N. R.G. 1511/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FERRARA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Maria Marta Cristoni ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 1511/2024, promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ANNUNZIATA Parte_1 C.F._1 RAFFAELLA ATTORE/I contro
(C.F. ) CP_1 C.F._2 CONVENUTO-CONTUMACE
CONCLUSIONI
L'attore ha concluso come da verbale di udienza del 10-9-2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE ha convenuto in giudizio chiedendo l'accoglimento delle seguenti Parte_1 CP_1 conclusioni: “in virtù del contratto definitivo di compravendita del 5/10/2023 registrato e trascritto in
Ferrara in data 9/10/2023 avente ad oggetto l'immobile oggetto della presente controversia, previo accertamento in capo al signor dell'obbligo di garantire il compratore dai vizi gravanti CP_1 sull'immobile venduto dallo stesso, condannare il convenuto alla restituzione della somma pari ad euro 15.000,00 a titolo di riduzione del prezzo di acquisto, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria ovvero nella diversa somma che sarà accertata in corso di causa ex art.1490 e 1492 c.c.; sempre nel merito: previo accertamento in capo al signor dell'obbligo di garantire il CP_1 compratore dai vizi gravanti sull'immobile venduto dallo stesso, condannare il convenuto a risarcire tutti i danni subiti dall'attore nella somma che sarà accertata in corso di causa ex art. 1490, 1494 e
pagina 1 di 6 1495 c.c.. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi, oltre al rimborso forfettario ed accessori di legge”.
Il convenuto è rimasto contumace.
Parte attrice a fondamento della domanda di riduzione del prezzo e risarcimento del danno da vizi della casa venduta, ha dedotto e documentato quanto segue:
- il venditore ha provveduto a consegnare al compratore, al momento del contratto di compravendita immobiliare, le dichiarazioni di conformità di tutti gli impianti installati nell'abitazione, dall'impianto elettrico fino a quello di riscaldamento, garantendo di fatto il signor circa il pieno Parte_1 funzionamento anche di quest'ultimo;
- le problematiche della caldaia si sono presentate al compratore in un momento successivo a quello del perfezionamento della vendita, avvenuto nel mese di ottobre, ovvero quando il neo-proprietario si è stabilmente trasferito all'interno dell'abitazione, a maggior ragione con il sopraggiungere della stagione invernale che ha richiesto il sempre più frequente utilizzo della caldaia e dell'impianto di riscaldamento ad essa collegato;

- la giurisprudenza di legittimità, circa l'effettivo sorgere in capo al venditore dell'obbligazione di garanzia dei vizi del bene, ha stabilito, con indirizzo ormai consolidato, che “Solo quando
l'obbligazione di garanzia non sia sorta, come nei casi di esclusione convenzionale (art. 1490 cod. civ.) o di conoscenza o facile riconoscibilità dei vizi da parte del compratore (art. 1491 cod. civ.), non
è configurabile alcun inadempimento a carico del venditore, sanzionabile con il risarcimento dei danni
(Cass. 15/04/2004, n. 7147; Cass. 01/12/2000, n. 15395); essendo sorta l'obbligazione di garanzia
(perché l'acquirente non era nella condizione di riconoscere i vizi), il venditore è stato giudicato obbligato, ex art. 1494 cod. civ., al risarcimento di tutti i danni subiti dal compratore, non solo quindi di quelli relativi alle spese necessarie per l'eliminazione dei vizi accertati, ma anche di quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa o al lucro cessante, non avendo vinto la presunzione di colpa posta a suo carico;
per agevolare il compratore il codificatore ha interamente spostato l'onere probatorio sull'alienante, al quale non basta per vincere la presunzione dimostrare di non aver conosciuto i vizi, occorrendo che egli dimostri di avere ignorato senza colpa i vizi del bene alienato”
(Cass. Civ., Sez. III, 16.2.2024, n.4300).
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Nel merito, l'art. 1490 comma 1 c.c. prevede che il venditore “…è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”. Il venditore di un bene è pertanto tenuto a garantire il soggetto acquirente dai vizi della cosa oggetto del contratto stipulato, riferendosi il concetto di vizi a quelle imperfezioni o pagina 2 di 6 alterazione gravanti sul bene stesso e che rendono il bene inidoneo all'uso cui è destinato o, quantomeno, ne riducono in maniera apprezzabile il valore.
Nel caso di specie, è documentale che il venditore abbia provveduto a consegnare all'attore l'immobile con le dichiarazioni di conformità di tutti gli impianti installati nell'abitazione, dall'impianto elettrico fino a quello di riscaldamento, garantendo il pieno funzionamento anche di quest'ultimo.
Le dedotte problematiche relative al funzionamento della caldaia si sono presentate al compratore in un momento successivo a quello del perfezionamento della vendita, avvenuto nel mese di ottobre, ovvero quando il neo-proprietario si è stabilmente trasferito all'interno dell'abitazione, a maggior ragione con il sopraggiungere della stagione invernale che ha richiesto il sempre più frequente utilizzo della caldaia e dell'impianto di riscaldamento ad essa collegato.
Come dedotto dal consulente di parte e confermato dall'incarcato ctu, il sistema di scarico dei fumi della caldaia presente nell'immobile venduto non è poi compatibile con la tipologia di caldaia esistente nell'immobile, rendendo di fatto inutilizzabile il sistema di riscaldamento dell'appartamento e dell'acqua sanitaria erogata attraverso la caldaia. In particolare il tecnico ha accertato un problema strutturale relativo alle distanze ed ai posizionamenti delle tubazioni di scarico installate, la quali, stante l'acclarata incompatibilità funzionale con la caldaia esistente, non ne garantiscono il normale funzionamento;
circostanza poi confermata anche dal CTU.
L'impianto di riscaldamento dell'immobile non può quindi essere utilizzato, risultando pertanto l'immobile stesso gravato da un vizio che, oltre a diminuirne in modo apprezzabile il valore è in grado di rendere la cosa - nella specie una civile abitazione - inidonea all'uso cui è destinata.
I testi di parte attrice, escussi all'udienza del 20/03/2025, hanno infatti confermato il mal funzionamento della caldaia;
in particolare il teste, interrogato sul cap. 3 di parte attrice Testimone_1 ha confermato di essere a conoscenza del mal funzionamento: “Dopo aver effettuato l'allacciamento del gas…, alla prova di accensione della caldaia, questa andava in blocco. Abbiamo contattato un centro assistenza che ci ha spiegato che il tubo di scarico fumi della caldaia era di lunghezza non idonea al corretto funzionamento dell'apparecchio, tant'è che guardando il manuale di istruzioni della caldaia, si riscontrava che la lunghezza massima di funzionamento doveva essere minore o uguale ad 1 metro”. Anche il teste , che si è definito tecnico “del mestiere”, ha confermato sia la Testimone_2 circostanza di cui al cap. 3) circa il malfunzionamento della caldaia sia la circostanza del modello installato presso l'abitazione. Infine, l'ultimo teste, signor ha specifica nel Testimone_3 dettaglio come la documentazione relativa alle attestazioni di conformità degli impianti rilasciate in sede di stipula del contratto di compravendita fossero quelle versate in atti. Sia il teste che il Tes_2 teste hanno confermato che per un periodo molto lungo sicuramente tra dicembre del 2023 e Parte_1
pagina 3 di 6 gennaio 2024 - data in cui parte attrice in attesa dell'arredamento ha preso possesso effettivo dell'immobile - fino a quando non è stato installato uno scaldabagno elettrico in grado di sopperire all'assenza dell'acqua calda sanitaria, parte attrice ha subito una situazione di disagio dovendo rimanere al freddo per diversi mesi invernali e senza l'acqua calda sanitaria.
L'incarcato CTU, all'esito dei sopralluoghi, ha poi accertato come nel rogito di vendita del notaio del 05.10.2023 (cfr. doc.1 parte attrice), il convenuto contumace abbia dichiarato che “ gli Per_1 impianti in dotazione dell'immobile sono conformi all'attuale normativa vigente” .. …..” e consegna tutta la relativa documentazione” (dichiarazioni di conformità). Nella dichiarazione di conformità dell'impianto di riscaldamento, consegnata al (cfr. doc. 5 in atti) risulta infine dichiarata: - Parte_1 la conformità alla norma UNI CIG. 10412 , - di aver istallato componenti e materiali adatti al luogo d'istallazione; -di aver controllato l'impianto ai fini della sicurezza e della funzionalità con esito positivo.
Secondo il CTU, sia il convenuto che il certificatore , hanno dichiarato aspetti non Parte_2 conformi alla normativa vigente. Sono state accertate infatti criticità dovute: 1) al mancato rispetto della normativa vigente UNI 7129-2 /2015 per “Istallazione degli apparecchi di utilizzazione , ventilazione e aerazione dei locali d'istallazione; 2) al mancato rispetto delle disposizioni d'istallazione della ditta Saurnier Duval per la caldaia in esame.
La normativa vigente UNI 7129-2 /2015 (v. allegato ctu) prevede per i locali d'istallazione per apparecchi di tipo C come quello in esame, modalità di realizzazione delle aperture e canali di ventilazione ed aerazione, loro posizionamento e loro caratteristiche tecnico costruttive. Prevede la necessità di un afflusso di aria in via diretta, attraverso aperture permanenti praticate su pareti del locale da ventilare che danno verso l'esterno, ovvero condotti di ventilazione singoli, atteso che l'aria di ventilazione deve essere prelevata direttamente dall'esterno. Il CTU ha inoltre riscontrato che: “..è consentita anche la ventilazione indiretta mediante prelievo da locali attigui a quello da ventilare, tuttavia le aperture sulle pareti esterne devono avere sezione libera totale netta di almeno cmq 6 per ogni KW di portata termica istallata con un minimo di 100 cmq , essere realizzate in modo che le bocche di apertura non siano ostruite, essere protette da griglie ed essere a quota prossima del pavimento”. Nel caso in esame, tuttavia, la caldaia di tipo “C” preleva l'aria comburente dal solo ripostiglio e non dall'esterno e non è conforme alla normativa citata.
Quanto al punto 2), sul mancato rispetto delle disposizioni d'istallazione della ditta Saurnier Duval;
il
Ctu ha evidenziato come dal manuale di istallazione Saurnier Duval per la caldaia in esame, risulta indicato a pag. 42, che per l'evacuazione dei prodotti della combustione nel condotto fumario/ canna fumaria, i condotti per lo scarico dei fumi devono avere dimensione minima di mm 80 (diametro 8 cm) pagina 4 di 6 ed una lunghezza massima di ml. 10,00 (allegato 3 CTU). Secondo il consulente d'ufficio, dette indicazioni della Saurnier Duval, non sono state rispettate, tenuto conto che il canale di fumo in corrugato esistente , ha diametro di soli cm 6 anzichè cm. 8, e che la sua lunghezza di inserimento nella canna condominiale è di ml. 11,60, superiore di circa ml.1,60, rispetto alla lunghezza massima consentita di ml. 10,00 (ml. 11,60- 10,00).
In ordine ai dedotti “blocchi della caldaia e del malfunzionamento del riscaldamento e della mancanza di erogazione dell'acqua calda sanitaria” il CTU, ha ritenuto che gli stessi - così come rilevati anche dai testi sentiti in corso di causa - fossero plausibili, verosimili e riferibili certamente alla non corretta aerazione/ventilazione del ripostiglio e alla mancata conformità del diametro/lunghezza del canale di fumo/canna fumaria, come sopra esposti.
Quanto alla compatibilità della caldaia esistente presso l'immobile con le opere di istallazione dell'impianto di riscaldamento, il CTU ha chiarito che “la caldaia Themis Codens 24 SE-FC3 installata nell'appartamento al P.1° del non è compatibile nell'immobile in cui è stata istallata. Parte_1
I motivi sono quelli sopra esposti (relativi alla ventilazione/aerazione diretta non a norma nel ripostiglio e il mancato rispetto del diametro da 8 cm e lunghezza massima di ml. 10,00 del canale di fumo/canna fumaria , previsti dalla scheda tecnica della Saurnier Duval)”.
Infine, sull'entità dei costi per l'eliminazione dei vizi rilevati e sui danni subiti, il ctu ha chiarito che è necessario un intervento per la completa sostituzione della caldaia esistente, con un'altra similare, avente però caratteristiche tali da consentire una corretta evacuazione dei prodotti della combustione nel canale di fumo e canna fumaria condominiale, con lunghezza superiore a ml. 10,00. Inoltre, atteso che il ripostiglio ove dovrebbe essere istallata la nuova caldaia è privo di afflusso diretto aria dall'esterno o condotto di ventilazione diretta, come previsto dalla norma UNI 7129-2/2015, risulta altresì necessario realizzare un condotto di ventilazione per presa d'aria direttamente dall'esterno. Il costo per la fornitura e posa in opera della nuova caldaia Thema Condens 26 AP, previo smontaggio di quella esistente, comprensivo di prove di funzionamento, rilascio di certificazione di conformità, si stima a corpo in €. 3.500,00 oltre iva.
Quanto all'intervento avente ad oggetto la fornitura e posa di tubo di pvc per ventilazione diretta, che dal ripostiglio, attraversi la cucina per “sfociare” nel muro esterno a prelevare aria dal terrazzo,
(comprensiva di costi per carotaggi e mascherina), il CTU ha stimato un costo a corpo di €. 800,00 oltre iva. A detti interventi, su osservazioni del CTP, geometra deve aggiungersi Persona_2 altro costo a corpo di €. 1.400,00 oltre iva, per la realizzazione di un piccolo cavedio, per coprire il nuovo tubo di ventilazione diretta che passerà nella cucina fino al terrazzo, costo comprensivo di pagina 5 di 6 stuccatura e tinteggiatura. Il CTU ha ritenuto pertinente il predetto intervento per l'insorgere di “difetto estetico” nella cucina attesa la presenza del tubo di ventilazione, a vista sopra i pensili.
Pertanto, a fronte del vizio riscontrato all'impianto in questione, deve riconoscersi al compratore, a titolo di riduzione del prezzo, la somma complessiva (accertata dal ctu per la rimozione dei vizi) di euro 5.700,00 oltre iva.
Non può trovare accoglimento invece la domanda di risarcimento del danno conseguente al predetto vizio alla caldaia, ossia il rimborso dei costi sostenuti per l'acquisto di uno scaldabagno elettrico e la sua installazione, atteso che, non è stata allegata in modo puntuale da parte attrice la colpa del venditore in ordine al predetto vizio, né tantomeno è stata dimostrata la effettiva conoscenza del vizio in capo al venditore (il quale verosimilmente si è affidato sul punto a dei tecnici che hanno reso le dichiarazioni di positiva conformità degli impianti).
Deve essere rimborsato all'attore invece il costo documentato relativo all'opera del consulente di parte per complessivi € 1.047,84 (notula del 06/8/25 doc.8).
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.
Al pari il compenso del ctu, liquidato in corso di causa, deve porsi a carico di parte convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda di nei confronti di Parte_1
, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: CP_1
1) accerta il vizio della caldaia presente nell'immobile acquistato da parte attrice, conseguentemente condanna il convenuto al pagamento in favore di parte attrice di complessivi euro 5700,00 oltre iva, a titolo di riduzione del prezzo;

2) dichiara tenuto e condanna il convenuto alla rifusione in favore di parte attrice delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 1311,84 per esborsi, ed euro 2540,00 per compensi professionali, oltre spese forfettarie, IVA e c.p.a. con aliquote di legge;

3) - pone il compenso liquidato al ctu in corso di causa a carico di parte convenuta.
Ferrara, 15 settembre 2025
Il Giudice
Maria Marta Cristoni
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