N. R.G. 1871/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TREVISO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Marica Loschi
ha pronunciato la seguente

SENTENZA EX ART 281 sexies co. 3 c.p.c. nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1871/2024 promossa da:

Parte_1 rappresentata e difesa dall'avv. Dario Caldato,
ricorrente contro

, CP_1 rappresenta e difesa dall'avv. Ivonne Tanieli,
resistente
OGGETTO: mediazione.
CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 27.3.2025 le parti concludevano come da note che costituiscono parte integrante del verbale e che si intendono qui richiamate integralmente.
pagina 1 di 6 ***
Dati per conosciuti i fatti di causa, si osserva quanto segue: la domanda di parte ricorrente società Parte_2 che svolge attività di intermediazione immobiliare, è volta ad ottenere il pagamento della somma di € 12.810,00, oltre interessi di mora, a titolo di risarcimento del danno, per l'inadempimento alle obbligazioni assunte con l'incarico di mediazione del 29.9.2021conferito dalla resistente . CP_1
La ricorrente assumeva di aver ricevuto, in data 29.9.2021, l'incarico di porre in vendita l'immobile sito in Villorba, via Don Bagaglio 15/b, di proprietà della convenuta, incarico esclusivo ed irrevocabile della durata di nove mesi, per il prezzo di euro 180.000,00 e con versamento della caparra pari ad almeno il 5% del prezzo.
Esponeva che, a seguito della mancata accettazione da parte della della CP_1 proposta di acquisto del 16.12.2021 e della successiva revoca dell'incarico senza giustificato motivo, aveva subito un danno di cui chiedeva il ristoro, parametrandolo, nell'importo, alla mediazione, prevista nella misura del 3% che, in caso di conclusione dell'affare, avrebbe percepito da entrambe le parti.
In particolare, sosteneva che il comportamento tenuto dalla convenuta integrasse la violazione della clausola di cui all'art. 4 dell'incarico di mediazione (clausola che prevedeva l'obbligo del venditore ad accettare e far accettare agli eventuali altri aventi diritto sull'immobile la proposta d'acquisto che rispettasse le condizioni previste dal presente incarico, fatti salvi giustificati motivi di rifiuto giuridicamente rilevanti).
Instava, dunque, per l'accoglimento della domanda, vinte le spese di lite.
Si costituiva in giudizio la quale, non contestando il conferimento di CP_1 incarico, precisava di averlo integrato nella controproposta del 17.11.21 aggiungendo delle clausole per la stessa considerate importanti ed imprescindibili.
Per questo, chiedeva il rigetto della domanda ritenendo che la proposta fatta dai signori e non fosse conforme a quello che lei voleva. Parte_3 CP_2
Eccepiva da ultimo la vessatorietà della clausola prevista al punto 4) ai sensi dell'art. 33 co. 2 lett t) del Codice del Consumo.
pagina 2 di 6 Scambiate le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c. ed esperito il tentativo di conciliazione all'udienza del 13.11.2024, con esito negativo, il GOT assumeva, all'udienza del 18.12.2024 le prove orali.
La causa veniva rinviata all'udienza del 27.3.2025 per la precisazione delle conclusioni sulla base degli atti conclusivi.
La domanda di parte ricorrente può trovare accoglimento soltanto parzialmente.
Essa fa forza sulla clausola prevista al punto 4) del contratto ovvero sul fatto che “il venditore sarà tenuto ad accettare e a far accettare agli eventuali altri aventi diritto sull'immobile la proposta di acquisto che rispetti le condizioni previste dal presente incarico, fatti salvi giustificati motivi di rifiuto giuridicamente rilevanti.” con conseguente maturazione del diritto alla provvigione ogniqualvolta la proposta ottenuta sia conforme alle richieste contenute nell'incarico.
Sulla vessatorietà della clausola prevista al punto 4), ritiene questo Giudice, in difformità a quanto sembra emergere dalla risalente pronuncia sent. n. 1317/1998, resa in una controversia cui invero non erano applicabili ratione temporis né i previgenti artt. 1469 bis e ss. c.c. né ovviamente il codice del consumo di cui al d.lgs. 206/2005, che la clausola, inserita in un incarico di mediazione, con cui il committente rinuncia sostanzialmente alla propria facoltà (riconosciuta dalla legge) di non accettare un'eventuale proposta di acquisto e si obbliga ad accettare tale proposta (conforme all'incarico), costituisca una restrizione alla libertà contrattuale - sub specie della libertà negativa di non concludere contratti - nei rapporti con il futuro proponente, che si qualifica come terzo rispetto al rapporto tra committente e mediatore incaricato. Pertanto, tale clausola deve essere oggetto di specifica approvazione ai sensi degli articoli 1341 e 1342 c.c. ovvero di trattativa individuale
(art. 34 cod. cons.) in caso di contratti del consumatore, come nel caso di specie.
In assenza, essa è nulla e priva di effetti.
Del resto, è la stessa legge (artt. 1755 e 1756 c.c.) che riconosce alla parte che conferisce l'incarico di mediazione la facoltà di non concludere l'affare, a prescindere dai motivi del rifiuto e anche se la proposta di acquisto risulta conforme al contenuto dell'incarico (cfr. Cass. 11244/2003; Cass. 9818\1997; Cass. 9904/1998
e Corte di Appello di Milano, sentenza n. 1909/2022 del 01-06-2022).
pagina 3 di 6 Le parti avrebbero potuto legittimamente derogare alla suddetta facoltà di non concludere l'affare, rendendo la clausola in questione (ossia quella di cui all'art. 4 dell'incarico di mediazione) oggetto di specifica approvazione o di trattative individuali, trattandosi di una clausola eccessivamente gravosa per il consumatore, poiché restrittiva della sua libertà contrattuale.
Pertanto, in assenza di specifica approvazione per iscritto, stabilita dall'art. 1341
c.c., per le condizioni che sanciscono a carico dell'altro contraente restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti coi terzi, ed in mancanza di prova in ordine alla esistenza di una trattativa individuale avente ad oggetto detta clausola - come previsto dall'art. 34 del Codice del Consumo- si deve correttamente dichiararne la nullità.
In ogni caso preme evidenziare, peraltro, che l'incarico iniziale conferito all'agenzia in data 29.9.2021 è stato integrato dalla controproposta del 17.11.2021 di parte resistente, la quale recitava testualmente “a parziale modifica dell'incarico…”.
In modo rafforzativo, si evidenzia che la prima proposta dei signori e Per_1 Per_2 fu rifiutata dalla convenuta proprio perché carente di quelle condizioni che ella, nell'integrazione dell'incarico, riteneva essenziali per l'accettazione.
Andando per ordine: l'incarico di mediazione conferito all'agenzia aveva previsto quali uniche condizioni che il prezzo di vendita dell'immobile fosse pari ad euro
180.000,00 e che la proposta di acquisto contemplasse una caparra pari al 5% del prezzo, il tutto compilato su un modulo pre stampato e standard.
Una volta che l'agenzia aveva raccolto una prima proposta da parte dei signori Per_1
e la parte convenuta ebbe modo di aggiungere che, oltre ai due requisiti Per_2 sopra specificati, ella voleva che: con riguardo al versamento della caparra, venisse effettuato con assegno circolare;
in caso di persistenza della problematica di infiltrazioni alla data del rogito veniva richiesto che gli acquirenti ne accettassero lo stato di fatto, assumendosi a loro carico l'onere della futura risoluzione, con liberazione della venditrice da ogni onere e responsabilità e che il saldo del prezzo di vendita fosse da intendersi non vincolato all'ottenimento del mutuo.
Secondo giurisprudenza è possibile modificare il proprio pensiero e le proprie richieste sino all'accettazione della proposta, soprattutto se non contestate dall'agente immobiliare il quale era edotto che la convenuta avrebbe concluso un pagina 4 di 6 contratto preliminare solo in presenza di una proposta corredata degli elementi aggiuntivi.
Nella controproposta fatta dalla in data 17.11.2021 è stato specificato che CP_1 tali richieste erano ad integrazione dell'incarico.
A questo punto, la seconda proposta fatta dai signori e , essendo Parte_4 CP_2 vincolata all'ottenimento del mutuo, con allegato l'assegno bancario, anziché circolare e non recando riferimento alcuno al problema delle infiltrazioni, non può ritenersi conforme a quanto richiesto dalla parte convenuta. Part Non solo, la revoca dell'incarico deve ritenersi legittima:

2.0 ha ritenuto Pt_1 di allegare alla proposta fatta dai signori l'espresso avvertimento che, CP_2 allorquando non avesse accettato, sarebbe stata tenuta a pagare il doppio della provvigione, influenzando in modo negativo il suo pensiero;
tale condotta, unita al fatto che non è stata data prova che parte attrice avesse ben informato gli acquirenti delle condizioni che voleva la convenuta, ha fatto sì che venisse meno la fiducia nell'agenzia immobiliare, ledendo il rapporto fiduciario ed inducendola a revocare l'incarico.
Tuttavia, la pretesa risarcitoria della ricorrente può trovare fondamento sull'effettivo impiego di attività adoperata e sulle spese sostenute per il proponimento dell'immobile, considerato che in un lasso di tempo contenuto sono state prodotte due proposte di acquisto, dimostrative dell'impegno e della dedizione mostrata per svolgere il proprio incarico.
Tale danno può essere prudenzialmente quantificato in euro 2.000,00, oltre interessi di legge dalla domanda al saldo.
In ordine alle spese legali, pur ritenendo sussistente il principio di soccombenza, ma tenuto conto che la proposta fatta dalla parte convenuta, e non accettata dalla parte attrice, era anche superiore rispetto alla quantificazione di cui sopra si ritiene che le spese di lite possano essere integralmente compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. accoglie la domanda di parte ricorrente nei limiti di cui sopra e condanna al versamento a favore della resistente di CP_1 Parte_1
pagina 5 di 6 della somma di € 2.000,00, oltre interessi dalla domanda Parte_2 al saldo;

2. compensa integralmente le spese di lite.
Così deciso in Treviso, il 9 aprile 2025
Il G.O.T.
Dott.ssa Marica Loschi
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