N. R.G. 2923/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2923/2024
Tra
Parte_1 ricorrente e
Controparte_1 resistente
Oggi 10 aprile 2025 alle ore 09,30 innanzi al dott. Bruno Capodaglio, sono comparsi:
l'avv. MASCIULLO VITTORIANO sostituito dall'avv. Davide Negrini il quale si richiama alle note conclusive l'avv. BERTI ENRICO sostituto dall'avv. Isabella Busetto la quale si riporta alle proprie note conclusive depositate telematicamente.
Il giudice si ritira per la stesura del provvedimento.
Il Giudice
Dott. Bruno Capodaglio
Alle ore 16,45 il Giudice chiude il verbale e procede al deposito telematico della sentenza unitamente al presente verbale che la contiene.
Il Giudice
Dott. Bruno Capodaglio
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Bruno Capodaglio ha pronunciato ex art. 420 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2923/2024 promossa da:
) rappresentato e difeso dall'avv. MASCIULLO Parte_1 P.IVA_1
VITTORIANO, elettivamente domiciliato presso il proprio Studio. ricorrente contro
) rappresentato e difeso dall'avv. BERTI Controparte_1 P.IVA_2
ENRICO, elettivamente domiciliato presso il proprio Studio.
resistente

La causa è iscritta ruolo in data 12.11.2024 proveniente da sfratto per morosità RG 1619/2024 e trattenuta in decisione all'udienza di discussione del 10.04.2025. La natura delle questioni ha consentito la discussione orale e la pronuncia immediata dell'ordinanza con la lettura del dispositivo e della concisa enunciazione delle ragioni di fatto e diritto della decisione.
Sentita l'esposizione delle parti in merito alla posizione di tutela ed alle difese delle dedotte allegazioni, il giudice così provvede.
___________________________MOTIVI IN FATTO E DIRITTO___________________________

Con atto di citazione ritualmente notificato, (già Parte_1 Controparte_2 proprietaria di una porzione di immobile sita all'interno del “Palazzo dei Congressi di Riccione” in
Viale Maria B. Ceccarini a Riccione (RN), intimava sfratto per finito comodato sottoscritto in data
Co 11.05.2023 nei confronti di (di seguito anche ”) Controparte_3
pagina 2 di 6 Espone la ricorrente di aver sottoscritto in data 11.05.2023 un contratto preliminare di compravendita con la intimata per l'acquisto dell'intero immobile, di cui metà già era di sua proprietà, mentre l'altra metà era di proprietà della la quale a sua volta -sempre in data Controparte_5
11.05.2023- stipulava altro contratto di compravendita con la per l'acquistò dell'altra metà Pt_1 dell'immobile.
Co
fu quindi immessa nel possesso dell'immobile proprio attraverso il contratto di comodato d'uso coevo agli altri due contratti preliminari, con scadenza 15.10.2023, data coincidente con la sottoscrizione del contratto definito di acquisto;
all'art.

4.2. le parti stabilivano che, nel caso in cui non fosse stato stipulato il definitivo, l'immobile avrebbe dovuto essere immediatamente restituito al comodante.
Co Una volta che divenne proprietaria della sua metà, non rispettò gli accordi presi, CP_2
dapprima chiedendo delle dilazioni di pagamento e poi non volendo stipulare il contratto definitivo. Da qui la diffida e la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento e lo sfratto per finito comodato.
Co Si costituiva in giudizio con memoria e fascicolo con la quale di opponeva all'intimato sfratto ed eccepiva come l'immobile in questione fosse stato consegnato completamente privo di arredi, necessitando altresì di lavori di ristrutturazione e di adeguamento per l'attività da esercitarvi al proprio
Co interno. A causa di problemi economici chiedeva una proroga ulteriore per la sottoscrizione del definitivo, rispetto a quella già concessa, la non aderiva a tale richiesta. Pt_1
In secondo luogo, eccepiva come il contratto di comodato in realtà celasse un contratto di locazione, prevedendo la corresponsione di euro 25.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. In pratica la finalità “strumentale” dei due contratti collegati (preliminare e comodato) era di fatto quella di garantire a una caparra confirmatoria in vista della vendita dell'immobile per cui è Pt_1 Parte_1
causa e, contestualmente, il pagamento di un canone di locazione per il godimento anticipato dello stesso, fintantoché non si fosse perfezionato l'accordo di vendita.
Il giudice all'udienza di convalida si riservava e con ordinanza resa in data 12.11.2024 osservava: “Considerato che, dal punto di vista formale, il contratto di comodato concluso dalle parti appare pienamente rispondente alla tipologia contrattuale disciplinata dagli art.1810 e ss. c.c., non prevedendo alcuna onerosità al suo interno al fine di poterlo confondere con altra fattispecie.
Rilevato che il contratto definitivo di compravendita dell'immobile oggetto di causa non è stato concluso per cause non imputabili al venditore e che il contratto di comodato era strettamente
pagina 3 di 6 connesso con il corretto adempimento di tale negozio giuridico, tanto è vero che le parti hanno previsto all'art.4.2. -a modi di condizione sospensiva- che la mancata sottoscrizione del primo avrebbe determinato la risoluzione del secondo, ovvero del comodato.
Rilevato altresì, che per quanto attiene l'importo di euro 25.000,00 di cui parla l'intimato, questa non appare ricollegabile al contratto di comodato nella accezione da questi voluta, ovvero quale percezione di un canone di locazione per il godimento anticipato dell'immobile. Ed invero, nel contratto di comodato -oggetto della presente vertenza- non si menziona tale importo, il quale non compare in alcuna forma. Esso è contenuto all'interno del contratto preliminare di compravendita all'art.4, ovvero all'interno di un negozio giuridico valido ed efficace, il quale ha previsto una caparra confirmatoria nell'ambito delle operazioni commerciali globali in essere tra le parti, laddove il contratto di comodato si pone come un mero accessorio del contrato preliminare, di cui segue le sorti.
Ritenuto quindi, che l'opposizione non appare fondata su adeguata prova scritta ex art. 665
c.p.c., dispone il rilascio dell'immobile, riservando ogni più opportuna ed approfondita valutazione alla fase a cognizione piena”.
Per tali motivi veniva concesso il provvedimento anticipatorio di condanna al rilascio dell'immobile, cui seguiva il mutamento di rito con assegnazione dei termini per il deposito delle memorie integrative e fissazione della prima udienza di merito, invitando le parti ad attivare la mediazione.
Alla prima udienza di merito del 13.03.2025 i procuratori delle parti si riportavano alle rispettive memorie ed insistevano nelle relative domande. Il giudice rinviava la causa per la discussione orale all'udienza del 24.03.2025, poi rinviata all'odierna udienza per essere discussa con termine per il deposito di note conclusive.
Preliminarmente si prende atto dell'avvenuto espletamento del tentativo di mediazione disposto da questo giudice all'esito dell'ordinanza di mutamento di rito di cui sopra, conclusosi con il verbale negativo del 10.01.2025 depositato dalla ricorrente telematicamente in data 11.01.2025.
Nel merito il ricorso è fondato e va accolto, per quanto a ragione.
Ed invero, è la medesima parte resistente che nelle conclusioni rassegnate nella propria memoria di costituzione del 24.12.2024 dichiara di non opporsi alla richiesta di conferma di convalida della licenza (rectius “sfratto”) per finito comodato ed al conseguente rilascio dell'immobile, chiedendo però il rigetto delle ulteriori domande avversarie, quali la domanda di pagamento della somma di euro 165.000,00 a titolo di canone di locazione, con compensazione delle spese di lite.
pagina 4 di 6 Ribadisce la parte resistente di aver comunque versato la somma di euro 25.000,00 a titolo di caparra confirmatoria in favore della all'esito della sottoscrizione del contratto preliminare di Pt_1
compravendita dell'11.05.2023 avente ad oggetto una porzione dell'immobile ubicato all'interno del cosiddetto Palariccione, avendo anche iniziato i lavori di sistemazione ed adeguamento dello stesso con un esborso di euro 4.310,81, con ciò dimostrando il reale interesse e la buona fede della medesima promissaria acquirente alla definizione dell'accordo.
Co La ricorrente, però, ritiene che l'opposizione della abbia cagionato un danno consistente, derivato dal fatto di aver continuato ad utilizzare l'immobile concesso in comodato ben oltre il termine previsto per il rilascio, continuando a detenerlo anche a seguito dell'ordinanza di rilascio nella quale questo giudice aveva fissato il termine del 10.01.2025 per la riconsegna, con ciò non solo non dimostrando buona fede ma anche ostruzionismo.
Come già affermato nel provvedimento di mutamente di rito sopra riportato, il contratto in analisi è un contratto di comodato e come tale è stato già correttamente qualificato all'esito della fase speciale, ciò comportando alcuna remunerazione economica per il suo godimento, collegato al perfezionamento del contratto preliminare, che però non si è mai verificato.
Ciò detto va altresì affermato come l'atteggiamento di abbia aderito alla domanda CP_6
avversaria- non possa prescindere dalla condanna al pagamento delle spese di lite e ciò in quanto, oltre a risultare soccombente, come ha di fatto osservato la ricorrente, non ha agevolato il rilascio dell'immobile neppure a seguito del provvedimento anticipatorio di condanna al rilascio, onerando a dare impulso alla fase esecutiva. Pt_1
Per quanto infine attiene la domanda formulata da di condanna ex art.96, comma 3, c.p.c. Pt_1
della controparte per la condotta processuale tenuta, si ritiene che non sussistano i presupposti per addivenire ad una condanna per mala fede o colpa grave, non ravvisando comunque una compressione del diritto fato valere in giudizio che è stato riconosciuto all'esito del procedimento speciale di sfratto con la condanna al rilascio dell'immobile.
Le spese legali seguono la soccombenza e vengono liquidate in accordo con il D.M. 55/14- sulla base degli artt.4, comma 5 (scaglione di valore indeterminabile con applicazione dello scaglione da euro 26.001,00 a 52.000,00); i compensi del presente giudizio vengono di conseguenza contenuti nei medi tariffari tenendo conto della contenuta durata del procedimento e dell'assenza di istruttoria.
____________________________________P.Q.M._________________________________________
pagina 5 di 6 Il giudice onorario del Tribunale di Rimini, definitivamente pronunciando su ricorso proposto da contro ogni ulteriore domanda Parte_1 Controparte_1
e/o eccezione disattesa, così provvede:
- Accoglie il ricorso e per l'effetto convalida definitivamente lo sfratto per finito comodato.
- Ordina a l'immediata restituzione dell'immobile Controparte_1
sito in Riccione (RN), tra i Viali Virgilio-Fogazzaro-Catullo, catastalmente Via Maria Borman
Ceccarini snc all'interno del complesso denominato “Palazzo dei Congressi di Riccione”
(censito al NCEU di Riccione al f.11, mapp.3080, sub.170) in capo al legittimo proprietario, libero da cose e persone.
- Condanna al pagamento delle spese processuali in Controparte_1
favore della ricorrente che liquida in euro 5.810,00 per onorari, euro 286,00 per spese, oltre spese generali 15%, IVA e CPA.
- Pone a carico della parte soccombente le spese relative alla mediazione.
- Sentenza resa ex articolo 420 c.p.c. pubblicata telematicamente con allegazione al verbale.
Rimini, 10 aprile 2025
Il giudice
Dott. Bruno Capodaglio

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