R.G. n. 10629/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di NA Nord, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del giudice unico Paola Odorino, ha pronunziato la seguente
ORDINANZA nella causa civile n. 10629/2019 + 6339/2020 R.G. avente ad oggetto: “impugnazione delibera condominiale”, vertente
TRA
, fabbricato C1, sito in ME di NA (NA) alla via Enrico De Parte_1
Nicola n. 7 (C.F.: ), in persona dell'amministratore p.t. e rappresentante di scala P.IVA_1
- costituito anche in proprio quale condomino – e Controparte_1 CP_2
, costituito in proprio quale condomino delle scale C1 e C2 e rappresentante di scala del
[...]
fabbricato C2, tutti elettivamente domiciliati in CA (NA) alla via Meucci n. 33, presso lo studio dell'avvocato Lina Libertini, che li rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

ATTORI
E
sito in ME di NA (NA) alla via Enrico De Nicola n. Controparte_3
7, in persona dell'Amministratore p.t. , elettivamente domiciliato in NA Controparte_4
(NA) alla via Consalvo n. 99, presso lo studio dell'avvocato Luigi De Martino, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

CONVENUTO
Conclusioni: come da verbali e atti di causa.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, il e Parte_1 Controparte_1
, premessa la loro qualità di condomini del Supercondominio ” sito Controparte_2 CP_3
in ME di NA (NA) alla via De Nicola n. 3/7, citavano in giudizio il supercondominio chiedendo, per i motivi meglio specificati in prosieguo, l'annullamento e/o la dichiarazione di nullità della delibera assembleare del 3 luglio 2019, con vittoria di spese e compensi di lite.
1

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In particolare, gli attori hanno allegato che: a) le deliberazioni assunte il 3 luglio 2019 violano l'art. 66 disp. att. c.c. e l'assemblea risulta non validamente costituita, tenuto conto che il sig. CP_2
è stato raggiunto dalla convocazione ad un indirizzo diverso da quello di residenza e, in
[...] ogni caso, in violazione del termine previsto dall'art. 66, comma 3, disp. att. c.c.; parimenti, la convocazione del sig. non è giunta in tempo utile per garantire la tempestiva Controparte_1
comunicazione ai condomini;
b) risulta violato il combinato disposto degli artt. 1117 bis c.c. e art. 67 disp. att. c.c., considerato che nella convocazione e nella delibera impugnata emerge che l'amministrazione del Supercondominio ha portato in approvazione il bilancio consuntivo 2018 e preventivo 2019 con riparti stilati per cespite, salvo poi allegare alle convocazioni e alla notifica dei verbali ripartizioni per anagrafica;
c) sussiste discordanza tra quanto portato in approvazione per preventivo 2019 e quanto approvato, in violazione delle norme per la formazione della volontà del supercondominio;
inoltre, l'amministrazione del supercondominio ha stanziato a preventivo poste mai autorizzate e giammai connotate da urgenza e necessità, così violando il vincolo di bilancio preventivo;
d) infine, l'assemblea non risulta validamente costituita e le delibere assunte in data 3 luglio 2019 vanno annullate per mancanza di valido quorum deliberativo.
Per tutti questi motivi, gli attori hanno concluso chiedendo: “1) in via preliminare sospendere
l'efficacia esecutiva della delibera condominiale impugnata del 3 luglio 2019 punti uno, due e tre per quanto esposto nella parte motiva del presente atto;
2) accertare e dichiarare l'inefficacia, la nullità e/o l'annullabilità delle deliberazioni assunte dall'assemblea del Convenuto
Supercondominio ( già in ME di NA Via Enrico De Nicola 3/7 il giorno 3 luglio CP_3 CP_5
2019 sui punti posti all'ordine del giorno uno, due e tre per quanto esposto nella parte motiva del presente atto;
3) dichiarare per l'effetto l'inopponibilità, nullità, inefficacia della rendicontazione che si assume approvata, ossia bilancio preventivo 2019 sia di quello precedente che di quello successivo all'approvazione e consuntivo 2018 e relativi riparti.”.
Il supercondominio convenuto, in persona dell'amministratore pro tempore, si costituiva in giudizio, depositando comparsa di costituzione e risposta, a mezzo della quale contestava in fatto e in diritto la pretesa attorea e chiedeva rigettarsi la domanda, con vittoria di spese e compensi di lite.
All'udienza di prima comparizione del 3.2.2020, il Giudice, sentiti i procuratori delle parti, ha concesso a quest'ultime i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., rinviando la causa all'udienza del 30.6.2020.
Depositate dalle parti le predette memorie, la causa subiva diversi rinvii dovuti all'emergenza epidemiologica da Covid-19.
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In data 28.1.2021, veniva riunito al presente procedimento quello recante n.r.g. 6339/2020, iscritto a ruolo in seguito al deposito di atto di citazione avente ad oggetto l'impugnazione della delibera assembleare del medesimo Supercondominio del 9.12.2019.
Con provvedimento del 20.4.2021, il Giudice, sentiti i procuratori delle parti, si è riservato;
a scioglimento della riserva, con provvedimento del 18.10.2021, ritenuto che, ai fini del decidere, fosse necessario disporre una consulenza tecnica d'ufficio e riservare all'esito di essa ogni ulteriore valutazione sulle richieste istruttorie, ha nominato consulente tecnico d'ufficio l'arch.
[...]
, rinviando la causa all'udienza del 14.12.2021 per il conferimento dell'incarico. Persona_1
In seguito ad un ulteriore rinvio, all'udienza del 17.1.2022, il Giudice, sentiti i procuratori delle parti ed il consulente tecnico d'ufficio comparso, che in quella sede ha ritenuto necessaria la nomina anche di un commercialista, si è riservato;
a scioglimento della riserva, con provvedimento del 22 febbraio
2022, ha nominato quale ulteriore CTU il dottore commercialista rinviando Persona_2 all'udienza del 22.3.2022 per il conferimento dell'incarico.
Quivi, sentiti i procuratori delle parti, il Giudice ha conferito l'incarico al CTU ed ha Persona_2 rinviato la causa all'udienza del 12.7.2022, successivamente disposta nelle forme della trattazione scritta.
La causa veniva istruita mediante consulenza tecnica d'ufficio depositata dal CTU in Persona_2
data 1.7.2022, nominato in sostituzione della consulente di ufficio precedentemente nominata.
Lette le note scritte depositate dalle parti, il Giudice, con provvedimento dell'8.11.2022, ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 26.1.2023, le parti precisavano le rispettive conclusioni come in atti ed il Giudice si riservava.
A scioglimento della riserva, con provvedimento depositato in data 22.2.2024 a causa di un errore fatale che aveva coinvolto il precedente provvedimento, il Giudice rimetteva la causa in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
2. La domanda è fondata per i motivi che seguono.
In tema di condominio, è appena il caso di precisare che sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico – dando luogo, in questo secondo caso, ad un “difetto assoluto di attribuzioni” – e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative, o all'ordine pubblico, o al buon costume;
al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e
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l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c. (cfr.
Cass. Civ. SS. UU. Sent. n. 9839/2021).
Tanto premesso, vanno rigettati i primi due motivi con cui l'istante ha impugnato in via generale la delibera.
Invero, dai documenti prodotti in atti si evince la regolarità della notifica della convocazione nei confronti degli attori, nonché l'allegazione dell'ordine del giorno poi discusso in assemblea.
Diversamente, il Tribunale ritiene fondata l'impugnazione proposta avverso le delibere del 3.7.2019
e del 9.12.2019 in relazione ai punti dell'ordine del giorno aventi ad oggetto l'approvazione del bilancio consuntivo 2018 e del bilancio preventivo 2019, tenuto conto che non può affermarsi l'intellegibilità delle attività di bilancio poste in essere dal convenuto.
Invero, occorre premettere che fra gli obblighi principali dell'amministratore di condominio – il quale riveste un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza (cfr. Cass.
Civ., sent. n. 10815 del 16.08.2000; Cass. civ., sent. n. 1286 del 12.02.1997) - vi è quello di rendiconto di cui all'art. 1713 c.c. Il rendiconto rappresenta il fulcro della gestione condominiale e risponde all'esigenza di rendere edotti i condomini in ordine alle spese effettuate mediante il denaro da loro versato. Nella redazione del rendiconto, quindi, devono essere rispettate delle regole minime e necessarie di chiarezza ed intelligibilità. Solo nel caso in cui il rendiconto sia agevolmente intelligibile, “anche con riferimento alla specificità delle partite, atteso che quest'ultimo requisito - come si desume dagli artt. 263 e 264 c.p.c., (disciplinanti la procedura di rendiconto ed applicabili anche al rendiconto sostanziale) - costituisce il presupposto indispensabile affinché il destinatario del conto assolva l'onere di indicare specificamente le partite che intende contestare” (cfr Cass. civ., sent. n. 10153 del 09.05.2011), è esercitabile da parte dei condomini/mandanti, generalmente privi di specifiche cognizioni contabili, la facoltà di controllo effettivo delle voci di entrata e di spesa e del corretto esercizio della gestione dei propri interessi da parte dell'amministratore/mandatario.
Per rendere intelligibile il rendiconto, inoltre, occorre che sia tenuta una contabilità regolare, nella quale siano registrate cronologicamente le operazioni riguardanti la vita del , con Parte_1
possibilità di verifica dei documenti e, quindi, della giustificazione delle entrate ed uscite della gestione dell'ente condominiale (cfr.Cass. civ., sent. n. 3892 del 14.02.2017).
La riforma attuata con la legge 220/2012, in vigore dal 18.06.2013, impone inoltre, da un punto di vista formale, sostanzialmente recependo le indicazioni giurisprudenziali summenzionate, che il rendiconto condominiale sia composto da tre distinti documenti: il registro di contabilità, avente le caratteristiche proprie di un libro giornale e recante la menzione delle singole movimentazioni periodiche in ordine cronologico;
il riepilogo finanziario, avente le caratteristiche di uno stato
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patrimoniale, comprensivo delle poste attive e passive del “patrimonio” condominiale;
nonché la nota sintetica “esplicativa della gestione con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.
Prescrive l'art. 1130 bis c.c., infatti, che “il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve” e che i suddetti dati “devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica”. Il rendiconto, a tal fine, deve comporsi “di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”. La mancanza di uno degli elementi costitutivi ex lege del rendiconto è un vizio di particolare gravità e lascia presumere un deficit informativo a cui non possono soccorrere le altre parti del documento, stante la diversa funzione che ciascuna di esse assolve.
Nel caso di specie, sebbene risultino depositati dal convenuto il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa relativi al bilancio consuntivo 2018 (v. deposito di parte convenuta dell'1.2.2020), dall'attività di istruttoria espletata mediante consulenza tecnico d'ufficio a firma del dott. sono emersi profili di criticità inerenti alla suddetta Persona_2
rendicontazione.
Invero, in via preliminare, occorre precisare che il Supercondominio Aurora, nel documento “nota esplicativa al bilancio anno 2018” allegato in atti, ha affermato che “tutte le voci di uscita e di entrata sono esposte per competenza”. Sul punto, anche l'ausiliario del Giudice ha rilevato che
“l'art. 1130 bis del c.c. non dice se il rendiconto debba essere redatto per competenza o per cassa ma lascia libero arbitrio all'amministratore: pur tuttavia, numerose sentenze dei vari Tribunali
(Tribunale di Roma, sez. V sent. Del 02/10/2017 – Tribunale di Roma sent. 5969 del 09/04/2020 –
Tribunale di Udine sent. 1014 del 19/08/2019) e della Corte di Cassazione (Cassazione 10153/11 e
27639/2018) hanno affermato che il bilancio condominiale deve essere redatto con un criterio misto, di cassa e di competenza: per meglio comprendere, rifacendoci alla sentenza del Tribunale di Roma sez. V del 02/10/2017 che rappresenta una sorta di VADEMECUM per la redazione del rendiconto condominiale di concerto con quella del Tribunale di Udine, giurisprudenza e dottrina sono concordi nel ritenere che il bilancio condominiale debba essere redatto secondo il sistema misto e precisamente, il registro di Contabilità, il conto di gestione e il prospetto dei flussi finanziari debbano essere redatti secondo il principio di cassa e la sola situazione patrimoniale deve essere redatta secondo il principio di competenza in quanto ha lo scopo di far conoscere all'assemblea lo stato di salute del condominio con l'evidenza delle partite creditorie e debitorie in essere.”.
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Inoltre, il CTU ha evidenziato che: “Il combinato disposto di cui all'art. 1130, art. 1130 bis, art.
1135 e art. 1713 Codice Civile, art. 63 e art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, in base al quale il rendiconto consuntivo annuale della gestione del condominio è destinato a far conoscere ad ogni condomino la situazione amministrativa, economica, finanziaria e patrimoniale propria e del condominio, e si compone di almeno sei documenti: in base all'articolo 1130 bis c.c. si compone di Registro di contabilità, Riepilogo finanziario e Nota sintetica esplicativa;
in base al predetto combinato disposto, per poter rendere ad ogni condomino un quadro completo della situazione economica, finanziaria e patrimoniale propria e del condominio, i predetti tre documenti devono essere corredati almeno di ulteriori tre documenti: il Conto finanziario (anche detto Conto entrate e uscite), lo Stato patrimoniale e lo Stato di ripartizione.”.
Dalle risultanze dell'attività di consulenza, del resto, emerge che “il bilancio consuntivo anno 2018 con il relativo piano di riparto e i due bilanci preventivi per l'anno 2019, il tutto presente in atti, non risultano stilati per cespite” e tale evenienza ha reso impossibile all'ausiliario del Giudice conciliare il singolo nominativo con il singolo cespite risultante dalla tabella millesimale (cfr. pag. 7 della CTU).
Inoltre, il consulente ha evidenziato che dalle produzioni in atti non si rinvengono i contratti di fornitura di servizi di pulizia e giardinaggio conclusi dal supercondominio.
Parimenti, talune poste elencate nel prospetto debiti verso terzi non recano il nominativo del creditore, così come non emergono dettagli in ordine ad eventuali morosità relative al fondo cassa.
In mancanza di tali chiarimenti vi è stato un effettivo difetto di intellegibilità del bilancio, non essendo agevolmente comprensibile la provenienza degli importi in entrata ed in uscita non transitati sul conto corrente condominiale, così come la provenienza delle somme utilizzate dall'amministratore quali anticipazioni ed i debiti onorati con detti importi.
Ne consegue la fondatezza della domanda di annullamento della delibera del 3.7.2019 per come impugnata e, per l'effetto, l'annullamento del primo punto della delibera del 9.12.2019.
Non occorre a questo punto esaminare alcuna altra questione prospettata o prospettabile, stante il principio della ragione più liquida il cui pregio è stato, ancora di recente, riconosciuto dalla Corte di legittimità e la rilevanza autonoma di ogni rilievo fin qui fatto. Invero, “in applicazione del principio processuale della ragione più liquida, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276
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c.p.c." (cfr. Cass. n. 363 del 9/1/2019; Cass. n. 11458 del 11/5/2018; Cass. n. 12002 del 28/05/2014;
Cass. civ. Sez. Unite n. 9936 del 08/05/2014).
Quanto al riparto delle spese di lite del presente giudizio tra le parti va osservato che, data la soccombenza integrale riportata dal convenuto nei confronti degli attori, il primo va condannato alla rifusione delle dette spese nei confronti dei secondi.
Quanto, poi, alle spese di CTU, per gli stessi motivi che precedono, le stesse si pongono definitivamente, nei soli rapporti interni tra le parti e ferma restando la solidarietà passiva di tutte loro nei confronti del Consulente (cfr. Cass. 28094/2009) ad esclusivo carico del convenuto.


P.Q.M.

il Tribunale di NA Nord, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- accoglie la domanda degli attori per quanto disposto in parte motiva;

- condanna il convenuto Supercondominio “Aurora” – in persona dell'Amministratore p.t. - al pagamento in favore degli attori delle spese di lite, che si liquidano in euro 5077,00 per esborsi ed euro 645,00 per compensi, oltre rimborso spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A., come per legge
- pone le spese di Ctu, come liquidate con separato decreto definitivamente a carico del convenuto.
Così deciso in Aversa,11 maggio 2025
Il Giudice
Paola Odorino
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