Tribunale di Avellino n. 4153/2018 R.G. Affari Civili Contenziosi
Tribunale Ordinario di Avellino Esito dell'udienza a trattazione scritta ex art. 127ter c.p.c. del 26/02/2025
Il Giudice
- preso atto delle disposizioni che consentono lo svolgimento delle udienze civili che non richiedono la presenza di soggetti diversi dai difensori delle parti, mediante lo scambio e il deposito in telematico di note scritte contenenti le sole istanze e conclusioni, parificate alla comparizione all'udienza;
- rilevato che in ottemperanza del decreto reso in corso di causa, debitamente comunicato, la partecipazione alla presente udienza vi è stata a mezzo del deposito delle suddette note scritte, contenenti la richiesta di accoglimento delle istanze, deduzioni, eccezioni e conclusioni ivi riportate;
pronuncia l'allegata sentenza alla luce delle conclusioni rassegnate nelle note scritte depositate, le quali tengono luogo della discussione orale, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice dott. Antonio Pasquariello
1

Tribunale di Avellino n. 4153/2018 R.G. Affari Civili Contenziosi
Repubblica Italiana In nome del popolo italiano Tribunale Ordinario di Avellino - Composizione Monocratica Il Giudice, dott. Antonio Pasquariello, ha pronunciato la seguente SENTENZA ex art. 281sexies c.p.c., resa a seguito dell'udienza a trattazione scritta ex art. 127ter cpc del 26/02/2025 nella causa n. 4153/2018 avente ad oggetto “vendita di cose immobili” e vertente tra
(C.F./P.IVA: ), col Parte_1 C.F._1 ministero/assistenza dell'avv. ALIPERTI VINCENZO
- attore - e
(C.F./P.IVA: ), col Controparte_1 C.F._2 ministero/assistenza dell'avv. CARBONE RAFFAELE
- convenuto - Conclusioni All'udienza del 26/02/2025 svoltasi secondo le modalità di cui all'art. 127ter c.p.c. le parti concludevano come da note scritte depositate MOTIVAZIONE I. Fatto
Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1 conveniva in giudizio al fine di sentir accogliere le Controparte_1 seguenti conclusioni: […] 1. Accertare che la firma apposta in calce alla scrittura privata del 16.01.2012 è stata apposta dalla sig.ra e Controparte_1 dichiararne l'autografia;

2. Qualificare la stessa scrittura privata come contratto definitivo di vendita ad immediata efficacia reale e traslativa;

3. Dichiarare parte attrice titolare della consistenza immobiliare, compravenduta e dettagliatamente descritta in premessa;

4. Ordinare al competente Conservatore dei RR.II. di trascrivere la emananda sentenza;
Condannare il convenuto, in caso di opposizione, al pagamento delle spese ed onorari di competenza del presente giudizio. […]. A fondamento delle proprie pretese, parte attrice deduceva: di aver acquistato dalla convenuta con scrittura privata del 16.01.2012 la piena proprietà della consistenza immobiliare sita in Ospedaletto d'Alpinolo alla Contrada
2 Tribunale di Avellino n. 4153/2018 R.G. Affari Civili Contenziosi
Campo Marino, meglio specificata in atti, gravata da mutuo ipotecario da parte della e contratto il 17/12/2007 con scadenza il 31/01/2033 di nr. 300 rate per un totale di € 83.000 e un residuo di nr. 205 rate, pari a € 67.822,00; di aver assunto, quale parte acquirente, l'obbligo di pagare il prezzo di € 67.822,00 corrispondente alle rate non pagate, alle relative scadenze mensili;
nonché di aver concordato la trasformazione in atto pubblico della suddetta scrittura privata entro la data del 16.03.2017, non riuscendo tuttavia a stipulare il rogito per indisponibilità della convenuta.
Si costituiva in giudizio , la quale contestava Controparte_1 in fatto ed in diritto la domanda attorea, pur senza addurre circostanze specifiche al riguardo.
Instauratosi il contraddittorio, ammessa e prodotta la documentazione, espletata l'istruttoria, anche a mezzo di prova orale (v. interrogatorio formale del 14.09.2023), la causa, ritenuta matura per la decisione, giungeva all'odierna udienza per la pronuncia della sentenza, previa concessione di un termine per il deposito di note conclusionali. II. Diritto Sul merito Parzialmente fondata, per le ragioni di cui in seguito, si ritiene la domanda così come proposta. Quanto alla richiesta di parte attrice, , di ottenere Parte_1
l'accertamento di autenticità della sottoscrizione apposta dalla convenuta,
, alla scrittura privata di vendita immobiliare non Controparte_1 autenticata di cui in atti, giova preliminarmente precisare come la giurisprudenza abbia da tempo avuto modo di affermare la sussistenza dell'interesse a proporre detto accertamento da parte di chi abbia acquistato un immobile con scrittura privata non autenticata e desideri un titolo valido ed idoneo per la trascrizione, interesse sussistente anche se l'altro contraente non contesti la propria sottoscrizione (Cass. 1981, n. 5424; Cass. 1985, n. 143). Più nel dettaglio, si è precisato che colui il quale abbia acquistato un immobile mediante scrittura privata non autenticata, al fine di rendere opponibile tale acquisto ai terzi, deve esperire l'azione di accertamento giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni, trascrivendo la domanda ex art. 2652, n. 3 c.c., e, ottenuta la pronuncia favorevole, deve trascrivere la scrittura privata, divenuta titolo idoneo ex art. 2657 c. c. - trascrizione necessaria anche nella prospettiva dell'usucapione decennale ex art. 1159 c.c. - presentandola in originale o in copia autentica al Conservatore dei registri immobiliari, ex art. 2658 c.c. (Corte di Cassazione, Sez. 2, Ordinanza n. 23945 del 29/10/2020). Pertanto, si è chiarito, l'atto da trascrivere ai sensi dell'art. 2657 c.c. non è la sentenza che accerta l'autenticità delle sottoscrizioni, bensì la scrittura privata le cui sottoscrizioni siano state accertate giudizialmente, divenuta titolo idoneo ex art. 2657 c.c., e
3 Tribunale di Avellino n. 4153/2018 R.G. Affari Civili Contenziosi
questa va presentata in originale o in copia autentica al Conservatore dei registri immobiliari, ex art. 2658 c.c. (cfr. Cass. n. 14486/2000). In altri termini, l'accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura privata serve a ovviare alla mancanza di autenticazione (art. 2703 c.c.) e non è conseguibile diversamente se non mediante l'intervento del giudice (art. 2652, comma 1, n. 3). Tanto premesso e passando al caso in esame, preme sottolineare come nel corso dell'istruttoria, parte attrice abbia deferito interrogatorio formale alla convenuta sulla circostanza: “vero è che in data 16.01.2012, alla presenza di
[...]
, e , la ha sottoscritto Parte_1 Persona_1 Persona_2 Controparte_2 un atto di vendita immobiliare in favore di , avente ad oggetto un Parte_1 fabbricato rurale sito in Ospitaletto contrada Campo Marino”, e che la convenuta, interrogata all'udienza del 14/09/2023, abbia sul punto dichiarato […] è vero
[…] (v. verbale di udienza in atti). Orbene, tale riconoscimento esplicito della sottoscrizione integra il contenuto di una confessione giudiziale, la quale, ai sensi dell'art. 2733 c.c.,
“forma piena prova contro colui che l'ha fatta”. Inoltre, la confessione resa dalla convenuta è dotata di efficacia vincolante anche nei confronti del giudice, il quale non può valutare liberamente la prova, né accertare diversamente il fatto confessato. Alla stregua di quanto detto, dunque, deve dichiararsi l'autenticità della sottoscrizione apposta da alla scrittura di cui in atti. Controparte_2
Quanto invece alla richiesta di parte attrice, , di Parte_1 qualificare la predetta scrittura come un autentico contratto definitivo di vendita e, per l'effetto, di sentirsi dichiarare proprietaria degli immobili oggetto della stessa, con richiesta di trascrizione presso la Conservatoria, la stessa non può trovare accoglimento per le ragioni di cui in seguito. Secondo consolidata giurisprudenza, infatti, Il contratto preliminare e il contratto definitivo di compravendita si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta, nel primo caso, a impegnare le parti a prestare, in un momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprietà e, nel secondo, ad attuare il trasferimento stesso, contestualmente o a decorrere da un momento successivo alla conclusione del contratto, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà. La qualificazione del contratto come preliminare o definitivo costituisce, pertanto, un accertamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione adeguata e non inficiata da vizi logici o giuridici. (Sez. 2 - , Ordinanza n. 21650 del 23/08/2019). Deve dunque procedersi all'interpretazione del contenuto della scrittura in atti secondo i parametri di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. Ebbene, partendo dall'interpretazione della lettera della summenzionata scrittura, non del tutto univoca appare la volontà espressa dalle parti circa
4 Tribunale di Avellino n. 4153/2018 R.G. Affari Civili Contenziosi
l'immediato trasferimento della proprietà degli immobili indicati, ravvisandosi per converso diversi elementi, anche espressi, che lasciano trasparire l'intenzione di addivenire ad un diverso e successivo contratto definitivo con efficacia autenticamente traslativa. In primo luogo, non può non evidenziarsi il fatto che la scrittura, nonostante sia intestata e denominata “Contratto di compravendita”, indichi tuttavia - in maniera alquanto equivoca o comunque contraddittoria - la parte alienante, non come tale, ma quale (mera) “parte promittente venditrice”, pur specificando nell'atto che la stessa sarà indicata come “parte venditrice” e continuando invece ad indicare la controparte quale (autentica) “parte acquirente”, salvo poi specificare - nuovamente e altrettanto contraddittoriamente - nel conclusivo art. 8 che “Spese e tributi del presente, del successivo atto di vendita, degli eventuali atti necessari per finanziare la parte acquirente inerenti e conseguenti, sono a carico della parte acquirente”. In secondo luogo, se è vero che all'art. 2 si stabilisce che “i beni immobili oggetto del presente atto vengono trasferiti in quest'atto definitivo di compravendita” (ferma la già menzionata - e discordante - indicazione della parte alienante nell'intestazione come (mera) “parte promittente venditrice”), non si vede come attribuire efficacia di vero e proprio contratto definitivo con immediata efficacia traslativa ad un atto che non indichi in maniera chiara, precisa ed univoca le caratteristiche e la spettanza dell'obbligazione avente ad oggetto il pagamento del prezzo dovuto.
Difatti, se nel citato art. 2 si premette che “l'immobile in oggetto è gravato da Mutuo Ipotecario da parte della BNL sportello 4562, tipologia Spensierato codice finanziamento CF000000000000302407 contratto il 17/12/2007 con scadenza 31/01/2033 di nr. 300 rate per un totale di Euro 83.000,00. Alla data odierna restano ancora da pagare nr. 205 rate per un totale di Euro 67.822,00”, nel successivo art. 4 viene precisato esclusivamente che “il corrispettivo della vendita ha le seguenti modalità nr 51 rate già pagate da parte dell'acquirente e le restanti 205 rate saranno pagate dallo stesso alle relative scadenze mensili”. Alcuna specificazione, dunque, si rinviene circa le modalità dell'eventuale subentro (o meno) nel rapporto con il suddetto istituto di credito dell'asserito acquirente, né si prevede con quali concrete modalità le rate residue dovranno da questi essere pagate (in via diretta all'istituto e/o in via indiretta al mutuatario, che poi dovrà eventualmente riversare quanto ricevuto all'istituto stesso), né tantomeno si identifica specificamente il mutuatario, non rinvenendosi alcun riferimento alla coincidenza del medesimo con la parte venditrice, presumibilmente beneficiaria del corrispettivo, facendosi invece espressa menzione della sussistenza di “un rapporto di parentela” tra le parti, parimenti in alcun modo identificato e/o chiarito (v. art. 5). 5 Tribunale di Avellino n. 4153/2018 R.G. Affari Civili Contenziosi
Da ultimo, come già in precedenza chiarito, all'art. 8 le parti hanno inteso espressamente prevedere che “Spese e tributi del presente, del successivo atto di vendita, degli eventuali atti necessari per finanziare la parte acquirente inerenti e conseguenti, sono a carico della parte acquirente”, confermando ancora una volta la necessità - e la volontà - di addivenire ad un successivo e diverso atto di vendita, ancora da stipularsi. Le espressioni utilizzate ed il contenuto delle clausole sin qui richiamate, in uno all'assenza di elementi circa la condotta successivamente tenuta dalle parti, pertanto, rendono quantomeno equivoca la qualifica in termini di contratto definitivo di vendita ad immediata efficacia reale e traslativa della scrittura privata in atti, con tutto ciò che ne consegue in punto di inaccoglibilità della restante parte della domanda, così come proposta, e di correlato assorbimento di ogni altra istanza comunque contestualmente avanzata. Sulle spese
Quanto alle spese, l'accoglimento meramente parziale della domanda attorea, unitamente alla confessione giudiziale resa da parte convenuta, ne giustificano la compensazione per l'intero tra le parti.

PQM

il Tribunale Ordinario di Avellino, in composizione monocratica e nella persona del Giudice dott. Antonio Pasquariello, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1 CP_1
, respinta ogni altra istanza deduzione ed eccezione, così provvede:
[...] accoglie in parte la domanda come proposta e, per l'effetto, dichiara l'autenticità della sottoscrizione apposta da alla Controparte_1 scrittura privata non autenticata di cui in atti;
rigetta ogni altra domanda, così come proposta;
dichiara integralmente compensate tra le parti le spese di lite. Così deciso in data 28/02/2025 entro i termini di cui all'art. 127ter c.p.c. ratione temporis applicabile. Il Giudice dott. Antonio Pasquariello
6