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Sentenza 10 settembre 2025
Sentenza 10 settembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Ivrea, sentenza 10/09/2025, n. 1202 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Ivrea |
| Numero : | 1202 |
| Data del deposito : | 10 settembre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 149/2025
Tribunale Ordinario di Ivrea
VERBALE DELLA CAUSA
Oggi 10 settembre 2025, alle ore 11.00, innanzi al dott. Augusto Salustri sono comparsi: il ricorrente personalmente con l'avv. Eugenio Bonomi. Nessuno compare per la parte resistente.
Il Giudice invita il difensore alla discussione.
L'avv. Bononi richiama le difese svolte e le domande formulate, precisando come ad oggi la morosità ammonti ad € 10.120,00 comprensiva dei canoni sino a settembre 2025; insiste per la condanna della resistente anche al pagamento delle mensilità successive sino al rilascio effettivo.
Il Giudice, essendo impegnato nella trattazione di altri procedimenti rinvia la camera di consiglio al termine dell'udienza, esonerando le parti dall'essere presenti.
Il giudice successivamente alle ore 12.55, in assenza delle parti – le quali sono state autorizzate ad allontanarsi, concordando sulla pubblicazione della sentenza mediante deposito della stessa in cancelleria all'esito della camera di consiglio – decide la causa e pronuncia la seguente sentenza ex art. 429 c. 1 c.p.c. da considerarsi parte integrante del verbale di udienza.
Il Giudice
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI IVREA in persona del Giudice Unico dott. Augusto Salustri ha emesso la seguente
SENTENZA
(art. 429 c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n. 149 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025 emessa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. al termine dell'udienza del 10.09.2025 e vertente tra
, codice fiscale , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. Eugenio Bonomi;
ricorrente e
(cf. ) rappresentata e difesa dall'Avv. CP_1 C.F._2
Marco Colla;
resistente
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida,
ha intimato a lo sfratto dall'immobile di sua Parte_1 CP_1
proprietà sito in San FR al MP (To), via Parrocchia n. 18, identificato al catasto fabbricati del Comune di San FR al MP (To) al foglio 17, particella 34, subalterno 10, categoria A/2.
A sostegno della domanda l'attore ha rappresentato:
- di avere concesso in locazione la predetta unità immobiliare di per uso transitorio alla signora in virtù di contratto di locazione ad uso CP_1
abitativo, ai sensi dell'art. 5, primo comma, della Legge n. 431/1998, stipulato in data 2 gennaio 2024 e registrato in data 8 gennaio 2024 all'Agenzia delle Entrate 2 – Ufficio di Ciriè (To) al n. 50 serie 3T, con canone mensile di € 500,00, oltre spese condominiali pari ad € 80,00 mensili da pagarsi entro il giorno 5 di ogni mese, per il periodo dal 1° gennaio 2024 al 30 giugno 2024;
- che l'intimato, oltre ad aver omesso il pagamento dei canoni di locazione dal mese di aprile 2024 sino al mese di giugno 2024 e delle spese condominiali per €
960,00, non ha rilasciato l'immobile all'esito della scadenza del termine contrattuale pattuito.
Sulla base di tali assunti, la parte intimante ha chiesto al Tribunale di convalidare lo sfratto per finita locazione, fissando contestualmente la data per il rilascio dell'immobile.
Si è costituita in giudizio eccependo la carenza dei presupposti CP_1
per la convalida dello sfratto.
In particolare la convenuta ha allegato da un lato come il contratto debba essere ricondotto nel tipo negoziale di un contratto di locazione di durata ordinaria
(quattro anni più quattro), non sussistendo gli stringenti presupposti per applicare la disciplina del contratto transitorio e, dall'altro, la sussistenza di vizi nell'immobile oggetto del contratto di locazione tali da determinare l'inidoneità dei locali all'uso pattuito, rassegnando le seguenti conclusioni: “In via preliminare:
Respingere le richieste di convalida ed emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 cpc, essendo l'opposizione fondata su prova scritta e sussistendo in ogni caso gravi motivi contrari, da ricercarsi nelle difese e nelle domande oggi formulate da parte convenuta, nonché nelle gravi condizioni economiche in cui il nucleo familiare della conduttrice versa, come da documentazione allegata;
Nel merito, previo mutamento del rito e fissazione dell'udienza di discussione con termine per il deposito di memorie integrative, in accoglimento dell'opposizione proposta, e previo esperimento di mediazione civile obbligatoria, respingere tutte le domande avverse;
Sempre nel merito all'esito della trasformazione del rito, ai sensi dell'art. 667 c.p.c., il Giudice adito accerti l'effettiva natura del contratto di locazione stipulato tra le parti e la sua conseguente durata, respingendo la domanda attrice, con vittoria di spese. In via riconvenzionale, accertata la presenza di vizi dell'immobile locato ex artt. 1578-1581 c.c.,
3 dichiarare l'esonero di parte conduttrice dal pagamento delle mensilità anche successivamente ed eventualmente richieste da parte attrice e conseguentemente condannare la medesima a ripristinare l'immobile locato in uno stato tale da servire all'uso pattuito nel contratto, con condanna della stessa, ai sensi dell'art. 614- bis c.p.c. al pagamento di una somma di denaro, determinata dal Giudice, per ogni giorno di ritardo in esecuzione dei lavori nel termine assegnato dal Tribunale;
Sempre in via riconvenzionale, condannare altresì Sempre in via riconvenzionale, condannare altresì la proprietà al risarcimento dei danni derivanti dalle condizioni insalubri in cui il nucleo familiare della sig.ra è stata costretta a Persona_1
vivere, dovute al mancato intervento della proprietà sullo stato dei luoghi condotti in locazione, da quantificarsi nell'istaurando procedimento…”.
Il G.O.P. assegnatario del procedimento, con ordinanza del 20.01.2025 resa a scioglimento della riserva assunta, dopo aver rilevato come il contratto di locazione posto a fondamento dell'azione spiegata non appai sussumibile nel contratto ad uso transitorio, non essendo state indicante le particolari esigenze previste dalla norma, ha rigettato la domanda di rilascio ex art. 665 c.p.c., assegnando alle parti termine per integrare i rispettivi scritti e le produzioni documentali.
Nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., parte attrice ha sostanzialmente modificato la prospettazione originariamente formulata nell'ambito dell'azione di convalida di sfratto, allegando l'inadempimento della parte conduttrice rispetto alle obbligazioni contrattuali assunte, in particolare per l'omesso versamento del canone di locazione e delle spese condominiali nel periodo da aprile 2024 ad aprile 2025, per una morosità complessiva pari a € 7.540,00, e ha rassegnato le seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare la risoluzione dovuta ad inadempimento della conduttrice del contratto di locazione stipulato il 2 gennaio 2024 e registrato l'8 CP_1
gennaio 2024 di cui al doc. n. 1) dell'esponente e, per l'effetto, dichiarare tenuta e condannare la signora all'immediato rilascio dell'immobile sito in San FR al MP CP_1
(To), via Parrocchia n. 18, identificato al catasto fabbricati del Comune di San FR al
MP (To) al foglio 17, particella 34, subalterno 10, categoria A/2, rendita catastale €
426,08 libero da persone e da cose, nonché al pagamento dell'importo di € 7.540,00 per le
4 causali di cui in narrativa (canoni di locazione e spese condominiali da aprile 2024 ad aprile
2025 compresi, nonché dei canoni di locazione e delle spese condominiali a scadere sino alla pronuncia di risoluzione contrattuale, il tutto oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo ed infine alla corresponsione delle indennità di occupazione maturande fino al giorno dell'effettivo rilascio, oltre interessi al tasso legale…”.
La parte resistente nella memoria integrativa ha reiterato le difese svolte nel procedimento di sfratto per finita locazione, rassegnando le medesime conclusioni sopra riportate.
All'esito dell'udienza ex art. 420 c.p.c., il procedimento è stato rinviato al fine di verificare una possibile soluzione conciliativa della lite.
Nelle note di trattazione scritta, le parti hanno dato atto di non aver raggiunto un accordo, insistendo nelle rispettive domande.
All'esito dell'odierna udienza il Giudice ha pronunciato la presente sentenza, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
***
In via preliminare la domanda deve essere dichiarata procedibile avendo la parte ricorrente introdotto il procedimento di mediazione ai sensi D.lgs. 28/2010, definito con esito negativo.
Venendo al merito, pur a fronte della sostanziale rinuncia della parte ricorrente alla domanda di risoluzione del contratto per finita locazione, stante la modifica della originaria domanda di risoluzione per finita locazione in risoluzione per inadempimento, giova in primo luogo esaminare la natura del contratto e verificare se il medesimo possa essere qualificato alla stregua di un contratto di locazione ad uso transitorio.
Come già condivisibilmente osservato dal giudice del procedimento di convalida di sfratto, nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è
5 subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della legge n. 431 cit. e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all'art. 4, comma 2, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza (cfr. Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 4075 del 20/02/2014).
Il D.M. 30 dicembre 2002 stabilisce che i contratti di natura transitoria devono prevedere " una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto"; stabilisce inoltre che " i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dall'art.2 comma l della legge 9 dicembre
1998 n.431 in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno". Ne deriva che, ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui all'art.5 legge n.431/98 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: l) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
2)
l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine. In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con
6 l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui all'art.2 commi 2 e 3 legge n.431/98.
Nel caso di specie, come emerge chiaramente dalla lettura del contratto, risulta del tutto indeterminata e non dimostrata la sussistenza delle esigenze di transitorietà, indicate dalle parti in generico richiamato a “motivi di famiglia”, con la conseguenza che il contratto, ancorché stipulato con il nomen iuris
“CONTRATTO DI LOCAZIONE DI NATURA TRANSITORIA”, deve essere sussunto nell'ambito applicativo dell'art. 2 della Legge 431/1998.
Tuttavia, la diversa qualificazione del contratto non impedisce di poter esaminare nel merito la domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore.
A tal riguardo la Suprema Corte ha affermato che nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario.
(cfr. Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 5955 del 28/02/2023; in applicazione del suddetto principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che, a fronte dell'iniziale domanda di sfratto per finita locazione di un contratto transitorio, proposta nell'atto introduttivo del procedimento sommario, aveva ritenuto inammissibile quella di risoluzione per inadempimento, formulata dal locatore nella memoria integrativa successiva al mutamento di rito ex art. 667
c.p.c., per il caso in cui il contratto fosse stato ritenuto di durata quadriennale).
Esaminata nel merito, la domanda di risoluzione del contratto di locazione inter partes (che è implicita nell'intimazione di sfratto per morosità) è fondata e deve essere accolta.
Giova osservare dapprima come il conduttore non abbia fornito la prova di aver
7 corrisposto il canone pattuito da mese di aprile 2024 sino ad oggi, non avendo prodotto alcuna ricevuta di pagamento e non essendo ammissibile la prova per testi, eccependo di contro come l'omesso versamento sia conseguenza dello stato di fatiscenza in cui versa l'immobile.
Occorre richiamare l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità
(cfr. tra le tante Corte di Cassazione 15.7.2011 n. 15659) in tema di onere della prova, a tenore del quale in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento, perché l'eccezione si fonda sull'allegazione dell'inadempimento di un'obbligazione, al quale il debitore di quest'ultima dovrà contrapporre la prova del fatto estintivo costituito dall'esatto adempimento.
Facendo applicazione dei principi giurisprudenziali ricordati, deve rilevarsi come il locatore abbia assolto il proprio onere probatorio.
ha prodotto in giudizio il contratto di locazione stipulato con la Parte_1
resistente, così come diversamente qualificato in ordine alla durata, dal quale 8 risulta che il canone mensile pattuito fosse pari ad € 500,00 da corrispondersi in rate mensili anticipate, allegando l'altrui inadempimento.
A fronte di ciò, spettava al conduttore l'onere di fornire la prova dell'avvenuto pagamento o dell'esistenza di fatti modificativi, impeditivi e/o estintivi del diritto azionato.
In primo luogo, il resistente ha eccepito di aver corrisposto parte dei canoni in contanti ma tale allegazione marcatamente generica è risultata sprovvista di qualsivoglia riscontro probatorio.
Del pari in sostanziale contraddizione con la prospettazione CP_1
relativa al pagamento parziale dei canoni, ha eccepito di poter legittimamente interrompere il pagamento a causa delle criticità di cui è affetto l'immobile, spiegando l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.
La predetta eccezione non è suscettibile di accoglimento.
In primo luogo, la prospettazione è rimasta sprovvista di qualsivoglia riscontro probatorio atteso che la parte resistente in sede di costituzione nella procedura di sfratto per morosità non ha articolato alcun mezzo di prova, limitandosi a richiedere una consulenza tecnica per sopperire alla suddetta carenza probatoria.
Del pari, l'allegazione offerta dal resistente, volta a una diminuzione apprezzabile del godimento del bene, l'eccezione inadimplenti non est adimplendum non pare oggettivamente conforme a buona fede in executivis, per diversi ordini di ragioni.
In particolare, da un lato l'eccezione in parola non pare coerente con il principio di proporzionalità, che governa – o dovrebbe governare – l'esercizio della facoltà di autotutela che l'art. 1460 c.c. assegna a ciascuna delle parti di un contratto a prestazioni corrispettive;
in breve, non vi è prova alcuna che l'intimato sia stato integralmente privato della disponibilità dell'immobile, per via dei vizi di cui si duole nell'odierno giudizio, e non occorre (forse) ricordare (con Cass. n.
10639.2012) che “in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del 9 conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578, primo comma, cod. civ., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti”
(sono conformi Cass. n°10271.2002; Cass. n°7269.2000; Cass. n°12253.1998;
Cass. n°99555.1997; Cass. n°8425.2006: “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore”; conformi
Cass. n°2855.2005; Cass. n°3341.2001; Cass. n°13887.2011: “il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede”; Cass. n°261.2008: “in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte
10 del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”; conf. Cass. n°24799.2008; Cass.
n°14739.2005; Cass. n°13133.2006; Cass. n°7772.2004).
Per quanto sin qui esposto, va escluso che l'inadempimento contestato alla parte convenuta possa dirsi giustificato o non imputabile al debitore, sì da doversi correlativamente escludere che quest'ultimo abbia superato la presunzione di colpa posta, a suo carico, dall'art. 1218 c.c.
Quanto allo scrutinio di gravità dell'inadempimento in contestazione (agli effetti dell'art. 1455 c.c.), basti qui rammentare che "l'omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravita dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto" (in tali termini è Cass.
n°959.1980; conf. Cass. n°4096.1978: "l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento"; ancora: "in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti"; così Cass. n. 24460.2005; conf. Cass. n.
19652.2004; Cass. n. 14234.2004: “qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell'art. 1455 cod. civ., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita”; conf. Cass. n°15553.2002; Cass. n°2616.1990).
A ciò si aggiunga come debba essere tenuta presente la differenza tra l'obbligo di mantenimento della cosa locata, e le riparazioni a guasti o vizi dell'immobile, che sono cosa diversa. 11 L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda infatti gli inconvenienti «eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie, invasione d'umidità per effetto di trasudo delle pareti), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli art. 1578 e 1581
c.c. per i vizi della cosa locata» (Cass. 10.8.91, n. 8729, ALC, 1992, 585).
In tal caso, pertanto, il conduttore «non può pretendere dal locatore l'adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1576, né è legittimato ad effettuare direttamente le riparazioni del caso, ai sensi del comma 2 dell'art. 1577, potendo solo chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, ai sensi dell'art. 1578, dovendosi, peraltro escludere, anche la possibilità di esperimento dell'azione di arricchimento indebito da parte del conduttore che abbia, ciò nonostante, eseguito le suddette riparazioni, in quanto l'art. 1592 c.c. esclude il diritto del conduttore medesimo ad indennità per i miglioramenti della cosa locata» (Cass. 10.8.91, n. 8729, RGE, 1992, I, 57).
Invero, secondo quanto chiarito dalla Corte di legittimità, allorquando ha avuto modo di occuparsi di fattispecie analoghe a quella in esame (cfr., di recente,
Cass. 29329/2019; Cass. 25/05/2010, n. 12712 ), i fenomeni di umidità, quali quelli denunciati dall'appellante incidentale, sono annoverabili non tra le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto
(artt. 1576 c.c.), bensì tra i vizi della cosa locata (art.1578 c.c., rectius: tra i vizi costituenti pericolo per la salute in quanto espongono a serio pericolo la salute dei familiari di esso conduttore, ex art.1580 c.c.) i quali, secondo giurisprudenza conforme, non derivano da un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa (Cass. 21/11/2011,
n. 24459).
L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c.., riguarda infatti gli 12 inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti aventi causa in fenomeni non transitori o deterioramenti rilevanti (nella specie, presenza di umidità e formazione di condensa), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata (Cass.
25/05/2010, n.12712).
Facendo applicazione dei predetti principi deve escludersi che i resistenti possano legittimamente da un lato richiedere l'eliminazione dei vizi denunciati e, dall'altro, omettere il pagamento del canone pur rimanendo nell'immobile, avendo di contro esclusivamente le azioni previste dagli artt. 1578 e 1581 c.c.
Il perdurare nel godimento del bene costituisce ulteriore ragione di accoglimento della domanda di risoluzione, atteso che (così Cass. n°13887.2011)‚ il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede‛ (conf. Cass.
n°261.2008; Cass. n°13133.2006; Cass. n°14739.2005; Cass. n°24799.2008; Cass.
n°7772.2004).
In altri termini, in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe
13 proporzionale all'inadempimento del locatore" (così Cass. n°8425.2006; conf. Cass.
n°2855.2005, Cass. n°3341.2001).
Nel nostro ordinamento, dunque, non è rinvenibile una facoltà di autoriduzione del canone per il conduttore, pur se a fronte di vizi dell'immobile che ne riducano il godimento (come si afferma nella recentissima Cass. n°2016.18987); ciò in quanto l'art. 1578 c.c. mette a disposizione del conduttore una peculiare azione del rapporto locatizio, che postula un intervento del giudice chiamato ad accertare se, e in che misura, la presenza di vizi dell'immobile abbiano mutato l'equilibrio del contratto di locazione.
A ciò si aggiunga come l'allegazione inerente alla presenza di plurimi vizi nell'immobile contrasta con l'art. 10 del contratto di locazione stipulato dalle parti a tenore del quale “La parte conduttrice dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all'uso convenuto…”.
In tema trova applicazione il principio più volte espresso dalla Suprema Corte in forza del quale il conduttore che conosce i vizi della cosa locata nel momento della conclusione del contratto e da essi abbia tenuto conto nella determinazione del corrispettivo, non può chiedere né la risoluzione, né la riduzione del corrispettivo stesso ai sensi del comma 1 dell'art. 1578 c.c., e neppure l'eliminazione dei vizi a spese del locatore ex art. 1575 n. 2 c.c., concernente la diversa ipotesi di responsabilità per omessa manutenzione della cosa, ed ancora,
l'obbligazione di cui all'art. 1575 n. 2 c.c., che impone al locatore di intervenire e provvedere tempestivamente alle riparazioni necessarie per mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, pur essendo distinta dalla garanzia per vizi della cosa locata di cui all'art. 1578 c.c., tuttavia non sussiste per i vizi dei quali il conduttore abbia dichiarato di essere a conoscenza, accettando la cosa nello stato in cui si trovava, sempreché il locatore non abbia assunto uno specifico impegno in tal senso. L'obbligazione di cui all'art. 1575 n. 2 c.c., che impone al locatore di intervenire e provvedere tempestivamente alle riparazioni necessarie per mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, pur essendo distinta dalla garanzia per vizi della cosa locata di cui all'art. 1578 c.c., tuttavia non 14 sussiste per i vizi dei quali il conduttore abbia dichiarato di essere a conoscenza, accettando la cosa nello stato in cui si trovava, sempreché il locatore non abbia assunto uno specifico impegno in tal senso. Del pari allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 cod. civ., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso (cfr. tra le tante Cass. n. 25278 del 1/12/2009; Cass. n. 8303 del 31/03/2008; Cass.
Civ. 22.1.1985 n. 5786; Cass. n°3341.2001; conf. Cass. n. 12708/2010).
In altri termini, con riguardo al pregiudizio che il conduttore riceva da vizi della cosa locata, la circostanza che il conduttore medesimo conoscesse detti vizi, e li abbia accettati con la stipulazione del contratto di locazione, esclude la configurabilità di una responsabilità risarcitoria del locatore, sia a titolo extracontrattuale, difettando la qualificabilità del danno come ingiusto, sia a titolo contrattuale, tenendo conto che quella contemplata dal secondo comma dell'art. 1578 cod. civ. trova indefettibile presupposto (comune all'ipotesi di risoluzione del contratto o riduzione del corrispettivo di cui al primo comma della stessa norma), nel fatto che i vizi non siano conosciuti o conoscibili da parte del conduttore (Cass. n. 5786.1985; conf. Cass. n. 2597.1979; Cass. n.
2490.1974).
Con la dichiarazione contrattuale sopra ricordata, dunque, l'opponente non solo ha riconosciuto di aver visionato l'unità “e di averla trovata adatta all'uso
15 convenuto…”, bensì ha assunto l'onere di riconsegnarla “nello stato medesimo in cui
l'ha ricevuta salvo il deperimento d'uso…”.
Posto ciò, tenuto conto dell'assoluta gravità dell'inadempimento già al momento del deposito del ricorso introduttivo, deve essere pronunciata la risoluzione per grave inadempimento del conduttore del contratto di locazione stipulato in data
2 gennaio 2024 e registrato in data 8 gennaio 2024 all'Agenzia delle Entrate avente ad oggetto l'immobile sito in San FR al MP (To), via
Parrocchia n. 18, identificato al catasto fabbricati del Comune di San FR al MP (To) al foglio 17, particella 34, subalterno 10, categoria A/2.
Del pari, deve essere condannata al pagamento della somma CP_1
complessiva di € 10.120,00 per i canoni da aprile 2024 sino al mese di settembre
2025,
La conduttrice deve essere condannata al pagamento di € 580,00 per ogni mensilità successiva al settembre 2025 sino all'effettivo rilascio.
deve, inoltre, essere condannata al rilascio dell'immobile, con CP_1
fissazione del termine per l'esecuzione ex art. 56 L. n. 392/1978 al 15.10.2025.
Le spese di lite del presente giudizio devono essere poste, in ragione del principio della soccombenza, a carico della resistente e sono liquidate, in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, così come aggiornati dal
D.M. 147/2022, tenuto conto della non elevata complessità delle questioni trattate, dell'assenza di fase istruttoria, della discussione orale e della sostanziale medesimezza tra le questioni trattate in sede convalida di sfratto, applicando gli importi prossimi ai valori medi in relazione allo scaglione di riferimento relativo al credito oggetto di causa.
P.Q.M.
il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
16 dichiara risolto, per grave inadempimento della parte conduttrice, il contratto di locazione di locazione stipulato in data 2 gennaio 2024 e registrato in data 8 gennaio 2024 all'Agenzia delle Entrate, così come diversamente qualificato in ordine alla durata, avente ad oggetto l'immobile sito in San FR al MP
(To), via Parrocchia n. 18, identificato al catasto fabbricati del Comune di San
FR al MP (To) al foglio 17, particella 34, subalterno 10 e per l'effetto condanna a rilasciare, in favore della parte attrice, l'immobile CP_1
sopra indicato, vuoto e libero di persone e cose;
visto ed applicato l'art. 56 L. n°392/1978, conferma la data del 15.10.2025 per l'inizio dell'esecuzione per rilascio;
condanna al pagamento in favore di della CP_1 Parte_1
somma di € 10.120,00 a titolo di canoni di locazione per i mesi aprile 2024– settembre 2025, oltre agli interessi nella misura legale dalla scadenza dei singoli ratei sino al saldo;
condanna al pagamento in favore del ricorrente della somma di CP_1
€ 580,00 per ogni mese trascorso successivo al settembre 2025 alla data di rilascio del bene, oltre interessi dalle rispettive scadenze sino al saldo;
condanna la resistente al pagamento delle spese di lite, che liquida in euro
3.000,00 per compensi professionali, euro 76,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, IVA ed oneri come per legge.
Ivrea, 10 settembre 2025 il Giudice
dott. Augusto Salustri
17
Tribunale Ordinario di Ivrea
VERBALE DELLA CAUSA
Oggi 10 settembre 2025, alle ore 11.00, innanzi al dott. Augusto Salustri sono comparsi: il ricorrente personalmente con l'avv. Eugenio Bonomi. Nessuno compare per la parte resistente.
Il Giudice invita il difensore alla discussione.
L'avv. Bononi richiama le difese svolte e le domande formulate, precisando come ad oggi la morosità ammonti ad € 10.120,00 comprensiva dei canoni sino a settembre 2025; insiste per la condanna della resistente anche al pagamento delle mensilità successive sino al rilascio effettivo.
Il Giudice, essendo impegnato nella trattazione di altri procedimenti rinvia la camera di consiglio al termine dell'udienza, esonerando le parti dall'essere presenti.
Il giudice successivamente alle ore 12.55, in assenza delle parti – le quali sono state autorizzate ad allontanarsi, concordando sulla pubblicazione della sentenza mediante deposito della stessa in cancelleria all'esito della camera di consiglio – decide la causa e pronuncia la seguente sentenza ex art. 429 c. 1 c.p.c. da considerarsi parte integrante del verbale di udienza.
Il Giudice
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI IVREA in persona del Giudice Unico dott. Augusto Salustri ha emesso la seguente
SENTENZA
(art. 429 c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n. 149 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025 emessa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. al termine dell'udienza del 10.09.2025 e vertente tra
, codice fiscale , rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. Eugenio Bonomi;
ricorrente e
(cf. ) rappresentata e difesa dall'Avv. CP_1 C.F._2
Marco Colla;
resistente
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida,
ha intimato a lo sfratto dall'immobile di sua Parte_1 CP_1
proprietà sito in San FR al MP (To), via Parrocchia n. 18, identificato al catasto fabbricati del Comune di San FR al MP (To) al foglio 17, particella 34, subalterno 10, categoria A/2.
A sostegno della domanda l'attore ha rappresentato:
- di avere concesso in locazione la predetta unità immobiliare di per uso transitorio alla signora in virtù di contratto di locazione ad uso CP_1
abitativo, ai sensi dell'art. 5, primo comma, della Legge n. 431/1998, stipulato in data 2 gennaio 2024 e registrato in data 8 gennaio 2024 all'Agenzia delle Entrate 2 – Ufficio di Ciriè (To) al n. 50 serie 3T, con canone mensile di € 500,00, oltre spese condominiali pari ad € 80,00 mensili da pagarsi entro il giorno 5 di ogni mese, per il periodo dal 1° gennaio 2024 al 30 giugno 2024;
- che l'intimato, oltre ad aver omesso il pagamento dei canoni di locazione dal mese di aprile 2024 sino al mese di giugno 2024 e delle spese condominiali per €
960,00, non ha rilasciato l'immobile all'esito della scadenza del termine contrattuale pattuito.
Sulla base di tali assunti, la parte intimante ha chiesto al Tribunale di convalidare lo sfratto per finita locazione, fissando contestualmente la data per il rilascio dell'immobile.
Si è costituita in giudizio eccependo la carenza dei presupposti CP_1
per la convalida dello sfratto.
In particolare la convenuta ha allegato da un lato come il contratto debba essere ricondotto nel tipo negoziale di un contratto di locazione di durata ordinaria
(quattro anni più quattro), non sussistendo gli stringenti presupposti per applicare la disciplina del contratto transitorio e, dall'altro, la sussistenza di vizi nell'immobile oggetto del contratto di locazione tali da determinare l'inidoneità dei locali all'uso pattuito, rassegnando le seguenti conclusioni: “In via preliminare:
Respingere le richieste di convalida ed emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 cpc, essendo l'opposizione fondata su prova scritta e sussistendo in ogni caso gravi motivi contrari, da ricercarsi nelle difese e nelle domande oggi formulate da parte convenuta, nonché nelle gravi condizioni economiche in cui il nucleo familiare della conduttrice versa, come da documentazione allegata;
Nel merito, previo mutamento del rito e fissazione dell'udienza di discussione con termine per il deposito di memorie integrative, in accoglimento dell'opposizione proposta, e previo esperimento di mediazione civile obbligatoria, respingere tutte le domande avverse;
Sempre nel merito all'esito della trasformazione del rito, ai sensi dell'art. 667 c.p.c., il Giudice adito accerti l'effettiva natura del contratto di locazione stipulato tra le parti e la sua conseguente durata, respingendo la domanda attrice, con vittoria di spese. In via riconvenzionale, accertata la presenza di vizi dell'immobile locato ex artt. 1578-1581 c.c.,
3 dichiarare l'esonero di parte conduttrice dal pagamento delle mensilità anche successivamente ed eventualmente richieste da parte attrice e conseguentemente condannare la medesima a ripristinare l'immobile locato in uno stato tale da servire all'uso pattuito nel contratto, con condanna della stessa, ai sensi dell'art. 614- bis c.p.c. al pagamento di una somma di denaro, determinata dal Giudice, per ogni giorno di ritardo in esecuzione dei lavori nel termine assegnato dal Tribunale;
Sempre in via riconvenzionale, condannare altresì Sempre in via riconvenzionale, condannare altresì la proprietà al risarcimento dei danni derivanti dalle condizioni insalubri in cui il nucleo familiare della sig.ra è stata costretta a Persona_1
vivere, dovute al mancato intervento della proprietà sullo stato dei luoghi condotti in locazione, da quantificarsi nell'istaurando procedimento…”.
Il G.O.P. assegnatario del procedimento, con ordinanza del 20.01.2025 resa a scioglimento della riserva assunta, dopo aver rilevato come il contratto di locazione posto a fondamento dell'azione spiegata non appai sussumibile nel contratto ad uso transitorio, non essendo state indicante le particolari esigenze previste dalla norma, ha rigettato la domanda di rilascio ex art. 665 c.p.c., assegnando alle parti termine per integrare i rispettivi scritti e le produzioni documentali.
Nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., parte attrice ha sostanzialmente modificato la prospettazione originariamente formulata nell'ambito dell'azione di convalida di sfratto, allegando l'inadempimento della parte conduttrice rispetto alle obbligazioni contrattuali assunte, in particolare per l'omesso versamento del canone di locazione e delle spese condominiali nel periodo da aprile 2024 ad aprile 2025, per una morosità complessiva pari a € 7.540,00, e ha rassegnato le seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare la risoluzione dovuta ad inadempimento della conduttrice del contratto di locazione stipulato il 2 gennaio 2024 e registrato l'8 CP_1
gennaio 2024 di cui al doc. n. 1) dell'esponente e, per l'effetto, dichiarare tenuta e condannare la signora all'immediato rilascio dell'immobile sito in San FR al MP CP_1
(To), via Parrocchia n. 18, identificato al catasto fabbricati del Comune di San FR al
MP (To) al foglio 17, particella 34, subalterno 10, categoria A/2, rendita catastale €
426,08 libero da persone e da cose, nonché al pagamento dell'importo di € 7.540,00 per le
4 causali di cui in narrativa (canoni di locazione e spese condominiali da aprile 2024 ad aprile
2025 compresi, nonché dei canoni di locazione e delle spese condominiali a scadere sino alla pronuncia di risoluzione contrattuale, il tutto oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo ed infine alla corresponsione delle indennità di occupazione maturande fino al giorno dell'effettivo rilascio, oltre interessi al tasso legale…”.
La parte resistente nella memoria integrativa ha reiterato le difese svolte nel procedimento di sfratto per finita locazione, rassegnando le medesime conclusioni sopra riportate.
All'esito dell'udienza ex art. 420 c.p.c., il procedimento è stato rinviato al fine di verificare una possibile soluzione conciliativa della lite.
Nelle note di trattazione scritta, le parti hanno dato atto di non aver raggiunto un accordo, insistendo nelle rispettive domande.
All'esito dell'odierna udienza il Giudice ha pronunciato la presente sentenza, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
***
In via preliminare la domanda deve essere dichiarata procedibile avendo la parte ricorrente introdotto il procedimento di mediazione ai sensi D.lgs. 28/2010, definito con esito negativo.
Venendo al merito, pur a fronte della sostanziale rinuncia della parte ricorrente alla domanda di risoluzione del contratto per finita locazione, stante la modifica della originaria domanda di risoluzione per finita locazione in risoluzione per inadempimento, giova in primo luogo esaminare la natura del contratto e verificare se il medesimo possa essere qualificato alla stregua di un contratto di locazione ad uso transitorio.
Come già condivisibilmente osservato dal giudice del procedimento di convalida di sfratto, nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è
5 subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della legge n. 431 cit. e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all'art. 4, comma 2, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza (cfr. Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 4075 del 20/02/2014).
Il D.M. 30 dicembre 2002 stabilisce che i contratti di natura transitoria devono prevedere " una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto"; stabilisce inoltre che " i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dall'art.2 comma l della legge 9 dicembre
1998 n.431 in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno". Ne deriva che, ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui all'art.5 legge n.431/98 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: l) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
2)
l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine. In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con
6 l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui all'art.2 commi 2 e 3 legge n.431/98.
Nel caso di specie, come emerge chiaramente dalla lettura del contratto, risulta del tutto indeterminata e non dimostrata la sussistenza delle esigenze di transitorietà, indicate dalle parti in generico richiamato a “motivi di famiglia”, con la conseguenza che il contratto, ancorché stipulato con il nomen iuris
“CONTRATTO DI LOCAZIONE DI NATURA TRANSITORIA”, deve essere sussunto nell'ambito applicativo dell'art. 2 della Legge 431/1998.
Tuttavia, la diversa qualificazione del contratto non impedisce di poter esaminare nel merito la domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore.
A tal riguardo la Suprema Corte ha affermato che nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario.
(cfr. Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 5955 del 28/02/2023; in applicazione del suddetto principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che, a fronte dell'iniziale domanda di sfratto per finita locazione di un contratto transitorio, proposta nell'atto introduttivo del procedimento sommario, aveva ritenuto inammissibile quella di risoluzione per inadempimento, formulata dal locatore nella memoria integrativa successiva al mutamento di rito ex art. 667
c.p.c., per il caso in cui il contratto fosse stato ritenuto di durata quadriennale).
Esaminata nel merito, la domanda di risoluzione del contratto di locazione inter partes (che è implicita nell'intimazione di sfratto per morosità) è fondata e deve essere accolta.
Giova osservare dapprima come il conduttore non abbia fornito la prova di aver
7 corrisposto il canone pattuito da mese di aprile 2024 sino ad oggi, non avendo prodotto alcuna ricevuta di pagamento e non essendo ammissibile la prova per testi, eccependo di contro come l'omesso versamento sia conseguenza dello stato di fatiscenza in cui versa l'immobile.
Occorre richiamare l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità
(cfr. tra le tante Corte di Cassazione 15.7.2011 n. 15659) in tema di onere della prova, a tenore del quale in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento, perché l'eccezione si fonda sull'allegazione dell'inadempimento di un'obbligazione, al quale il debitore di quest'ultima dovrà contrapporre la prova del fatto estintivo costituito dall'esatto adempimento.
Facendo applicazione dei principi giurisprudenziali ricordati, deve rilevarsi come il locatore abbia assolto il proprio onere probatorio.
ha prodotto in giudizio il contratto di locazione stipulato con la Parte_1
resistente, così come diversamente qualificato in ordine alla durata, dal quale 8 risulta che il canone mensile pattuito fosse pari ad € 500,00 da corrispondersi in rate mensili anticipate, allegando l'altrui inadempimento.
A fronte di ciò, spettava al conduttore l'onere di fornire la prova dell'avvenuto pagamento o dell'esistenza di fatti modificativi, impeditivi e/o estintivi del diritto azionato.
In primo luogo, il resistente ha eccepito di aver corrisposto parte dei canoni in contanti ma tale allegazione marcatamente generica è risultata sprovvista di qualsivoglia riscontro probatorio.
Del pari in sostanziale contraddizione con la prospettazione CP_1
relativa al pagamento parziale dei canoni, ha eccepito di poter legittimamente interrompere il pagamento a causa delle criticità di cui è affetto l'immobile, spiegando l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.
La predetta eccezione non è suscettibile di accoglimento.
In primo luogo, la prospettazione è rimasta sprovvista di qualsivoglia riscontro probatorio atteso che la parte resistente in sede di costituzione nella procedura di sfratto per morosità non ha articolato alcun mezzo di prova, limitandosi a richiedere una consulenza tecnica per sopperire alla suddetta carenza probatoria.
Del pari, l'allegazione offerta dal resistente, volta a una diminuzione apprezzabile del godimento del bene, l'eccezione inadimplenti non est adimplendum non pare oggettivamente conforme a buona fede in executivis, per diversi ordini di ragioni.
In particolare, da un lato l'eccezione in parola non pare coerente con il principio di proporzionalità, che governa – o dovrebbe governare – l'esercizio della facoltà di autotutela che l'art. 1460 c.c. assegna a ciascuna delle parti di un contratto a prestazioni corrispettive;
in breve, non vi è prova alcuna che l'intimato sia stato integralmente privato della disponibilità dell'immobile, per via dei vizi di cui si duole nell'odierno giudizio, e non occorre (forse) ricordare (con Cass. n.
10639.2012) che “in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del 9 conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578, primo comma, cod. civ., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti”
(sono conformi Cass. n°10271.2002; Cass. n°7269.2000; Cass. n°12253.1998;
Cass. n°99555.1997; Cass. n°8425.2006: “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore”; conformi
Cass. n°2855.2005; Cass. n°3341.2001; Cass. n°13887.2011: “il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede”; Cass. n°261.2008: “in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte
10 del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”; conf. Cass. n°24799.2008; Cass.
n°14739.2005; Cass. n°13133.2006; Cass. n°7772.2004).
Per quanto sin qui esposto, va escluso che l'inadempimento contestato alla parte convenuta possa dirsi giustificato o non imputabile al debitore, sì da doversi correlativamente escludere che quest'ultimo abbia superato la presunzione di colpa posta, a suo carico, dall'art. 1218 c.c.
Quanto allo scrutinio di gravità dell'inadempimento in contestazione (agli effetti dell'art. 1455 c.c.), basti qui rammentare che "l'omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravita dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto" (in tali termini è Cass.
n°959.1980; conf. Cass. n°4096.1978: "l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento"; ancora: "in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti"; così Cass. n. 24460.2005; conf. Cass. n.
19652.2004; Cass. n. 14234.2004: “qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell'art. 1455 cod. civ., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita”; conf. Cass. n°15553.2002; Cass. n°2616.1990).
A ciò si aggiunga come debba essere tenuta presente la differenza tra l'obbligo di mantenimento della cosa locata, e le riparazioni a guasti o vizi dell'immobile, che sono cosa diversa. 11 L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda infatti gli inconvenienti «eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie, invasione d'umidità per effetto di trasudo delle pareti), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli art. 1578 e 1581
c.c. per i vizi della cosa locata» (Cass. 10.8.91, n. 8729, ALC, 1992, 585).
In tal caso, pertanto, il conduttore «non può pretendere dal locatore l'adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1576, né è legittimato ad effettuare direttamente le riparazioni del caso, ai sensi del comma 2 dell'art. 1577, potendo solo chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, ai sensi dell'art. 1578, dovendosi, peraltro escludere, anche la possibilità di esperimento dell'azione di arricchimento indebito da parte del conduttore che abbia, ciò nonostante, eseguito le suddette riparazioni, in quanto l'art. 1592 c.c. esclude il diritto del conduttore medesimo ad indennità per i miglioramenti della cosa locata» (Cass. 10.8.91, n. 8729, RGE, 1992, I, 57).
Invero, secondo quanto chiarito dalla Corte di legittimità, allorquando ha avuto modo di occuparsi di fattispecie analoghe a quella in esame (cfr., di recente,
Cass. 29329/2019; Cass. 25/05/2010, n. 12712 ), i fenomeni di umidità, quali quelli denunciati dall'appellante incidentale, sono annoverabili non tra le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto
(artt. 1576 c.c.), bensì tra i vizi della cosa locata (art.1578 c.c., rectius: tra i vizi costituenti pericolo per la salute in quanto espongono a serio pericolo la salute dei familiari di esso conduttore, ex art.1580 c.c.) i quali, secondo giurisprudenza conforme, non derivano da un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa (Cass. 21/11/2011,
n. 24459).
L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c.., riguarda infatti gli 12 inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti aventi causa in fenomeni non transitori o deterioramenti rilevanti (nella specie, presenza di umidità e formazione di condensa), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata (Cass.
25/05/2010, n.12712).
Facendo applicazione dei predetti principi deve escludersi che i resistenti possano legittimamente da un lato richiedere l'eliminazione dei vizi denunciati e, dall'altro, omettere il pagamento del canone pur rimanendo nell'immobile, avendo di contro esclusivamente le azioni previste dagli artt. 1578 e 1581 c.c.
Il perdurare nel godimento del bene costituisce ulteriore ragione di accoglimento della domanda di risoluzione, atteso che (così Cass. n°13887.2011)‚ il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede‛ (conf. Cass.
n°261.2008; Cass. n°13133.2006; Cass. n°14739.2005; Cass. n°24799.2008; Cass.
n°7772.2004).
In altri termini, in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe
13 proporzionale all'inadempimento del locatore" (così Cass. n°8425.2006; conf. Cass.
n°2855.2005, Cass. n°3341.2001).
Nel nostro ordinamento, dunque, non è rinvenibile una facoltà di autoriduzione del canone per il conduttore, pur se a fronte di vizi dell'immobile che ne riducano il godimento (come si afferma nella recentissima Cass. n°2016.18987); ciò in quanto l'art. 1578 c.c. mette a disposizione del conduttore una peculiare azione del rapporto locatizio, che postula un intervento del giudice chiamato ad accertare se, e in che misura, la presenza di vizi dell'immobile abbiano mutato l'equilibrio del contratto di locazione.
A ciò si aggiunga come l'allegazione inerente alla presenza di plurimi vizi nell'immobile contrasta con l'art. 10 del contratto di locazione stipulato dalle parti a tenore del quale “La parte conduttrice dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all'uso convenuto…”.
In tema trova applicazione il principio più volte espresso dalla Suprema Corte in forza del quale il conduttore che conosce i vizi della cosa locata nel momento della conclusione del contratto e da essi abbia tenuto conto nella determinazione del corrispettivo, non può chiedere né la risoluzione, né la riduzione del corrispettivo stesso ai sensi del comma 1 dell'art. 1578 c.c., e neppure l'eliminazione dei vizi a spese del locatore ex art. 1575 n. 2 c.c., concernente la diversa ipotesi di responsabilità per omessa manutenzione della cosa, ed ancora,
l'obbligazione di cui all'art. 1575 n. 2 c.c., che impone al locatore di intervenire e provvedere tempestivamente alle riparazioni necessarie per mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, pur essendo distinta dalla garanzia per vizi della cosa locata di cui all'art. 1578 c.c., tuttavia non sussiste per i vizi dei quali il conduttore abbia dichiarato di essere a conoscenza, accettando la cosa nello stato in cui si trovava, sempreché il locatore non abbia assunto uno specifico impegno in tal senso. L'obbligazione di cui all'art. 1575 n. 2 c.c., che impone al locatore di intervenire e provvedere tempestivamente alle riparazioni necessarie per mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto, pur essendo distinta dalla garanzia per vizi della cosa locata di cui all'art. 1578 c.c., tuttavia non 14 sussiste per i vizi dei quali il conduttore abbia dichiarato di essere a conoscenza, accettando la cosa nello stato in cui si trovava, sempreché il locatore non abbia assunto uno specifico impegno in tal senso. Del pari allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 cod. civ., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso (cfr. tra le tante Cass. n. 25278 del 1/12/2009; Cass. n. 8303 del 31/03/2008; Cass.
Civ. 22.1.1985 n. 5786; Cass. n°3341.2001; conf. Cass. n. 12708/2010).
In altri termini, con riguardo al pregiudizio che il conduttore riceva da vizi della cosa locata, la circostanza che il conduttore medesimo conoscesse detti vizi, e li abbia accettati con la stipulazione del contratto di locazione, esclude la configurabilità di una responsabilità risarcitoria del locatore, sia a titolo extracontrattuale, difettando la qualificabilità del danno come ingiusto, sia a titolo contrattuale, tenendo conto che quella contemplata dal secondo comma dell'art. 1578 cod. civ. trova indefettibile presupposto (comune all'ipotesi di risoluzione del contratto o riduzione del corrispettivo di cui al primo comma della stessa norma), nel fatto che i vizi non siano conosciuti o conoscibili da parte del conduttore (Cass. n. 5786.1985; conf. Cass. n. 2597.1979; Cass. n.
2490.1974).
Con la dichiarazione contrattuale sopra ricordata, dunque, l'opponente non solo ha riconosciuto di aver visionato l'unità “e di averla trovata adatta all'uso
15 convenuto…”, bensì ha assunto l'onere di riconsegnarla “nello stato medesimo in cui
l'ha ricevuta salvo il deperimento d'uso…”.
Posto ciò, tenuto conto dell'assoluta gravità dell'inadempimento già al momento del deposito del ricorso introduttivo, deve essere pronunciata la risoluzione per grave inadempimento del conduttore del contratto di locazione stipulato in data
2 gennaio 2024 e registrato in data 8 gennaio 2024 all'Agenzia delle Entrate avente ad oggetto l'immobile sito in San FR al MP (To), via
Parrocchia n. 18, identificato al catasto fabbricati del Comune di San FR al MP (To) al foglio 17, particella 34, subalterno 10, categoria A/2.
Del pari, deve essere condannata al pagamento della somma CP_1
complessiva di € 10.120,00 per i canoni da aprile 2024 sino al mese di settembre
2025,
La conduttrice deve essere condannata al pagamento di € 580,00 per ogni mensilità successiva al settembre 2025 sino all'effettivo rilascio.
deve, inoltre, essere condannata al rilascio dell'immobile, con CP_1
fissazione del termine per l'esecuzione ex art. 56 L. n. 392/1978 al 15.10.2025.
Le spese di lite del presente giudizio devono essere poste, in ragione del principio della soccombenza, a carico della resistente e sono liquidate, in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, così come aggiornati dal
D.M. 147/2022, tenuto conto della non elevata complessità delle questioni trattate, dell'assenza di fase istruttoria, della discussione orale e della sostanziale medesimezza tra le questioni trattate in sede convalida di sfratto, applicando gli importi prossimi ai valori medi in relazione allo scaglione di riferimento relativo al credito oggetto di causa.
P.Q.M.
il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
16 dichiara risolto, per grave inadempimento della parte conduttrice, il contratto di locazione di locazione stipulato in data 2 gennaio 2024 e registrato in data 8 gennaio 2024 all'Agenzia delle Entrate, così come diversamente qualificato in ordine alla durata, avente ad oggetto l'immobile sito in San FR al MP
(To), via Parrocchia n. 18, identificato al catasto fabbricati del Comune di San
FR al MP (To) al foglio 17, particella 34, subalterno 10 e per l'effetto condanna a rilasciare, in favore della parte attrice, l'immobile CP_1
sopra indicato, vuoto e libero di persone e cose;
visto ed applicato l'art. 56 L. n°392/1978, conferma la data del 15.10.2025 per l'inizio dell'esecuzione per rilascio;
condanna al pagamento in favore di della CP_1 Parte_1
somma di € 10.120,00 a titolo di canoni di locazione per i mesi aprile 2024– settembre 2025, oltre agli interessi nella misura legale dalla scadenza dei singoli ratei sino al saldo;
condanna al pagamento in favore del ricorrente della somma di CP_1
€ 580,00 per ogni mese trascorso successivo al settembre 2025 alla data di rilascio del bene, oltre interessi dalle rispettive scadenze sino al saldo;
condanna la resistente al pagamento delle spese di lite, che liquida in euro
3.000,00 per compensi professionali, euro 76,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, IVA ed oneri come per legge.
Ivrea, 10 settembre 2025 il Giudice
dott. Augusto Salustri
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