REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI TREVISO
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice dott.ssa Susanna Menegazzi
ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. n°
1646/2024 in data 05/04/2024 promossa da
(C.F. ) Parte_1 C.F._1
(C.F. ) Parte_2 C.F._2
rappresentati e difesi dall'avv. Samantha De Bortoli parte ricorrente
contro
(C.F. ), rappresentata e CP_1 C.F._3
difesa dagli avv.ti Marco Ferraro e Maurizio Gugliotta parte convenuta
avente per oggetto: Responsabilità professionale,
trattenuta in decisione sulle seguenti CONCLUSIONI
per parte ricorrente:

“Nel merito:
- accertato che la convenuta Notaio in Parte_3
Sacile, con atto sottoscritto in data 27/02/2017, Rep.
15958 - Racc. 5914, non ha trasferito l'esclusiva e piena proprietà dell'immobile come catastalmente identificato in detto atto, svolgendo la sua attività, per i motivi e le regioni dedotte in premesse, senza la diligenza professionale richiesta,
- accertato che i ricorrenti hanno dovuto in conseguenza dell'operato della convenuta sopportare i costi descritti in narrativa e necessari all'accertamento e trasferimento della proprietà della porzione di fabbricato non effettivamente acquistato col suddetto atto;

- condannare dr. , Notaio in Sacile, al CP_1 CP_1
risarcimento dei danni tutti cagionati nello svolgimento della sua attività professionale ai ricorrenti nella misura di: - Euro 8547,78 per compensi corrisposti all' ing.
[...]
Per_1
- Euro 6029,98 per compensi corrisposti al legale avv.
Samantha De Bortoli per l'assistenza stragiudiziale e in mediazione;

- Euro 896,00 per compenso corrisposto al perito
Persona_2
Pag. 2 di 14 - Euro 2200,00 per compenso corrisposto al Notaio Per_3
per la redazione dell'accordo di mediazione
- Euro 581,15 per il compenso all'Organismo di mediazione
IVMC SRL
- Euro 159,20 per acquisire l'Ape necessaria al trasferimento della porzione di bene usucapito
- Euro 62,00 quale costo per l'accesso agli atti del Comune di San Fior
e così in totale Euro 18.476,11, ovvero nella misura maggiore o minore che risulterà provata in corso di causa o in subordine che verrà determinata in via equitativa dal
Giudice ai sensi dell'art. 1226 c.c., oltre ad interessi e rivalutazione monetaria.
Con vittoria di spese competenze ed onorari.
In via istruttoria:
Si chiede ammettersi prova testimoniale sulle circostanze esposte in premessa dal punto 1) al punto 18), da intendersi qui per trascritte precedute dalla locuzione
“Vero che”, epurate da eventuali giudizi o valutazioni;

Si chiede, quindi, l'ammissione di prova per testi sugli ulteriori seguenti capitoli:
1) vero che in data 1 novembre 2022, in data 13 dicembre
2022 e in data 31 gennaio 2023 l'avv. Samantha De Bortoli,
legale dei signori e si recava con la Parte_1 Pt_2
signora e l'Ing. presso il Comune di Parte_1 Persona_1
San Fior per verificare con il segretario comunale signora
Pag. 3 di 14 il Sindaco signor ed il tecnico arch. Parte_4 CP_2
, la consistenza della proprietà dei signori Per_4
e anche con riferimento Parte_1 Parte_2
all'atto sottoscritto in data 27/02/2017, a rogito del
Notaio di Pordenone (Rep. 15958 - Racc. CP_1
5914), sottoponendo al Comune la delibera che si rammostra ai testi sub doc07a e doc07b, e che tali incontri durarono due ore ciascuno?
2) vero che in data 22 settembre 2022 ed in data 21 ottobre
2022, l'ing. unitamente alla signora Persona_1 [...]
, si recava presso lo studio dell'avv. Samantha Parte_1
De Bortoli per verificare la consistenza della proprietà acquistata dalla signora con atto sottoscritto Parte_1
in data 27/02/2017, a rogito del Notaio di CP_1
Pordenone (Rep. 15958 - Racc. 5914), rammostrando atti di provenienza ultraventennali relativi all'abitazione acquistata dai signori e le mappe Parte_1 Pt_2
catastali di cui alla documentazione che si rammostra al teste sub doc04, e che tali incontri durarono circa 2 ore ciascuno?
3) vero che, nel novembre 2022, il Comune di San Fior,
ritenendo la porzione di immobile di proprietà comunale, aveva proposta la cessione di detta porzione ai signori e per il valore di circa € 20.000,00? Parte_1 Pt_2
4) vero che a seguito di successivi approfondimenti, i signori e , con l'avv. Samantha De Pt_2 Parte_1
Bortoli, in data 6/02/2023 promuovevano la mediazione per
Pag. 4 di 14 usucapire la porzione di fabbricato sconfinata sul tratto di strada Vicinale del Bosco?
5) vero che per poter individuare la porzione di fabbricato che doveva essere oggetto di usucapione, ovvero la porzione di fabbricato che insisteva su strada Vicinale
del Bosco l'Ing. ha effettuato tutta l'attività Persona_1
catastale indicata nella relazione datata 24/03/2024 (cfr
Doc04) e nella fattura n. 36 del 22/12/2023 sub Doc10 e che ha redatto gli elaborati tecnici sub Doc13a che si rammostrano al teste?
6) vero che a seguito dell'usucapione della porzione di fabbricato avvenuta con accordo di mediazione in data
7/07/2023 a rogito del Notaio l'Ing. Persona_5
ha effettuato tutta l'attività catastale Persona_1
indicata nella relazione datata 24/03/2024 (cfr Doc04) e nella fattura n. 36 del 22/12/2023 sub Doc10 e quella rappresentata dalla documentazione tecnica di cui al sub doc. 13b, documenti tutti che si rammostrano al teste.
Si indicano quali testi sui capitoli che precedono i signori: - Sindaco presso il Comune di San Testimone_1
Fior - Arch. tecnico comunale presso il Testimone_2
Comune di San Fior - , segretario comunale presso Parte_4
il Comune di San Fior - Ing. con studio in Via Persona_1
Fioretti n.4 – 31020 San Fior (TV)
In caso di contestazione da parte della convenuta, si chiede CTU volta: - ad accertare che la porzione immobiliare oggetto dell'accordo di mediazione sottoscritto
Pag. 5 di 14 in data 7/07/2023 a rogito del Notaio Persona_5
(Rep. 565 racc. 499) sub doc09, non era stata trasferita in proprietà ai signori e in Parte_1 Parte_2
forza dell'atto notarile a rogito del Notaio CP_1
di Sacile, Rep 15958 Rac 5914, sottoscritto in data
27/02/2017; - ad accertare le omissioni del Notaio come dedotte ai punti a e b di cui in premesse, e se tali omissioni hanno concretamente comportato il danno richiesto, - ad accertare la congruità dei compensi richiesti dai singoli professionisti rispetto all'attività
espletata e dettagliata nella documentazione dimessa”.
per parte convenuta:
“precisa le conclusioni così come rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta e chiede l'integrale reiezione della domanda attorea”.
Quindi:
“In via principale: respingere qualsiasi domanda formulata nei confronti del Notaio Dott.ssa con CP_1
conseguente rigetto della pretesa risarcitoria/restitutoria di euro 18.476,11, o nella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, in quanto infondata in fatto ed in diritto,
oltre che non provata nell'an e nel quantum debeatur;

In via subordinata, salvo gravame, nell'ipotesi di accoglimento anche parziale della pretesa svolta dai
Pag. 6 di 14 ricorrenti nei confronti della Dott.ssa CP_1
limitare la condanna al risarcimento del danno entro i limiti di cui agli artt. 1223,1225 e 1227 c.c.; Con
vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e dell'art. 8, comma 4, del DM n.
55/2014, oltre ad IVA e CPA come per legge”

MOTIVI DELLA DECISIONE

I signori e adivano Parte_1 Parte_2
l'intestato Tribunale per sentir condannare la dottoressa
Notaio in Sacile, al risarcimento dei danni CP_1
patiti a causa della condotta negligente tenuta dal Notaio
nell'espletamento di opera professionale resa in favore degli stessi.
I ricorrenti esponevano di avere conferito mandato al
Notaio per l'acquisto di un bene immobile sito nel Comune
di San Fior.
Con atto del 27/2/2017 a rogito del Notaio CP_1
(Rep. 15958 - Racc. 5914), avevano quindi acquistato dal signor verso il corrispettivo di € Persona_6
210.000,00, la piena proprietà del fabbricato ad uso civile abitazione ed autorimessa, con relativa area scoperta esclusiva, sito in Comune di San Fior, Via Palù Ponte della
Camilotta n.2, eretto su area censita al Catasto Terreni di
Pag. 7 di 14 detto Comune al Foglio 17 mappale 72 (derivante dalla originaria fusione dei mappali 72 e 73) di mq 226, così
identificato catastalmente: Comune di San Fior - Catasto
Fabbricati, Sezione C, Foglio 6, mappale 72 sub 1, mappale
72 sub 2 e mappale 72 sub 3, derivanti dalla soppressione dei mappali 73 subb. 1,2,3. 3); tra i mappali posti a confine del fabbricato compravenduto, il Notaio rogante indicava un “tratto di strada vicinale del bosco … già
individuato al Catasto Terreni con il mappale 72 ½ e mappale 72 1/3 del Foglio 17”. Parte alienante dichiarava che detto tratto di strada vicinale del Bosco consisteva in un relitto stradale di proprietà privata non soggetto ad uso pubblico, di cui egli deteneva il possesso da oltre vent'anni e che trasferiva alla parte acquirente ai sensi dell'art. 1146 c.c..
Volendo poi effettuare nel 2021 lavori edilizi sull'immobile beneficiando del c.d. Superbonus 110% , gli odierni ricorrenti ne avevano dovuto verificare la conformità edilizio-urbanistica ed in quell'occasione era emerso che la loro abitazione era parzialmente edificata su sedime di proprietà di terzi, ovvero sul mappale 72 ½,
catastalmente identificato come porzione di Strada Vicinale
del Bosco. In sede di mediazione ex dlgs 28/2010, veniva quindi raggiunto con i terzi un accordo in data 7/07/2023,
con il quale veniva riconosciuta la proprietà della porzione di fabbricato in questione in capo agli odierni
Pag. 8 di 14 ricorrenti, a titolo di usucapione.
Per l'acquisto della proprietà della porzione di fabbricato, pertanto, a causa dell'operato negligente del
Notaio avevano dovuto sostenere costi per l'ammontare complessivo di euro € 18.476,11 (compenso versato ai diversi professionisti che si erano interessati della vicenda) che ora chiedevano venisse loro rifuso dal Notaio.
La convenuta si costituiva in giudizio e negava ogni responsabilità sostenendo che fosse noto agli acquirenti,
odierni ricorrenti, che parte del fabbricato era edificata su sedime di proprietà di terzi e precisamente sulla
“strada vicinale del bosco”, circostanza che risultava evidente nelle planimetrie allegate al rogito e sottoscritte dalle parti. Il Notaio aveva effettuato tutte le verifiche richiesta dalla legge, aveva verificato la conformità dell'intestazione catastale alle risultanze dei registri immobiliari e aveva acquisito la dichiarazione di conformità prevista dall'art 29 comma 1 bis l. nr 52/1985 ,
dichiarazione di parte della cui veridicità il professionista non risponde.
Le dichiarazioni ricevute erano coerenti con quanto risultava dalle planimetrie allegate al rogito e coerenti con quanto risultante dai registri immobiliari.
In ogni caso, il c.d. dovere di consiglio del notaio non ha ad oggetto circostanze di fatto il cui accertamento rientra
Pag. 9 di 14 nella normale prudenza delle parti.
La convenuta chiedeva pertanto respingersi ogni domanda nei suoi confronti;
in subordine, limitare la condanna al risarcimento del danno entro i limiti 1223,1225 e 1227 c.c.
Alla prima udienza il giudice formulava proposta conciliativa, proponendo il versamento di euro 14.000 ai ricorrenti, oltre alla rifusione delle spese di lite;
i soli ricorrenti accettavano la proposta.
I procuratori precisavano quindi le conclusioni e la causa veniva rimessa in decisione sulle conclusioni in epigrafe trascritte.
***
Con il rogito in esame viene trasferita ai signori e “la piena proprietà del fabbricato ad Parte_1 Pt_2
uso civile abitazione sito in Comune di SAN FIOR (TV), via
Palù Ponte Camilotta n. 2, eretto su area censita al
Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 17 mappale 72….”.
Inoltre nell'atto si legge che “viene trasfuso alla parte
acquirente (art. 1146 del Codice civile)” il possesso che il venditore dichiara di avere da oltre vent'anni sul confinante tratto di “strada vicinale del bosco” già
recintato unitamente al mappale 72 del Foglio 17.
Quindi gli acquirenti sanno di acquistare la sola proprietà
del fabbricato - dell'intero fabbricato;
l'area scoperta
Pag. 10 di 14 insiste invece su strada vicinale della quale il loro venditore afferma essere nel possesso con i requisiti per l'usucapione.
Il problema è che in realtà anche una porzione del fabbricato insiste sulla strada vicinale;
e per diventarne proprietari i signori e hanno dovuto Parte_1 Pt_2
intraprendere iniziative non previste, sostenendone i costi.
La difesa della professionista poggia sostanzialmente sull'assunto che fosse noto alle parti lo “sconfinamento di
parte del compendio sull'area usucapita”; che” Le parti
erano pienamente consapevoli … che una porzione del
compendio insisteva su parte della strada vicinale del
bosco di cui il venditore era divenuto proprietario per
usucapione” (così a pagina 5 della comparsa di costituzione e risposta); che “La costruzione dell'immobile risultava
iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967 , ed erano
state poi rilasciate una serie di concessioni edilizie e
varianti…. anche e da ultimo per la realizzazione
dell'autorimessa, sebbene come risultante da qualsiasi
planimetria catastale parte del compendio fosse stato
realizzato sul sedime della confinante strada vicinale del
bosco” (così il punto 2 a pagina 4 della comparsa di costituzione e risposta.
Ma questa tesi, e cioè la consapevolezza/previsione del
Pag. 11 di 14 fatto che una porzione del fabbricato poggiasse su sedime non di proprietà del venditore, cozza con il contenuto dello stesso atto notarile.
Il rogito prevede il trasferimento della proprietà
dell'intero fabbricato;
e precisa che il fabbricato confina con la strada vicinale del bosco della quale invece viene trasferito il possesso ad usucapionem. Il che è
incompatibile con il trasferimento della proprietà di una sola parte del fabbricato.
Quindi in sostanza la professionista sostiene che le fosse nota la situazione ora lamentata dai ricorrenti;
e però
questa non è stata correttamente descritta nel rogito.
Da qui la responsabilità della professionista.
Per l'acquisto della porzione di fabbricato eretta sulla strada vicinale gli odierni ricorrenti hanno sostenuto le spese indicate in ricorso come documentate:
-euro 8.547,78 per compenso corrisposto all'Ing Persona_1
(doc. 10);
-euro 6.029,98 per compenso corrisposto al legale per assistenza stragiudiziale e in mediazione (doc. 14);
-euro 896 per compenso corrisposto al perito
[...]
(doc. 6b); Persona_2
- euro 2.200 per compenso corrisposto al Notaio Per_3
per la redazione dell'accordo di mediazione (doc. 15 a);
Pag. 12 di 14 - euro 581,15 per compenso corrisposto all'Organismo di mediazione (doc. 12);
-euro 159,20 per acquisizione dell'APE (doc. 15b).
Per un totale di euro 18.414,11.
La professionista va pertanto condannata al pagamento di euro 18.414,11 in favore dei ricorrenti;
oltre rivalutazione, e oltre interessi a decorrere dai singoli pagamenti.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo in base al
DM 55/2014 aggiornato con DM 147/2022 – valori medi per le fasi di studio e introduttiva;
valore minimo per la fase decisionale in assenza di scritti conclusionali;
assente la fase istruttoria) seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Treviso, ogni diversa domanda ed eccezione respinta ed ogni ulteriore deduzione disattesa,
definitivamente pronunciando nella causa RG nr 1646/2024 ,

1. condanna al pagamento di euro 18.414,11 in CP_1
favore dei ricorrenti e Parte_1 Parte_2
oltre rivalutazione, e oltre interessi a decorrere dai singoli pagamenti come per legge;

2. condanna alla rifusione delle spese di CP_1
lite in favore dei ricorrenti e Parte_1 Pt_2
Pag. 13 di 14 Pers
spese che si liquidano in euro 2.547 complessivamente per compenso professionale;
oltre ad euro 264 per spese;

oltre rimborso spese generali, IVA e CP come per legge.
Treviso, 24/05/2025
Il giudice
- dott.ssa Susanna Menegazzi -
Pag. 14 di 14