REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, in composizione monocratica, I sezione civile nella persona del
Giudice dott.ssa Maria Rosaria Barbato, ha pronunziato, la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 3857 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2019 avente ad
OGGETTO:
Scioglimento comunione vertente
TRA
nato a [...] il [...], (C.F. ) e res.te ivi alla Parte_1 C.F._1
via Giovanni della Rocca – Parco Rosamaria n. 183, elett.te dom.to in Boscotrecase (NA) alla via
Annunziatella n. 63 presso lo studio dell'avv. Stanislao Manfredonia dal quale è rapp.to e difeso, giusta procura a margine della citazione
ATTORE
E
nato a [...] il [...] CF residente in CP_1 C.F._2
Boscoreale alla via Giovanni de Falco n. 134;
Convenuto contumace
, nato a [...] il [...] CF , residente in CP_2 C.F._3
Boscoreale alla via Panoramica, 13
Convenuta contumace
CONCLUSIONI
Come da udienza del 19.03.2025 sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ex art. 127 ter
c.p.c.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in giudizio dinanzi al Parte_1
Tribunale di Torre Annunziata i NI e chiedendo lo scioglimento della CP_1 CP_2 comunione dell'alloggio ubicato nel fabbricato B del complesso edilizio in Boscoreale (NA) alla via
1 Armando AZ (già Via Provinciale), isolato 5, scala unica, int. 3, piano primo, composto da n.3 vani ed accessori, (confinante con vano scala, con alloggio interno 4 e con area comune), con annesso vano di cantina nel piano cantinato distinto col numero 3 (confinante con vano scala, con vano di accesso e con aree scoperte), il tutto riportato nella N.C.E.U di Boscoreale al foglio 12, mappale 661/3, piano 1-S1, int. 3, categoria A/3, classe prima, vani 5, r.c. Euro 216,91, rassegnando le seguenti conclusioni: a) previa formazione della massa dei beni da dividersi e delle singole quote,
e previa determinazione della sua consistenza attuale e del suo valore venale attuale, ordinare lo scioglimento della comunione e per l'effetto dichiarare ed ordinare la divisione giudiziale del suddetto immobile, attribuendo ad ognuno dei comproprietari la propria quota come in premessa indicata, secondo un comodo progetto divisionale predisposto anche con l'ausilio di un consulente tecnico d'ufficio a nominarsi;
b) in subordine, ordinare e disporre la vendita dell'immobile (anche a mezzo di professionista all'uopo delegato) e provvedere alla ripartizione della somma ricavata in proporzione alle rispettive quote;
c) condannare i convenuti, nel caso di opposizione alla divisione, al pagamento delle spese e compensi professionali di giudizio, con attribuzione al difensore antistatario.
A sostegno della domanda l'attore allegava che con atto di compravendita per notar Per_1 dell'11/06/2018, (rep. 36341 racc. 18766, reg. a C.mare di Stabia il 12/06/2018 al n. 5260 e trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Na2 il 12/06/2018 ai nn. 26922/20795), acquistava (tra l'altro) dal NO , la quota di 1/3 comune ed indivisa dell'alloggio nel fabbricato Persona_2
B del complesso edilizio in Boscoreale alla Via Armando AZ (gia Via Provinciale) con annesso vano cantina, censito in C.E.U. del comune al fgl. 12, p.lla 661, sub 3; che il predetto bene era pervenuto all'alienante per assegnazione (quale erede testamentario del padre Persona_3 unitamente ai NI e dall'Istituto Autonomo per le case popolari della CP_2 CP_1
Provincia di Napoli;
che all'esito della predetta compravendita l'immobile oggetto di lite risulta in comproprietà, nella misura della quota di 333,33/1000 ciascuno ad esso deducente ed ai NI
e che l'immobile era nella disponibilità di tutti i comproprietari che lo avevano CP_1 CP_2
sempre utilizzato come deposito;
che era sua interesse pervenire allo scioglimento della comunione sul cespite, riservandosi di chiederne l'assegnazione ai sensi dell'art. 720 c.c. in caso di accertata indivisibilità.
Instauratosi il contraddittorio, nessuno dei convenuti si costituiva in giudizio, e, pertanto, gli stessi, attesa la regolarità della notifica dell'atto di citazione, venivano dichiarati contumaci.
Concessi i termini di cui all'art. 183, VI comma, c.p.c. , e disposta ctu per la redazione di un progetto di comoda divisione del bene e/o la stima del compendio in comunione, la causa all'udienza del 18.03.2024, sostituita da deposito di note di trattazione scritta, veniva riservata in
2 decisione previa concessione all'attore del termine di giorni sessanta per il deposito della comparsa conclusionale.
Con ordinanza del 15.09.2024 la causa veniva rimessa sul ruolo in quanto si rilevava che dalla relazione ipocatastale ventennale del notaio prodotta da parte attrice in allegato alla Per_1
memoria depositata in data 17.12.2019, emergeva che alla data del 28.11.2019 il bene oggetto della domanda di divisione apparteneva, oltre che all'attore, ai coniugi e CP_2 Controparte_3
(nata a [...] il [...]) in regime di comunione dei beni ed ai coniugi e CP_1 [...]
nato a Torre Annunziata il [...] in [...] comunione dei beni (cfr anche visure CP_4 catastali allegato 1 alla ctu), e quindi all'attore per 2/6, e a per 1/6 e Parte_1 CP_2
per 1/6, a per 1/6 e per 1/6; sicchè si disponeva Controparte_3 Controparte_4 CP_1
l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei predetti litisconsorti e Controparte_3 [...]
CP_4
Parte attrice in data 07.11.2024 chiedeva la revoca dell'ordinanza con la quale era stata disposta l'integrazione del contraddittorio ai sensi dell'art. 102 c.p.c. nei confronti dei predetti CP_3
e evidenziando che la relazione notarile depositata era affetta da evidente
[...] Controparte_4 errore nell'individuazione dei comproprietari, in quanto nell'atto di acquisto dell'immobile del
10.05.2004 per Notar da parte dei sigg.ri , e a Per_1 Persona_2 CP_2 CP_1
pagina 5 della premessa, espressamente era stati precisato che predetti acquirenti sono subentrati nel diritto di riscatto dell'alloggio in forza del testamento del comune e compianto genitore Persona_3
del 5.11.1993 e pubblicato il 28.4.1995.
Parte attrice depositava altresì nuova relazione ipocatastale ventennale corretta, e chiedeva pertanto decidersi la causa.
All'udienza del 17.03.2025 sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. la causa veniva nuovamente riservata in decisione.
Questioni preliminari.
In via preliminare va revocata l'ordinanza con la quale era stata disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei coniugi dei convenuti, sul presupposto che l'acquisito del cespite oggetto della domanda di divisione fosse caduto in comunione legale dei beni.
All'uopo parte attrice ha evidenziato che nell'atto di acquisto dell'immobile del 10.05.2004 per
Notar da parte dei sigg.ri , e a pagina 5 della Per_1 Persona_2 CP_2 CP_1
premessa, espressamente viene precisato che i predetti acquirenti sono subentrati nel diritto di riscatto dell'alloggio in forza del testamento del comune e compianto genitore del Persona_3

5.11.1993 e pubblicato il 28.4.1995, con la conseguenza che il bene è di di proprietà dei soli
3 suddetti acquirenti in quanto subentrati per diritto ereditario e non anche dei rispettivi coniugi, sebbene in regime di comunione legale.
A supporto di tale conclusione in data 17.11.2024 parte attrice ha depositato nuova relazione ipocatastale ventennale corretta nella quale appunto si attesta che l'immobile oggetto di causa appartiene a per 1/3, a per 1/3 e a per 1/3, (cfr relazione CP_2 CP_1 Parte_1
notarile depositata in data 17.11.2024).
Sempre in via preliminare va dichiarata la procedibilità della domanda di scioglimento della comunione su bene immobile in quanto ritualmente preceduta dal previo tentativo di mediazione obbligatoria esperito nei confronti dei convenuti, non comparsi in sede di mediazione come comprovato dalla documentazione versata in atti dall'attore (cfr allegati 7-9 produzione attorea).
Merito.
Nella fattispecie risulta per tabulas che con atto di Compravendita per notar Per_1 dell'11/06/2018, rep. 36341 racc.18766, reg. a C.mare di Stabia il 12/06/2018 al n. 5260 e trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Na2 il 12/06/2018 ai nn. 26922/20795, l'attore ha Parte_1 acquistato (tra l'altro) dal NO , la quota di 1/3 comune ed indivisa Persona_2 dell'alloggio nel fabbricato B del complesso edilizio in Boscoreale alla Via Armando AZ (gia Via
Provinciale) con annesso vano cantina, censito in C.E.U. del comune al fgl. 12, p.lla 661, sub 3 (cfr titolo di proprietà allegato 2 produzione attorea).
Come allegato dall'attore in sede di citazione ed appurato in sede di consulenza tecnica d'ufficio:
a) con “Contratto provvisorio di assegnazione e promessa di futura vendita” del 24/11/1958, reg. all'Uff. del Registro di Napoli – Atti Privati – il 12/12/1958 al n. 13987/1, l'Istituto Autonomo Case
Popolari assegna a (n. a Stella Cilento, Salerno, il Controparte_5 Persona_3
15/05/1908), genitore e dante causa delle parti in lite, l'alloggio nel Fabbricato B del complesso edilizio in Boscoreale alla Via Provinciale (oggi via A. AZ n. 134), isolato 5, int. 3, piano primo, composto da tre vani ed accessori, con annesso vano cantina distinto col n. 3 al piano seminterrato, il tutto attualmente censito in C.E.U. del Comune di Boscoreale, al fgl. 12, p.lla 661, sub 3, piano 1-
S1, cat. A/3, vani 5 (All. 1 consulenza tecnica d'ufficio).
b) Con “Testamento Pubblico” del 05/11/1993, ricevuto dal notar (rep. n. 295 Persona_4
degli atti di ultima volontà), pubblicato con Verbale dello stesso notaio del 28/04/1995, reg. a
Castellammare di Stabia il 03/05/1995 ai n. 1703 (rep. 13635, racc. 6780), (deceduto in Persona_3
Boscoreale il 30/03/1995) dispone del proprio patrimonio in favore degli eredi, all'epoca costituiti dal coniuge superstite (n. a Trieste il 19/06/1924) e dai quattro figli Persona_5 Persona_2
(n. a Stella Cilento il 01/12/1946), (n. a Torre Ann.ta il 01/07/1949), (n. CP_2 CP_1
Torre Ann.ta il 29/05/1952) e (n. a Torre Ann.ta il 31/07/1954). In particolare e per Parte_1
4 quanto di specifico interesse, il de cuius dispone l'assegnazione dell'appartamento ”in Boscoreale già via Provinciale Isolato cinque interno tre con tutti gli accessori e pertinenze” in favore dei figli
, e Persona_2 CP_2 CP_1
c) con atto rogato dal Notaio in data 12 maggio 2004 registrato a Castellammare di Stabia Per_1
il 21 maggio 2004 al numero 2217 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Napoli Seconda il 24 maggio 2004 al numero 24669/17581 il bene è stato trasferito in proprietà dall'Istituto Autonomo per le case Popolari della Provincia di Napoli ai NI Persona_2
e subentrati al padre nel diritto di riscatto in virtù del predetto testamento CP_1 CP_2
(cfr atto di compravendita allegato alla memoria ex art. 183 c.p.c. depositata da parte attrice in data 17.12.2019).
d) con il richiamato atto di compravendita intercorso nel 2018 tra e , il Parte_1 Persona_2
primo ha acquistato la quota di 1/3 del bene in oggetto dal NO (cfr atto allegato 1 Per_2
produzione attorea).
Pertanto all'atto della domanda giudiziale l'immobile in oggetto appartiene in comproprietà all'attore ed ai convenuti e per la quota di 1/3 ciascuno Parte_1 CP_1 CP_2
comune ed indiviso sull'intero (cfr relazione notarile depositata in data 17.11.2024).
Sul diritto allo scioglimento della comunione.
Posto che il bene oggetto di domanda è in comunione ordinaria tra l'attore i NI convenuti, si ricorda che il diritto dell'attore ad ottenere lo scioglimento della comunione trova il suo fondamento nella disciplina di cui all'art. 1111 c.c.
Accertato e dichiarato il diritto di a procedere allo scioglimento della comunione Parte_1 ordinaria, ben può procedersi all'esatta individuazione del bene da dividere sulla base delle risultanze della ctu.
La predetta massa, secondo quanto indicato dal c.t.u. geometra risulta composta Controparte_6
da un unico bene immobile: alloggio nel fabbricato B del complesso edilizio in Boscoreale alla Via
Armando AZ (gia Via Provinciale) con annesso vano cantina, censito in C.E.U. del comune al fgl.
12, p.lla 661, sub 3; come chiarito dal ctu “l'unità è parte di un piccolo fabbricato isolato di tre livelli fuori terra (con due abitazioni a piano) sul seminterrato a cantine, dell'ampio quartiere ex
I.A.C.P. compreso tra le vie A. AZ, G. De Falco e ”. Per_6
Il ctu ha evidenziato che lo stato conservativo dell'immobile è carente e non ha segnalato formalità
o trascrizioni pregiudizievoli registrate in Conservatoria, né ha segnalato criticità in ordine alla piena commerciabilità del cespite, affermando di aver recuperato all' la visura storica e la CP_7 planimetria dell'immobile sia di impianto e quella successivamente depositata (All.ti 1) e che
“dalle informazioni assunte presso l' e in considerazione della data di primo accatastamento, e Pt_2
5 da presumere che il fabbricato di cui è parte l'abitazione sia stato costruito prima del 28.06.1955
(approvazione del primo Regolamento Edilizio di Boscoreale), ovvero in un periodo in cui per le costruzioni ubicate fuori dal perimetro urbano (cosi com'era all'epoca qualificata l'area in cui ricade l'edificio) non corresse obbligo di dotarsi di Licenza edilizia” (cfr pag. 2 ctu depositata in data 14.04.2023).
Indi il consulente tecnico, segnalando la difficoltà di compiere un accurato esame dei luoghi, stante le notevolissima quantita di materiale ivi stoccato, ha così descritto il bene: “composto da ingresso/disimpegno, soggiorno, cucinino, piccolo ripostiglio, bagno e due camere, per circa 62 mq interni al lordo delle tramezzature (All.

2 - Grafico). L'insieme e completato dal balcone del soggiorno (largo c.ca 80 cm) e dal balconcino della cucina, quasi interamente chiuso da una veranda in ferro e vetro su parapetto in muratura (Foto 10), costituente un evidente abuso per il quale non risulta presentata istanza di condono edilizio al Comune”, precisando che in fase di apprezzamento detto balcone sarà considerato come ricondotto allo stato legittimo originario e quindi scevro da chiusure;
“la cantina pertinenziale al piano seminterrato ha altezza di m 2,40 e consistenza utile interna di c.ca mq 16,80 (cfr. le superfici indicate sono state mutuate dalla planimetria catastale dell'immobile e dai pochi riscontri dimensionali che è stato possibile effettuare nel corso dei sopralluoghi – v. All. 2: misure rilevate in loco)”.
Indi il ctu ha concluso che lo stesso non è comodamente divisibile in natura, affermando che: “le caratteristiche, le dotazioni e la superficie totale interna (62 mq totali) non consentono alcuna plausibile ipotesi di frazionamento dell'alloggio finalizzato alla comoda formazione di tre quote uguali, vieppiu considerato che l'art. 65 del Regolamento Edilizio di Boscoreale prescrive per i monolocali una superficie minima di 32 mq comprensiva dei servizi [cfr. tralasciando ogni altra considerazione di fattibilita, nel caso in specie si otterrebbero al massimo tre unita di c.ca 20 mq ciascuna (mq 62 / 3 quote)].
Le conclusioni cui è giunto il c.t.u. in merito alla non comoda divisione del bene in comunione sono del tutto condivisibili tenuto conto della impossibilità di frazionare i beni in quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento.
Alla luce delle predette considerazioni in diritto ed in fatto deve quindi dichiararsi la non comoda divisibilità del bene per cui è causa.
3. - Sulle modalità di attuazione dello scioglimento della comunione.
Si pone a questo punto il problema delle modalità con cui procedere concretamente alla divisione, attesa la non divisibilità in natura dell'immobile oggetto della domanda di scioglimento della comunione ereditaria.
6 Anche su tale tema giova richiamare l'insegnamento della Suprema Corte, la quale ha chiarito che
"in tema di divisione di beni comuni, l'art. 720 c.c. configura la vendita all'incanto degli immobili non divisibili come rimedio residuale, cui ricorrere quando nessuno dei condividenti possa o voglia giovarsi della facoltà d'attribuzione dell'intero, con i conseguenti addebiti. Tale domanda
d'attribuzione, ove proposta da uno soltanto dei condividendi, vale di per sé ad impedire che sia disposta la vendita ed in tale ipotesi non deve essere svolta alcuna valutazione sull'entità della relativa quota rispetto alle altre, non potendo aver luogo il giudizio comparativo implicato dall'art.
720 c.c." (Cassazione civile sez. I, 9 febbraio 2000, n. 1423).
La Cassazione ha invero reiteratamente affermato che la vendita va configurata come rimedio residuale cui ricorrere quando nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell'intero (cfr. Cassazione civile sez. II, 27 ottobre 2000, n. 14165; Cassazione civile sez. II, 1 marzo 1995, n. 2335; Cassazione civile sez. II, 4 maggio 1994, n. 4270).
Ciò per la duplice, evidente, ragione, da una parte di tutelare l'interesse del condividente a conservare il cespite patrimoniale senza essere costretto in modo forzato alla sua conversione in denaro, e, dall'altra parte, di evitare la sensibile riduzione del prezzo di alienazione del bene che si verifica regolarmente in caso di vendita all'incanto.
L'art. 720 c.c. privilegia la soluzione della attribuzione del bene per intero ad uno dei condividenti.
Quanto ai criteri di scelta tra più condividenti che abbiano chiesto l'attribuzione, il legislatore, con la citata norma, privilegia quello avente la quota maggiore, o i condividendi aventi la quota maggiore (al momento della pronuncia giudiziale: Cass. 11.7.95 n. 7588; la quota pertanto può essere intesa anche in senso 'collettivo' se più condividenti decidono di rimanere uniti).
Nel caso di specie, posto che unicamente l'attore ha formulato istanza di attribuzione, in Parte_1 assenza di valide ragioni per derogare all'indicazione preferenziale dettata dal legislatore il giudicante ritiene che il bene debba essere attribuito all'attore, come dallo stesso richiesto.
Ciò posto si evidenzia che il valore del bene è stato determinato dal c.t.u. in complessivi euro €
61.500,00 (cfr pagg.

5-10 elaborato peritale depositato in data 19.04.2024).
Il giudicante non ha motivo di discostarsi dalla valutazione effettuata dal c.t.u., che ha fatto riferimento al più probabile valore di mercato dando contezza dei criteri di valutazione seguiti.
In definitiva, quindi, il Tribunale, in accoglimento della domanda attorea di scioglimento della comunione ordinaria attribuisce l'immobile oggetto della domanda di divisione come innanzi determinato, all'attore con condanna di quest'ultimo (al quale è attribuita la piena Parte_1
proprietà del bene) alla corresponsione in favore di e della somma ad essi CP_2 CP_1
spettante a titolo di conguaglio e pari ad euro 20.500,00, ciascuno (considerato che i condividenti sono titolari ciascuno di una quota di 333,33/1000).
7 Trattasi di credito di valore sul quale sono dovuti gli interessi dalla presente pronuncia al soddisfo
(cfr Cassazione civile, sez. I, 15/06/2012, n. 9845: In materia di divisione giudiziale, la somma dovuta a conguaglio dal condividente assegnatario a quello non assegnatario ha natura di debito di valore, che sorge, dopo lo scioglimento della comunione, all'atto dell'assegnazione a uno soltanto dell'intero bene non comodamente divisibile;
da tale momento, quindi, sulla somma relativa sono dovuti gli interessi corrispettivi).
Spese di lite.
Nell'ordinario giudizio di divisione le spese, che non siano superflue o non siano state cagionate da uno dei condividenti con infondate contestazioni, non sono regolate dal principio di soccombenza, ma debbono ordinariamente gravare sulla massa (cfr Cassazione civile, sez. VI, 20/10/2015, n.
21184; Corte appello Napoli, sez. II, 16/02/2009, n. 571).
Le spese di giudizio vanno poste dunque a carico della massa con proporzionale incidenza sui singoli condividenti in ragione delle quote di ciascuno, in quanto necessarie allo svolgimento del giudizio nel comune interesse dei condividenti e si liquidano come da dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, valori medi, (scaglione di riferimento da euro 5.200,00 ad euro 26.000,00, rilevandosi che in relazione ai giudizi di scioglimento della comunione il valore va determinato in relazione al valore della «quota o dei supplementi di quota in contestazione» art. 5 comma I DM 55/2014).
Le spese di C.T.U., liquidate con separato decreto, vanno poste, in via definitiva, a carico della massa e quindi delle parti in quote uguali tra loro.
La presente statuizione costituisce titolo idoneo ex art. 2646 c.c. per procedere alla trascrizione presso la competente Conservatoria dei RR.II., senza necessità di ordine apposito, trattandosi di atto dovuto. Essa costituisce, parimenti, titolo idoneo ex art. 2817, n. 2) c.c. per procedere all'iscrizione di ipoteca legale a garanzia del pagamento del conguaglio, salva concorde attestazione, all'atto della trascrizione, della già avvenuta corresponsione del conguaglio medesimo o comunque rinuncia alla garanzia legale.

P.Q.M.

Il Tribunale di Torre Annunziata, I sezione civile, definitivamente pronunciando ogni contraria istanza disattesa così provvede:
- dichiara sciolta la comunione tra nato a [...] il [...], (C.F. Parte_1
) nata a [...] il [...] CF C.F._1 CP_1
e nato a [...] il [...] CF C.F._2 CP_2
sul bene immobile così descritto: a) alloggio nel fabbricato B del C.F._3
complesso edilizio in Boscoreale alla Via Armando AZ (già Via Provinciale), int. 3, piano primo,
8 composto da tre vani ed accessori, con annesso vano cantina nel piano cantinato distinto con il n. 3, censito in N. C.E.U. del comune al fgl. 12, p.lla 661, sub 3, piano 1-S1, int. 3, categoria A/3, classe prima, vani 5, r.c. Euro 216,91 bene meglio individuato e descritto nella relazione tecnica del c.t.u. depositata in data 19.04.2023.
- in accoglimento dell'istanza formulata dall'attore ai sensi dell'art. 720 c.c., assegna il bene sopra descritto in piena proprietà a già titolare della quota di 1/3; Parte_1
- determina l'importo a conguaglio da versarsi da parte dell'attore nella misura di euro 20.500,00 in favore di ed euro 20.500,00 in favore di e per l'effetto: CP_2 CP_1
condanna a pagare a l'importo di euro 20.500,00 oltre agli interessi legali Parte_1 CP_2
dalla presente pronuncia al saldo effettivo;
condanna a pagare a l'importo di euro 20.500,00 oltre agli interessi legali Parte_1 CP_1
dalla presente pronuncia al saldo effettivo;

- pone le spese di lite a carico della massa pro quota, liquidandole in favore di in euro Parte_1
350,00 per esborsi ed euro 5.000,00 per compensi professionali oltre Iva, Cpa e rimborso spese forfettarie nella misura del 15% come per legge, con attribuzione all'avv. Stanislao Manfredonia dichiaratosi antistatario;
pone le spese di ctu nei rapporti interni tra le parti, nella misura già liquidata in corso di causa, a carico della massa e, dunque, in capo ai condividenti nella misura di ciascuna quota;
ordina la trascrizione della presente sentenza presso la competente Conservatoria dei Registri
Immobiliari.
Torre Annunziata, 16.05.2025
IL GIUDICE
dott.ssa Maria Rosaria Barbato
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