N. R.G. 1509/2024
TRIBUNALE DI FERRARA
Verbale telematico della causa n. R.G. 1509/2024 tra

Parte_1

Parte_2 Pt_3

[...] Pt_1
RICORRENTI contro
Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 10 luglio 2025 innanzi al dr. Mauro Martinelli, sono comparsi:
per , e Parte_1 Parte_4 Parte_3
è presente l'avv. BONAZZA GIANLUCA
Nessuno per il convenuto.
E' altresì presente ai fini della pratica forense il dr. Persona_1
Si dà atto che il Giudice provvede a redigere personalmente il verbale mediante Consolle.
L'avv. conclude come da ricorso: “nel merito, in via Pt_3
principale: accertare il grave inadempimento contrattuale posto in essere dal Sig. per aver lasciato, in ben due occasioni, Controparte_1
scadere i termini per addivenire a stipula definitiva e, per l'effetto dichiarare il contratto preliminare di vendita risolto con diritto dei pagina 1 di 11 primittenti venditori di trattenere la caparra confirmatoria versata dal
Sig. CP_1
Condannare il Sig. al versamento della penale, così come CP_1
prevista dall'art. 5 del contratto preliminare sottoscritto, quantificata nella misura di € 30,00 (trenta//00) giornaliera da calcolarsi a partire dal giorno 10 gennaio 2024 fino alla consegna dell'immobile oggetto di causa libero da cose e persone non appartenenti ai ricorrenti
Con vittoria di spese, diritti ed onorari”.
***
Il Giudice Istruttore invita la parte ricorrente a discutere oralmente la causa ai sensi dell'art. 281 sexies cpc.
Dopo breve discussione orale il Giudice si ritira in camera di consiglio.
Al termine della camera di consiglio il Giudice dà lettura della sentenza, come da fogli di seguito allegati al presente verbale con esposizione delle ragioni di fatto e diritto della decisione.
Il Giudice
dr. Mauro Martinelli
pagina 2 di 11 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FERRARA
Il Tribunale di Ferrara, in persona del Giudice dr. Mauro Martinelli ha pronunciato, ex art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 1509/2024 promossa da:
(C.F. ) Parte_1 C.F._1
(C.F. e Parte_4 C.F._2 [...]
(C.F. ) tutti con il patrocinio degli avv. Pt_3 C.F._3
BONAZZA GIANLUCA elettivamente domiciliati presso l'Indirizzo Telematico del difensore
RICORRENTI contro
C.F. ) Controparte_1 C.F._4
RESISTENTE
Letti gli atti di causa;
viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all'odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;
letto l'art. 281 sexies c.p.c.
o s s e r v a
Con ricorso, depositato in data 15 luglio 2024 ex art. 281 decies c.p.c.,
e hanno convenuto in giudizio Parte_5 Parte_3
– previo esperimento negativo della mediazione - per Controparte_1
ottenere l'accertamento del grave inadempimento contrattuale di pagina 3 di 11 quest'ultimo e la conseguente risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato in data 8 ottobre 2019, con diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria versata e condanna al pagamento della penale contrattualmente prevista.
I ricorrenti hanno esposto:
a) di aver sottoscritto, in data 8 ottobre 2019, con il convenuto un contratto preliminare di vendita, (regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate il 18 ottobre 2019 al n. 577 serie 3), avente ad oggetto l'immobile di loro proprietà sito in Comacchio, località Lido degli Scacchi, via Sirio n. 25 (censito al Catasto Urbano del Comune di Comacchio al foglio 42 mappali 1596 sub 1, sub 2 e 3 graffati e al
Catasto Terreni al foglio 42 mappali n. 1596 e 2702);
b) che il contratto stabiliva il prezzo di vendita in euro 230.000,00, con versamento di euro 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e ulteriori euro 36.000,00 (sempre a titolo di caparra confirmatoria) da corrispondersi mediante versamenti mensili di euro 1.000,00, mentre la restante somma di euro 164.000,00 doveva essere saldata alla stipula del contratto definitivo, originariamente fissata entro il 30 novembre 2022;
c) che il preliminare prevedeva altresì che la detenzione dell'immobile venisse conferita all'acquirente con decorrenza 1 novembre 2019, mentre il “possesso giuridico” del bene sarebbe stato trasferito alla stipula del definitivo;

d) che era, inoltre, stabilita una penale di euro 30,00 per ogni giorno di ritardo nella riconsegna dell'immobile qualora, per causa non imputabile al venditore, la vendita non si fosse perfezionata nei termini concordati;
pagina 4 di 11 e) che, su esclusiva richiesta del convenuto, erano stati sottoscritti due accordi integrativi al preliminare: il primo, in data 9 gennaio 2023, posticipava la data del rogito al 30 aprile 2023, con l'acquirente che si impegnava a versare ulteriori euro 75.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
il secondo accordo integrativo, del 3 maggio 2023, differiva nuovamente il termine per il rogito al 30 settembre 2023, con il versamento di altri euro 45.000,00 sempre a titolo di caparra, portando l'importo complessivo della caparra confirmatoria a euro
186.000,00;
f) che anche il termine del 30 settembre 2023 spirava inutilmente senza che il convenuto confermasse l'appuntamento per il rogito o manifestasse alcuna intenzione di adempiere alle proprie obbligazioni contrattuali;

g) che di fronte al comportamento inerte, i ricorrenti, tramite formale diffida ad adempiere, avevano convocato presso il notaio CP_1
per il giorno 10 gennaio 2024 al fine di concludere la Per_2
compravendita, avvertendolo che in caso di assenza il contratto preliminare si sarebbe inteso risolto per grave inadempimento con obbligo di riconsegna dell'immobile;
h) che il convenuto si presentava all'appuntamento notarile del 10 gennaio 2024 esclusivamente per dichiarare di non avere intenzione di procedere al saldo del prezzo residuo di euro 44.000,00, circostanza certificata dal notaio con apposita dichiarazione Per_2
scritta;
i) che, con il consenso dei venditori, veniva concessa un'ultima opportunità fissando nuovo appuntamento per il 28 febbraio 2024: tuttavia, anche tale termine decorreva inutilmente per l'ingiustificata pagina 5 di 11 assenza del convenuto.
Nel ricorso, i ricorrenti hanno evidenziato di aver sempre tenuto un comportamento improntato alla massima correttezza e collaborazione, avendo fornito tempestivamente al notaio incaricato della stipula tutta la documentazione necessaria (certificato di destinazione urbanistica, certificato di conformità, planimetrie dell'immobile ed ogni altro documento richiesto), dimostrandosi pronti all'adempimento già dalla data originariamente prevista del 30 novembre 2022. Al contrario, il comportamento del convenuto era risultato caratterizzato da ripetute richieste di dilazione seguite da sistematiche inadempienze, culminate nell'abbandono definitivo del rapporto contrattuale nonostante l'ingente caparra già versata.
I ricorrenti hanno chiesto pertanto che il Tribunale accertasse il grave inadempimento contrattuale del convenuto e dichiarasse risolto il contratto preliminare con diritto di ritenzione della caparra confirmatoria versata (pari ad euro 186.000,00), nonché condannasse il resistente al pagamento della penale prevista dall'art. 5 del preliminare nella misura di euro 30,00 per ogni giorno dal 10 gennaio 2024 fino alla riconsegna dell'immobile libero da cose e persone.
Alla prima udienza, il Giudice, dato atto della ritualità della notificazione, ha dichiarato la contumacia del convenuto e fissato l'udienza istruttoria.
In tale udienza è stato escusso il teste e dato atto della Per_2
ingiustificata assenza del convenuto a rendere l'interrogatorio formale, nonostante la rituale notificazione della ordinanza ammissiva della prova, indi la causa stata rinviata all'odierna udienza per la discussione orale, con termine per il deposito di una memoria autorizzata conclusiva. pagina 6 di 11 ***
I dati testuali del contratto preliminare e degli accordi integrativi, nonché la documentazione depositata (doc. 5) attestano:
a) il vincolo contrattuale e l'obbligo di stipulazione del definitivo
(entro i termini prorogati dagli atti modificativi), obbligo disatteso dall'odierno convenuto, posto che i venditori avevano predisposto tutta la documentazione necessaria;

b) l'intervenuta consegna del bene ed attribuzione della detenzione a favore del promissario acquirente fin dal 1 novembre 2019;
c) il versamento di euro 186.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;

d) la previsione contrattuale di una penale per la ritardata consegna dopo il decorso di 15 giorni dalla richiesta scritta.
Le circostanze documentalmente provate, sono state anche integralmente confermate dal teste escusso notaio il quale ha Testimone_1
affermato:
a) di aver predisposto il preliminare;

b) che i promittenti venditori avevano consegnato tutta la documentazione per la stipulazione del definitivo, facendosi si che l'atto potesse essere sottoscritto (“Sarei pronto anche adesso a stipulare
l'atto definitivo di vendita”);
c) che le proroghe contrattuali sono derivate dalle difficoltà del promissario acquirente di reperire il denaro sufficiente alla stipula del definitivo, collegata alla concessione di un mutuo non accordato dall'istituto di credito interpellato (“ci sono stati plurimi incontri tra le parti per il perfezionamento della vendita. Fu stipulato un primo
contratto preliminare il 28 marzo 2018 che prevedeva altresì il versamento di pagina 7 di 11 una caparra di € 10.000,00. Successivamente l'8 ottobre 2019 è stato
sottoscritto un secondo preliminare che prevedeva una caparra di €
66.000,00, in parte somme già versate, in parte da versarsi mensilmente a
rate. Il 9 gennaio 2023 è stata sottoscritta un'altra integrazione del
preliminare che ha rinviato la data del definitivo al 30 aprile 2023, dando atto
che i 66.000 € di caparra erano stati già tutti versati e prevedeva il
versamento di ulteriori € 75.000,00 a titolo di integrazione di caparra. A
quella data rimaneva un saldo di € 89.000,00. I successivi incontri non hanno
portato ad ulteriori modifiche contrattuali. Non si è arrivati alla stipula del
definitivo perché il non aveva disponibilità economica per pagare il CP_1
saldo, disponibilità collegata al mutuo che non era stato ancora erogato”);
d) che le somme versate a titolo di caparra confirmatoria avevano proprio lo scopo di garantire l'adempimento, indennizzando la parte anche della mancata disponibilità giuridica e materiale del bene (“in tutti gli atti richiamati le somme versate sono state qualificate come caparre confirmatorie e loro integrazione. È stato pertanto esplicitato al sig.
che in caso di mancata sottoscrizione del definitivo, le somme CP_1
sarebbero rimaste al promittente venditore e non restituite. Occorre tenere in
considerazione che secondo le originarie previsioni, i venditori avrebbero
ottenuto il prezzo pattuito nel dicembre 2018; la detenzione immediatamente
concessa al e una lunga protrazione dei tempi di stipulazione del CP_1
definitivo aveva “sfibrato” i promittenti venditori, i quali avevano richiesto di
compensare tale situazione con integrazioni della caparra confirmatoria nella
sua funzione causale propria, vista la mancata disponibilità materiale del bene
ed economica del corrispettivo pattuito. Rispetto a quello che ho detto, preciso
che la detenzione è stata attribuita con il secondo preliminare dell'0ottobre
2019 nel quale è stata anche prevista una rateizzazione del pagamento della pagina 8 di 11 caparra”);
e) che il contratto definitivo non è stato concluso esclusivamente a causa del comportamento del convenuto (“il sig. è più volte CP_1
venuto nel nostro studio per cercare di essere aiutato nell'acquisto del bene;

tuttavia, non è stato possibile ottenere il finanziamento né percorrere soluzioni
alternative che gli consentissero di acquistare l'immobile. In tutti gli incontri
avvenuti i signori hanno manifestato la più ampia disponibilità alla Pt_3
stipula del definitivo verso il pagamento della somma residua”).
La mancata comparizione del convenuto alla udienza deputata all'interrogatorio formale è ulteriore e definitiva prova della veridicità dei fatti allegati dalla parte ricorrente, ai sensi dell'art. 232, I comma c.p.c.
Ne deriva che, accertato l'inadempimento, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto del giorno 8 ottobre 2019 (registrato alla
Agenzia delle Entrate il 18 ottobre 2019 al n. 577 serie 3) e successive modificazioni per legittimo esercizio del recesso, con diritto dei ricorrenti di trattenere le somme versate a titolo di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385, II comma c.c.
Quanto specificato dal teste qualificato esclude in nuce la possibile applicazione di quanto statuito dalla Corte Costituzionale (ord.
248/2013).
Il convenuto deve altresì versare la penale per ritardo a decorrere dal 15 giorno dalla notifica della presente sentenza che ha accertato giudizialmente il legittimo esercizio del diritto di recesso.
Le spese del giudizio, liquidate ai valori medi dello scaglione di riferimento, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ferrara, nella persona del Giudice Unico dr. Mauro pagina 9 di 11 Martinelli, ogni diversa domanda, eccezione, istanza e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando nella causa n. 1509/2024
R.G., così provvede:
1) DICHIARA risolto il contratto preliminare di vendita stipulato da e e in data Parte_5 Parte_3 Controparte_1
8 ottobre 2019 (registrato alla Agenzia delle Entrate il 18 ottobre
2019 al n. 577 serie 3) e successive modificazioni per legittimo esercizio del recesso;

2) ACCERTA e DICHIARA il diritto di e Pt_1 Parte_5
di trattenere le somme versate a titolo di caparra Parte_3
confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385, II comma c.c.;
3) CONDANNA alla immediata restituzione del Controparte_1
bene immobile sito in Comacchio, località Lido degli Scacchi, via
Sirio n. 25 (censito al Catasto Urbano del Comune di Comacchio al foglio 42 mappali 1596 sub 1, sub 2 e 3 graffati e al Catasto Terreni al foglio 42 mappali n. 1596 e 2702);
4) CONDANNA, ai sensi dell'art. 5 del contratto preliminare di vendita stipulato da e e Pt_1 Parte_5 Parte_3
in data 8 ottobre 2019, al pagamento di una Controparte_1
penale di euro 30,00 per ogni giorno di ritardo alla riconsegna del bene a decorrere dal quindicesimo giorno dalla notifica della presente sentenza;

5) CONDANNA a rifondere a Controparte_1 Pt_1
e le spese di lite del presente Parte_5 Parte_3
procedimento che si liquidano in euro 545,00 per spese ed euro
7.616,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese forfettarie pari al 15%, C.N.P.A. ed I.V.A. (se dovuta). pagina 10 di 11 Ferrara, il 10 luglio 2025
Il Giudice
Dr. Mauro Martinelli
pagina 11 di 11