REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
02 - Seconda Sezione Civile nella persona del Giudice on. Liliana Anselmo ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa di I^ Grado iscritta in data 21.0.2024 al N° di R.G.A.C. 2181/2024, promossa da
, rappresentato e difeso dall'Avv. Lorenzo FRANCO Parte_1
-attore- contro in FIRENZE, in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t. e legale rappresentante rag. rappresentato e difeso CP_2 dall'Avv. Lorenzo CREGUT
-convenuto-
OGGETTO: impugnazione delibera condominiale del 14.11.2023
Conclusioni
Per l'attore: IN TESI accertare e dichiarare l'illegittimità della delibera assunta il 14.11.2023 dal CP_1 convenuto e annullarla;
IN IPOTESI accertare e dichiarare l'illegittimità della delibera del 14.11.2023 e provvedere alla sua modifica previa individuazione e determinazione, anche economica, dei soli lavori straordinari sulle parti comuni del
alla luce dei quali suddividere il costo degli stessi secondo le quote di proprietà rispettivamente spettanti ai singoli CP_1 condomini;
in ogni caso con vittoria di spese di lite e del compenso di causa.
Per il convenuto: Rigettare le domande attrici tutte, siccome infondate in fatto ed in diritto.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto
, quale proprietario di un fondo sito al piano terreno e sottosuolo ubicato nel Parte_1 più ampio fabbricato condominiale in Firenze, , premette che in data Controparte_1
pagina 1 di 6 22.02.2022 il ebbe ad affidare alla i lavori di restauro delle CP_1 Controparte_3 facciate per un importo di euro 374.565,00, oltre oneri fiscali, con applicazione dello sconto in fattura nella misura del 60% (Bonus facciate); il relativo contratto di appalto veniva concluso in data 10.4.2022.
Dovendo procedere all'approvazione del rendiconto/bilancio consuntivo dei lavori straordinari inerenti le facciate dell'edificio, il convocava l'assemblea del 20.6.2023, all'esito della CP_1 quale veniva approvato – con la maggioranza di 565,667/1000 - il rendiconto redatto dall'amministratore; veniva altresì deciso di suddividere il pagamento del prezzo delle opere realizzate in tre tranches
(giugno/settembre/novembre), stabilendo che il avrebbe trattenuto a garanzia la somma CP_1 di euro 25.000 sull'ultima rata fino alla definizione delle contestazioni e all'eliminazione da parte dell'appaltatore dei vizi lamentati dai condomini con riferimento alle dette opere;
l'erogazione di tale somma sarebbe avvenuta solo dietro esplicita approvazione espressa dall'assemblea.
Tale delibera, ritenuta illegittima, veniva impugnata da (dissenziente) Parte_1 ritenendo che le misurazioni delle opere eseguite dalla ditta non corrispondevano a quanto CP_3 pattuito, che alcune lavorazioni avrebbero dovuto essere a carico solo dei condomini “proprietari” dei beni sui quali erano state eseguite (ringhiere dei terrazzi, ferri stendipanni e abbaini¹), per la sussistenza di vizi nelle opere realizzate non debitamente contestate dallo stesso D.L. che avrebbe, altresì, autorizzato lavorazioni extra-capitolato oltre il limite di spesa pattuito;
il processo veniva rubricato al N° di R.G.
13372/2023 (assegnata a questo stesso giudice).
In data 14.11.2023 l'assemblea condominiale si riuniva nuovamente e deliberava sul 1° punto dell'O.d.G. (“Definizione contenzioso con la così come da delibera del 20.6.2023 e conseguente approvazione CP_3 definitiva del rendiconto straordinario relativo ai lavori eseguiti alle facciate”) nel seguente modo:
“PUNTO PRIMO – Dopo ampio dibattimento l'Assemblea delibera a maggioranza, con millesimi
388,658 con i voti contrari dei Sig.r , , e pari a Pt_1 Pt_2 CP_4 CP_5 CP_6 Parte_3 millesimi 225,343 ed astenuti i Sig.re e per millesimi 37,258, di approvare la proposta CP_7 Pt_4 dell scontando una somma pari ad € 3.500,00 a fronte dei seguenti indennizzi: - Sig.ra CP_3 ¹ ostiene che le spese relative alle opere per “alzare le ringhiere, sistemare gli stendipanni e gli abbaini” in Pt_1 r ero dovuto essere sostenute solo dai condomini proprietari di quei beni e non avrebbero dovuto essere appostate nel rendiconto finale condominiale e ripartite secondo i criteri millesimali di cui alla Tabella “A”, poiché sarebbero opere eseguite su beni di proprietà privata dei singoli condomini, non valendo la giustificazione offerta dall'amministratore, secondo la quale le ringhiere costituirebbero beni rientranti nelle “parti comuni” di cui all'art. 1117 c.c.; ma anche laddove ciò fosse vero, soggiunge l'attore, la ripartizione delle spese secondo i criteri millesimali sarebbe stata legittima solo se si fosse trattato di opere di riparazione e/o di verniciatura delle stesse, ipotesi del tutto differente da quello di specie, ove, invece, sono state rese più alte le ringhiere;
tale tipo di opera, a detta dell'attore, non avrebbe apportato alcun miglioramento al decoro e al pregio architettonico dell'edificio e non si tratterebbe di innovazione necessaria ed urgente. pagina 2 di 6 € 110,00 - Sig. € 2.467,00 - Sig. € 200,00 -Sig.ra € 700,00. Pt_2 CP_4 CP_6 Pt_4
L'Assemblea, inoltre, in relazione all' infiltrazioni che si stanno manifestando nella proprietà Pt_1 delibera all'unanimità di incaricare un Tecnico e una Ditta di fiducia del Sig al fine di accertare le Pt_3 cause di dette infiltrazioni e se le stesse sono imputabili all'opera eseguita dalla . Nel caso in CP_3 cui detti danni siano imputabili ai lavori eseguiti dalla il dovrà procedere a CP_3 CP_1 richiedere l'indennizzo alla medesima Ditta, diversamente la spesa sarà a carico dei Proprietari del lastrico solare a cui serve come calpestio e alla proprietà sottostante a cui il lastrico solare serve da copertura”. impugna in questa sede anche tale delibera ritenendo che il abbia Pt_1 CP_1 nuovamente approvato il rendiconto delle opere di manutenzione straordinarie eseguite dalla CP_3
e muove le stesse doglianze proposte avverso la delibera del 20.6.2023 (come sopra riassunte) chiedendo in questa sede l'annullamento della stessa.
Si è costituito in giudizio il e ha chiesto il Controparte_1 rigetto della domanda, facendo presente che con la delibera del 14.11.2023 l'assemblea non ha riapprovato il rendiconto di cantiere ma ha soltanto dato esecuzione alla delibera del 20.6.2023, definendo con la ditta appaltatrice i contenziosi pendenti, deliberando l'entità dei danni riconoscibili ad alcuni condomini e determinando l'importo (residuo) da corrispondere all'appaltatore; nel merito, il convenuto ha comunque richiamato le medesime argomentazioni difensive già spese nel procedimento N° R.G. 13372/2023.
In considerazione del fatto che l'attore non ha rilevato degli errori nella quantificazione di tali danni – peraltro non accertati nella sua proprietà - il osserva come la presente causa sia CP_1
“sterile”, poiché diretta ad invalidare una delibera senza che l'attore abbia addotto delle specifiche ragioni di illegittimità inerenti all'oggetto della delibera stessa.
La causa è stata istruita documentalmente;
previa assegnazione dei termini di cui all'art. 189 c.p.c., la causa viene in decisione.
Motivi della decisione
L'attore, sebbene non censuri in modo specifico il contenuto della delibera del 14.11.2023, la ritiene illegittima sol perché “si sovrappone a quella del 20.6.2023”.
Tale assunto non è corretto;
con la delibera del 20.6.2023 l'assemblea, considerando che all'epoca sussistevano alcune contestazioni circa la corretta esecuzione di talune opere private, ha ritenuto di tutelare le ragioni dei condomini interessati "condizionando l'integrale pagamento alla verifica dei vizi lamentati e
pagina 3 di 6 delle loro sistemazioni trattenendo a garanzia una somma pari ad € 25.000,00”; con la medesima delibera fu pertanto precisato che "II relativo pagamento dovrà avvenire sempre in tre rate: Giugno - Settembre e Novembre stabilendo che la suddetta somma dovrà essere trattenuta sull'ultima rata e che la medesima potrà essere erogata su esplicita approvazione di un'Assemblea straordinaria e constatato la definizione di tutte le contestazioni”; è evidente che la delibera del 14.11.2023, come sopra riportato, abbia un altro contenuto e che rispetto ad esso le doglianze attoree non hanno alcuna attinenza.
Ad ogni modo:
Sulla ritenuta illegittimità dell'appostazione delle spese inerenti le ringhiere, i ferri stendipanni e le griglie frangisole
Dall'esame delle fotografie prodotte agli atti di causa si constata che le ringhiere sono poste a protezione dei terrazzi situati sia sulla facciata prospiciente Viale Eleonora Duse sia sulle facciate tergali facenti parte dell'edificio condominiale di e, come i terrazzi, sono da ritenere “beni Controparte_1 comuni”.
Il terrazzo (o loggia o balcone incassato) indica lo spazio architettonico aperto, agibile, accessorio ad un edificio, esterno all'immobile che però si trova all'interno del perimetro dell'edificio stesso: in pratica, a differenza del balcone, non sporge dalla facciata per cui costituiscono elemento architettonico della facciata;
il terrazzo deve essere provvisto di ringhiera o parapetto di sicurezza.
Orbene, la giurisprudenza è unanime nel considerare che i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei terrazzi (o balcone incassato) (in particolare, i c.d. frontalini, le fasce marcapiano, i parapetti), “svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c.”
(Cass. n. 568/2000; n. 14576/2004); di tal modo le spese per gli elementi decorativi che costituiscono un carattere architettonico della facciata, dovranno porsi a carico di tutti i condomini (Cass. n. 14076/2003; n.
637/2000; n. 176/86) secondo quanto previsto dalla Tabella “A” (se non è in uso un'apposita Tabella
Facciata).
Si ricordi che il decoro architettonico attiene a tutto ciò che si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia estetica ed armonica, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità (si veda, ad es., Corte di cassazione, Sez. II, 30/08/2004, n. 17398).
Nel caso di specie, il maggior costo sostenuto dal per l'innalzamento delle ringhiere CP_1
pagina 4 di 6 ha costituito un intervento necessario poiché l'altezza delle stesse (originariamente di 90 cm) doveva conformarsi alle norme di legge pubblicate successivamente alla costruzione dell'edificio, in considerazione del D.M. 14.6.1989 che, sotto la rubrica "Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata ed agevolata, ai fini del superamento e dell'eliminazione delle barriere architettoniche”, pubblicato in G..U. Serie generale nr. 145 del 23.6.1989, all'art.

8.1.3. stabilisce infatti che nelle nuove edificazioni “il parapetto sia complessivamente alto cm 100 e inattraversabile da una sfera di 10 cm di diametro”.
L'innalzamento delle ringhiere non ha costituito un'innovazione, ma un intervento resosi necessario sia dall'esigenza di ripristinare l'armonia ed il decoro architettonico del fabbricato (avendo alcuni condomini proceduto in tal senso ancor prima dell'avvio dei lavori di straordinaria manutenzione e v. anche il verbale della Commissione nominata ad hoc), sia dalla necessità di ottemperare all'obbligo di adeguamento alla normativa vigente in materia di sicurezza.
Medesime considerazioni debbono essere espresse sia con riferimento alla griglia frangisole – che assolve allo scopo di schermare dalla luce solare il cavedio – che ai ferri stendipanni – CP_8 perché elementi facenti parte della facciata dalla quale acquisiscono la natura di beni condominiali e ogni spesa sostenuta per la loro rimozione e ricollocazione e modifica (derivante dall'esecuzione dei lavori di rifacimento delle facciate) era da ripartire secondo criteri millesimali.
Sulla ritenuta errata contabilizzazione delle opere appaltate, errata applicazione dei prezzi ed inadempienze del D.L.
Si tratta di doglianze che non hanno alcuna attinenza con il contenuto della delibera condominiale oggetto dell'impugnativa, avendo l'assemblea del 14.11.2023 deciso di corrispondere all'appaltatore la differenza tra la somma trattenuta in garanzia (euro 25.000) e quella derivante dalla sommatoria dei risarcimenti dei danni riconosciuti ad alcuni condomini, così saldando il prezzo dovuto all'appaltatore. erra nel sostenere che la delibera del 14.11.2023 abbia riapprovato il rendiconto di cantiere Pt_1
– già oggetto di delibera del 20.6.2023 – e che l'introduzione della presente causa era “necessaria” per non vedersi pregiudicare le proprie contestazioni in ordine alla contabilità dei lavori.
Difatti, ogni eventuale doglianza è sempre rappresentabile dal singolo condomino mantenendo ciascuno la legittimazione a sollevare contestazioni con riguardo ai lavori eseguiti dall'appaltatore in base al principio per cui ogni singolo comproprietario ha il potere di agire in giudizio a tutela della cosa comune anche allorquando gli altri comproprietari non intendano fare altrettanto (cfr. Corte di Cassazione, sezione
II civile, sentenza n. 7665/2023), così come la definizione da parte del Condominio dei propri rapporti pagina 5 di 6 con la ditta appaltatrice non esclude e non elide il diritto del singolo condomino ("….senza con ciò invadere la sfera dei diritti riservati ai singoli condomini, i quali possono liberamente fare valere nei confronti dell'appaltatore il diritto al risarcimento di eventuali danni ad essi derivanti dalla cattiva esecuzione dell'appalto").
“La peculiare natura del ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti, i CP_1 quali devono intendersi rappresentati ex mandato dall'amministratore, comporta che l'iniziativa giudiziaria di quest'ultimo a tutela di un diritto comune dei condomini non priva i medesimi del potere di agire personalmente a difesa di quel diritto, nell'esercizio di una forma di rappresentanza reciproca” cfr. Cass. civ. sez. II, 19 novembre 2021, n. 35576).
Pertanto, l'assunto secondo il quale l'omessa impugnazione della delibera oggetto della presente causa gli avrebbe precluso la possibilità di agire nei confronti della ditta appaltatrice non è corretta.
Sulla domanda attorea formulata in ipotesi
Si tratta ad ogni modo di domanda inammissibile, poiché l uò solo verificare la legittimità o CP_9 meno delle delibere condominiali e non può sostituirsi alla volontà del consesso assembleare.
Sulle spese processuali
Le spese seguono la soccombenza;
vengono liquidate nel minimo tenendo conto dello scaglione di valore delle cause fino ad euro 26.000.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, rigetta le domande attrici e conferma la legittimità della delibera del
14.11.2023 adottata dal in Firenze. Controparte_1
Condanna altresì la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in euro
2.540,00 per compenso professionale, oltre i.v.a., c.p.a., 15 % per spese generali, spese vive se documentate.
Firenze, 19 aprile 2025
Il giudice on.
Liliana Anselmo
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