N. 1930/2022 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Torre Annunziata, Seconda sezione civile, in persona del giudice monocratico dott. Angelo Scarpati, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 1930/2022 R.G., avente ad oggetto: contratto di mediazione

TRA
in persona del legale Parte_1 rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in Napoli, al Centro Direzionale Isola G/8 c/o presso lo studio dell'avvocato Umberto D'Aragona, che la rappresenta e Controparte_1 difende in virtù di procura in calce all'atto di citazione
ATTRICE
E

, in persona del liquidatore p.t., elettivamente domiciliata in Controparte_2
S. AG, alla Via Angri n. 5, presso lo studio dell'avvocato VA CI, che la rappresenta e difende, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione di costituzione e risposta

CONVENUTA
NONCHE'

1 e , elettivamente domiciliati in Pompei, alla Via San Controparte_3 CP_4
Giovanni Battista de la Salle, 16, presso lo studio dell'avvocato DO De NE, che li rappresenta e difende, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTI
Oggetto: mediazione immobiliare;
diritto alla provvigione.
Conclusioni: come da documentazione depositata in atti.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, la Parte_1 in persona del legale rappresentante p.t.,
[...] conveniva in giudizio, dinanzi a questo Tribunale, la Controparte_2
in persona del liquidatore p.t., nonché, e , al fine
[...] Controparte_3 CP_4 di sentirli condannare al pagamento, in proprio favore, dell'importo pari ad euro 17.400,00, a titolo di provvigione per l'attività di intermediazione immobiliare prestata in favore degli stessi, finalizzata alla conclusione dell'atto di compravendita dell'immobile sito in SAAgata sui Due Golfi (NA), alla Via Nastro Verde n.4/A; il tutto maggiorato da interessi legali e moratori, rivalutazione fino all'effettivo soddisfo, e al pagamento delle spese e competenze professionali del presente giudizio, con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario.
A tal fine premetteva che: in data 01-04-2014, la in persona del Controparte_2 legale rappresentante , proprietaria dell'immobile sito in SAAgata sui CP_5
Due Golfi, alla Via Nastro Verde n. 4/A, conferiva incarico all'agenzia immobiliare gestita dalla società al fine di Parte_1 Parte_1 reperire acquirenti per il già menzionato immobile, indicando quale prezzo iniziale di compravendita l'importo pari ad euro 650.000,00. A detta dell'istante, con la formalizzazione del suddetto incarico, pattuiva che, in caso di CP_5 conclusione dell'affare, avrebbe corrisposto alla società una provvigione pari al 3% del prezzo incassato oltre IVA. Così, a partire dal 2014 l'agenzia di mediazione immobiliare pubblicizzava in vario modo l'offerta di vendita (cfr. doc. n. 6), senza giungere a conclusione dell'affare; per questo motivo, le parti si accordavano, nel giugno 2016, per diminuire il prezzo fino ad euro 580.000,00. Il 04-07-2016 la società accompagnava Parte_1 CP_3
e a far visita all'immobile sito in SAAgata dei Due Golfi,
[...] CP_4 essendosi rivolti al mediatore per l'acquisto di uno stabile con caratteristiche simili
(cfr. documentazione depositata in atti).
In occasione della visita, e raccoglievano Controparte_3 CP_4 informazioni riguardanti l'immobile, dichiarando di non averlo mai visto prima e di non aver intrattenuto rapporti con il venditore in precedenza. I due, quindi,
2 sottoscrivevano un documento col quale si impegnavano “a corrispondere il 3%, più
IVA 22% del suddetto prezzo a titolo di provvigioni [€ 580.000,00] solo in caso di conclusione dell'affare” e a “comunicare all'agenzia l'eventuale ripresa delle trattative” (cfr. doc. in atti). Dunque, secondo quanto asserito dall'istante, i due si mostravano inizialmente propensi all'acquisto dello stabile, proponendo un prezzo di vendita più basso, compreso tra gli euro 400.000,00 ed euro 500.000,00. Tuttavia, improvvisamente, dichiaravano di non avere più interesse all'acquisto. Ebbene, l'odierna attrice dichiarava che, a quel punto, le trattative sarebbero proseguite segretamente tra le convenute, con la finalità di estrometterla, dal momento che con atto pubblico dell'11-09-2017 la Soc. CORSICA EDILE S.R.L., in persona del legale rappresentante p.t., , trasferiva la proprietà del complesso CP_5 immobiliare, sito in SAAgata sui Due Golfi (NA), alla Via Nastro Verde, n.4/A, proprio in favore di e (cfr. doc. n.4), per il Controparte_3 CP_4 complessivo prezzo di euro 450.000,00.
Per queste ragioni, l'istante deduceva che le parti avevano concluso un affare da lei proposto e mediato, con conseguente diritto della stessa a percepire ex art. 1755 c.c. le provvigioni così come pattuite;
pertanto, invitate più volte le odierne convenute a pagare quanto dovuto, l'istante conveniva in giudizio e Controparte_3 CP_4 al fine di sentirli condannare al pagamento di euro 17.400,00 in proprio
[...] favore, nonché la in persona Controparte_6 del liquidatore, , al pagamento dello stesso importo (per complessivi CP_5 euro 34.800,00) a titolo di provvigione per l'attività di intermediazione immobiliare prestata.
Con comparsa di costituzione e risposta, si costituiva regolarmente in giudizio la
, in persona del liquidatore p.t., eccependo, in via Controparte_2 preliminare, la prescrizione del diritto vantato in giudizio dall'attrice ex art. 2950 c.c.; nonché, nel merito, chiedeva dichiararsi l'inesistenza di un nesso di causalità tra la conclusione dell'affare e l'attività di intermediazione immobiliare svolta dalla società Parte_1
A tal proposito, essa convenuta riferiva di non aver mai attribuito un mandato esclusivo alla società attrice, tantomeno di aver pattuito un compenso per l'attività svolta dal mediatore;
per questo, chiedeva il rigetto della domanda attorea con condanna al pagamento delle spese e dei compensi del presente procedimento, da attribuirsi al sottoscritto procuratore anticipatario ex art. 93 c.p.c.
Si costituivano, altresì, in giudizio, con comparsa di costituzione e risposta, CP_3
e i quali contestavano nel merito la domanda dell'attrice,
[...] CP_4 dichiarando di aver acquistato l'immobile tramite l'intermediazione di un'agenzia diversa da quella istante, ossia la“Castellano Immobiliare” di SAAG (con pagamento alla stessa di una provvigione per l'attività svolta pari ad euro 3.660,00);
a conferma di quanto asserito, precisavano di non aver formulato alcuna proposta di acquisto tramite la società confermando l'assenza di Parte_1
3 un mandato esclusivo in favore di quest'ultima. I convenuti deducevano, inoltre, la vessatorietà delle clausole inserite all'interno della scheda visita immobile da essi sottoscritta.
Pertanto, chiedevano il rigetto della domanda attorea poiché infondata in fatto e in diritto, con condanna al pagamento delle spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre IVA e CPA, come per legge con attribuzione al sottoscritto procuratore anticipatario.
Il giudice, concessi i termini ex art. 183 comma 6, c.p.c., raccolte le prove testimoniali, all'udienza del 13-02-2025 riservava la causa in decisione.
In via preliminare va, innanzitutto, respinta l'eccezione di prescrizione del diritto vantato in giudizio dall'attrice, avanzata dalla , in Controparte_2 persona del liquidatore p.t..
Sul punto, giova ricordare che l'art. 2950 c.c. stabilisce che il diritto del mediatore al pagamento della provvigione si prescrive in un anno. La giurisprudenza ha confermato, a più riprese, che la prescrizione annuale del diritto del mediatore al pagamento della provvigione abbia come dies a quo il momento della conclusione dell'affare; più precisamente, da quando il mediatore ha avuto l'effettiva notizia della vendita, in quanto è da tale momento che il diritto può essere fatto valere.
Nel caso in esame, rilevato che parte attrice ha avuto effettiva contezza della conclusione dell'affare al momento della conclusione del contratto di compravendita, avvenuta l'11-09-2017 – né, deve aggiungersi, essa attrice ha dedotto di averne avuto contezza in una data diversa-, ne discende che, a fronte della comunicazione inviata dall'attrice in data 30.08.2018 (cfr. doc. n. 12), si è in presenza di un valido atto interruttivo della eccepita prescrizione, per cui la suddetta eccezione va rigettata.
Nel merito, la domanda attorea è infondata e va rigettata per i motivi di seguito precisati.
In primo luogo, va rilevato che l'art. 1754 c.c. definisce "mediatore" colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza, di talché per “mediazione” si deve intendere l'attività di colui che avvicina le parti interessate alla conclusione di un affare, offrendo loro la possibilità di relazionarsi
(Cass. 1915/2015).
In linea di principio si osserva che, ai sensi dell'art. 2647 c.c., sul mediatore che intende agire per il pagamento della provvigione grava un onere della prova complesso, che riguarda principalmente quattro aspetti: il rapporto di mediazione instaurato con il venditore o con l'acquirente; la messa in relazione tra le parti;
che
4 l'accordo raggiunto sia frutto della sua attività; che si sia concluso l'affare, ossia che si sia costituito un vincolo giuridico di intensità tale da consentire all'acquirente di agire in giudizio per ottenere la stipula del contratto con cui si trasferisce la proprietà dell'immobile e al venditore di ottenere il risarcimento del danno per l'ipotesi dell'inadempimento della controparte.
Peraltro, ai fini della configurazione del rapporto di mediazione, è del tutto irrilevante che non ci sia mai stato un contratto, così come non è necessario un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore, anche verbalmente o in forma tacita, avvantaggiandosene (cfr. Cass. 869/2018).
Ciò premesso, deve dirsi che, nel caso di specie, all'esito dell'istruttoria espletata, può ritenersi sufficientemente provata l'esistenza di un rapporto di mediazione immobiliare tra le parti;
nondimeno, in ragione di quanto di seguito precisato, è altresì emerso che, dopo la messa in relazione tra le parti, in occasione della prima visita dell'immobile, le trattative si siano interrotte, di tal che la successiva conclusione della compravendita, per un prezzo di euro 450.000,00 non sia eziologicamente riconducibile all'attività di intermediazione della
[...] con la conseguente Parte_1 esclusione del diritto alla provvigione di quest'ultima.
In altri termini, ad avviso di chi scrive, per quanto di seguito precisato, la conclusione dell'affare, cui le parti sono pervenute a distanza di circa un anno dalla prima visita dell'immobile, e per un prezzo sensibilmente differente rispetto a quello originariamente prospettato dai potenziali acquirenti, è da ritenersi indipendente dall'intervento della Parte_1
[...]
A tal fine, in primo luogo, va evidenziato che, nel caso di specie, l'istruttoria dibattimentale ha consentito di accertare che l'incarico di mediazione, da parte della convenuta venditrice dell'immobile sito in S. Agata sui Due Golfi alla via Nastro
Verde n. 4, nei confronti della Parte_1 non era esclusivo, essendo lo stesso stato affidato anche ad
[...] altre agenzie immobiliari.
Circostanza, questa, anzitutto confermata dal teste , escusso Testimone_1 all'udienza del 09-07-2024, il quale, sul punto, ha inequivocamente dichiarato:
“sono titolare di un'agenzia immobiliare in Sorrento denominata e conosco i Pt_2 fatti di causa in quanto, tra il 2014 e il 2015, siamo stati incaricati dal signor CP_5 in via quasi esclusiva di procedere alla vendita dell'immobile di cui è causa;
ho detto in via “quasi esclusiva” perché il , al momento di conferirci l'incarico CP_5 verbale, si riservava lui di portare qualche persona, nel qual caso sarebbe stato escluso il nostro compenso;
ricordo che dopo questo periodo, in ragione della mancata vendita dell'immobile, il signor ci riferì personalmente che avrebbe CP_5
5 esteso il mandato anche ad altre agenzie, ma non so se questi ulteriori mandati fossero o meno gratuiti;
quanto all'incarico a noi conferito, lo stesso era per noi gratuito in ragione dei rapporti che avevamo da tempo con il;
preciso che, CP_5 per il periodo in cui noi avevamo la quasi esclusiva, le chiavi dell'immobile erano in nostro possesso, ma con l'estensione del mandato ad altre agenzie”.
Allo stesso modo il teste , escusso all'udienza del 1.2.2024, ha Testimone_2 dichiarato che “ numerose agenzie immobiliari della penisola contattarono il CP_5 poiché volevano ottenere l'incarico di vendita dell'immobile; a queste proposte, ricordo perfettamente che il rispondeva a tutte le agenzie che non aveva in CP_5 alcun modo volontà di conferire, ad alcuna di esse, un incarico per la vendita, riservandosi tuttavia di valutare eventuali proposte che sarebbero provenute dalle agenzie medesime, senza tuttavia riconoscere alle stesse, da parte di esso venditore, alcun corrispettivo per la mediazione”.
Anche il teste escusso all'udienza del 6.6.2024, ha confermato il Testimone_3 coinvolgimento di diversi agenti immobiliari nella vendita del cespite di cui è causa, allorquando ha ricordato che “ci fu un afflusso di persone di persone interessate all'acquisto e in molti casi ho visto che erano accompagnate da dipendenti di agenzie immobiliari”. Nondimeno, ciò detto, è altresì emerso, giusta le risultanze dell'istruttoria, la circostanza secondo cui, dopo che, accompagnati i convenuti e per visionare l'immobile, in data 4.7.2016, dal personale della CP_4 CP_3
in ragione di Parte_1 un prezzo ( all'epoca) – pari ad euro 600.000,00 - non adeguato alle esigenze espresse dagli acquirenti, le trattative si siano interrotte dopo la messa in relazione tra le parti;
è emerso, ancora, che essi convenuti, a distanza di circa un anno dal
4.7.2016, rilevarono che il medesimo immobile era stato posto in vendita presso una diversa agenzia immobiliare e, soprattutto, ad un prezzo notevolmente inferiore rispetto a quello ( originario) di euro 600.000,00.
In tal senso, invero, le dichiarazioni rese dalla teste escussa Tes_4 all'udienza del 7.11.2023, la quale ha dichiarato che “nel periodo estivo dell'anno
2016, io e i miei nipoti ( gli odierni convenuti e ndr) ci trovavamo a CP_4 CP_3 camminare in via Nastro Verde in SAAgata sui due Golfi nel pomeriggio, e vedemmo un cartello di vendesi su una casa posta al pian terreno;
…; so peraltro che i miei nipoti contattarono il proprietario, il quale fissò un appuntamento e delegò un tecnico, precisamente un ingegnere;
ricordo che andammo all'appuntamento io e i miei nipoti, e ivi trovammo il tecnico di cui tuttavia non ricordo l'età; vedemmo la casa e il tecnico ci riferì che il prezzo di vendita era pari
a 590.000 euro, dunque fuori budget per i miei nipoti;
dopo circa 1 anno da questo incontro, i miei nipoti rilevarono un avviso di vendita dello stesso immobile in
SAAG, tuttavia con un prezzo ribassato pari ad euro 450.000; essendo ancora interessati all'acquisto, i miei nipoti chiesero a Castellano di contattare il proprietario per rivedere l'immobile; so che le trattative andarono a buon fine, stante la riduzione dell'originario prezzo di vendita”.
6 Ancora, la circostanza per cui la vendita dell'immobile de quo ebbe, in definitiva, a concludersi, al prezzo di euro 450.000,00, in favore dei convenuto e , CP_4 CP_3 grazie all'intervento dell'agenzia Castellano, è confermata dalle dichiarazioni rese, alla medesima udienza, dal teste Castellano, il quale ha dichiarato che “illustrai ai coniugi il prezzo dell'immobile pari ad euro 470.000, dando atto che lo stesso era stato già ribassato, così come mi era stato riferito dal proprietario, e loro mi risposero che ci avrebbero fatto sapere;
ricordo che dopo la visita i coniugi non si fecero più sentire, e son venuto a sapere che avevano contattato direttamente il proprietario con cui avevano concluso le trattative in senso positivo, per un prezzo di euro 450.000; in ragione della mia attività, dopo circa 2 mesi, ho avuto conoscenza della conclusione della vendita di talché ho contattato i coniugi chiedendo il mio compenso in qualità di mediatore e, dopo una trattativa, abbiamo pattuito un compenso per me pari ad euro 3.000 più IVA”.
In ragione di quanto detto, dunque, ritiene chi scrive che, nella vicenda de quo, sebbene la abbia messo in Parte_1 relazione le parti, non vi è prova del fatto che, da quel momento, abbiano avuto inizio delle trattative utili ai fini della conclusione dell'affare, ovvero che la compravendita intervenuta nel 2017 fosse eziologicamente collegata all'attività della società istante;
anzi, dagli atti di causa, per tutto quanto sopra evidenziato, emerge che le trattative e la conclusione dell'affare siano avvenute grazie all'intermediazione di una società differente (Castellano
Immobiliare), con un'offerta nuova e ad un prezzo sensibilmente più basso rispetto a quello originario;
da ultimo, per l'attività di mediazione da essa posta in essere, è confermato che l'agenzia Castellano ha ricevuto anche il pagamento della propria provvigione.
Sul punto, invero, non può non rilevarsi come si sia pronunciato, anche di recente, il giudice di legittimità ( v. Cass, ord. n. 31187/2024), secondo cui il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività del mediatore, che sussiste quando il mediatore abbia utilmente messo in relazione le parti intervenendo nelle varie fasi delle trattative, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, nel senso che quest'ultima possa ritenersi conseguenza dell'opera prestata dall'intermediario, tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso;
causalità che deve essere concreta e dimostrabile da parte dell'agente immobiliare, considerato che l'onere di prova è posto in capo a tale professionista (interessante anche un precedente post analogo sull'ottenimento condizionato del mutuo).
È sì vero che, secondo la stessa giurisprudenza di legittimità ( v. Cass. n. 7626/2023) vale il principio per cui la provvigione dell'agente immobiliare è dovuta tutte le volte in cui si pervenga alla conclusione dell'affare pur in assenza di un intervento del mediatore in tutte le fasi della trattativa (presupponendosi, quindi e in ogni caso, che una concreta trattativa sia stata posta in essere) ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, purché il suo intervento abbia inequivocabilmente – dal punto di vista materiale e funzionale – costituito l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo il richiamato criterio della causalità adeguata, ovvero sempre che l'affare, poi successivamente concluso, possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario.
7 È altresì vero, tuttavia, che non sussiste il diritto alla provvigione dell'agente immobiliare quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti, per effetto d'iniziative nuove, siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare in maniera indipendente da quell'originario intervento non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate.
Significa, in sostanza, che la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è, dunque, l'identità dell'affare proposto con quello concluso; vi deve essere, allora, continuità nella operazione e la conclusione dell'affare deve essere collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti (Cass. Civ. n. 31187/2024, n. 7626/2023, n.
3165/2023, n. 27185/2022, n. 22426 del 2020); la sola messa in contatto tra le parti non è condizione sufficiente per maturare la provvigione: al fine del sorgere del diritto alla provvigione ai sensi dell'art. 1755, comma 1, Codice Civile, è necessario che tra l'utile intervento del mediatore nelle fasi delle trattative e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di giudizio da compiere ex post, ad affare compiuto, e incombendo sul mediatore l'onere della relativa prova, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza.
Ciò detto, venendo alla fattispecie de quo – assai simile a quella esaminata dal giudice di legittimità nell'ordinanza n. 31187/2024 – è inequivocamente emerso che gli acquirenti sono venuti a conoscenza della vendita da più fonti, ed ebbero a contattare, dopo circa un anno dal primo accesso, presso l'immobile, un'altra agenzia ( la Castellano Immobiliare); il nesso di causalità sull'apporto della prima agenzia, allora, in applicazione dei principi giuridici sopra indicati, non è stato, nel caso di specie, determinante in termini strettamente causali, in quanto l'affare si è concluso con compravendita in tempo successivo ( dopo circa un anno dal primo accesso sull'immobile), e a condizioni diverse, essendoci stata una sensibile e assai significativa riduzione del prezzo, così da avvicinare la domanda all'offerta.
In ragione di tutto quanto detto, la domanda attorea va rigettata nel merito, non essendo ravvisabili i presupposti per il radicarsi, in capo alla società istante, nella sua qualità di mediatore, del diritto alla corresponsione della provvigione per la vendita dell'immobile sito in SAAgata Sui Due Golfi alla via Nastro Verde n. 4.
Le spese di lite seguono il regime della soccombenza, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., e si liquidano, con applicazione dei parametri di cui al d.m. n. 147 del 13-8-2022, nella misura prevista dai parametri minimi, tenuto conto del pregio delle difese, della natura della causa e delle questioni affrontate nonché della peculiarità dei rapporti intercorsi tra le parti, secondo il criterio del disputatum (v. Cass. n. 28417/2018) - (scaglione da euro 26.001,00 ad euro 52.000) -.

P.Q.M.

Il Tribunale di Torre Annunziata, Sez. II, in persona del Giudice monocratico, dott. Angelo Scarpati, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa richiesta, eccezione o conclusione, così provvede:
8 A. Rigetta la domanda attorea;

B. Condanna la in persona del legale Parte_1 rappresentante p.t., al pagamento, in favore della , in persona Controparte_2 del liquidatore p.t., delle spese di lite che liquida in euro 3.809,00 per compensi, oltre rimborso generale delle spese al 15% ed oltre iva e cpa se dovuti, con distrazione in favore di VA
CI;
C. Condanna la in persona del legale Parte_1 rappresentante p.t., al pagamento, in favore di e , delle spese di lite Controparte_3 CP_4 che liquida, unitariamente, in euro 3.809,00 per compensi, oltre rimborso generale delle spese al
15% ed oltre iva e cpa se dovuti, con distrazione in favore di DO De NE.
Così deciso in Torre Annunziata, il 2.6.2025
Il giudice monocratico dott. Angelo Scarpati
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