necessario al fine di una migliore comprensione delle motivazioni della decisione.
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Con atto di citazione del 26.05.2022 ritualmente notificato la Sig.ra ha convenuto in giudizio Parte_1 davanti a questo Tribunale il Sig. in qualità di CP_1 amministratore del sito nel Comune di Controparte_2
Santa ES LU , per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni : Voglia l'Onorevole Tribunale adito, contrariis rejectis, così giudicare: in via principale: accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale in capo all'amministratore Geom. ex art. 1218 c.c.e per l'effetto CP_1 condannare il suddetto amministratore ex art. 1223 al risarcimento del danno derivante dagli inadempimenti e dall'ostruzionismo dalla mancanza di riscontro alle legittime richieste avanzate dalla sig.ra
[...] non hanno permesso alla condomina di poter Parte_2 facilmente e a semplice richiesta comprendere la situazione patrimoniale del per il quale versa e ha sempre versato Controparte_2 regolarmente gli oneri dovuti, nonché dalla gestione condominiale che ha creato irrimediabilmente un danno nella condomina, non vedendo adempiuti i contratti per i quali aveva regolarmente effettuato i pagamenti, per averla resa morosa per quanto riguarda le bollette di nonché Pt_3 per la mancata trasparenza nella gestione del medesimo e per CP_2
i motivi meglio indicati in narrativa, quantificato nella somma di € 25.000,00 o in quella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese e onorari del giudizio .” L'attrice premesso di essere proprietaria di un immobile sito nel Condominio “ deduceva che era ormai consolidata prassi per CP_2
l 'odierno convenuto nei suoi anni di mandato, “preventivare somme destinate ad opere e/o servizi di cui poi non si sarebbe avvalso , allo scopo di impiegare quanto incassato al fondo cassa di esercizio per ripianare le mancate entrate dei condomini morosi, anziché richiedere agli stessi il pagamento di quanto dovuto secondo regolare riparto, cosicchè portando ad un depauperamento del conto condominiale, con scaturente impossibilità di far fronte ai pagamenti necessari alla manutenzione e all'approvvigionamento dello stesso;
che l 'amministratore, ai fini della gestione, utilizzava in contabilità il principio di competenza in luogo del più adatto principio di cassa, di conseguenza ciò che rimaneva da incassare era riscontrabile alla voce “passivi” dello stato patrimoniale;
che la maggior parte dei millesimi condominiali è gestita dalla società
già costruttrice dello stabile, facente capo al presidente Controparte_3
la quale, secondo i registri contabili conferiva il Controparte_4 versamento di quanto dovuto effettivamente in base alla propria quota societaria ,ma tuttavia limitandosi alla corresponsione di minori somme;
che dall'analisi attenta dei consuntivi, infatti, si rilevava come negli ultimi cinque anni questi ultimi erano sempre stati manomessi a scapito degli altri condomini e a vantaggio della suddetta società, la quale
Pagina 2 corrispondeva sempre una somma minore rispetto a quella effettivamente dovuta, risultando in tal modo regolare nei pagamenti, mentre gli altri condomini risultavano addirittura a credito sulla carta, per aver versato il dovuto in base al preventivo;
che tutta la situazione che emergeva dal conto corrente, dai riparti consuntivo e preventivo, nonché dal registro cassa, appariva essere caotica, confusionaria e di difficile interpretazione;
che dal 1.7.2019 al 20.10.2020 si rilevava dall'estratto bancario condominiale il prelievo in contanti per circa €. 4.000,00 da parte dell'amministratore, prelievi che risultavano anche dal registro di cassa, ma tuttavia per i quali non era mai stata fornita, seppur a più riprese richiesta dall'odierna attrice, idonea pezza giustificativa;
che era incerta tutta la vicenda che ruotava intorno alle fatture idriche emesse dalla società , per comprendere la quale non era stato possibile da Pt_3 parte della sig.ra ottenere la documentazione richiesta comprensiva Pt_1 delle fatture, dei movimenti di conto condominiale dal 1 luglio 2021 al 31 dicembre 2021 recanti altresì saldo iniziale e saldo finale. La documentazione infine era stata parzialmente consegnata, ma non in modo completo o aggiornato, impedendo al condomino richiedente di poter di fatto effettuare una disamina completa della situazione;
che esasperata, l'odierna attrice si era rivolta dunque al sig. amministratore della CP_5 società MC OM (subentrata alla , in quanto ancora oggi CP_3 titolare delle fatture della società idrica, contatto dal quale sarebbe emerso un debito verso l'ente erogatore pari a circa € 10.000,00. Ancora una volta, tale debito non risultava minimamente dai riparti consuntivi e preventivi, dai quali anzi si evinceva che i condomini avrebbero versato negli ultimi quattro anni la somma di € 41.000,00 per far fronte a queste spese, a fronte di consumi annui di circa € 5.000,00 / 6.000,00. Tuttavia, secondo la società idrica il condominio si sarebbe trovato in stato di morosità per ben due annualità; che effettivamente, non risultava dalla situazione contabile il pagamento della fattura di Pt_3 di € 2.848,41 per l'anno 2015, né le cifre portate dalle fatture n. 834975/18 del 2.10.2018 pari ad € 2.626,22, né di un ulteriore debito di € 3.000,00 portato dall'anno 2016, né risultavano pagamenti alla società per il periodo di esercizio 2019/2020; che non aveva potuto inizialmente ottenere dall'amministratore le fatture, non pagate, relative al periodo intercorrente tra il 1.1.2020 e il 30.6.2021, mentre dopo numerose insistenze il geom. ne aveva inviate solo alcune, le quali in ogni CP_1 caso non risultavano sul consuntivo 2020/2021 alla voce passivo dello stato patrimoniale, dove invece sarebbero dovute apparire;
che l'odierno convenuto, malgrado le richieste in tal senso, nel corso degli anni non si è nemmeno mai occupato o anche solo preoccupato di volturare le fatture, che ad oggi arrivava ancora al sig. (m.c.m. OM), tra i CP_5 costruttori dello stabile, a nome del condominio imputando la CP_2
Pagina 3 colpa dei mancati pagamenti (malgrado i versamenti da parte dei condomini), allo stesso che non faceva pervenire nei tempi le CP_5 fatture in scadenza a lui recapitate;
che , il avrebbe deciso CP_1 arbitrariamente, senza portare in assemblea, come dovuto, almeno due preventivi in modo che i condomini potessero decidere la compagnia assicurativa sul principio della libera concorrenza;
che l' amministratore, infatti, dal suo insediamento, affidava incarico al sig. , Persona_1 spontaneamente candidatosi e senza essere proprietario di alcun appartamento all'interno della struttura, per la manutenzione ordinaria delle aree comuni condominiali, dietro corrispettivo di € 6.100,00 IVA inclusa annuali, così come è dato leggere al punto 6 del verbale di assemblea datato 28.7.2016. Nessun preventivo veniva portato a conoscenza dei condomini per giusta comparazione e possibilità di libera scelta;
che i condomini continuavano a pagare spese anche inerenti a quelle parti che non erano più di proprietà condominiale, non avendo mai l'amministratore provveduto a defalcarle dai relativi riparti;
che dal momento in cui l'odierna attrice aveva richiesto, come suo diritto, di poter aver accesso tramite copia alle scritture contabili, agli estratti conti bancari nonché a tutta una serie di documentazione condominiale, dopo una prima ostruzione da parte del la stessa aveva ottenuto, quanto meno parzialmente, quanto CP_1 richiesto;
che per tali adempimenti, l'amministratore aveva richiesto, come dovuta, una somma per le spese sostenute in ragione della richiesta copie. A richiesta da parte attrice di far pervenire, oltre alla richiesta, le pezze giustificative di tali esborsi, nulla perveniva;
l'amministratore invitava i condomini, nello specifico la sig.ra a non utilizzare la Pt_1
PEC professionale per le comunicazioni di qualsiasi genere, messe in mora comprese;
che rifiutandosi l'amministratore di utilizzare lo strumento della PEC obbligava la sig.ra a sostenere i costi di invio delle Pt_1 raccomandate in formato cartaceo, malgrado le ripetute richieste della stessa di voler ricevere le comunicazioni solo ed esclusivamente a mezzo posta elettronica certificata;
che l'amministratore allora, nel verbale di assemblea di agosto 2020, informava i condomini che le comunicazioni sarebbero state fatte a mezzo posta elettronica ordinaria, ivi comprese le comunicazioni inerenti alla convocazione dell'assemblea; che l'amministratore insisteva, ancora nel novembre 2021, ad indire assemblea straordinaria a mezzo posta elettronica ordinaria, in modalità telematica;
che l'amministratore riproponeva una questione già bocciata dall'assemblea dell'agosto 2021, ossia per la realizzazione di impianti a risparmio energetico, cappotto termico ed eventuali lavori correlati. Nella convocazione non solo il riproponeva un ordine del giorno su CP_1 cui l'assemblea ordinaria aveva già deliberato, ma chiedeva addirittura mandato per sottoscrivere il contratto con tale ditta AIRE di Arzachena,
Pagina 4 ancora una volta senza fornire preventivo né della ditta medesima, né di altre società portate in comparazione per permettere facoltà di scelta ai condomini. “ Deduceva altresì che era pendente nanti l'intestato Tribunale altra procedura (RAC 1458/2020) per l'annullamento di delibera condominiale di data 26 agosto 2020 per i seguenti motivi: a) Approvazione del Consuntivo 2019/2020 nella parte in cui approva il Compenso dell'Amministratore in € 6.490,50 non essendovi trasparenza in ordine alle somme incassate e a quelle da incassare per tale esborso;
b) Approvazione del Consuntivo 2019/2020 nella parte in cui approva le spese di pulizia delle parti comuni da parte della c) Approvazione Parte_4 preventivo 2020/2021 nelle parti in cui approva le spese di
“assicurazione” sempre prevista ma mai stipulata;
il fondo spese legali, sempre previsto per le azioni atte a fronteggiare la notevole morosità, ma mai intraprese dall'amministratore condominiale;
d) Le spese straordinarie per i “lavori di adeguamento dei vani dei contatori idrici”, richiesti in somma pari ad € 450,00 per appartamento, con minaccia di non rilasciare il nulla osta per la successiva stipula del contratto con a coloro che non pagheranno o che risultano già morosi;
e) La Pt_3 somma di € 50,00 richiesta ad appartamento come “fondo straordinario liquidità di cassa”; f) La somma di € 3.000,00 oltre accessori approvata a favore dell'amministratore condominiale per la direzione lavori sub punto d).” Instauratosi il contradditorio, si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta del 4.10.2022 , il convenuto, il quale nel merito chiedeva il rigetto di tutte le domande attoree poiché infondate e concludeva nei termini che seguono : “ Voglia il Tribunale di Tempio, ogni contraria eccezione e domanda respinta dichiarare l'improcedibilità del giudizio per omesso corretto espletamento della mediazione obbligatoria, poiché parte attrice ha instaurato il procedimento di mediazione senza indicare l'oggetto della domanda e i motivi della stessa, rifiutandosi per di più di entrare in mediazione nonostante fosse parte chiamante. Dichiarare il difetto di legittimazione passiva del geom. CP_1 riguardo tutte le domande concernenti i bilanci condominiali e il
[...] loro contenuto, poiché atti approvati dall'assemblea, soggetto diverso dall'amministratore e impugnabili unicamente con il rimedio di cui all'art.1137 c..c.” Concessi alle parti i termini per le memorie istruttorie , la causa veniva congruamente istruita sia mediante prove documentali che testimoniali . Nelle more , la scrivente , subentrata al precedente giudice titolare del ruolo, ritenuta la causa matura la riservava in decisione con concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Pagina 5 Preliminarmente va dichiarata l'improcedibilità della domanda per mancato assolvimento delle condizioni previste dalla legge per omesso corretto espletamento della procedura di mediazione obbligatoria . Nel caso di specie , il procedimento di mediazione è stato introdotto con una domanda del tutto generica e solo con l'indicazione della causa petendi ma non del petitum. Infatti l'attrice nell'oggetto indica genericamente :” Il Geom. , nella sua posizione di amministratore pro tempore CP_1 del ha posto in essere comportamenti in Controparte_2 contrasto con il proprio mandato tra cui alterazione dei bilanci , appropriazione indebita , mancata manutenzione , mancato rispetto del volere dei condomini.” Si osserva al riguardo che parte attrice non indica il provvedimento che intenderebbe ottenere con la domanda formulata all'invocato Tribunale , la quale si esime altresì dal collocare temporalmente le circostanze di cui all'oggetto della mediazione con una evidente asimmetria rispetto all'esposizione di cui all'atto di citazione come meglio esposto più sopra . Si rileva pertanto un ' evidente discrepanza tra l' oggetto della domanda di mediazione (v.doc. 2 del fascicolo di parte convenuta ) formulata da parte attrice e le domande e conclusioni cui la medesima è pervenuta in atto di citazione che non consentono di individuare il petitum. Vero è infatti che non vi è neppure corrispondenza tra il valore della causa indicato nell'atto introduttivo del presente giudizio in €. 25.000,00), laddove nell'istanza di mediazione il valore della causa è indeterminato . A tal proposito si evidenzia che la mediazione in materia condominiale prevista e disciplinata dall'art. 5 del D.Lgs n. 28/10 e dall'art. 71 quater disp. att., nella formulazione previgente alla c.d. riforma TA , applicabile al caso di specie ratione temporis, prevedeva il procedimento di mediazione come condizione di procedibilità della domanda . A norma del precedente articolo 44 , poi, :” la domanda di mediazione relativa alle controversie di cui all'art. 2 è presentata mediante deposito di un'istanza presso un organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia. “ Il comma secondo del medesimo articolo specifica altresì che si deve indicare l'organismo, le parti, l'oggetto e le ragioni della pretesa . Il contenuto del suddetto articolo è praticamente equivalente a quello dell'art. 125 c.p.c. , circa il contenuto degli atti processuali, fatta eccezione per i soli elementi di diritto ( cfr. Cass. Civ. sez. III , 13/11/2019, n. 29333). L'applicazione di detta norma impone una simmetria tra fatti narrati in sede di mediazione ed i fatti esposti in sede processuale , almeno per quelli principali;
diversamente dovrebbe essere dichiarata l'improcedibilità, per mancato assolvimento della condizione prevista dal legislatore .
Avendo pertanto la mediazione un'indubbia valenza deflattiva , l'istanza con la quale si intende introdurre il giudizio deve necessariamente avere il
Pagina 6 contenuto minimo indicato dalla predetta norma , al fine di consentire alla controparte , evocata in mediazione , di conoscere la materia del futuro contendere e di prendere posizione su di essa già nel corso della procedura mediante le opportune difese . Secondo gran parte della giurisprudenza , tale contenuto minimo risponde all'esigenza di rendere fattiva la soluzione alternativa e/o conciliativa della controversia anche e solo nell'intento di provocare una contrazione del thema decidendum nella fase successiva processuale . Nell'ipotesi in cui, come nel caso di specie , manchi il petitum è impedito alla parte chiamata non solo di riconoscere la materia del futuro contendere, ma anche di partecipare con cognizione di causa al procedimento di mediazione ed esercitare le conseguenti difese . Alla luce di ciò e di quanto espressamente previsto dalla citata norma , l'istanza di mediazione , al pari degli atti processuali , per essere considerata valida ed efficace , deve necessariamente indicare il provvedimento che l'attrice intende ottenere dall'adito Tribunale . Una domanda di mediazione generica sotto il profilo del petitum non può considerarsi validamente espletata e comporta l'improcedibilità della domanda di mediazione depositata , in quanto priva dei requisiti minimi richiesti dalla norma . Mancando , perciò il contenuto minimo previsto per ogni istanza di mediazione e la conseguente necessaria corrispondenza tra l'istanza di mediazione e al domanda giudiziale in concreto formulata , la mediazione non può ritenersi validamente svolta . La totale assenza nell'istanza di mediazione del petitum non consente l'espletamento della mediazione . Se così non fosse la mediazione si ridurrebbe ad un mero adempimento formale contrario alla ratio legis dell'istituto. (ex multis : Trib.Roma 29.02.2024 , sentenza n. 3910; Trib. Nuoro n.1344/del 28/08/2023) . Alla luce di quanto sopra detto, non potendosi affermare che la mediazione si sia validamente svolta, va dichiarata l'improcedibilità della domanda. Il principio della liquidità delle questioni assorbenti da decidere al fine della definizione del processo , esonera questo giudicante dall'esaminare le altre domande, deduzioni ed eccezioni sollevate dalle parti costituite . Attesa la pronuncia di mero rito, si ritiene sussistano giusti motivi per la compensazione integrale delle spese di giudizio tra le parti .

P.Q.M.

Il Tribunale di Tempio Pausania, definitivamente pronunciando sul ricorso in epigrafe, ogni diversa istanza, domanda o eccezione disattesa, così provvede:
Dichiara l'improcedibilità della domanda proposta;

Compensa le spese di lite tra le parti .
Così deciso in Tempio Pausania il giorno 14 maggio 2025 .
Pagina 7 Il GOP
Giovanna Maria Sulas
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