R.G. 9761/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice onorario dott. Maria Esposito ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c., all'esito della discussione orale della causa e previa lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 9761/2021 R.G.
TRA
, nata a [...] il [...] , C.F. , rappresentata e Parte_1 C.F._1 difeso dall'avv. CUTOLO GIUSEPPE e dall'avv. RAINONE ARTURO, come da procura in atti.
RICORRENTE
E
, C.F. ,rappresentata e Controparte_1 C.F._2
difesa dall'avv. MASCOLO MARIO e dall'avv. ETTORE MASCOLO come in atti.
RESISTENTE
CONCLUSIONI: come in atti e come da note cd. di trattazione “scritta”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
La presente decisione è resa ai sensi dell'art. 132 c.p.c. come novellato dall'art. 45, 17 co. della L. n.
69 del 2009 applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla sua entrata in vigore mediante concisa esposizione dei fatti e dei motivi posti a fondamento della stessa. Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia sia l'atto introduttivo del giudizio, sia la comparsa di costituzione e risposta della convenuta, sia i verbali di udienza in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa, dalla cui lettura potrà agevolmente desumersi lo svolgimento del processo.
Con atto di citazione notificato in data 9/4/2021 conveniva in giudizio Parte_1 [...]
deducendo di aver stipulato con la stessa, in data 3/10/2013, un contratto Controparte_2
di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto la concessione in godimento di un immobile sito in
1 Napoli alla via Consalvo Carrelli n. 8 ( foglio 15 particella 42 sub 12) , di proprietà di
[...]
per la durata di quattro anni con decorrenza dal 1/10/2013 fino al Controparte_2
30/10/2017.
Parte attrice deduceva poi che successivamente l'08/06/2017 scopriva che la convenuta CP_2 con atto di compravendita del 2017 vendeva l'immobile locato a terzi nel Giugno 2017, violando in tal modo l'art. 13 del contratto di locazione de quo che espressamente disponeva che: “ il conduttore in caso di vendita dell'immobile ha diritto di prelazione secondo l' art. 38 della legge
27.7.1978 n. 392”.
In virtù della dedotta lesione del diritto di prelazione legale sopramenzionato formulava Pt_1
domanda di risarcimento dei danni da inadempimento ai sensi dell'art. 1218 c.c., quantificati nella misura di euro 24.000,00 pari, secondo la giurisprudenza maggioritaria, a tre anni di locazione, rappresentando che ai sensi dell'art. 2946 c.c. alla fattispecie in esame si applicava la prescrizione ordinaria decennale.
All'esito della rinnovazione della notifica dell'atto introduttivo si costituiva in giudizio la convenuta
, eccependo in via preliminare l' improcedibilità della domanda Controparte_2
per mancato esperimento del tentativo di mediazione ex art. 5 D.lgs. 28/2010, e nel merito l' infondatezza della domanda, evidenziando come, da giurisprudenza consolidata, il diritto di prelazione legale non possa operare in caso di morosità reiterata del conduttore, emersa nella fattispecie in esame dall' atto di compravendita.
Inoltre parte convenuta, eccepiva l'inoperatività della prelazione per essere la vendita avvenuta quando il rapporto di locazione era ancora in corso.
Infine, la convenuta eccepiva la prescrizione del diritto di riscatto ex art. 39 L. 392/1978 per essere trascorsi, al momento dell'introduzione del presente giudizio, oltre sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita dell'immobile.
Chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda attrice stante l'evidente infondatezza ed inammissibilità della domanda.
Con ordinanza resa all'esito dell'udienza del 30/03/2022, il Tribunale adito, rilevato che il procedimento aveva ad oggetto questione inerente e connessa a contratto di locazione, disponeva ai sensi dell'art. 426 c.p.c. il mutamento del rito da ordinario a quello speciale di cui all'art. 420 c.p.c.
e seguenti, con concessione dei termini per il deposito di memorie integrative e di replica, e inviava le parti in mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5 del D.lgs. vo n. 28/2010.
Successivamente ed all'esito della riserva per la decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., rilevato che il giudizio era per mero disguido proseguito ugualmente nelle forme del rito ordinario, veniva rimessa la causa sul ruolo per consentire lo svolgimento nelle forme corrette del
2 rito mutato ed all'esito dell'udienza fissata per la discussione la causa veniva decisa con la presente sentenza.
In via preliminare va rilevato che, all'esito del mutamento del rito disposto con ordinanza del
30.03.2022, il giudizio doveva procedere esclusivamente nelle forme del rito locatizio, essendo concesso alle parti di precisare le proprie difese e conclusioni e di integrare la documentazione e le richieste istruttorie a sostegno delle rispettive posizioni difensive entro il termine perentorio di 20 e
10 giorni prima dell'udienza di rinvio del 16.11.2022.
Nessuna delle parti depositava dette memorie, né integrava la documentazione e le richieste istruttorie che restavano cristallizzate nelle difese introduttive del giudizio e nella comparsa di costituzione e risposta.
I termini di cui all'art. 183 c.p.c. VI comma sono, pertanto, inutiliter dati, essendo possibile concedere gli stessi solo nell'ambito del rito ordinario, e pertanto delle memorie depositate in relazione a detti termini non si potrà tenere conto.
In via preliminare la domanda risulta procedibile, essendo stato esperito dalla il tentativo Pt_1
obbligatorio di mediazione ex art. 5 D.lgs. 28/2010 come da verbale del 22/6/2022, avente esito negativo per assenza della parte invitata. L'eccezione di nullità del verbale di mediazione risulta infondata in quanto l'invito a partecipare all' incontro di mediazione è del 14/4/2022 ed è quindi antecedente all'incontro del 22/6/2022, non sussistendo per tale motivo alcun vizio del procedimento di mediazione che possa comportare la nullità del verbale.
Orbene, fatte tali premesse, la domanda è infondata per i motivi che seguono.
La clausola di prelazione contenuta nell'art. 13 del contratto di locazione rinvia alla prelazione legale di cui all' art. 38 L. 392/1978, il cui campo d' applicazione è ristretto però alle sole locazioni ad uso diverso.
Tale clausola, nel rinviare espressamente al diritto di prelazione legale di cui all' art. 38 L.
392/1978, non può essere riqualificata come un patto di prelazione volontaria.
La Suprema Corte in materia di interpretazione del contratto ha infatti statuito che: “ nell'interpretazione del contratto, il primo strumento da utilizzare è il senso letterale delle parole e delle espressioni adoperate, mentre soltanto se esso risulti ambiguo può farsi ricorso ai canoni strettamente interpretativi contemplati dall'art. 1362 all'art. 1365 c.c. e, in caso di loro insufficienza, a quelli interpretativi integrativi previsti dall'art. 1366 c.c. all'art. 1371 c.c.” ( Cass. civ. sez. II n. 33451, 11/11/2021).
La prelazione volontaria è un accordo tra due parti che conferisce a una di esse (il prelazionario) il diritto di essere preferita rispetto a terzi nell'acquisto o locazione di un bene, qualora l'altra parte (il prelazionante) decida di vendere o affittare. Questo patto non obbliga il prelazionante a concludere
3 una vendita o locazione, ma lo vincola soltanto ad informare il prelazionario della sua intenzione di farlo.
La prelazione volontaria è molto diffusa in ambito immobiliare. Garantisce una forma di priorità, offrendo al prelazionario l'opportunità di concludere l'affare alle stesse condizioni che il prelazionante proporrebbe a terzi.
Nel caso di specie risulta palese dal tenore letterale della clausola, che quest'ultima si limiti a rinviare, in maniera erronea, alla prelazione legale di cui all' art. 38 L. 392/1978 e a non a costituire un vero e proprio rapporto obbligatorio avente quindi fonte convenzionale.
Inoltre, pur a voler applicare il canone ermeneutico della comune intenzione delle parti ex art. 1362
c.c., risulta evidente come la volontà di entrambi i contraenti sia stata quella di voler accertare, seppur in maniera erronea, l'esistenza di un diritto di prelazione “ex lege”.
Non può poi trovare applicazione l'art. 3 comma 2 L. 431/1998, che attribuisce un diritto di prelazione legale al conduttore nel solo caso in cui il locatore abbia inviato disdetta per i motivi di cui al comma 1 lettera d) ed e).
L'insussistenza della prelazione legale di cui all'art. 38 L. 392/1978, assorbe l'eccezione di prescrizione del diritto di riscatto ex art. 39 L. 392/1978 sollevata da parte convenuta.
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo, in misura minima tenuto conto della non complessità delle questioni trattate e delle effettive attività svolte dalle parti in ragione del valore della causa ai sensi del D.M. n. 147/2022.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede:
- rigetta la domanda attrice;

-condanna l'attrice al pagamento in favore della convenuta della somma di €. 1700,00, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi, oltre accessori di legge se dovuti, con attribuzione ai difensori anticipatari.
Si comunichi.
Napoli, 16/06/2025
Il Giudice onorario
Dott. Maria Esposito
4