TRIBUNALE di MESSINA
VERBALE di UDIENZA (art. 281 sexies c.p.c.)
Il giorno 19 del mese di Marzo dell'anno 2025, all'udienza tenuta dal G.U. presso il
Tribunale di Messina, prima sezione civile, dott. Francesco Catanese, viene chiamata la causa civile iscritta al n. 2948/18 R.G..
È comparso, per l'attore, l'avv. Antonio LOMBARDO il quale precisa le conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto e rilevato in atti e verbali di causa, con il rigetto di ogni contraria istanza, eccezione o difesa.
Precisa che la delibera condominiale precedente all'atto di vendita era già essa stessa definitiva per l'approvazione die lavori e che questi potevano essere omessi solo in caso di revoca della precedente delibera.
Rileva, inoltre, che incombe sul venditore per il principio di correttezza e buona fede di cui all'art. 1337 c.c. l'onere di comunicare all'acquirente non solo le spese straordinarie già deliberate ma quelle di prossima deliberazione (così Cass. 16640/17); tale principio, a fortiori, si estende al mediatore che ha l'obbligo professionale di accertare e comunicare la situazione condominiale dell'immobile.
È comparsa, per il convenuto , l'avv. Serena EMMI la quale precisa le CP_1
conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto e rilevato in atti e verbali di causa,
con il rigetto di ogni contraria istanza, eccezione o difesa.
Si riporta alle argomentazioni esposte nel foglio di precisazione delle conclusioni depositato in atti.
È comparso, per la società convenuta, l'avv. Vincent MOLINA per delega dell'avv.
Davide LA ROSA il quale precisa le conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto e rilevato in atti e verbali di causa, con il rigetto di ogni contraria istanza, eccezione o difesa.
Si riporta alle argomentazioni esposte nel foglio di precisazione delle conclusioni depositato in atti.
1 TRIBUNALE di MESSINA
IL G.U. rigetta l'istanza di rinvio ex art. 281 sexies c.p.c. articolata dall'avv. Emmi nel foglio di precisazione delle conclusioni depositato in data 17.03.2025 sulla base del principio sancito in Cass. Civ., ord. n. 22521/18, essendo già stato avvertito il procuratore, con ordinanza del 04.07.2024 e con decreto del 10.03.2025, che in data odierna si sarebbe svolta la discussione orale.
Dispone procedersi con la discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies
c.p.c..
Le parti discutono oralmente la causa.
IL G.U.
esaurita la discussione orale, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
2 TRIBUNALE di MESSINA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE di MESSINA Prima sezione civile
Il giudice del Tribunale di Messina, prima sezione civile, dott. Francesco Catanese, in funzione di giudice monocratico, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2948 del Registro Generale Contenzioso 2018
TRA
nata ad [...] il [...], c.f. Parte_1 C.F._1
, e residente in [...], elettivamente
[...]
domiciliata in Catania, Via Asiago, 12, presso lo studio dell'avv. Antonio LOMBARDO che la rappresenta e difende ATTORE
CONTRO
nato a [...] il [...], c.f. Controparte_2 C.F._2
, residente in [...], rappresentato e difeso
[...]
dall'avv. Serena EMMI ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Messina,
Vico Zecca, n. 31
E
n.q. titolare della TAONAXOS IMMOBILIARE, nato a Controparte_3
Taormina (ME) il 19.12.1970, c.f. , e residente in [...], C.F._3
Corso Umberto, n. 308, rappresentato e difeso dall'avv. Davide LA ROSA
CONVENUTI avente per OGGETTO: risarcimento del danno da responsabilità precontrattuale.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come da verbale.
3 TRIBUNALE di MESSINA MOTIVI DELLA DECISIONE
Oggetto del presente procedimento è la domanda, formulata da Parte_1
nei confronti di e di n.q. di titolare della Controparte_2 Controparte_3
TAONAXOS IMMOBILIARE, finalizzata all'accertamento della responsabilità precontrattuale dei convenuti in relazione all'acquisto dell'immobile oggetto del preliminare di vendita concluso in data 25.06.2016 ed alla loro condanna al risarcimento del danno subìto.
L'attrice ha premesso di aver formulato, tramite l'agenzia immobiliare Taonaxos
Immobiliare di , proposta di acquisto immobiliare e che in data Controparte_3
25.06.2016, previa accettazione della proposta attorea da parte del convenuto CP_2
, si perfezionava un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto l'immobile
[...]
sito in Giardini Naxos (ME), Via Don Luigi Sturzo n. 4, in catasto al foglio n. 5, particella
681, sub 4, Contrada Maloprovvido, piano 1, scala C, cat. A/2, cl. 6, vani 6,5, rendita catastale € 671,39 (all. 1), e foglio n. 5, particella 684, sub 21, Contrada Maloprovvido, piano S1, scala C, cat. C/6, cl. 4, mq. 18, rendita catastale € 75,30.
In data 07.12.2016 le parti stipulavano il rogito di acquisto del predetto immobile in favore della , a ministero del Notaio al n.

2.242 del repertorio e al Pt_1 Persona_1
n.

1.777 della raccolta, regolarmente trascritto in Messina al n. 8493 Serie 1T il 07.12.2016; nell'atto di compravendita, all'art. 4, la parte venditrice dichiarava di “…essere in regola con il pagamento di qualunque onere … condominiale.
Successivamente, la veniva a conoscenza che l'assemblea condominiale Pt_1
del aveva approvato lavori straordinari di manutenzione inerenti al tetto Controparte_4
di copertura ed ai prospetti condominiali riguardanti la palazzina C ove si trova l'immobile oggetto di causa;
delibera approvata in data 27.10.2016, quindi dopo la stipula del contratto preliminare del 25.06.2016 ma prima del successivo rogito di vendita del 07.12.2016.
Successivamente, con delibera del 13.01.2017, il approvava il CP_4 preventivo di detti lavori per un valore di € 70.794,99; in conseguenza di tale ultima delibera, la quota a carico della era quantificata in € 10.843,66. Pt_1
Ritenendo sussistente una responsabilità precontrattuale sia del venditore che del mediatore, l'attrice ha avanzato domanda di risarcimento del danno subìto consistente nella 4 TRIBUNALE di MESSINA somma che sarà costretta a versare, quale nuovo proprietario dell'immobile, al Condominio per l'esecuzione dei predetti lavori.
Con comparsa del 20.12.2018 si è costituito in giudizio Controparte_2
contestando la ricostruzione attorea ed evidenziando che nessuna responsabilità poteva a lui ascriversi in quanto la delibera assembleare che aveva approvato l'appalto dei lavori era stata adottata in data 13.01.2017, ovvero dopo la sottoscrizione del rogito di vendita, quando la era già divenuta proprietaria. Pt_1
Ha sottolineato che l'attrice era ben a conoscenza delle condizioni in cui versava il complesso condominiale e della necessità di eseguire lavori tanto che tale circostanza era stata tenuta in considerazione nel quantificare il prezzo di vendita;
sulla base delle predette argomentazioni ha chiesto il rigetto della domanda.
Costituitosi in giudizio, n.q. di titolare della TAONAXOS Controparte_3
IMMOBILIARE ha contestato la domanda della chiedendone, in rito, Pt_1
l'improcedibilità per mancato esperimento della mediazione e, nel merito, il rigetto per assenza di alcuna responsabilità imputabile al mediatore.
L'eccezione in rito di improcedibilità per mancanza della mediazione è infondata, avendo la controversia natura obbligatoria e non reale e non essendo, pertanto, soggetta all'onere del preventivo esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria.
Nel merito, la domanda dell'attrice nei confronti di è Controparte_2
fondata.
Il ha basato la sua difesa prevalentemente sul principio per cui “In CP_1
caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, qualora l'approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l'obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull'acquirente, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula.” (v. Cass. Civ., sent.
10235/13; ord. n. 18793/20); si sottolinea che questo arresto giurisprudenziale riguarda l'individuazione del criterio temporale di suddivisione degli oneri condominiali tra dante causa ed avente causa laddove, nelle more della stipula del contratto definitivo, vengano approvati lavori condominiali. 5 TRIBUNALE di MESSINA In punto di fatto, dalla documentazione depositata in atti emerge che con delibera del
27.10.2016 – adottata, dunque, dopo la stipula del contratto preliminare del 25.06.2016 – il approvò il computo metrico redatto dal proprio tecnico individuando CP_4
specificamente i lavori da eseguire (tetto di copertura della palazzina C, grondaie, pluviali, ecc.) e che, con successiva delibera del 13.01.2017, il specificamente CP_4
richiamando la precedente delibera del 27.10.2016, approvò il preventivo di spesa individuando la ditta esecutrice.
In diritto è necessario ricordare che “La violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, previsto dagli artt. 1337 e 1338 c.c., assume rilievo in caso non solo di rottura ingiustificata delle trattative e, quindi, di mancata conclusione del contratto o di conclusione di un contratto invalido o inefficace, ma anche di contratto validamente concluso quando, all'esito di un accertamento di fatto rimesso al giudice di merito, alla parte sia imputabile
l'omissione, nel corso delle trattative, di informazioni rilevanti le quali avrebbero altrimenti, con un giudizio probabilistico, indotto ad una diversa conformazione del contratto stesso”. (v. Cass. Civ., sent. n. 5762/16; ord. n. 16640/17).
Orbene, nel sottolineare l'inconducenza dei precedenti giurisprudenziali citati dal osserva, preliminarmente, il Tribunale che l'oggetto del giudizio non è CP_1
stabilire chi debba sostenere gli oneri condominiali relativi ai lavori approvati dal
Condominio – ove fosse stato questo l'oggetto del giudizio, allora la massima citata dal convenuto sarebbe stata conferente – né tantomeno la garanzia per vizi che l'attrice non ha mai chiesto per vizi mai denunciati, ma semplicemente accertare se il convenuto abbia agìto in mala fede omettendo di avvertire la promissaria acquirente che, nelle more tra la stipula del contratto preliminare e la data fissata per il rogito di vendita, il aveva CP_4
approvato i lavori in esame dai quali sarebbe sorto un onere economico a carico della
. Pt_1
Sotto questo profilo la difesa del non è convincente. CP_1
Il , infatti, al momento della stipula del contratto definitivo era a CP_1
conoscenza che il Condominio aveva già approvato i lavori e, pur non conoscendo con esattezza l'importo della quota che sarebbe gravata sulla futura proprietaria, era comunque 6 TRIBUNALE di MESSINA consapevole del fatto che una quota sarebbe comunque stata posta a carico della promissaria acquirente quale futura proprietaria. Pt_1
Naturalmente è facilmente immaginabile che, ove la avesse avuto Pt_1
contezza dei futuri addebiti – la cui fonte deve ricondursi alla prima delibera del 27.10.2016 perché è con questa delibera che è stata decisa l'esecuzione dei lavori – quasi certamente avrebbe contrattato a condizioni diverse tenendo in considerazione il futuro aggravio e, magari, orientandosi verso la pattuizione di un prezzo di acquisto inferiore.
D'altra parte, il era tenuto a rivelare tale circostanza alla CP_1 Pt_1
in quanto, per il principio di buona fede contrattuale che deve permeare tutto il percorso formativo del contratto – dai primi contatti, lungo l'iter delle trattative e sino alla stipula del contratto definitivo – ciascuna parte deve comportarsi con lealtà e trasparenza comunicando tutte le circostanze rilevanti sul processo di formazione del consenso contrattuale, sia che queste possano incidere sulla futura stipula del contratto, sia che possano incidere non tanto sulla volontà di concludere il contratto quanto, piuttosto, sulla determinazione del contenuto contrattuale.
Nel caso in esame è assolutamente plausibile ipotizzare che la , ove posta Pt_1
a conoscenza della circostanza sopravvenuta, avrebbe mantenuto inalterato l'interesse ad acquistare l'immobile ma avrebbe richiesto una modifica delle condizioni contrattuali, sub specie una riduzione del prezzo pattuito al fine di tener conto dell'onere aggiuntivo deliberato, ancora solo nell'“an”, dal CP_4
Modifica questa che prima della stipula del contratto definitivo è sempre possibile in quanto il contratto preliminare è un contratto ad effetti obbligatori avente natura preparatoria le cui clausole possono essere liberamente, ma concordemente, modificate dalle parti in sede di contratto traslativo ad effetti reali.
Non è, dunque, condivisibile l'affermazione del circa il fatto che la CP_1
prima delibera del 27.10.2016 era meramente programmatica e preparatoria;
è, al contrario, una delibera definitiva e vincolante che reca in sé tutti gli elementi necessari per individuare i lavori da eseguire in quanto adottata facendo riferimento al computo metrico redatto dal tecnico del ed anch'esso approvato in quella sede. CP_4
7 TRIBUNALE di MESSINA L'unico elemento non noto era, appunto, il valore della quota-parte dell'importo dell'appalto che sarebbe gravato sulla futura proprietaria e condomina ma che Pt_1
una quota sarebbe certamente stata posta a suo carico era circostanza nota al CP_1
e in mala fede taciuta alla promissaria acquirente.
Neppure condivisibile è l'affermazione per cui alla non spetterebbe Pt_1
alcun risarcimento in quanto a conoscenza delle condizioni non ottimali in cui versava l'edificio condominiale.
Invero, una cosa è l'avere contezza che in futuro si dovranno sostenere spese di manutenzione di un edificio condominiale all'interno del quale vi sia un immobile di cui si è già proprietari ed alla cui deliberazione (dei lavori, si intende) si è consapevolmente partecipato, cosa ben diversa è il dover corrispondere oneri per la manutenzione straordinaria deliberati dal precedente proprietario prima della stipula del contratto di vendita ed artatamente nascosti quando già ne era chiara e certa l'incidenza sulla sfera patrimoniale del, futuro, nuovo proprietario.
Naturalmente, non assume alcuna rilevanza il fatto che la abbia Pt_1
partecipato alla riunione condominiale del 13.01.2017 approvando il preventivo dei lavori;
la , infatti, avrebbe potuto non approvare uno o più preventivi acquisiti ove non Pt_1
li avesse condivisi nel quantum ma non avrebbe potuto in alcun modo evitare l'esecuzione dei lavori la cui deliberazione era stata adottata nella precedente assemblea ed il cui esito era per lei vincolante ed inoppugnabile.
Spetta dunque, alla il risarcimento del danno da responsabilità Pt_1
precontrattuale, avendo il consapevolmente taciuto circostanze che avrebbe CP_1
dovuto, lealmente, comunicare alla controparte contrattuale.
In merito alla quantificazione del risarcimento osserva il Tribunale che questo non può essere determinato nella somma che la sarà tenuta a versare al Pt_1 CP_4
per i lavori deliberati anche dal . CP_1
All'epoca della stipula del contratto definitivo il non era, infatti, a CP_1
conoscenza dell'importo del quale la sarebbe stata gravata;
specularmente, la Pt_1
non può chiedere una riduzione del prezzo in misura corrispondente all'onere Pt_1
economico posto a suo carico in quanto questo è stato accertato nel suo preciso ammontare 8 TRIBUNALE di MESSINA soltanto a seguito della delibera del 13.01.2017 e la non avrebbe potuto Pt_1
chiedere una riduzione del prezzo di acquisto parti all'importo dei lavori che non era ancora noto.
Come sopra osservato, è plausibile immaginare che, ove della deliberazione sull'esecuzione dei lavori la fosse stata resa edotta tempestivamente, avrebbe Pt_1
concordato un prezzo certamente inferiore ma di un quantum che non può essere calcolato con assoluta certezza.
Pertanto, il danno subìto dall'attrice non può che essere quantificato forfettariamente nella misura che appare equa di € 5.500,00, già comprensiva di interessi e rivalutazione monetaria, al cui pagamento va condannato il convenuto , con ciò tenendo in CP_1
considerazione che il risarcimento in questione è riconosciuto soltanto per la palese violazione del dovere di buona fede contrattuale e che, comunque, i lavori che saranno eseguiti aumenteranno il valore dell'edificio condominiale di cui la è Pt_1
comproprietaria pro quota.
La domanda deve essere, invece, rigettata nei confronti dell'agenzia di intermediazione immobiliare.
Nell'evidenziare che parte attrice ha descritto in modo generico il comportamento doveroso asseritamente omesso dall'agente – limitandosi ad affermare che questi aveva omesso “…l'indagine sul titolo d'acquisto del promittente venditore”– osserva il Tribunale che, secondo l'interpretazione dell'art. 1759 c.c. offerta dalla Corte di Cassazione, “Il mediatore, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell'attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni;
ne consegue che, ove l'affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l'esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all'immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare
l'adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell'affare”. 9 TRIBUNALE di MESSINA E se per conclusione dell'affare – concetto al quale fa riferimento il precedente appena citato come momento conclusivo dell'attività di intermediazione rispetto al quale va valutato, in ultima analisi, l'adempimento al dovere di informazione – si intende “…il compimento di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno, la conclusione di un contratto preliminare è sufficiente a far sorgere quel diritto, nonché a far sorgere la responsabilità del mediatore ex art. 1759 cod. civ., senza doversi attendere la conclusione del contratto definitivo” (v. Cass. Civ., sent. n. 2277/84; n. 8404/93), allora è chiaro come l'agenzia immobiliare non avesse alcun ulteriore obbligo di informazione o di indagine in merito a circostanze rilevati ai fini del perfezionamento dell'accordo in quanto l'affare doveva, per lei, ritenersi concluso alla data del 25.06.2016 – avendo i contraenti stipulato in quella data il contratto preliminare – dunque in data precedente all'approvazione dei lavori avvenuta con delibera del 27.10.2016.
CONDANNA ALLE SPESE.
Le spese processuali seguono la soccombenza;
vanno poste, pertanto, a carico di e liquidate in favore dell'attrice, tenuto conto del valore e della Controparte_2 complessità della controversia, in complessivi € 4.271,95 di cui € 271,95 per spese vive ed €
4.000,00 per onorari di avvocato di cui € 800,00 per la fase di studio, € 800,00 per la fase introduttiva, € 1.200,00 per la fase istruttoria, € 1.200,00 per la fase decisoria, oltre accessori se dovuti come per legge.
In relazione alla posizione del convenuto n.q. di titolare Controparte_3
della TAONAXOS IMMOBILIARE, la soccombenza di la assoggetta Parte_1
all'obbligo di rifusione delle spese di lite in favore del convenuto vittorioso che si liquidano in complessivi € 4.000,00 per onorari di avvocato di cui € 800,00 per la fase di studio, €
800,00 per la fase introduttiva, € 1.200,00 per la fase istruttoria, € 1.200,00 per la fase decisoria, oltre accessori se dovuti come per legge, che distrae in favore del procuratore antistatario che ha reso la rituale dichiarazione nella comparsa di risposta.


P.Q.M.


Il Tribunale, in funzione di giudice monocratico, sentiti i procuratori delle parti, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella 10 TRIBUNALE di MESSINA causa promossa da nei confronti di e di Parte_1 Controparte_2
n.q. di titolare della TAONAXOS IMMOBILIARE Controparte_3
1) rigetta la domanda articolata da nei confronti di Parte_1
n.q. di titolare della TAONAXOS IMMOBILIARE;
Controparte_3
2) accoglie la domanda articolata da nei confronti di Parte_1
Controparte_2
3) per l'effetto, condanna al pagamento, in favore di Controparte_2
della somma di € 5.500,00, già comprensiva di interessi e Parte_1
rivalutazione monetaria, oltre interessi legali dal deposito della sentenza sino al soddisfo;

4) condanna alla rifusione delle spese del giudizio in Controparte_2
favore di che liquida in complessivi € 4.271,95 di cui € 271,95 per Parte_1 spese vive ed € 4.000,00 per onorari di avvocato di cui € 800,00 per la fase di studio, €
800,00 per la fase introduttiva, € 1.200,00 per la fase istruttoria, € 1.200,00 per la fase decisoria, oltre accessori se dovuti come per legge;

5) condanna alla rifusione delle spese del giudizio in favore Parte_1
di n.q. di titolare della TAONAXOS IMMOBILIARE che liquida Controparte_3 in complessivi € 4.000,00 per onorari di avvocato di cui € 800,00 per la fase di studio, €
800,00 per la fase introduttiva, € 1.200,00 per la fase istruttoria, € 1.200,00 per la fase decisoria, oltre accessori se dovuti come per legge che distrae in favore del procuratore antistatario che ha reso la rituale dichiarazione nella comparsa di risposta.
Manda alla Cancelleria per quanto di competenza.
Così deciso in Messina, lì 19.03.2025.
Il Giudice
(dott. Francesco CATANESE)
11