REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa CH OR, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 18.6.2025, ha pronunciato, previa lettura delle note scritte depositate dalle parti costituite, la seguente

SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 50075 del R.G.A.C.C. dell'anno 2024,
TRA
C.F. ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Roma alla via Fulcieri Paulucci de Calboli n. 60, presso lo studio dell'avv. Francesca
Nestonni, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso.
– RICORRENTE –
E
(C.F. ), elettivamente Controparte_1 C.F._2 domiciliato in Roma alla via Vittoria Colonna n. 32, presso lo studio dell'avv. Federico
Bocchini, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla memoria di costituzione con domanda riconvenzionale.
– RESISTENTE –
1 CONCLUSIONI:
- per parte ricorrente, “La scrivente difesa insiste per l'accoglimento del ricorso e delle conclusioni ivi rassegnate (n.d.s.: In via principale: a) accertare e dichiarare, per i motivi tutti di cui in narrativa del presente atto, l'inadempimento del Sig. COD. FISC. Controparte_1
al contratto di locazione meglio descritto in premessa, e per l'effetto C.F._2 dichiarare risolto per inadempimento il detto contratto di locazione;
b) per l'effetto condannare il Sig. al rilascio immediato dell'unità immobiliare sita in Roma, Via Sambucuccio Controparte_1
D'Alando n. 9, piano 6, int. 17 unitamente a cantina e posto auto, libera da cose e persone;
c) in ogni caso, condannare il Sig. al risarcimento dei danni subiti e subendi dalla
Controparte_1 proprietà ed in ogni caso: - al pagamento dei canoni non pagati (euro 16.500,00 a tutto dicembre del 2024 e successivi sino al rilascio;
- al pagamento degli oneri condominiali per euro 8.193,00 come indicati in premessa e salvo altri, o nel diverso importo ritenuto di giustizia;
ovvero altro importo maggiore o minore ritenuto di giustizia e liquidato occorrendo anche in via equitativa, ed incrementato degli interessi moratori e della rivalutazione come per legge;
d) emettere, occorrendo, ogni correlativa statuizione di condanna al rilascio ed al pagamento nei confronti del Sig. per i
Controparte_1 fatti tutti di cui al presente ricorso. In ogni caso con condanna al pagamento delle spese, competenze ed onorari di causa, oltre IVA e Cpa come per legge). In particolare si chiede che sia comunque dichiarata: a) l'improcedibilità della domanda riconvenzionale formulata dal sig.
Controparte_1 per omesso espletamento della mediazione obbligatoria (quella esperita e depositata si riferisce esclusivamente alle domande formulate dall'Ing. ; b) il rigetto di ogni altra eccezione difensiva Pt_1 formulata dal Sig. c) l'inadempimento del Sig. COD.
Controparte_1 Controparte_1
FISC. al contratto di locazione e per l'effetto dichiarare risolto per C.F._2 inadempimento il detto contratto di locazione, con ordine di liberazione da cose e persone;
d) in ogni caso, la scadenza della locazione alla data del 15.09.2027, con la fissazione della data di rilascio dell'immobile libero di cose e persone.”;
- per parte resistente, “Il Sig. riportandosi integralmente a quanto Controparte_1 dedotto ed eccepito nella propria comparsa di costituzione, insiste per l'accoglimento conclusioni ivi formulate (n.d.s.: in rito, fissare con decreto una nuova udienza ex art. 418 c.p.c., per la quale si fa espressa istanza;
- in via preliminare: dichiarare inammissibile e/o improcedibile il ricorso in quanto proposto da un soggetto privo di legitimatio ad causam, ovvero, in subordine, sospendere il presente
2 giudizio essendo pendente, dinanzi ad altro giudice, una questione pregiudiziale dirimente;
- sempre in via preliminare: accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o comunque l'infondatezza della domanda di risoluzione del contratto proposta dal ricorrente in quanto illegittimamente esperita in contrasto con le disposizioni del contratto di locazione del 15.09.2019 sottoscritto dalle parti (v. artt.
4 e 9); - in via principale: rigettare la domanda di risoluzione del contratto di locazione del
15.09.2019 in quanto infondata in fatto e diritto, non sussistendo alcun inadempimento del conduttore relativamente al pagamento dei canoni di locazione e degli oneri condominiali per tutte le ragioni esposte in narrativa, tanto con riguardo l'avvenuta compensazione, quanto in relazione alla espressa volontà delle parti rilevabile dal contratto di locazione;
- in via riconvenzionale: fissata con decreto una nuova udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c., accertare e dichiarare il diritto del conduttore
a vedersi corrisposta la somma di euro 6.790,97 (seimilasettecentonovanta/97), quale corrispettivo per i lavori espletati all'interno dell'immobile sito in Via Sambucuccio D'Alando n. 9, int. 17 e non oggetto di compensazione per eccedenza e, per l'effetto, condannare il Sig. c.f. Parte_1
, al pagamento in favore del resistente Sig. c.f. C.F._1 Controparte_1
, della somma di euro 6.790,97 (seimilasettecentonovanta/97), ovvero C.F._2 della diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia sulla base delle risultanze che dovessero emergere nel corso del presente giudizio;
- in ogni caso: condannare il Sig. al pagamento Parte_1 delle spese di lite del presente giudizio)”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 19.11.2024, adiva l'intestato Parte_1
Tribunale, esponendo:
- di essere proprietario dell'immobile sito in Roma, Via Sambucuccio D'Alando n. 9, piano 6, int. 17, unitamente a cantina e posto auto, giusto atto di successione per testamento di Persona_1
- che detto immobile, alla data di pubblicazione del testamento (6.8.2021), risultava concesso in locazione a in virtù di atto di cessione gratuita del Controparte_1 contratto di locazione stipulato in data 20.9.2020 e registrato il successivo 6.10.2020;

3 - che, in forza di tale atto, la durata della locazione era fissata in anni quattro, rinnovati di diritto per altri quattro, con decorrenza dal 1°.9.2019, mentre il canone annuale veniva stabilito in € 5.500,00, da versarsi annualmente con decorrenza dal 1°.1.2021;
- che il conduttore aveva pagato il solo canone di locazione relativo al periodo dal
1°.

1.2021 al 31.12.2021, rimanendo invece moroso dei seguenti importi: a) € 5.500,00 per il periodo dal 1°.

1.2022 al 31.12.2022; b) € 5.500,00 per il periodo dal 1°.

1.2023 al
31.12.2023; c) € 5.500,00 per il periodo dal 1°.

1.2024 al 31.12.2024, per complessivi €
16.500,00;
- che il grave inadempimento del locatario legittimava la pronuncia di risoluzione per inadempimento del contratto e la condanna del convenuto al rilascio dell'immobile e al pagamento degli insoluti, anche a titolo risarcitorio.
Si costituiva in giudizio allegando che – sulla scorta del titolo Controparte_1 contrattuale, volutamente non prodotto dalla controparte – era escluso che la morosità del conduttore integrasse grave inadempimento al contratto e che il locatore potesse avvalersi della tutela risolutoria, rimanendo esperibile la sola domanda di risarcimento del danno, e che era, inoltre, prevista una procedura di escalation prima di poter intentare una controversia in sede giudiziale;
contestando il proprio inadempimento, per avere egli adempiuto all'obbligazione di pagamento mediante compensazione con il proprio maggior controcredito derivante dagli esborsi sostenuti, in accordo con il locatore, a) per l'espletamento dei lavori di manutenzione svolti all'interno dell'immobile oggetto del rapporto - € 20.700,00, b) per l'acquisto di una lavastoviglie - € 590,97, c) per l'esecuzione di lavori di ripristino a seguito di perdita idrica dell'impianto di deflusso dell'unità immobiliare - € 2.000,00, il tutto per complessivi € 23.290,97; contestando, altresì, la debenza degli oneri condominiali, mancando i relativi bilanci e la prova dell'avvenuto pagamento da parte del locatore al condominio, il cui amministratore, peraltro, aveva quantificato in € 568,00 le somme dovute a tale titolo dal sig. eccependo la possibile carenza di CP_1 legittimazione attiva in capo al ricorrente, qualificatosi proprietario del bene per successione in virtù di testamento riconosciuto come apocrifo dalla c.t.u. esperita nel procedimento di impugnazione dell'atto mortis causa, sicché si imponeva la
4 sospensione del giudizio;
chiedendo, quindi, il rigetto del ricorso e proponendo domanda riconvenzionale per il ristoro delle spese sostenute, al netto di quanto dovuto per canoni di locazione, nella misura dunque di € 6.790,97.
All'esito dell'udienza di comparizione delle parti, “ritenuto non doversi integrare il contraddittorio ai sensi dell'art. 102 c.p.c. nei confronti di (successore Controparte_2 ab intestato di n.d.s.), non essendone necessaria l'evocazione in giudizio ai fini della Persona_1 decisione della controversia;
ritenuto, altresì, non doversi disporre nemmeno la chiamata in causa del predetto a mente dell'art. 107 c.p.c., non essendone opportuna la partecipazione al giudizio, anche perché richiesta in relazione a domande che presuppongono la definizione di procedimenti pendenti dinanzi all'intestato Tribunale in ordine alle questioni ereditarie insorte tra l'odierno ricorrente e il terzo (e la madre di questi, sorella del ricorrente), procedimenti che invece non condizionano la possibilità di definire la presente controversia”, la scrivente fissava udienza per la decisione nelle forme dell'art. 127-ter c.p.c. e la discussione era quindi sostituita dal deposito, ad opera delle parti, di note scritte contenenti istanze e conclusioni.
* * *

1. Sulle questioni di rito.
Prima di entrare nel merito della controversia, il Tribunale ritiene di dover affrontare le questioni di rito relative al ricorso (contestazione della legittimazione attiva del ricorrente;
richiesta di sospensione del giudizio ai sensi dell'art. 295 c.p.c.; eccezione di mancato avvio della procedura di escalation) e alla domanda riconvenzionale (improcedibilità per mancato esperimento della procedura di mediazione).

1.a. Sulla legittimazione attiva del ricorrente e sulla sospensione necessaria del processo. agisce quale successore di proprietaria del bene Parte_1 Persona_1 oggetto della locazione in corso con in virtù del testamento Controparte_1 olografo prodotto quale all. 1 al ricorso;
all'attualità, sebbene il perito nominato dal
Tribunale nel relativo giudizio di impugnazione abbia concluso che “Il testamento olografo a firma datato 5.5.2014 è APOCRIFO”, non consta un accertamento Persona_1 giudiziale della falsità del documento, di talché non può, allo stato, disconoscersi la
5 legittimazione del ricorrente ad agire per la tutela dei diritti pervenutigli per successione dalla defunta sig.ra Pt_1
Nemmeno vi sono margini, ad avviso del Tribunale, per sospendere il procedimento a mente dell'art. 295 c.p.c.: perché ricorrano i presupposti per l'applicazione dell'istituto, è necessario che la decisione dipenda dall'esito di altra causa, la quale abbia portata pregiudiziale in senso stretto ovvero vincolante, con effetto di giudicato, nell'ambito della causa pregiudicata (cfr. sul punto Cass.
3299/2018, citata dallo stesso resistente); non solo, è, altresì, necessario che le cause siano pendenti tra i medesimi soggetti, sussistendo altrimenti una mera pregiudizialità logica, in quanto la parte rimasta estranea ad uno di essi può sempre eccepire l'inopponibilità, nei propri confronti, della relativa decisione (cfr. Cass. 24.5.2018, n.
12996).

1.b. Sull'eccezione di inammissibilità e/o infondatezza del ricorso per violazione dell'art. 9 del contratto.
L'eccezione di inammissibilità e/o infondatezza del ricorso è fondata dal resistente sia sul disposto dell'art. 4, che esclude la tutela risolutoria, sia sul disposto dell'art. 9
(rubricato “Procedura di escalation e clausola compromissoria”), il quale stabilisce che “Prima di avviare qualsivoglia azione e/o controversia giudiziale derivante dal presente Contratto (ivi inclusa, la sua formazione, interpretazione, esecuzione, validità e giuridica esistenza, modificazione ed estinzione), le Parti si impegnano a negoziare in buona fede al fine di addivenire ad una composizione amichevole (“Procedura di Escalation”). La Procedura di Escalation si considererà avviata tramite
l'invio di apposita lettera raccomandata A/R che abbia riportato al suo interno, quale oggetto,
“Avvio Procedura di Escalation” e che specifichi la natura della controversia (“Comunicazione di
Escalation”). Una volta correttamente avviata, la Procedura di Escalation si intenderà conclusa una volta decorsi 75 (settantacinque) giorni senza che le Parti abbiano formalizzato un accordo scritto in merito alla controversia incorsa. Non sono ammesse comunicazioni e/o azioni equivalenti alla
Comunicazione di Escalation.”
Ritiene il Tribunale che la deduzione della violazione dell'art. 9 abbia carattere pregiudiziale, risolvendosi in un'eccezione di improponibilità del ricorso.
6 L'eccezione deve ritenersi superata, alla luce dell'avvenuta proposizione, nel corso del giudizio, della procedura di mediazione, alla quale peraltro il sig. non CP_1 si è personalmente presentato (all'incontro è comparso, infatti, solo il suo procuratore, pur se munito di procura speciale).
Sebbene il tenore della disposizione richiamata preveda che non siano ammessi equivalenti alla descritta “procedura di escalation”, l'interpretazione secondo buonafede del contratto, imposta dall'art. 1366 c.c., induce nella specie a ritenere rispettate le finalità per le quali è stato inserito nel contratto l'art. 9, ossia facilitare una composizione amichevole della controversia, sicché un'applicazione letterale della clausola si tradurrebbe in un'immotivata compromissione del diritto di accesso alla giustizia da parte del locatore.

1.c. Sull'eccezione di improcedibilità della domanda riconvenzionale.
Non merita accoglimento, d'altro canto, neanche l'eccezione di improcedibilità sollevata dal ricorrente in ordine alla domanda riconvenzionale proposta dal resistente, alla luce del pronunciamento di Cass., sez. Unite, 7.2.2024, n. 3452, in ossequio al quale “La mediazione obbligatoria ex art. 5 del d.lgs. n. 28 del 2010, quale condizione di procedibilità finalizzata al raggiungimento di una soluzione conciliativa che scongiuri
l'introduzione della causa, è applicabile al solo atto introduttivo del giudizio e non anche alle domande riconvenzionali, fermo restando che al mediatore compete di valutare tutte le istanze e gli interessi delle parti ed al giudice di esperire il tentativo di mediazione, ove possibile, per l'intero corso del processo”.

2. Sul merito del ricorso.
Passando all'esame del merito del ricorso, giova anzitutto ricostruire l'esatto perimetro delle questioni sulle quali il Tribunale è chiamato a pronunciarsi.
Il procedimento è stato introdotto dal ricorrente per sentir dichiarare l'inadempimento del contratto di locazione e la condanna del resistente al rilascio e al pagamento dei canoni ed oneri accessori;
la domanda di condanna al pagamento è stata formulata in termini di domanda di condanna al risarcimento dei danni.
Queste domande sono ammissibili nel procedimento, così come lo sono le conclusioni sub a), b) e c) delle note scritte, le prime due perché conseguenti alla
7 proposizione della domanda riconvenzionale e la terza perché ripetitiva di conclusioni già rassegnate in ricorso;
non sono ammissibili, invece, le conclusioni sub d) delle stesse note (“in ogni caso, la scadenza della locazione alla data del 15.09.2027, con la fissazione della data di rilascio dell'immobile libero di cose e persone”), introdotte per la prima volta nella memoria difensiva – peraltro non autorizzata – depositata dal ricorrente in data
28.4.2025, in esito alla proposizione della riconvenzionale avversaria.
Come noto, nel rito del lavoro, applicabile alle controversie in materia di locazioni giusto il richiamo dell'art. 447-bis c.p.c., la modifica delle domande, eccezioni e conclusioni è possibile solo previa autorizzazione del Giudice (nella specie nemmeno richiesta) e se ricorrano gravi motivi: nel caso di specie, tali motivi non si reputano sussistere, perché sin dall'introduzione del procedimento il ricorrente avrebbe potuto instare, in via subordinata, per la pronuncia di cessazione del contratto alla scadenza, mentre la tardiva proposizione della domanda sul punto non dipende in alcun modo da un ampliamento del thema decidendum connesso alla riconvenzionale.

2.a. Sulla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e di condanna al rilascio dell'immobile.
Tanto premesso, giova osservare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass. 15659/2011; 3373/2010;
9351/2007; 1743/2007; 13674/2006; 8615/2006; 20073/2004; 2387/2004; Id., sez. unite, 13533/2001; ancora Cass. 20288/2011: “Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).
8 Il convenuto ha prodotto in giudizio il contratto di locazione, che l'attore assume inadempiuto con riferimento alle obbligazioni di cui agli artt. 4 (pagamento del canone di locazione) e 6 (pagamento degli oneri condominiali).
Ora, l'art.

4.5 del contratto recita come segue: “A garanzia e tutela delle esigenze abitative del conduttore, in deroga agli artt. 1454, 1455 e 1456 del c.c. nonché all'art. 5 della L.
27 luglio 1978, n. 392 e/o ogni altra fonte giuridica concernente gli effetti risolutivi determinati o determinabili in ragione del mancato pagamento del canone di locazione ovvero degli oneri condominiali, le Parti concordano espressamente che tale omesso pagamento non costituisca grave inadempimento ovvero colpa grave e, in caso di omesso pagamento del Canone ovvero degli oneri condominiali da parte del Conduttore, il Locatore avrà facoltà di agire esclusivamente tramite tutela risarcitoria (ossia per la tutela del proprio diritto di credito al fine di ottenere la condanna del
Conduttore al pagamento degli importi del canone ovvero degli oneri condominiali non pagati) con
l'espressa rinuncia da parte del Locatore alla tutela risolutoria (ossia la rinuncia al diritto e/o ad ogni azione diretta a richiedere e/o ottenere la risoluzione del Contratto)”.
Il Tribunale non ravvisa alcuna nullità della clausola in parola, oggetto peraltro di specifica approvazione da parte dei paciscenti, come si legge a pag. 4 del contratto riversato in atti: tra le parti dell'odierno giudizio, la clausola è valida ed efficace ed eventuali rimostranze rispetto al contenuto dell'accordo, sottoscritto per la parte locatrice da (che afferma in contratto di essere successore Controparte_2 di per accettazione espressa dell'eredità, alla quale sarebbe chiamato in Persona_1 virtù delle regole sulla successione legittima, n.d.s.) dovranno essere fatte valere dal sig. che come esposto si qualifica erede testamentario, nei confronti del predetto Pt_1
e non dell'odierno conduttore, estraneo ai rapporti e ai conflitti tra coloro che assumono di essere succeduti alla proprietaria dell'immobile oggetto di locazione.
Nella vicenda che ci occupa, è dunque escluso in nuce che la morosità del conduttore costituisca inadempimento rilevante ai fini della risoluzione del contratto e che quest'ultima pronuncia possa essere invocata dal locatore: la domanda di risoluzione va, pertanto, rigettata, così come la domanda di restituzione dell'immobile, mentre possono e debbono essere delibate le richieste di condanna al pagamento degli oneri condominiali e dei canoni di locazione.
9 2. b. Sulla domanda di condanna al pagamento degli oneri condominiali.
La domanda di condanna del convenuto al pagamento degli oneri condominiali è infondata.
Come noto, a differenza che per quanto attiene al credito per canoni di locazione, la cui misura è predeterminata in contratto, per gli oneri condominiali – salvo, appunto, il caso in cui anche l'ammontare dei medesimi sia fissato pattiziamente (caso che non ricorre nella fattispecie, come si desume dalla lettura del contratto e in particolare dell'art. 6) – affinché sia riconosciuto il credito del locatore è necessario che siano prodotte le delibere assembleari relative all'approvazione dei bilanci e alla relativa ripartizione delle spese, nonché i pagamenti effettuati dal proprietario al condominio: cfr. sul punto Cass. 2769/1998 (“Gli oneri accessori costituiscono un mero rimborso spese anticipate dal locatore”) e Cass. 22899/2016 (“Nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore "a rimborso" dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso”).
Ebbene, il ricorrente si è limitato a depositare il decreto ingiuntivo notificatogli dall'amministratore del condominio, che, peraltro, fa riferimento solo in parte a somme dovute dal conduttore affermandosi esplicitamente nel relativo CP_1 ricorso che alcuni importi riguardano interventi straordinari le cui spese incombono sulla proprietà (cfr. all. 4 al ricorso); per converso, il resistente ha prodotto attestazione del medesimo amministratore circa la debenza da parte del locatario, alla data del 11.12.2024, del ben minore ammontare di € 568,00 (cfr. all. 15 alla memoria).
La domanda di condanna, tuttavia, non può essere accolta nemmeno in tale minor misura, mancando, come anticipato, prova che il sig. abbia corrisposto le Pt_1
10 predette somme in favore del condominio e abbia dunque diritto a ripeterle dal conduttore convenuto.

2. c. Sulla domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione.
Applicando alla vicenda che ci occupa i principi giurisprudenziali più sopra ricordati in tema di onere della prova in materia contrattuale, a fronte dell'allegazione dell'inadempimento operata dal locatore, il conduttore resta onerato, a mente dell'art. 2697 c.c., della dimostrazione di fatti estintivi, impeditivi e/o modificativi del diritto di credito ex adverso vantato.
Tali fatti sono individuati dalla difesa del sig. nell'eccezione di CP_1 compensazione con il credito del conduttore per le aggiunte, migliorie, innovazioni o lavori di qualsiasi natura e tipologia che non danneggino l'immobile, lavori, a lume dell'art.

6.4 del contratto, questi può eseguire anche senza il consenso del locatore e con la facoltà di compensare le relative spese sostenute con il canone e gli oneri condominiali (così specificandosi quanto già previsto dall'art.

4.4 del contratto: “Le
Parti concordano espressamente che il Canone potrà essere oggetto di compensazione con eventuali controcrediti o pretese da parte del Conduttore”).
Il conduttore ha, effettivamente, documentato di aver sopportato esborsi per complessivi € 23.290,97: se la somma di € 590,97 deve essere decurtata dal totale
(riferendosi all'acquisto di un elettrodomestico e non nell'esecuzione di lavori sull'immobile), il residuo credito di € 22.700,00 – documentato dagli allegati dal n. 3 al n. 14 al ricorso, escluso il doc. 13 relativo alla lavastoviglie – può e deve effettivamente essere compensato con il credito per canoni di locazione, pari a €
16.500,00, sicché nulla è ad oggi dovuto al locatore.

3. Sulla domanda riconvenzionale.
Il resistente ha formulato domanda riconvenzionale di condanna del locatore al pagamento dell'importo derivante a proprio favore dal maggior credito per i lavori eseguiti sull'immobile rispetto al credito del locatore per i canoni, nella misura – indicata nelle note scritte – di € 6.790,97 (da rideterminarsi in € 6.200,00 a fronte dell'esclusione, dal credito legittimamente vantato dal convenuto, dell'importo di €
590,97 riferibile all'acquisto dell'elettrodomestico).
11 La domanda, ad avviso del Tribunale, non può essere accolta.
Le previsioni contrattuali di cui si è dato conto in precedenza consentono al conduttore di compensare il proprio credito per le causali indicate con quanto dovuto al locatore per canoni e oneri condominiali, ma non gli attribuiscono il diritto di ripetere quanto versato in eccedenza: un tale diritto potrà sorgere, a mente degli artt.
1592 e 1593 c.c., solo al momento della riconsegna del bene, dovendo i miglioramenti essere comunque apprezzabili al termine del rapporto (cfr. Cass. 7.7.2023, n. 19336, che ha confermato App. Roma, 15.9.2020, n. 4166: “Il presupposto per l'applicabilità dell'art. 1592 c.c. non è il fatto che il conduttore abbia nel corso del rapporto sostenuto esborsi per la res, quanto il fatto che al tempo della riconsegna il bene locato presenti miglioramenti rispetto allo stato in cui il medesimo si trovava all'inizio della locazione”).
* * * * *
In virtù delle superiori considerazioni, tutte le domande reciprocamente formulate dalle parti vanno disattese.
Posto che la causazione del giudizio è imputabile al ricorrente, poiché il resistente ha agito solo in via riconvenzionale, si ritiene che la prevalente soccombenza sia del sig. cui, previa compensazione delle spese processuali per il 30%, viene Pt_1 addossato l'onere di sostenere il residuo 70% (nella misura liquidata in dispositivo sulla base dei parametri medi suggeriti dal d.m. 55/2014, aggiornato al d.m. 147/2022, per le controversie di valore ricompreso tra € 5.201,00 ed € 26.000,00).
Il sig. invece, pur non comparso personalmente al procedimento di CP_1 mediazione (come risulta dal verbale negativo di mediazione prodotto da parte locatrice: cfr. all. 6 alla memoria del 28.4.2025), non va tuttavia condannato alla sanzione prevista dall'art. 12-bis, d. lgs. 28/2010, essendosi fatto sostituire dal proprio difensore munito di procura speciale, come consentito dall'art. 8, IV comma del decreto richiamato.


P. Q. M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis:
- rigetta il ricorso;

12 - rigetta la domanda riconvenzionale;

- compensa le spese processuali nella misura del 30%;
- condanna il ricorrente a rifondere al resistente il residuo 70% delle spese processuali, liquidato in € 3.553,90 per compenso, oltre spese generali al 15%, C.P.A.
e I.V.A. come per legge.
Così deciso in Roma, 26.7.2025.
Il Giudice
CH OR
13