REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nocera Inferiore, in composizione monocratica ed in persona del Giudice dott. Luigi Bobbio ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 5165/2019 del Ruolo Generale Affari
Contenziosi vertente tra

in persona del l.r.p.t. rappresentato e Parte_1
difeso dall'avv. Grimaldi Giuseppe e domiciliata come in atti;

PARTE INTIMANTE contro
in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Falcone CP_1
Maurizio e Grattacaso Giovanni e domiciliata come in atti;

PARTE INTIMATA
in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa Controparte_2
dall'avv. Falcone Maurizio e Grattacaso Giovanni e domiciliata come in atti;

INTERVENUTO
OGGETTO: sfratto per morosità.

CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da note in atti.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
rilevato che il novellato art. 132 c.p.c. esonera il giudice dal redigere lo svolgimento del processo;

1 ritenuta la legittimità processuale della motivazione c.d. per relationem
(cfr., da ultimo, Cass. 3636/07), la cui ammissibilità – così come quella delle forme di motivazione c.d. indiretta - risulta oramai definitivamente codificata dall'art.16 del d.lgs. 5/03, recettivo degli orientamenti giurispru- denziali ricordati;
osservato che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel moti- vare “concisamente” la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analitica- mente tutte le quaestiones sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni – di fatto e di diritto - “rilevanti ai fini della decisione” concretamente adottata;
che, in effetti, le restanti questioni non trattate non andranno necessaria- mente ritenute come “omesse” (per l'effetto dell'error in procedendo), ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per in- compatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante;
richiamato il contenuto assertivo della citazione;

OSSERVA

1. In via preliminare, con riferimento alla legittimazione attiva di
[...]
e passiva di e va Parte_1 CP_1 Controparte_2
osservato quanto segue.
È vero che, con atto di cessione del credito, Parte_1
cedeva alla Cassa Rurale e Artigiana – Banca di Credito cooperativo di
Fisciano, il credito derivante dai contratti di locazione oggetto di giudizio(contratto di cessione, Notar Rep. 78178 Racc. Persona_1
14207) ma la cessione è avvenuta pro solvendo, pertanto il cedente non
2 viene liberato fintanto che l'intero credito non viene saldato completamente.
Per quanto concerne, la legittimazione passiva di e CP_1 [...]
va evidenziato che con atto del 12.07.2018, Controparte_2 [...]
cedeva l'azienda in favore di stante la mancata Controparte_2 CP_1
liberazione del cedente da parte del locatore Parte_1
sia che sono obbligate in solido con Controparte_2 CP_1
riferimento ai rapporti passivi scaturenti da essa.

2. Il contratto di locazione tra le parti è stato dimostrato da parte intimata mediante il deposito dello stesso da cui si evince la natura di contratto di locazione commerciale e la regolare registrazione presso l'Agenzia delle
Entrate in data 20.07.2010: pertanto, ogni eccezione di parte intimata relativa alla simulazione dello stesso deve essere rigettata;

3. il canone concessionario annuo ammontava ad € 50.000 per il primo e il secondo anno, fino ad € 55.000 per il sesto anno successivo;

4. La causa era istruita documentalmente.

5. L'affittuario non ha dato prova di aver provveduto al pagamento dei canoni di locazione a far data da gennaio 2019 né tantomeno di aver rilasciato l'immobile;

6. Si appalesa fondata la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore. Si osserva, infatti, che il mancato pagamento dei canoni integra una condotta di grave inadempimento del conduttore, che legittima parte intimante a chiedere ed ottenere la risoluzione del contratto di locazione.
Versandosi in una fattispecie di locazione di immobili ad uso non abitativo, la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore va valutata secondo il generale criterio di cui all'art. 1455 c.c.
(cfr. Cass., Sez. VI, 23/06/2011, n. 13887).
3 Come è noto, lo scioglimento del contratto per inadempimento - salvo che la risoluzione operi di diritto - consegue ad una pronuncia costitutiva, che presuppone da parte del giudice la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento stesso, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte (art. 1455 c.c.). Infatti, sebbene nel contratto di locazione, sia contemplata una clausola risolutiva espressa, parte intimante non ne ha invocato l'operatività.
La giurisprudenza ha precisato che, in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita, ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, ovvero quando, dal complesso della motivazione, emerga che il giudice lo abbia considerato tale da incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale (cfr. Cass., Sez. I, 28/10/2011, n.
22521).
Tale apprezzamento viene operato alla stregua di un duplice criterio, applicandosi in primo luogo un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale;
l'indagine va poi completata mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti
(come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o
4 ritardata (cfr. Cass., Sez. III, 22/10/2014; Cass., Sez. III, 28/03/2006, n.
7083).
Con specifico riferimento al contratto di locazione, la Suprema Corte ha peraltro affermato che il principio, sancito dall'art. 1455 c.c., secondo cui il contratto non può essere risolto se l'inadempimento ha scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte, va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale. Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione (cfr. Cass., Sez.
III, 28/06/2010, n. 15363).
Orbene, si osserva che un complessivo apprezzamento della vicenda in esame – condotto sul piano non soltanto oggettivo, ma anche soggettivo – porta a qualificare in termini di gravità l'inadempimento di cui si è pacificamente resa responsabile l'odierna parte intimata.
In virtù dell'art. 1587 c.c., tra le obbligazioni principali vi è quella di versare il corrispettivo nei termini convenuti.
Nella specie, la parte conduttrice non ha dato prova di aver adempiuto a tali obbligazioni né tantomeno ha dato prova delle migliorie effettuate.
L'inadempimento, dunque, non può definirsi di scarsa importanza (art. 1455 c.c.), perché quantitativamente non insignificante dal punto di vista oggettivo ed assolutamente ingiustificato in ragione dei principi di correttezza e buona fede che devono informare la condotta delle parti anche nella esecuzione del rapporto contrattuale (artt. 1175 e 1375 c.c.), dovendosi altresì valorizzare – oltre all'aspetto economico – l'assenza di contestazioni.
5 Sussistono, pertanto, tutte le condizioni per dichiarare risolto il contratto di locazione in questione per grave inadempimento del conduttore, che non ha corrisposto nel termine pattuito i canoni, ai sensi dell'art. 1453 c.c.

5. Da quanto sopra, discende, altresì, la fondatezza della domanda di condanna al pagamento dei canoni.

5.1. Parte intimata deve conseguentemente essere condannata a pagare all'intimante la somma complessiva richiesta di € 262.499,58 oltre IVA e oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo.

6. Per l'effetto, parte intimata deve essere condannata anche al rilascio dell'immobile.

7. Le spese seguono la soccombenza: vanno poste a carico della parte convenuta soccombente (art. 91 c.p.c.) e si liquidano come in dispositivo;



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa e ulteriore istanza, eccezione e deduzione disattesa, così giudica:

1. dichiara il grave inadempimento di agli obblighi nascenti CP_1
dal contratto depositato agli atti del giudizio ed alle ulteriori pattuizioni intercorse tra le parti;

2. dichiara risolto il contratto di locazione tra le parti e, per l'effetto condanna e al pagamento in CP_1 Controparte_2
solido dell'importo complessivo di euro 262.499,58 oltre IVA;

3. condanna al rilascio dell'immobile meglio identificato in CP_1
atti entro e non oltre il 30.09.25;

4. condanna e al pagamento delle CP_1 Controparte_2
spese di lite nei confronti di che si Parte_1
liquidano complessivamente in euro 15.719,90 oltre gli oneri di legge con attribuzione al procuratore dichiaratosi antistatario.
6 Manda la cancelleria.
Nocera Inferiore 15/4/2025
Il Giudice
Dr Luigi Bobbio

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