Causa R.G. n. 3305/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PERUGIA
Seconda Sezione Civile
Il Giudice Onorario di Tribunale, dott. Carlo Gambucci, ha pronunciato, in funzione di
Giudice monocratico, la seguente
SENTENZA
nella causa n. 3305/2022 R.G. promossa da:
nata a [...] il [...], residente in [...]
Girolamo 364 (c.f. , da ultimo rappresentata e difesa, giusta C.F._1 comparsa di costituzione di nuovo difensore del 25 giugno 2025, dagli avv.ti Giulia
Guastella e Ivan Carino, ed elettivamente domiciliata in Palermo, Largo Lituania n. 11, presso lo studio del'avv.to Guastella - Comunicazioni alla PEC: - Email_1
Email_2
- attrice nei confronti di:
(C.F. , con sede in Perugia via San Controparte_1 P.IVA_1
Girolamo, 364, in persona dell'amministratore p.t. Geom. on studio in Controparte_2
Perugia Str. San Marco, 87/a, rappresentato e difeso dall'Avv. Fabio Fedeli del foro di
Perugia, giusta delega apposta in calce alla comparsa di costituzione e risposta ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore in Perugia via G. Tilli, 54.
- convenuto
OGGETTO: impugnazione delibera assembleare ex art. 1137 c.c.
CONCLUSIONI PER LA PARTE ATTRICE: " … disattesa ogni diversa e contraria istanza, pretesa ed eccezione: 1) preliminarmente, per i motivi esposti in narrativa, sospendere l'efficacia della delibera assembleare del 13 gennaio 2022 relativamente ai punti 1,2,3 del deliberato;
2) nel merito, per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare nulla e/o annullabile e quindi annullare la delibera dell'assemblea del 13 gennaio 2022 relativamente ai punti 1,2,3, del deliberato.
Con condanna del convenuto al pagamento delle spese e compensi CP_1 professionali del presente giudizio, oltre IVA e CAP come per legge, tenendo anche conto del rifiuto del di adesione alla pur introitata mediazione.”. CP_1
CONCLUSIONI PER LA PARTE CONVENUTA. “…disattesa ogni contraria istanza, dichiarare infondata e rigettare l'impugnazione relativamente al primo motivo e comunque dichiarare cessata la materia del contendere dichiarare infondata e rigettare l'impugnazione relativamente al secondo motivo poiché del tutto infondata e non provata.
Con vittoria di spese di lite.”.
MOTIVI DELLA DECISIONE (art. 132 c.p.c.)
FATTO
Con atto di citazione depositato il 15.7.2022 la sig.ra ha impugnato la Parte_1 delibera dell'assemblea condominiale adottata dal Controparte_1 il 13 gennaio 2022, relativamente ai seguenti punti dell'Ordine del Giorno:
“1. Studio di fattibilità realizzato da PAB Progetti - Ing. finalizzato alla Testimone_1 definizione di un adeguato piano di riqualificazione energetica e/o miglioramento sismico delle parti comuni dell'intero complesso condominiale volto all'ottenimento dei benefici stabiliti dal DL. 16/05/2020 n. 34 (in G.U. n. 125 del 16/05/2020) meglio identificato come decreto rilancio convertito con la legge 77/2020 e del relativo capitolato lavori con
l'importo complessivo dei lavori - decisioni correlate;



2. Esame Preventivo Spese Condominiali e relativa ripartizione dal 01/01/2022 al
31/12/2022;


3. Approvazione delle Tabelle Millesimali;
”.
L'assemblea aveva in tale sede deliberato, per quanto di interesse:
1) Al primo punto all'ordine del giorno, si pone all'esame e approvazione dei condomini, lo studio di fattibilità redatto dall'Ing. finalizzato alla definizione di un Testimone_1 adeguato piano di riqualificazione energetica e/o miglioramento sismico delle parti comuni dell'intero complesso condominiale volto all'ottenimento dei benefici stabiliti dal cosiddetto "Superbonus" di cui agli articoli 119 e 121 D.L. 19.05,2020 n. 34 convertito nella
Legge 17.07.2020 n. 77". L'Ing. presente all'assemblea odierna, illustra lo studio di Tes_1 fattibilità finalizzato all'ottenimento dei benefici fiscali di cui al decreto rilancio in tema di riqualificazione energetica e/o miglioramento sismico delle parti comuni dell'intero complesso. L'assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei presenti costituita dai Sigg, - e - - contrai i Pt_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6
Sigg. approva l'esecuzione dei lavori di riqualificazione energetica Parte_7
e/o miglioramento sismico per un importo totale di €. 523,554,61 come da stima riportata nello studio di fattibilità.

Considerato che

le procedure per l'ottenimento dei titoli abilitativi riguardanti i lavori del "sima-bonus" (copertura edificio) sono più agevoli rispetto agli altri citati nello studio di fattibilità, l'assemblea decide di dare la priorità all'esecuzione di detti lavori, ritenendo di estrema necessità dare corso alle opere di ripristino nel più breve tempo possibile. È sottoposta all'esame dei condomini presenti, la parcella pro-forma n. 65 del 24/11/2021 dell'Ing. pari ad €. 1000,00 (oltre imposte previste per legge) a Tes_1 saldo delle competenze finora svolte per la redazione dello studio di fattibilità.
L'assemblea a maggioranza con il voto contrario del Sig. approva la Parte_7 parcella. L'assemblea a maggioranza dei presenti con il voto contrario del Sig. Parte_7 nomina lo stesso Ing. e l'Ing. er lo svolgimento
[...] Testimone_1 Per_1 dell'incarico riguardante la stesura del progetto esecutivo, direzione lavori, il coordinamento della sicurezza in fase di progetto e esecuzione dei lavori. Viene inoltre deciso di incaricare l'Amministratore affinché richieda al general contractor CP_3
(già interpellata dai condomini precedentemente) di formalizzare una proposta
[...] economica e/o contrattuale con gli eventuali finanziamenti finalizzati agli interventi deliberati, da sottoporre all'esame dei condomini nella prossima assemblea di condominio.
2) In merito al secondo punto all'ordine del giorno, l'amministratore illustra i criteri in base ai quali ha predisposto il preventivo di spesa per la gestione 01/01/2022 al 31/12/2022.
L'assemblea a maggioranza e con il voto contrario del Sig. decide di Parte_7 inserire nel preventivo la voce di spesa "Fondo di Riserva" per un importo pari ad € 1000,00.
Terminata la discussione si passa alla votazione;
il suddetto preventivo e relativo riparto pari ad €.

1.970.00 vengono approvati a maggioranza e con il voto contrario del Sig.
In riferimento al suddetto preventivo, si invitano i sigg. condomini a Parte_7 non interrompere i versamenti delle quote condominiali alla chiusura dell'esercizio.
Tale preventivo rimarrà in vigore fino all'approvazione di quello successivo.
L'amministratore invita tutti i condomini a rispettare con la massima puntualità i versamenti delle quote condominiali 3)Per quanto concerne l'approvazione delle Tabelle Millesimali, l'amministratore propone le tabelle redatte dai tecnici di parte Ing. Ing. Ing. Persona_2 Testimone_1
, Geom. elaborate nella fase transattiva in data Persona_3 Persona_4
10/07/2018. L'assemblea dopo ampia e approfondita discussione approva a maggioranza e con il voto contrario del Sig. . Parte_7
La causa veniva istruita sulla base delle prove documentali e testimoniali ammesse sinché veniva rinviata all'udienza del 7 aprile 2025 per la precisazione delle conclusioni, nel corso della quale venivano assegnati alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. e viene decisa come di seguito.
DIRITTO
Deduce la parte attrice, nel dare atto del pregresso avvio del procedimento cautelare
R.G. n. 7496/2017, conclusosi con l'ordinanza del 20-6-2019, di accoglimento totale della domanda azionata dai ricorrenti passata in giudicato, che il Giudice Parte_8 aveva così disposto:
“1. ordina ai resistenti di eseguire - unitamente ai ricorrenti - le opere di rifacimento indicate specificamente al paragrafo 6 della relazione del c.t.u. e nel Persona_5 computo metrico estimativo allegato sub lett. f) alla medesima relazione;

In conclusione i resistenti vanno condannati ad eseguire - unitamente ai ricorrenti - le opere di rifacimento indicate specificamente al paragrafo 6 della relazione del c.t.u.
e nel computo metrico estimativo allegato sub lett. f) alla medesima Persona_5 relazione.”.
In sintesi, secondo la parte, con il provvedimento che precede, il giudice aveva stabilito che:
“A) Il tetto del fabbricato de quo è un elemento indivisibile;

B) Tutti i condomini traggono utilità dal tetto a prescindere dalle proiezioni verticali dello stesso sulle sottostanti proprietà;
C) Interventi di manutenzione e/o ristrutturazione non possono avere luogo in funzione di una suddivisione di tale parte ed elemento comune del fabbricato;

D) Se sono necessari interventi sul tetto, essi debbono essere comunque sostenuti da tutti i condomini, per rispettive quote di proprietà, ai sensi dell'art. 1123 comma I c.c., ed a prescindere dalle proiezioni verticali sugli appartamenti sottostanti.”.
Ciò nonostante, nel corso della successiva riunione assembleare del 3 luglio 2020, non impugnata in questa sede, il deliberava, in spregio del pronunciamento del CP_1
Tribunale e di formale diffida: “…di proseguire con i lavori e l'iter intrapreso per il rifacimento del tetto sovrastante la parte . Se entro breve (fine Parte_9 luglio) si avranno certezze sull'applicabilità dell'ecobonus e l'ottenimento di un accordo di finanziamento da parte di una specifica impresa o banca come prospettato dal decreto, e se può essere assicurato che i lavori possano essere eseguiti entro quest'anno, si cercherà di applicare tale legge rifacendo tutto il tetto, adottando e ampliando il progetto esistente per rientrare nell'ecobonus 110…”, determinandosi in tal modo l'assemblea, ad intervenire solo su metà del tetto, ponendo le spese, però, a carico di tutti i condomini, dovendosi ritenere, in buona sostanza, che si sarebbe intervenuti su tutto il tetto, solo se ciò fosse stato possibile mediante “ecobonus” (perciò, essenzialmente in termini di gratuità o quasi per i vari condomini).
Seguiva uno studio di fattibilità che veniva quindi approvato con la delibera del 13 gennaio 2022, oggetto della presente opposizione, dal quale sarebbe emerso, secondo la parte attrice, che l'intervento di rifacimento avrebbe dovuto interessare solo metà del tetto ed in particolare quella metà del tetto che insiste, in proiezione verticale, sopra le unità abitative dei condomini e non anche sulla metà Parte_8 Parte_10 corrispondente alla proprietà attorea, come si poteva desumere dal medesimo studio di fattibilità versato in atti, nel quale a pag. 20 afferma,: “… Gli elementi di degrado rilevabili sono per lo più riconducibili alla porzione di copertura direttamente afferente alla unità immobiliare al piano secondo di proprietà ”, mentre a pag. 21 si Parte_11 descrive l'intervento da realizzare nei seguenti termini: “…demolizione e smontaggio degli elementi costituenti l'attuale porzione di copertura oggetto di intervento…”.
Era stato quindi deciso, secondo la parte, il rifacimento della sola porzione di tetto sovrastante la proprietà mentre per la restante porzione era stata Parte_8 prevista una semplice “…sistemazione o rifacimento degli sporti di gronda…”, con attribuzione di vantaggi diretti per una sola parte dei condomini, con spese, tuttavia, ripartite tra tutti, peraltro sulla base di Tabelle Millesimali risalenti al luglio 2018 (quindi anteriori al Provvedimento – Ordinanza del Tribunale del 20-6-2019).”.
Contestava in definitiva la parte attrice le deliberazioni rese nell'assemblea del 13 gennaio 2022 e formulava in particolare:
- opposizione allo (che riguarda solo mezzo tetto) elaborato dall'Ing. Controparte_4 nonché alla deliberazione condominiale di procedere all'esecuzione Testimone_1 dei lavori ivi previsti, con priorità per le opere di ripristino (che essenzialmente riguardavano solo metà del tetto), nonché all'incarico conferito per la stesura del progetto esecutivo, direzione lavori, coordinamento sicurezza in fase di progetto ed esecuzione lavori agli Ing. e Ing. Tes_1 Per_1
- opposizione alla ripartizione delle spese condominiali per la gestione 1-1-2022 / 31-12-
2022;
- opposizione all'approvazione delle tabelle millesimali proposte dall'Amministratore di condominio.
Proponeva quindi, in punto di diritto, i seguenti due motivi:
- la violazione art. 1123 comma 1 c.c.;
- la violazione del quorum deliberativo richiesto all'unanimità per l'approvazione di tabelle millesimali convenzionali.
Costituitosi in giudizio, il convenuto contestava la tesi attorea per la quale, CP_1 dalla lettura della relazione tecnica dell'Ing. in atti emergerebbe la volontà di Tes_1 rifare solo metà tetto.
Nella relazione invece, a pag. 20, ove venivano esaminati gli elementi del tetto ammalorati, si affermava che detti elementi erano perlopiù riconducibili alla proprietà ma ciò non induceva a ritenere che, nel corso della ristrutturazione, si Parte_8 sarebbero riparati solo quelli.
Tale affermazione era giustificata dal fatto che quella parte del tetto era interessata da un maggiore ammaloramento ma, in ogni caso, il tetto sarebbe stato integralmente rifatto.
Infatti, nella parte immediatamente precedente a tale capoverso si parlava di tutta la copertura, descrivendone dettagliatamente le caratteristiche.
Allo stesso modo l'affermazione estratta dalla parte attrice dalla pag. 21 della relazione tecnica, per la quale si sarebbe voluto limitare l'intervento al solo rifacimento degli sporti di gronda, era chiaramente errata (e forse in mala fede), trattandosi in particolare di uno degli interventi da realizzare insieme a tutti gli altri, come anche dimostrato dall'importo del preventivato per l'opera, riferito alla copertura dell'intero tetto pari ad €. 256.800,91, aumentato, secondo il CTU della fase di esecuzione, sino ad €. 300.000,00, a fronte di una spesa complessiva di ristrutturazione dell'edificio condominiale di €. 523.554,64, riferita anche lavori rispetto al tetto e cioè quelli di efficientamento energetico compresi nel c.d. bonus 110% aventi ad oggetto altri interventi non inerenti il tetto (cappotto termico, infissi, impianto termico, ecc.). Ciò premesso, osserva in primo luogo questo giudicante che non è in dubbio che la spesa per la ristrutturazione del tetto condominiale vada ripartita tra tutti i condomini in base al valore delle singole proprietà possedute, come anche chiarito dal pronunciamento della
S.C. richiamato dalla parte attrice: “In tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le relative spese vanno ripartite - salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all'applicazione dell'art. 1126 c.c.
- tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all'uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c.” Cass. Civ., Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 24927 del 07/10/2019.
Per contro non si può affermare, con la parte attrice, che l'intervento di ristrutturazione del tetto, approvato dal in data 13.1.2022 al punto n. 1) della delibera in questa CP_1 sede opposta, fosse limitato alla sola metà del tetto insistente sulle unità abitative dei condomini e e non anche sulla metà corrispondente alla Parte_8 Parte_10 proprietà attorea.
Dalla lettura dello studio di fattibilità (pag. 20) si apprende infatti solamente che, indipendentemente dalla tipologia di intervento complessivo da realizzare, la parte del tetto riconducibile ai condomini e risultava maggiormente Parte_8 Parte_10 ammalorata rispetto all'altra metà: “…Gli elementi di degrado rilevabili sono per lo più riconducibili alla porzione di copertura direttamente afferente alla unità immobiliare al piano secondo di proprietà ”. Parte_11
Ciò non toglie che l'intervento fosse orientato alla integrale risistemazione del tetto, anche se una parte di esso, sovrastante le proprietà e era Parte_8 Parte_10 interessato da maggiori problematiche di ammaloramento, mentre la residua parte presentava minori problemi.
Né, del resto, la presupposizione attorea, rivelatasi in corso di causa totalmente indimostrata, può essere confermata dal richiamo all'inciso di pag. 21 della relazione ove si descrive l'intervento da realizzare nei seguenti termini: “…demolizione e smontaggio degli elementi costituenti l'attuale porzione di copertura oggetto di intervento…”.
La parte attrice, del resto, a conferma della propria tesi, non ha chiesto in alcun modo che il contestato “studio di fattibilità” ed il relativo computo metrico fossero sottoposti all'esame di un tecnico, magari in sede di CTU, al fine di verificare se effettivamente gli importi di spesa previsti fossero o meno corrispondenti al rifacimento dell'intero tetto o della sola metà.
Appare invece dimostrato il contrario, se è vero che per la copertura dell'intero tetto era stata preventivata una spesa pari ad €. 256.800,91, peraltro aumentato, secondo il CTU della fase di esecuzione, sino ad €. 300.000,00, a fronte di una spesa complessiva di ristrutturazione dell'edificio condominiale di €. 523.554,64.
Del resto, le prove testimoniali esperite hanno fornito sul punto un esito, se non risolutivo, tale da confermare la tesi di parte convenuta, posto che non hanno confermato che il tetto, nell'intenzione dell'assemblea, sarebbe stato ristrutturato per metà, mentre la parte attrice, sulla quale grava l'onere della prova, non ha fornito in proposito alcun elemento di prova convincente.
Alle domande “1) Vero che la sig.ra e per essa il proprio figlio Pt_7 Parte_12 inizialmente intendevano procedere con il rifacimento di metà copertura affermando che la loro parte non ne aveva bisogno?” e “2) Vero che successivamente hanno deciso di procedere con il rifacimento dell'intera copertura utilizzando lo strumento del bonus fiscale del c.d. 110%?”, il teste Ing. oltre a confermare di essere stato il tecnico Tes_1 di fiducia della sig.ra rispondeva sul cap. 1): “si è vero. Lo hanno detto a me” e sul Pt_7 cap. 2) “ne avevano l'intenzione, ma poi lo studio di fattibilità da me redatto non ha avuto seguito.”.
A sua volta il teste ul cap. 1) rispondeva: “All'incirca a fine 2019 inizio 2020 Per_1 ero stato incaricato da tutti di rifare metà del tetto e dunque suppongo che la sig.ra ed il figlio fossero orientati in tal senso, anche perché avevano conferito lo stesso Pt_7 incarico congiunto sia a me che al loro consulente ” e quanto al cap. 2): “Si è Tes_1 vero, abbiamo inserito una notula congiunta di spese tecniche ai fini del 110 io e Tes_1 per il rifacimento dell'intero tetto che non è stata accettata, alla quale è tuttavia seguito uno studio di prefattibilità redatto da e poi nel corso di una causa ne fu fatto un Tes_1 altro.”.
Irrilevanti poi, ai fini della decisione, le ulteriori dichiarazioni di quest'ultimo teste circa il sopralluogo del 19.11.2022 presso l'appartamento dei condomini Parte_8 perché successivo alla data della delibera, come irrilevanti son risultate quelle rese dal teste Pt_7 È la parte attrice, del resto, a sostenere che il tetto sarebbe stato ristrutturato solo per metà, senza tuttavia fornire alcuna giustificazione tesa a corroborare tale assunto, motivi per cui la domanda attorea di revoca/annullamento del punto n. 1) della delibera assembleare del 13.1.2022 deve ritenersi destituita di fondamento e quindi disattesa.
Quanto precede anche perché, sotto altro aspetto, è anche infondato il primo dei motivi indicati dalla parte attrice e riferito alla violazione del primo comma dell'art. 1123 c.c. per essere la delibera “… anzitutto illegittima e meritevole di essere dichiarata nulla/annullata, la scelta adottata ed approvata dall'assemblea (con dissenso dell'odierna deducente) di approvare lo Studio di fattibilità e di dare esecuzione agli interventi ivi previsti che hanno ad oggetto il rifacimento di solo mezzo tetto …. per tale sua natura suscettibile di interventi solo unitari sull'insieme, non sussistendo la possibilità di un godimento od uso separato e, conseguentemente, di interventi parziali, tanto meno in funzione di un inammissibile uso o godimento sparato”.
La norma richiamata, 1123 c.c., non prescrive in alcun modo, come vorrebbe la parte, che il bene condominiale comune “tetto” debba essere, magari in assenza di reale necessità, riparato nella sua intera estensione anziché in parte, ma prescrive solamente che, anche in caso di riparazione anche parziale, come ipotizzata in citazione, magari perché il bene è ammalorato solo in parte, le spese di conservazione del bene dovranno comunque essere ripartite in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive.
Dunque, sia nel caso in cui i tecnici abbiano inteso riparare solo una parte del tetto perché effettivamente ammalorata e pur corrispondente alla metà del tetto che copre una sola parte dell'edificio non direttamente riconducibile alla proprietà attorea, sia nell'ipotesi di un suo rifacimento integrale, la norma si limita solamente ad imporre che le spese eventualmente sostenute debbano essere ripartite tra tutti i condomini, ivi compresa la parte attrice.
La parte attrice, invece di dedurre la violazione dell'art. 1123 comma primo c.c., che nel caso di specie è stato comunque rispettato per avere il condominio ripartito le spese tra tutti i condomini, avrebbe dovuto dimostrare in giudizio che il rifacimento del tetto posto sopra il proprio appartamento sarebbe stato necessario come per l'altra metà, magari attraverso la richiesta di apposta CTU tecnica.
Allo stato, pur non risultando in alcun modo provato che l'intervento approvato dal fosse limitato alla sola metà del tetto e che l'altra metà fosse allo stesso CP_1 modo ammalorata, dallo “studio di fattibilità” emerge quantomeno che tutto il tetto era interessato dall'intervento perché bisognoso di rilevanti interventi, seppure concentrati perlopiù su una delle due metà, ma tenendo presente che anche l'altra metà sarebbe stata oggetto di interventi di manutenzione, non limitati alla sola “…sistemazione o rifacimento degli sporti di gronda…”.
Del resto, sotto il profilo esaminato, sarebbe stata legittima una delibera che avesse approvato la sistemazione non solo della metà del tetto ma anche della quarta parte dello stesso o di una porzione addirittura inferiore dello stesso, nell'ipotesi in cui solo quella determinata parte del tetto avesse imposto un intervento di manutenzione, poiché anche in queste (mere) ipotesi le spese sarebbero state comunque ripartite tra tutti i condomini, con buona pace dell'art. 1123 c.c..
Del resto, contrariamente a quanto sostiene la parte nell'atto di citazione, quando afferma che la delibera avrebbe procurato solo “… vantaggi diretti per solo alcuni condomini, con spese, tuttavia, ripartite tra tutti, peraltro come da Controparte_5 risalenti al luglio 2018 (quindi anteriori al Provvedimento – Ordinanza del Tribunale del 20-6-
2019), i vantaggi del rifacimento del tetto non producono effetti solo nei confronti di alcuni dei condomini poiché, trattandosi di un bene comune, il vantaggio dell'eventuale ristrutturazione, anche parziale, ha effetti positivi nei confronti di tutti i condomini, proprio perché comproprietari di tale proprietà comune.
Il richiamo della parte alle Tabelle Millesimali consente inoltre di introdurre l'esame del secondo e ultimo motivo di censura della delibera, riferito alla pretesa violazione del quorum deliberativo, richiesto all'unanimità, per l'approvazione di tabelle millesimali convenzionali.
Nulla ha dedotto di più specifico la parte con riferimento alla contestata approvazione del punto n. 2 della delibera: “Esame Preventivo Spese Condominiali e relativa ripartizione dal 01/01/2022 al 31/12/2022”, la cui valutazione deve ritenersi assorbita dalla contestata approvazione delle nuove tabelle millesimali, adottata al punto n. 3 del medesimo deliberato, di cui costituisce necessaria conseguenza.
Sostiene in ogni caso la parte attrice che le tabelle adottate dal allegate al CP_1 verbale di assemblea del 13 gennaio 2022 per i lavori di rifacimento di una parte del tetto e della mera sistemazione dell'altra metà, sono illegittime in quanto deliberate senza l'unanimità, non prevedendo la legge una modifica a semplice maggioranza e richiama
Cass. Civ., sent. n. 27233/2013. Tale schema era già, secondo la parte, impropriamente in uso dal 16 novembre 2019 «Si precisa che tutte le spese del rifacimento del tetto, sia quelle tecniche ed amministrative che dei lavori, saranno da suddividere in quattro (4) parte uguali tra i comproprietari con emissione di fattura separata per ogni unità abitativa» (all. 24).
La prospettazione è errata.
Intanto l'allegato n. 24 reca la data del 16 novembre 2019, mentre la delibera gravata del 13 gennaio 2022, fa riferimento alle tabelle del 10 luglio 2018.
Inoltre, la predetta decisione del 2019, di suddividere la spesa per teste e non per millesimi, sicuramente non rispondente ai criteri previsti per legge (1123, comma 1, c.c.), era stata a suo tempo approvata con la sottoscrizione di tutti i condomini, ivi inclusa l'attrice d il coniuge Pt_7 Pt_7
Peraltro le tabelle approvate dall'assemblea del 13 gennaio 2022, non sono quelle indicate dalla parte attrice bensì, come emerge dal testo della delibera: “Per quanto concerne l'approvazione delle Tabelle Millesimali, l'amministratore propone le tabelle redatte dai tecnici di parte Ing. Ing. Ing. Persona_2 Testimone_1 Per_3
, Geom. elaborate nella fase transattiva in data 10/07/2018.”.
[...] Persona_4
Questa ripartizione millesimale, versata in atti dal resistente con il documento CP_1
n. 6, non stabilisce in alcun modo una ripartizione per teste degli oneri condominiali, ma al contrario contiene una dettagliata e diversificata indicazione dei criteri individuati per la determinazione delle quote millesimali di competenza di ciascun condomino, nonché le specifiche quote riconducibili a ciascuna delle proprietà singole, diverse l'una dall'altra e dunque non determinate per teste.
Nonostante ciò la parte attrice afferma che trattandosi di tabelle millesimali di natura pattizia, si sarebbero dovute approvare all'unanimità e richiama il pronunciamento della
Suprema Corte per il quale: “In tema di condominio negli edifici, ove manchi una diversa convenzione adottata all'unanimità, che sia espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123, primo comma, cod. civ., non essendo, consentito all'assemblea, mediante deliberazione a maggioranza, di suddividere con criterio
"capitario" gli oneri necessari per la prestazione di servizi nell'interesse comune.” Cass. Civ.,
Sez. 2, Sentenza n. 27233 del 04/12/2013.
La tesi attorea è tuttavia errata quantomeno per due motivi:
- la ripartizione dei millesimi non è stata fatta per teste;
- l'arresto che precede non esclude, ma anzi, presuppone la possibilità di una revisione a maggioranza delle quote millesimali.
Il pronunciamento è infatti conforme alla precedente Sentenza della Corte resa a Sezioni
Unite il 09/08/2010, n. 18477 , richiamata dalla difesa convenuta: “In tema di condominio,
l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale;
ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, cod. civ..”, che ha aperto le porte alla modifica dell'articolo 69 Disp. Att. c.c. introdotta con la riforma del condominio del 2012.
Il preesistente criterio per il quale la modifica o la revisione delle tabelle millesimali era consentita all'epoca solamente con il consenso di tutti i condomini, in seguito alla pronuncia della Cassazione, era stato in parte superato e, fermo restando il principio generale della modifica delle tabelle all'unanimità, con il primo comma dell'art. 69, venivano introdotte delle eccezioni a tale regola: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.”.
In sintesi, ove le tabelle in uso non risultino conformi ai criteri previsti per legge e dunque si siano rivelate errate, possono essere modificate, non più all'unanimità, ma con la sola maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c. e quindi con la maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio.
Nel caso di specie le tabelle millesimali sono state modificate perché evidentemente ritenute inadeguate, data l'accuratezza di quelle elaborate nella fase transattiva in data
10/07/2018 approvate dal , il quale in tal modo ha inteso sanare la divergenza CP_1 sussistente tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Per tali motivi deve ritenersi infondato anche il secondo motivo di opposizione alla delibera per cui è causa e, se le tabelle millesimali sono state legittimamente approvate, deve in conseguenza essere ritenuta corretta anche l'approvazione del “Preventivo
Spese Condominiali e relativa ripartizione dal 01/01/2022 al 31/12/2022”, di cui al punto n.
2 della delibera del 13 gennaio 2022, predisposta in base alle medesime tabelle.
Le domande tutte della parte attrice debbono pertanto essere integralmente rigettate, con ogni conseguenza in ordine alla liquidazione delle spese di lite.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni diversa deduzione ed eccezione disattesa, in accoglimento delle domande di parte convenuta:
- rigetta le domande tutte avanzate dalla parte attrice;

- pone a carico della parte attrice le spese di lite, che qui si liquidano in favore del convenuto nella misura di €. 7.616,00 per compensi professionali, oltre r.f. ai CP_1 sensi dell'art. 2 del D.M. 55/14, IVA e CAP come per legge.
Perugia, 4 luglio 2025
Il Giudice Onorario di Tribunale
Dott. Carlo Gambucci