R.G. n. 2119/2022
TRIBUNALE DI CREMONA
SEZIONE UNICA CIVILE
VERBALE DI CAUSA
Oggi 16.4.2025 alle ore 10,40 innanzi al GOP dott. Giorgio Trotta sono presenti:
per , l'avv. Liliana Lanzoni;
Parte_1
per , , e , quali condomini Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 del Condominio di Via Cesare Battisti 5 in Casalbuttano ed Uniti (CR), l'avv. Cristiana IE;

le parti precisano le conclusioni come da note conclusive depositate telematicamente in data 7.3.2025
(attore) e 10.3.2025 (convenuti), riportandosi ai propri atti e documenti di causa.
Il GOP
lette le conclusioni delle parti e dopo breve discussione orale, esonera le parti (che prestano il loro consenso) a presenziare alla lettura del dispositivo e della contestuale motivazione e si ritira in camera di consiglio per deliberare.
Alle ore 14,00, in assenza delle parti, il giudice dà lettura della sentenza che costituisce parte integrante del presente verbale.
Il GOP
dott. Giorgio Trotta
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del GOP dott. Giorgio Trotta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 281 SEXIES C.P.C.
Nella causa civile iscritta al n. 2119/2022 R.G., promossa da:
(c.f. ), rappresentato dall'avv. Liliana Lanzoni Parte_1 C.F._1
-attore-
Contro
(c.f. ), (c.f. ), Parte_2 C.F._2 Parte_3 C.F._3
(c.f. ) e (c.f. ), quali Parte_4 C.F._4 Parte_5 C.F._5 condomini del Condominio di Via Cesare Battisti 5 in Casalbuttano ed Uniti (CR), rappresentati dall'avv.
Cristiana IE
-convenuti-
CONCLUSIONI
per l'attore: “1) accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea del 28/6/2022 adottata dal Condominio di Via Cesare Battisti 5 in Casalbuttano ed Uniti (CR) relativamente a tutti i punti all'ordine del giorno;
2) respingere in toto le domande avanziate dalla controparte, siccome infondate in fatto e in diritto;
3) condannare il Condominio di Via Cesare Battisti 5 in Casalbuttano ed Uniti (CR), nelle persone dei referenti e condomini Sig.ri (c.f. ) residente in [...] Parte_2 C.F._2
Casalbuttano ed Uniti (CR) , (c.f. ) residente in [...] Parte_3 C.F._3
Casalbuttano ed Uniti (CR), (c.f. ) residente in [...] Parte_5 C.F._5
Casalbuttano ed Uniti (CR) (c.f. ) residente in [...] Parte_4 C.F._4
INTERNO 1 Chiari (BS) al pagamento delle spese del presente giudizio, sia legali che tecniche, come in narrativa”. per i convenuti: ”in via preliminare: dichiarare decaduto il sig. dal termine previsto per Parte_1 la presentazione dell'impugnazione e conseguentemente dichiarare improcedibile la domanda formulata da parte attrice quanto alla dichiarazione di nullità/annullabilità della delibera assembleare del 28.6.2022; nel merito: respingere in toto le domande formulate dal sig. perché infondate in fatto e in Parte_1 diritto per le motivazioni esposte in atti;
in subordine: respingere in toto le domande formulate dal sig.
[...]
[.. perché infondate in fatto e in diritto per le motivazioni esposte in atti e dirsi comunque Controparte_1 tenuto il sig. a partecipare per quota millesimale alle spese di rifacimento dell'intero Parte_1 tetto condominiale essendo lo stesso posto a copertura delle parti comuni (ingresso pedonale, portico comune, ripostiglio comune, andito carraio, ecc…); in via di estremo subordine: nella denegata e non creduta ipotesi di parziale accoglimento delle domande formulate da parte attrice, dichiarare l'annullabilità della delibera assembleare oggetto di impugnazione da parte del sig. limitatamente Parte_1 alla porzione di tetto eventualmente ritenuta non di proprietà comune a tutti i condomini (individuato da parte attrice come “corpo 3”) e, per l'effetto, dirsi tenuto il a partecipare per quota millesimale alle spese di Pt_1 rifacimento di tutta la rimanente porzione di tetto da considerarsi condominiale essendo lo stesso posto a copertura delle parti comuni (ingresso pedonale, portico comune, ripostiglio comune, andito carraio, ecc…).
Dirsi, comunque, tenuto il sig. a partecipare alle spese di rifacimento della porzione di Parte_1 tetto dallo stesso individuato come “corpo 3” stante la delibera correttamente assunta secondo le disposizioni in materia della comunione. In ogni caso con rifusione delle spese e competenze del giudizio”.
.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 11.10.2022, l'attore in epigrafe indicato, in qualità di proprietario di una unità immobiliare sita nel Condominio di Via Cesare Battisti 5 in Casalbuttano ed Uniti (CR), chiedeva di accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea del 28.6.2022 con la quale veniva deciso di procedere all'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria del tetto , CP_2 consistenti nella bonifica del manto di copertura in lastre di fibrocemento-amianto, con ripartizione delle spese sulla base dei millesimi di proprietà come a norma di legge, dovendo invece ripartirsi il costo dell'intervento solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto o porzione di tetto oggetto di rifacimento, utilizzando i criteri di cui agli artt. 1123 (3°) e 1126 cc.
L'impugnazione, in mancanza di un amministratore del condominio, veniva notificata ai condomini PT
, , e che si costituivano eccependo, preliminarmente,
[...] Parte_3 Parte_4 Parte_5 la decadenza dall'impugnazione e, nel merito, chiedendo il rigetto delle domande attoree.
La causa, dopo la concessione dei termini ex art. 183 (6°) cpc, veniva istruita con lo svolgimento della consulenza tecnica d'ufficio e, quindi, rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione ex art. 281 sexies cpc.
Deve preliminarmente rigettarsi l'eccezione di intervenuta decadenza dell'attore dall'impugnazione.
L'attore, assente in occasione dell'assemblea del 28.6.2022, ha ricevuto la comunicazione del verbale in data 2.7.2022, sicché il termine per l'impugnazione ex art.1137 cc, scadeva in data 1.9.2022, tenuto conto che all'impugnazione delle delibere condominiali si applica la sospensione feriale dei termini (Cass.
49/1990).
L'attore ha, quindi, introdotto la procedura di mediazione, comunicando alle altre parti l'istanza e la data del primo incontro in data 9-11.8.2022 e, quindi, ha tempestivamente interrotto il termine di impugnazione (art. 5
D. Lgs. 28/2010).
3 L'attore, ha poi notificato l'atto di citazione in data 11.10.2022, nel rispetto del termine di trenta giorni dal deposito del verbale di mediazione con esito negativo in data 22.9.2022.
L'impugnazione, pertanto, è stata tempestivamente proposta.
Quanto al merito, l'attore premette che il fabbricato condominiale sarebbe composto da quattro distinti corpi, così come individuati dal geom. in qualità di tecnico incaricato dal condominio di predisporre il CP_3 computo metrico funzionale alla realizzazione delle opere oggetto di deliberazione.
Più precisamente, a dire dell'attore, il fabbricato condominiale integrerebbe un “condominio orizzontale”, costituito da quattro edifici a sé stanti, adiacenti orizzontalmente ed inseriti in un unico complesso immobiliare che comprenderebbe: nel corpo 1, sia parti comuni che unità immobiliari di proprietà esclusiva
( , e ), nel corpo 2, unità immobiliari di proprietà esclusiva Parte_4 Parte_5 Parte_3
( e ), nel corpo 3, unità immobiliari di proprietà esclusiva ( , Parte_2 Parte_3 Parte_1
e ), nel corpo 4, un'unità immobiliare di proprietà esclusiva ( Parte_4 Parte_5 Pt_3
).
[...]
L'attore deduce, quindi, che non vi sarebbe un tetto comune dell'edificio, bensì quattro diverse coperture atte a coprire i diversi corpi di fabbrica e ciò sia in considerazione delle indicate evidenze strutturali, sia in ragione del fatto che non vi sarebbe alcun titolo negoziale di acquisto, né titolo costitutivo di una comunione volontaria sui tetti che sovrastano i corpi 2/3/4, sicché appunto ciascuno dei quattro corpi sarebbe dotato di un proprio tetto esclusivo, destinato ad assolvere la funzione di copertura del solo edificio sottostante.
Da queste premesse discenderebbe l'invalidità della ripartizione dell'intervento manutentivo sulla base dei millesimi di proprietà, dovendo invece ripartirsi lo stesso solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto o porzione di tetto oggetto di rifacimento, utilizzando i criteri di cui agli artt. 1123
(3°) e 1126 cc.
La delibera sarebbe inoltre invalida perché il condominio intenderebbe affrontare un intervento straordinario pur non essendo munito di codice fiscale, né di un proprio conto corrente bancario, nonché per la mancata costituzione del fondo speciale di cui all'art. 1135 (1° n.4) cc.
L'impugnazione deve essere rigettata per i seguenti motivi.
In primo luogo, i convenuti hanno, a ragione, contestato che l'immobile per cui è causa integri un condominio orizzontale, ribadendo invece la sua natura di condominio verticale.
Si ricorda che si parla di condominio orizzontale in presenza di un complesso edilizio che, a differenza del classico condominio che si sviluppa in senso verticale, si estende, appunto, in senso orizzontale ed è, quindi, caratterizzato da unità immobiliari separate ed indipendenti, disposte fianco a fianco.
Nel caso che ci occupa, invece, dagli estratti di mappa e dalle immagini versati in atti si ricava l'esistenza di un fabbricato costituito da un unico corpo di fabbrica che si sviluppa su quattro lati, senza la presenza di elementi di discontinuità (cfr. docc. 24/25 fascicolo convenuti e docc. 5/6, fascicolo attore).
4 Peraltro, l'unicità del fabbricato è confermata dal fatto che l'accesso alle diverse unità immobiliari di proprietà esclusiva, poste sia al piano terra che al primo piano, avviene tramite i medesimi servizi comuni, ovvero un andito comune, un cortile comune, una zona di ingresso comune ed una scala comune (cfr. doc.6, fascicolo attore e planimetrie catastali allegate all'elaborato peritale).
Si consideri, in ogni caso, che l'intervento deliberato riguarda il tetto, ovvero una parte necessaria del fabbricato condominiale, costituita dall'insieme delle opere destinate a preservare l'intero edificio dagli agenti atmosferici, nella sua parte superiore.
Il tetto, così come le altre parti comuni di un edificio condominiale elencate nell'art. 1117 n. 1 cc (il suolo su cui esso sorge, le fondazioni, i muri maestri, le travi portanti, i lastrici solari e le facciate), è parte necessaria alla stessa esistenza dell'edificio condominiale, poiché una volta realizzata, si incorpora nelle singole unità immobiliari del fabbricato, fondendosi inscindibilmente con esse e con l'intero organismo edilizio.
Dette parti, così come le altre riportate dall'art. 1117 cc, sono oggetto di proprietà comune, se non risulta il contrario dal titolo; l'indicata norma fissa, pertanto, un criterio di attribuzione della proprietà del bene che può essere superato solo producendo un titolo che dimostri la proprietà esclusiva del bene in capo ad un condomino o a terzi, più precisamente un titolo specifico, inevitabilmente in forma scritta riguardante beni immobili (Cass. SSUU 7449/1993, 4501/2015), ovvero dimostrando che, per le sue caratteristiche strutturali, il bene è oggettivamente destinato al beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari.
Parte attrice non ha provato né l'esistenza di un titolo atto a dimostrare la proprietà esclusiva del tetto (o di parti di esso), né l'esistenza di una comproprietà parziale dello stesso (o di parti di esso), limitandosi a produrre il computo metrico delle opere di manutenzione predisposto dal tecnico del condominio, alcuni disegni posti a corredo dello stesso (cfr. docc. 10/18, fascicolo attore), nonché un'immagine aerea del tetto
(cfr. doc. 20, fascicolo attore), elementi inidonei a superare la rigida presunzione di comproprietà del tetto ovvero a dimostrare che lo stesso è oggettivamente destinato al beneficio esclusivo di una o più unità immobiliari.
Non solo parte attrice non ha adempiuto all'onere probatorio su di essa incombente, ma dalla documentazione in atti (nonché dalle altre risultanze istruttorie di causa) si ricava che il tetto del fabbricato
è di proprietà comune e preposto a coprire l'intero fabbricato. CP_2
Nell'atto di acquisto d'acquisto in capo all'attore (cfr. doc. 14, fascicolo attore), più precisamente nel paragrafo titolato “parti comuni e quota millesimale”, si legge che al bene compravenduto compete la proporzionale quota di comproprietà - nella misura di 222,04/1000 - delle parti comuni ed enti condominiali dell'edificio di cui fa parte;
tra le stesse si indicano specificamente l'andito coperto, il cortile, l'ingresso, il vano scala, il ripostiglio, il cancello carraio e le porte pedonali, ma si aggiunge ed in generale tutte le parti comuni per legge, con un evidente richiamo all'elencazione di cui all'art. 1117 cc.
Pertanto, anche a voler prescindere dalla presunzione di comproprietà ricavabile dall'art. 1117 cc, dall'indicato titolo di provenienza si ricava che sono parti comuni, oltre a quelle specificamente indicate e necessarie all'uso comune (andito, cortile, ingresso, vano scala, ecc.), anche quelle necessarie alla sua
5 stessa esistenza, ovvero il suolo, i muri maestri, le facciate, i tetti, ecc., implicitamente richiamate con l'espressione tutte le parti comuni per legge.
Peraltro, anche laddove il titolo non riportasse una delle parti comuni di cui all'art.1117 cc, ciò sarebbe comunque inidoneo a renderlo di proprietà esclusiva, non potendosi attribuire al silenzio del titolo un'idoneità tale da vincere la presunzione di proprietà comune sancita dalla legge, per la quale servono chiari, espressi ed univoci elementi contrari (Cass. 5850/2023).
A ciò si aggiunga che l'atto di compravendita in oggetto riporta un'unica quota millesimale di comproprietà in capo all'attore (222,04/1000), riferita alle parti comuni ivi indicate (quindi, anche al tetto) dell'intero fabbricato condominiale.
E', comunque, opportuno ricordare che la giurisprudenza prevalente ritiene che il tetto ed i muri, in quanto parti dell'edificio in condominio deputate a preservare l'edificio da agenti atmosferici e dalle CP_2 infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per questa loro funzione necessaria all'uso collettivo, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi dell'art. 1123 (1°) cc, non ricomprendendosi, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in maniera diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123 (2°/3°) cc (Cass. 24927/2019, 27154/14, 64/2013).
Ferme le argomentazioni di cui sopra, risulta decisivo ai fini del decidere l'esito della consulenza tecnica d'ufficio svolta in corso di causa, ovvero che il tetto, per le sue caratteristiche strutturali, è oggettivamente unico e destinato a coprire l'intero fabbricato.
Il consulente tecnico d'ufficio, a mezzo dei rilievi celerimetrici e dell'esame delle riprese aerofotogrammetriche, ha infatti accertato:
- la presenza di corpi di fabbrica strutturalmente e funzionalmente collegati anche per il tramite delle parti comuni;

- un unico allineamento planimetrico del sottotetto, laddove presente ed, in ogni caso, la sostanziale unitarietà del tetto anche in corrispondenza di porzioni dotate e porzioni prive di sottotetto;

- l'unicità dell'allineamento delle linee di gronda;

- un unico sistema di pluviali e di collegamento alla pubblica fognatura.
Il consulente tecnico d'ufficio ha, inoltre, esaminato il progetto di costruzione dell'immobile condominiale, nonché il certificato di abitabilità dello stesso, ricavando che:
- nel 1958 è stato realizzato un corpo di fabbrica a completamento di costruzione eseguita in precedenza;
- il tetto dell'ampliamento presenta continuità con l'esistente.
Pertanto, tenuto conto delle risultanze delle operazioni peritali sopra descritte, devono condividersi, sotto un profilo sia logico che giuridico, le conclusioni del consulente tecnico d'ufficio, ovvero che il tetto del fabbricato
è strutturalmente unico e funzionalmente destinato a coprire l'intero fabbricato.
6 Anche gli altri motivi di gravame non meritano accoglimento.
Quanto all'eccepita invalidità della delibera per mancata costituzione del fondo speciale di cui all'art. 1135 cc, deve precisarsi che nel corso dell'assemblea del 28.6.2022 veniva dato incarico al geom. di CP_3 procurare due diversi preventivi al fine di sottoporli al voto dei condomini in una successiva assemblea, da convocarsi al fine di scegliere l'impresa alla quale affidare l'esecuzione delle opere.
Pertanto, per l'assemblea non era possibile costituire alcun fondo speciale pari all'ammontare dei lavori, essendo ancora da determinare il costo delle opere deliberate;
ne consegue che l'invocata invalidità della delibera per mancata costituzione del fondo speciale è priva di fondamento.
Quanto alla mancanza in capo al condominio del codice fiscale, così come di un conto corrente bancario si rileva che trattasi di omissioni che non incidono sulla validità della delibera in parola, ma che tuttalpiù attengono a profili di responsabilità di chi amministra il condominio.
In conclusione, la delibera in data 28.6.2022 è stata validamente assunta, previa convocazione di tutti i condomini, in quanto comproprietari del tetto che costituisce copertura dell'intero fabbricato, e con ripartizione tra gli stessi delle opere di manutenzione straordinaria in proporzione alle rispettive quote di proprietà, ai sensi combinato disposto degli artt. 1117 e 1123 (1°) cc.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Cremona, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e conclusione disattesa o assorbita:
rigetta l'impugnazione proposta da;
Parte_1
condanna a rifondere a , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Pt_5
quali condomini del Condominio di Via Cesare Battisti 5 in Casalbuttano ed Uniti (CR), le spese di
[...] lite che liquida in € 6.163,50 per compensi, oltre rimborso forfettario, Iva e Cpa.
pone definitivamente a carico dell'attore le spese per la consulenza tecnica d'ufficio.
Sentenza resa ex art. 281 sexies cpc, pubblicata mediante lettura in assenza delle parti ed allegazione al presente verbale.
Cremona, 16.4.2025
Il GOP
dott. Giorgio Trotta

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