RG 472/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LOCRI
SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice On., dott. Emanuele Deidda, in funzione di giudice monocratico, all'esito della camera di consiglio, ha pronunciato, ex art. 429 c.p.c. e ss., a seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 472 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2022, promossa
DA
(c.f. ), nata a [...] il [...] e Parte_1 CodiceFiscale_1
residente a [...], rappresentata e difesa congiuntamente e disgiuntamente dall'Avv.to Vincenzo De Leo con studio legale sito in Siderno, Piazza
G. Marconi n. 6 int. 1/d e dall'Avv.to Cristiana Multari con studio legale sito in Siderno
(RC), Via Sabotino, 15 ed elettivamente domiciliata presso e nello studio dell'Avv.
Vincenzo De Leo sito in Siderno, Piazza G. Marconi n. 6 (int. 1/d); ricorrente
CONTRO
, nata a [...] il [...] residente in [...]
Circonvallazione nord 119/d, cf. , rappresentata e difesa C.F._2
dall'avvocato Giuseppe Mammoliti del foro di Locri, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, in Locri alla via Marconi N.70, resistente
OGGETTO: locazione commerciale – recesso del conduttore per gravi motivi – pagamento dei canoni;

CONCLUSIONI: come da verbale del 28 marzo 2025, in cui i procuratori richiamano i rispettivi atti e scritti difensivi, precisano le conclusioni richiamando integralmente quelle già articolate in atti e discutono oralmente la causa;

* * *
Preliminarmente deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello svolgimento del processo e dunque in base alle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c. come modificato dalla legge 69/2009. Per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. 17145/2006; Cass.
11199/2012) il Giudice nel motivare “concisamente” la sentenza secondo i dettami dell'art. 118 disp. att. c.p.c. (c.d. motivazione semplificata) non è tenuto ad esaminare specificatamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole problematiche - di fatto e di diritto –
“rilevanti ai fini della decisione” adottata con la conseguenza che le eventuali questioni non trattate saranno da ritenersi assorbite per incompatibilità logico- giuridica con quanto ritenuto provato dal giudicante. Si premette altresì che: I) difese eccezioni ed argomentazioni delle parti saranno esaminate per quanto strettamente necessario nella prospettiva della motivazione di questa sentenza, applicato il principio della ragione più liquida (cfr. Cass. Sez V, Sent. N. 11458 del 11.05.2018); II) le circostanze di fatto rilevanti ai fini della decisione sono esclusivamente quelle allegate entro il termine fissato dalla Legge processuale per la maturazione in capo alle parti delle preclusioni assertive aventi ad oggetto gli elementi costitutivi delle pretese azionate in causa;

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MOTIVI DELLA DECISIONE
A) SVOLGIMENTO DELLA CAUSA:
a) Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., l'odierna ricorrente conveniva in giudizio la sig.ra
, conduttrice dell'immobile di proprietà della ricorrente, sito in Controparte_1
Siderno alla Piazza Risorgimento nn. 8-9-10 - piano terra, contestando la legittimità del recesso dal contratto di locazione commerciale da quest'ultima formalizzato all'indicata locatrice. Precisava come, nel contratto, a pagina 1, era stato espressamente pattuito che “qualora 12 mesi prima della scadenza del presente contratto non verrà data da una delle parti disdetta mediante raccomandata a.r., esso
s'intende rinnovato per la stessa durata ed alle stesse condizioni, fermo restando, quanto previsto dall'art. 29 della legge n. 392/78. Deduceva come la dichiarazione di recesso fosse intervenuta allorquando il contratto si rinnovò per la stessa durata.
Contestava altresì l'insussistenza dei gravi motivi che legittimassero il recesso contestando il fatto che l'attività sarebbe proseguita presso altri locali con un cambio fittizio di intestazione (al marito della resistente) della titolarità dell'azienda.
Concludeva la ricorrente chiedendo a questo Tribunale adito di: -- accertare e dichiarare l'illegittimità del recesso anticipato per gravi motivi ex art. 27 comma 7-8
Legge 392/78, operato dalla locatrice SI.ra in relazione al Controparte_1
contratto di locazione intercorso con l'odierna ricorrente sottoscritto in data
10/04/2007 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Locri in data 27/04/2007 al
n. 581 Serie 3; - per l'effetto, condannare la conduttrice al Controparte_1
pagamento di tutti canoni insoluti e dovuti dal mese di dicembre 2013 fino alla scadenza del contratto del 31.03.2019, pari alla complessiva somma di € 119.680,00 oltre Iva o alla diversa somma, maggiore o minore ritenuta di giustizia ed agli interessi di mora da ogni singola mensilità al soddisfo ai sensi degli artt. 1 e 5, 2° comma del D. lg n. 231/02; -accertare e dichiarare che la SInora ha diritto al Parte_1
risarcimento dei danni in virtù delle spese sostenute per le attività di riparazione dell'immobile già quantificati in € 1.795,71; - con vittoria di spese e compensi di lite, oltre al rimborso forfettario spese generali 15% IVA e CPA.
b) Si costituiva ritualmente la sig.ra , la quale contestava la Controparte_1
contraddittorietà della condotta della signora che, da un lato, avanzava la Pt_1
richiesta di pagamento dei canoni di locazione fino alla scadenza del contratto e, al contempo, dopo essere tornata nella disponibilità dell'immobile de quo, lo avrebbe prima messo in vendita e, in seguito, nel 2015, lo avrebbe locato ai suoi congiunti.
Osservava inoltre come, nel dicembre 2012, ossia prima della scadenza naturale del contratto, la ricorrente avrebbe affidato l'incarico alla agenzia “Immobiliare GIOIOSA” sita in Marina di Gioiosa alla via Toselli 10, al fine di procedere alla vendita dell'immobile in questione. La condotta della ricorrente ha lasciato intendere alla che la sig.ra fosse determinata a vendere l'immobile e, per P_ Pt_1
l'effetto, la dichiarazione di recesso è la conseguenza di una precisa determinazione della ricorrente a non voler proseguire nel rapporto di locazione.
Osservava inoltre che, entro i trenta giorni successivi alla scadenza del contratto, non venne effettuato alcun versamento per l'imposta di registro e, conseguentemente, il contratto in oggetto è da ritenersi nullo per violazione dell'art. 1 comma 346 legge
311/2004.
Contestava inoltre le argomentazioni della ricorrente sui tempi e sui modi della riconsegna dello stato dell'immobile e delle chiavi dello stesso. La signora P_
sostiene che, solo dopo aver ripristinato l'impianto elettrico, la struttura muraria, il cartongesso e le vetrine, d'aver notificato, a mezzo di raccomandata a/r del
28.11.2013, la volontà/necessità di restituire le chiavi, indicando data, luogo ed orario per la riconsegna delle stesse. La resistente lamentava che la ricorrente per ben tre volte avrebbe eluso gli inviti rivolti e, per l'effetto, si vide costretta ad inviare, in data
17.12.2013, un telegramma. Soltanto in data 4.3.2014 riusciva a portare a termine le operazioni di consegna delle chiavi con l'intervento dell'ufficiale Giudiziario.
Evidenziava infine la sussistenza dei gravi motivi per richiedere il recesso dal contratto e che non sussistesse alcuna continuità aziendale tra la sua azienda e quella del marito aperta nelle vicinanze.

Per questi motivi

formulava le seguenti conclusioni, chiedendo al Tribunale di Locri di:

1. in via principale, accertato e dichiarato quanto testè riportato nella comparsa di costituzione e risposta, rigettare il ricorso in quanto improponibile, inammissibile e/o, nel merito, infondato, per i motivi di cui in narrativa.


2. in ogni caso, la condanna della ricorrente signora alla rifusione Parte_1
delle spese e dei compensi professionali del presente giudizio da distrarsi a favore del procuratore anticipatario.
c) processuale: la causa è stata istruita sia in via documentale che per mezzo dell'esame testimoniale. All'udienza del 28 marzo 2025, previa precisazione delle conclusioni e discussione orale, veniva contestualmente decisa ex art. 429 e ss. Cpc..

B) NEL MERITO, IN FATTO E DIRITTO:
La domanda proposta dalla ricorrente si è rivelata solo parzialmente fondata e può trovare accoglimento nei limiti appresso delineati.
Nei contratti di locazione ad uso non abitativo si caratterizzano in primo luogo per la destinazione dell'immobile allo svolgimento di un'attività industriale, commerciale, artigianale, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
La disciplina di tali tipi di contratto è contenuta, oltre che nelle norme generali del
Codice Civile sulle locazioni, anche nell'art. 27 ss. della legge n. 392/78, conosciuta come “legge sull'equo canone”, che disciplina, tra l'altro, le ipotesi di recesso del conduttore, stabilendo anzitutto che è facoltà delle parti prevedere nel contratto di locazione la possibilità, per il conduttore, di recedere in qualunque momento dal contratto, dandone preavviso al locatore almeno 6 mesi prima, con lettera raccomandata.
L'ultimo comma dell'art. 27 stabilisce, inoltre, che, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualunque momento dal contratto, sempre con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi al proprietario a mezzo raccomandata.
In questo contesto assumono rilevanza le condizioni del recesso anticipato dal contratto di locazione non abitativa, il cui canone può rappresentare un costo che l'azienda avrà necessità di non sostenere.
L'articolo 27, ultimo comma, della Legge 392 del 1978 prescrive che “indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
La Suprema Corte (ordinanza della Corte di Cassazione, n. 23639 del 24 settembre
2019) ribadisce in primo luogo l'orientamento secondo cui, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, è sufficiente che egli manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l'onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore.
Trattandosi di recesso motivato, tuttavia, la comunicazione del conduttore non può, prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione di tali motivi o della loro idoneità a legittimare il recesso, dovendo conseguentemente escludersi che il conduttore possa esplicitare successivamente le ragioni della decisione di recedere.
La Corte di Cassazione, sez. 3 civile, con l'ordinanza n. 26618 del 9/9/2022, ha stabilito che la mera dichiarazione fatta dal conduttore di recedere dal contratto di locazione per uso diverso da abitazione “per cessazione dell'attività esercitata” non è di per sé idonea ad integrare i “gravi motivi” richiesti dalla Legge (L.392/78, art. 27).
L'evento (o la condizione), oltre ad essere sopravvenuto dopo la stipula del contratto, dovrebbe possedere le caratteristiche dell'imprevedibilità e dell'eccessiva onerosità.
Trattandosi di recesso «titolato», la comunicazione del conduttore, ancorché non espressamente previsto dalla norma, non può, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi.
Nel caso di specie, la ragione di recesso indicata nella comunicazione s'appalesava idonea a integrare un “grave motivo”: nella comunicazione di recesso anticipato, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione è necessario che i gravi motivi dello stesso siano enunciati indifferibilmente nella medesima comunicazione di recesso, pur senza una dettagliata spiegazione delle ragioni che li abbiano determinati (così come stabilito da ultime pronunce in merito, una fra tutte Tribunale Roma sez. VI, 06/06/2019, n.12091).
Pur tuttavia, il conduttore che deduca il proprio diritto alla risoluzione anticipata del rapporto e riconsegni l'immobile al locatore, il quale accetti la consegna con riserva
(facendo espressa riserva di azione per i diritti ancora nascenti dal contratto), non è liberato ai sensi dell'art. 1216 c.c. dall'obbligo del pagamento dei canoni ancora non maturati, ed il successivo accertamento della insussistenza del diritto di recesso comporta che il conduttore medesimo è tenuto al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto. (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 14268 del 8 giugno
2017)
Nell'ipotesi concreta, da un lato, la dichiarazione di recesso anticipato, comunicata da per presunti gravi motivi legati alla crisi economica, del 21.05.2013 ed P_
inviata a reca in sé tutti gli elementi idonei a considerarla, formalmente, Pt_1
'motivata'; dall'altro, la valutazione della sussistenza in concreto degli invocati 'gravi motivi' resta pendente alla luce della riserva espressa dalla locatrice all'atto della consegna dei locali in questione in data 04.03.2014, nonché della contestazione di cui alla lettera raccomandata A/R del 02.12.2013.
L'efficacia del recesso non richiede dunque alcuna pronuncia giudiziale costitutiva, ne sia o meno contestata la legittimità da parte del locatore. Il contratto di locazione dunque si scioglierà ope legis una volta decorso il semestre previsto dalla legge, per il solo fatto che la dichiarazione di recesso sia pervenuta al domicilio del locatore, secondo la regola generale di cui all'art. 1334 del Codice civile.
L'eventuale contestazione del locatore circa l'esistenza o la rilevanza dei “giusti motivi” invocati dal conduttore a fondamento del diritto di recesso non introduce una azione costitutiva finalizzata ad una sentenza che dichiari sciolto il recedente dal contratto, ma introduce una mera azione di accertamento, il cui scopo è stabilire se esistessero al momento del recesso i giusti motivi invocati dal conduttore (C.
Cass. civ. 03/04/2015, n. 6820).
Il perno della questione è rappresentato dalla parametrazione di quei “gravi motivi” che giustificano il recesso anticipato. Occorre sin d'ora premettere che costituisce grave motivo quell'evento (o quella condizione), sopravvenuto dopo la stipula del contratto, estraneo alla volontà del conduttore, capace di rendere troppo gravosa per quest'ultimo la prosecuzione del contratto, deve quindi consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull'andamento dell'azienda globalmente considerata. L' accertamento di una crisi aziendale, che sia determinata da accadimenti estranei alla volontà dell'imprenditore, deve essere considerata quindi come un fattore obiettivo che giustifica il recesso anticipato dal contratto di locazione commerciale.
E' un dato di fatto che la dichiarazione di recesso sia stata formalizzata il 21 maggio
2013, ossia dopo il rinnovo tacito del contratto de quo, il cui termine ultimo per disdettare e scongiurare quindi il rinnovo scadeva il giorno 31.03.2013, ossia 50 giorni dopo la predetta scadenza.
Dai modelli IVA imputabili alla resistente versati in atti, è riscontrabile il seguente dato:
a) Dichiarazione 2010 x 2009: Voci attive 528.000 Euro – Costi 441.000 Euro = + 87.000
Euro
b) Dichiarazione 2011 x 2010: Voci attive 435.000 Euro – Costi 393.000 Euro = +
42.000 Euro
c) Dichiarazione 2012 x 2011: Voci attive 382.000 Euro – Costi 308.000 Euro = + 74.000
Euro
d) Dichiarazione 2013 x 2012: Voci attive 297.000 Euro – Costi 260.000 Euro = +
37.000 Euro
e) Dichiarazione 2014 x 2013: Voci attive 234.000 Euro – Costi 173.000 Euro = + 59.000
Euro
La Dichiarazione IVA è il modello attraverso il quale i titolari di partita Iva che esercitano attività d'impresa, artistiche o professionali, devono indicare tutte le operazioni attive e passive riguardanti l'anno d'imposta precedente. E' innegabile che l'attività della ricorrente, nel corso degli anni, abbia registrato un calo di fatturazione positiva ma è altrettanto riscontrabile che, probabilmente a fronte di una compressione dei costi, la differenza tra entrate e passività registri una differenza in
'positivo'.
Peraltro, l'esercizio relativo all'anno 2013 evidenzia una differenza ricavi/costi superiore all'esercizio precedente. Il raffronto tra i dati contabili poc'anzi riprodotti esclude la possibilità, alla data del 21.05.13, di positivamente configurare la sussistenza di quei gravi motivi, idonei a legittimare il recesso dal contratto. Non sussistono quindi le ragioni che possono giustificare la liberazione anticipata dal vincolo contrattuale, giacché non si versa in presenza di avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per quest'ultimo la sua prosecuzione.
E' un dato di fatto che la dichiarazione di recesso sia stata formalizzata il 21 maggio
2013, ossia 50 giorni dopo il rinnovo tacito del contratto de quo, il cui termine ultimo, per disdettare il contratto e scongiurarne il rinnovo, scadeva il giorno 31.03.2013. Il dato temporale testé richiamato evidenzia come la resistente optò per non esercitare l'opzione di disdetta che il contratto di locazione le avrebbe consentito. Tale determinazione è indicativa del fatto che, sulla base del principio logico del 'id quod plerumque accidit', sino a detta data non sussistevano criticità economiche tali da suggerire l'interruzione del rapporto locatizio. Quindi, i gravi motivi di recesso, 50 giorni dopo invocati dalla resistente, subiscono una forte compressione in relazione ai requisiti che li legittimerebbero ed ossia una crisi aziendale dovuta ad una serie di avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto e di per sé imprevedibili.
Non può positivamente essere affermata la prosecuzione dell'attività aziendale presso altra unità locale così come la gestione di fatto dell'azienda legata al marchio in capo alla resistente in quanto trattasi di circostanze non provate e CP_3
documentalmente smentite. Tuttavia, la concomitanza delle date di chiusura e di apertura di attività analoga da parte del marito della sig.ra , unitamente al P_
cartello indicante alla clientela il trasferimento ad altra sede del marchio (… CP_3
si è trasferito a 50 mt indietro sul Corso della Repubblica n. p vicino al CP_3 [...]
), costituiscono elementi idonei a far ritenere, sul piano logico, che la Pt_2
dichiarazione di recesso conteneva in sé delle valutazioni di opportunità di natura soggettiva, comunque diverse ed aliene all'alveo dei richiesti 'gravi motivi' afferenti alla crisi aziendale. Se il marito della ricorrente ebbe ad aprire ex novo, in un plesso poco distante, un'attività commerciale identica a quella della moglie, l'attività commerciale di quest'ultima sarebbe necessariamente entrata in una relazione di concorrenza (a pochi metri di distanza) con quella del marito. Tale deduzione consente quindi di affermare che la contestata dichiarazione di recesso conteneva in sé motivazioni di carattere personale ed obbediva a motivi di semplice opportunità. In tema di qualificazione della dichiarazione di recesso per gravi motivi in esame, la domanda sul punto può trovare accoglimento nel senso che positivamente si deve accertare come la dichiarazione di recesso del 21 maggio 2013 fosse priva del requisito dei gravi motivi e, per l'effetto, il recesso deve essere qualificato come ingiustificato.
Per ciò che afferisce alla richiesta di 'condannare la conduttrice Controparte_1
al pagamento di tutti canoni insoluti e dovuti dal mese di dicembre 2013 fino alla scadenza del contratto del 31.03.2019, pari alla complessiva somma di € 119.680,00', si argomenta come appresso segue.
Sulla parametrazione del 'quantum debeatur' si opta per il principio che, nella sua massima estensione ipotizzabile, equiparando il recesso ingiustificato all'inadempimento, delinea il risarcimento del danno come riparazione dell'interesse contrattuale positivo, che necessariamente consiste nell'ammontare dei canoni dovuti fino alla rilocazione dell'immobile.
In forza di ciò, «se il proprietario (o chi aveva comunque la disponibilità del bene) non consegue l'interesse contrattuale voluto, consistente nella percezione di un canone a fronte del godimento garantito al conduttore, si determina dunque un danno che non viene meno per la sola riacquistata disponibilità del bene. Il locatore, infatti, continuerà a subire il pregiudizio derivante dalla risoluzione sino alla successiva rilocazione del bene a terzi oppure, in mancanza di questa, fino al termine originariamente pattuito, salva la riduzione del risarcimento nell'ipotesi e alle condizioni desumibili dall'art. 1227, comma secondo, cod. civ.». Cass. civ. sez. III, n.
8482 del 5.5.2020.
La documentazione fotografica prodotta induce a ritenere che i locali in oggetto siano stati locati successivamente a terzi seppur con incertezza in relazione al periodo storico di riferimento. Dalla visura versata in atti è comprovato che, a far data dal 4 maggio 2015, data di inizio attività, i locali ubicati in Siderno ed oggetto della locazione in oggetto, risultano occupati dalla società “F & P di AS IT snc” di guisa che tale data costituisce la fine del pregiudizio patito dalla ricorrente a causa del recesso ingiustificato della resistente. Il risarcimento del danno, da intendersi e da farsi coincidere, come poco sopra specificato, nella riparazione dell'interesse contrattuale positivo, e, per l'effetto, in ragione del principio testé enunciato, deve parametrarsi, sulla base delle risultanze di causa, in ordine all'importo del singolo canone mensile di locazione dovuto per ciascuna mensilità, a partire dal 5 dicembre 2013 (prima mensilità dovuta in seguito al semestre post recesso il cui pagamento dei canoni non è in contestazione) sino al 4 maggio 2015 (mensilità di maggio esclusa) oltre interessi da calcolarsi dal dì della proposizione della domanda sino all'effettivo soddisfo. Deve quindi condannarsi la resistente al pagamento in favore della ricorrente della somma di importo pari ad euro 29.920 (16 mensilità) oltre IVA se dovuta ed interessi legali da calcolarsi dal dì della proposizione della domanda sino all'effettivo soddisfo.
Per ciò che attiene alla domanda di risarcimento dei danni in virtù delle spese sostenute per le attività di riparazione dell'immobile già quantificati in € 1.795,71 si argomenta come segue.
La ricorrente lamenta come la signora , all'atto del rilascio dell'immobile, P_
non effetuò alcuna operazione di ripristino dei luoghi oggetto di locazione e, per tale ragione, la SInora dovette sostenere spese per € 1.795,71. Sui lavori di Pt_1
ripristino si richiama la testimonianza del sig. , elettricista, che sul Testimone_1
quesito “Vero che avete eseguito lavori di ripristino dei locali siti in Piazza
Risorgimento n. 10, dietro commissione e pagamenti della signora P_
, ma dietro alle direttive della signora o del di lei marito
[...] Pt_1 Persona_1
”, ebbe a dichiarare: “ .. confermo la circostanza, ho eseguito personalmente
[...]
i lavori di installazione faretti nel cartongesso e con ripristino dei locali come erano inizialmente. La sig. ra mi ha pagato, il sig. AS mi diceva come P_
voleva che venissero fatti i lavori e veniva a controllare. Usualmente veniva al mattino
e poi tornava alla sera a controllare. Abbiamo spostato i camerini ed io ho messo i punti luce all'interno; sono stato pagato per contanti, comunque ho rilasciato regolare fattura … “. Il teste imprenditore d'arredi, sul medesimo questo, Testimone_2
dichiarò: “… confermo la circostanza, la sig.ra mi ha contattato e mi ha P_
anche pagato per contanti, i lavori consistevano nello smontare una parete in cartongesso e ripristinare lo stato originario nell'ottica di un ampliamento del locale;
La sig. ma maggiormente il sig. AS, davano direttive in merito a come Pt_1
risistemare i locali con cartongesso, tipo i camerini…”. Il teste , vetraio, sul Tes_3
punto dichiarò: “ … : confermo la circostanza, ho eseguito personalmente i lavori di sostituzione della vetrina del negozio. La sig. ra mi ha contattato e pagato, P_
il sig. AS mi disse di sostituire la vetrata nonostante il mio parere contrario in quanto non c'era bisogno di sostituzione ma lui insistette. La sig.ra mi pagò P_
per contanti, all'incirca 500/600 euro. Preciso che il negozio dove ho eseguito i lavori era il negozio ' peraltro, già in passato, ebbi modo di effettuare altri lavori, CP_3
sono il vetraio di . A Leggo la fattura che mi viene rammostrata e, in ordine P_
all'ubicazione del negozio in cui ho sostituito la vetrina, sebbene non ne rammenti
l'ubicazione in base al nome della strada però posso riferire che il negozio in questione
è ubicato di fronte ad una piazza con i leoni. La fattura per il lavoro svolto è stata intestata all'indirizzo che mi è stato indicato. Sono tornato sul posto una decina di giorni dopo, al fine di riordinare i postumi del mio lavoro, e vidi sempre dentro il negozio il sig. ”.. Persona_2
In ordine alla fattura n.141 del 08.04.2015 di importo pari ad euro 311,49 -iva compresa - ed in relazione alla specifica dei lavori e materiali di consumo ivi indicati,
s'osserva come la stessa sia compatibile con la messa in pristino dello status quo ante dell'immobile locato e, per l'effetto, deve dichiararsi la tenutezza della resistente alla corresponsione del relativo importo in favore della ricorrente. Per ciò che attiene alla fattura D'Agostino Store – Fattura immediata – n. 540 del 12.09.2015 di importo pari ad euro 947,22, il diritto alla ripetizione s'appalesa infondato, giacché il titolo de quo, con effetto immediato, venne emesso ben 4 mesi dopo che l'immobile è stato locato ad altro esercizio commerciale di guisa che non è in alcun modo provato che i lavori, le opere ed i materiali ivi descritti siano riconducibili ad ammaloramenti post locazione. Analoga valutazione deve essere articolata per la fattura 537 del
13.10.2015 che, tra l'altro reca una generica indicazione dei lavori eseguiti, infatti la voce posta ad indicazione delle causali dell'importo indicato reca la dicitura 'lavori presso negozio ex motivi'. Quindi l'importo dovuto, complessivamente determinato in euro 311,49, pare congruo e ciò anche alla luce delle testimonianze richiamate che certificano la realizzazione di una mole sensibile di lavori ed opere, peraltro in un lasso temporale logicamente riferibile ad una locazione ormai cessata. Spese di lite:
Il grado di soccombenza della resistente, per effetto dell'accoglimento della domanda principale volta all'accertamento dell'insussistenza dei gravi motivi di recesso, deve essere sensibilmente ridotto in forza della riduzione del quantum richiesto e, per l'effetto, determinato il valore della lite sulla base del valore sostanzialmente accertato, le spese di lite vanno parzialmente compensate nella misura del 70% in favore della ricorrente e 30%in favore della resistente. Gli onorari (calcolati sulla base dei parametri ministeriali, disciplinati dal DM 55/2014 recante: "Determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense ai sensi dell'art. 13 comma 6 della legge 31 dicembre 2012 n. 247", aggiornati al D.M. n. 147 del
13/08/2022) devono determinarsi in euro 5.000,00 e, per l'effetto della suddetta parziale compensazione - 70% e 30% - la signora va condannata Controparte_1
al pagamento, in favore della parte ricorrente, delle spese di lite, che si liquidano in complessivi euro 3.500,00 oltre IVA e CPA se dovuti e 10% rimborso forfettario, spese generali.


P.Q.M.


Il Tribunale di Locri, in composizione monocratica, nella causa promossa da
[...]
contro , definitivamente pronunziando, ogni Parte_1 Controparte_1
contraria e ulteriore istanza, eccezione e deduzione disattesa, per i motivi sopra esposti, così provvede:
1) Accerta che, al momento del recesso, non sussistevano i giusti motivi invocati dalla conduttrice e, conseguentemente, per i motivi indicati in premessa, 2) Condanna la resistente, , a corrispondere in favore della ricorrente la somma Controparte_1
di importo pari ad euro 29.920,00 per canoni dovuti, oltre IVA se dovuta, oltre interessi legali da calcolarsi a far data dalla proposizione della domanda;

3) Condanna la resistente, , a corrispondere in favore della Controparte_1
ricorrente la somma di importo pari ad euro euro 311,49 oltre interessi legali da calcolarsi dal dì della proposizione della domanda sino all'effettivo soddisfo;

4) Condanna la resistente, , al pagamento delle spese di lite in Controparte_1
favore della ricorrente che si determinano e liquidano, per effetto della compensazione parziale di cui alla parte motiva, in complessivi euro 3.500,00 oltre rimborso forfettario 10%, IVA e CPA.
Così deciso in Locri, 28 marzo 2025
I ll Giudice
Emanuele Deidda