N. R.G. 2494/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERAMO
Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Erika Capanna Pisce', viste le conclusioni rassegnate dalle parti, ha pronunciato e pubblicato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 429 c.p.c., all'esito della camera di consiglio, la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n.r.g. 2494/2022 promossa da rappresentato e difeso dall'Avv. Paolo Alessandrini Parte_1
RICORRENTE
Contro
, rappresentata e difesa dall'Avv. Stefano Mariano CP_1
RESISTENTE
CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza che precede.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 1 di 8 Con citazione di intimazione di sfratto per morosità premesso di essere proprietario di un Parte_1 immobile sito in Nereto alla via G. Verga, snc riportato in NCEU al foglio 6, p.lla 494, sub 7, esponeva che l'immobile era stato concesso in locazione a con contratto transitorio stipulato il 7/11/2019 e CP_1 registrato in data 12/11/2019, con decorrenza dal 15/11/2019 e scadenza al 14/11/2020, per il canone di locazione di euro 400,00 mensili, da corrispondersi il giorno 20 di ogni mese;
che la conduttrice non aveva provveduto al pagamento dei canoni di locazione relativi al mese di febbraio/marzo 2020 (mensilità relativa al periodo dal 16.02.2020 al 15.03.2020), maggio/giugno 2021 (mensilità relativa al periodo 16.05.2021 al
15.06.2020) e giugno/luglio 2022 (mensilità relativa al periodo 16.06.2021 al 15.07.2020), rendendosi morosa della complessiva somma di euro 1200,00 (3 mensilità); che i solleciti anche verbali erano rimasti privi di riscontro. Intimava, pertanto, alla conduttrice sfratto per morosità citandola per la convalida.
Si costituiva in giudizio in data 8/9/2022 che si opponeva alla convalida deducendo: 1) il CP_1 carattere non transitorio della locazione e la conseguente nullità della clausola relativa alla durata;
2)
l'inesistenza della morosità intimata, da ritenersi riferibile alla sola mensilità di febbraio 2020 (dunque, insufficiente ad integrare il presupposto risolutorio di cui all'art. 5 L. 392/78, che richiede un inadempimento corrispondente ad almeno due mensilità di canone); 3) la temerarietà dell'azione per il fatto che sussistesse morosità limitatamente ad una singola morosità; 4) l'omessa installazione della caldaia;
5) l'improcedibilità per omesso svolgimento della procedura di mediazione.
Celebrata la prima udienza di comparizione, il Giudice invitava il ricorrente ad integrare la prova della registrazione del contratto per il periodo successivo alla prima scadenza (14/11/2020), cui la parte provvedeva tempestivamente attraverso la produzione dell'attestazione proveniente dall'Agenzia delle Entrate. Quindi, alla successiva udienza del 12/12/2022, il dichiarava che, a seguito di un più attento esame dei documenti Parte_1 relativi al contratto di locazione, la morosità ammontasse ad ulteriori undici mensilità, per un debito complessivo residuo di € 4400,00, a fronte di sole tre mensilità indicate nell'atto di intimazione, cui si opponeva la controparte.
Denegata l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, il Giudice disponeva il mutamento del rito fissando l'udienza di discussione, concedeva alle parti i termini per l'integrazione dei rispettivi atti e assegnava altresì il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.
Con memoria integrativa depositata in data 26/5/2023, la parte ricorrente depositava il verbale negativo di mediazione;
ribadiva l'errore di conteggio relativo alle mensilità insolute;
osservava, in merito all'avversa eccezione di nullità della clausola di transitorietà, che le ragioni sottese ad essa fossero riferibili alla pagina 2 di 8 temporaneità dell'occupazione del conduttore e che, pur volendo dar seguito alla tesi avversaria, il contratto si fosse pacificamente convertito in contratto di locazione ordinaria (4 anni + 4 anni), come confermato anche dal fatto che dall'anno di stipula (2019) a tutt'oggi, lo stesso ha continuato a produrre effetti tra le parti;
rilevava che la rottura della caldaia, lamentata dalla conduttrice, fosse imputabile ad una grave inadempienza della stessa e, infine, in aggiunta alle conclusioni in precedenza rassegnate, domandava la condanna della sig.ra CP_1 al pagamento della complessiva somma di € 4.400,00, o al pagamento della diversa somma, maggiore o
[...] minore, che verrà accertata come non pagata e dovuta al termine del giudizio per canoni di locazione non corrisposti.
La parte convenuta, nella memoria depositata in data 5/6/2023, ribadiva le contestazioni avanzate e le conclusioni rassegnate già in sede di costituzione, instando, altresì, per la declaratoria di improcedibilità della domanda, non avendo la controparte dato prova dell'avvenuta notifica dell'istanza di mediazione nei confronti della conduttrice, nel rispetto delle formalità e tempistiche previste dalla normativa in vigore.
Nel corso del giudizio venivano ammesse ed espletate le prove orali richieste dalle parti e all'esito della discussione odierna, la causa veniva decisa ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
Preliminarmente, va rilevata l'infondatezza dell'eccezione di improcedibilità della domanda per mancata notifica, alla parte resistente, dell'istanza di avvio della mediazione obbligatoria e del successivo differimento dell'incombente. A tal proposito, è sufficiente esaminare il contenuto del verbale di mediazione, in atti, nel quale il mediatore designato dava atto della mancata comparizione della parte resistente e del suo difensore, nonostante la regolarità delle convocazioni, come, peraltro, dimostrato dalla produzione in giudizio, da parte del ricorrente, della prova di regolare notifica dell'istanza di avvio della mediazione e del successivo differimento della data del primo incontro in favore sia di (notifiche consegnate a mani della stessa, come visibile dalla CP_1 lettura della relata) sia del suo difensore.
Passando ad esaminare la contestazione concernente la nullità della clausola contrattuale relativa alla durata annuale, deve osservarsi che tra il locatore e la conduttrice era sorto regolare contratto di locazione nel quale era stata pattuita una durata limitata. Tale clausola, tuttavia, a parere della resistente, non avrebbe rispettato il dettato normativo dal momento che non prevedeva né il motivo della transitorietà né allegava alcun documento utile ad avvalorare tale circostanza.
L'art. 5 L. 431/98 in combinato disposto con il DM 30.12.2002 ed il DM del 10 marzo 2006 prevede espressamente l'indicazione dei motivi e l'allegazione della documentazione utile a verificarne la serietà. In particolare, l'art. 2 del DM 30.12.2002 recita: “I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore - da provare
pagina 3 di 8 quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno”.
Nel caso che ci occupa, il contratto annuale, rinnovatosi di anno in anno, riporta all'art.1: “Il contratto è transitorio causa il lavoro temporaneo del conduttore”, senza che sia mai stato allegato, come dovuto, alcun documento a corredo e conferma della reale intenzione delle parti circa la durata transitoria, contravvenendo chiaramente al richiamato disposto normativo, come confermato dalla stessa parte ricorrente.
Pertanto, in assenza di elementi utili a qualificare la transitorietà del contratto, la clausola deve ritenersi nulla ed il contratto deve essere ricondotto al tipo previsto all'art. 2 L. 431/98, che regola i contratti a canone libero statuendo che la durata legale non debba essere inferiore a quattro anni rinnovabili di ulteriori quattro anni in mancanza di diniego di rinnovo (cfr. per tutte Cass. civ n. 4075/2014).
Tanto premesso, in accoglimento dell'eccezione proposta dalla parte convenuta, il contratto, decorrente dal
12.11.2019, per i motivi sopraesposti ha visto la sua prima scadenza al 12.11.2023 e, in assenza di diniego di rinnovo allo scadere del primo quadriennio con lettera motivata ovvero di inadempimento del conduttore, sarebbe destinato a rinnovarsi per ulteriori quattro anni.
Secondo la Corte di Cassazione, tuttavia, se il contratto presenta tale vizio e il conduttore chiede la sua riconduzione allo schema ordinario della locazione quadriennale, solo la clausola di durata deve essere dichiarata nulla, mentre deve ritenersi valida quella con cui le parti pattuiscono liberamente il canone. Infatti, il contratto viene ricondotto allo schema della locazione di durata minima quadriennale ex art. 2, comma 1, l. n.
431/1998, con la conseguenza che la clausola recante la durata inferiore deve essere dichiarata nulla e sostituita ex art. 1339 c.c. con quella che prevede la scadenza quadriennale. Quanto ai canoni di locazione, lo schema cui viene ricondotto il contratto comporta che il canone possa essere liberamente determinato, e quindi
(ove questo sia stato validamente pattuito dalle parti nell'esercizio della loro autonomia negoziale), la relativa clausola deve ritenersi valida (Cass. civile sez. III, 30/07/2015, n.16191).
Nella specie, acclarata la nullità della sola clausola relativa alla durata e la conseguente validità delle ulteriori previsioni negoziali, il ricorrente ha domandato la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice attraverso la proposizione di un'intimazione di sfratto per morosità che, come noto, rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio. Da ciò deriva che la domanda di risoluzione del contratto pagina 4 di 8 di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, dunque, tacitamente proposta con l'istanza di convalida di sfratto per morosità, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, seguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto.
In conformità ai pacifici principi vigenti in materia di riparto dell'onere della prova in relazione ad una domanda di adempimento contrattuale va, poi, rilevato che ai sensi dell'art. 1218 c.c., in caso di inadempimento di una delle parti, spetta al creditore soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, laddove è il debitore convenuto gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass. civ., sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Nel caso di specie, il locatore, a fondamento della propria domanda, ha prodotto il contratto di locazione registrato per il canone di € 400,00 mensili ed ha inizialmente sostenuto che la conduttrice non avesse corrisposto i canoni di locazione relativi al mese di febbraio/marzo 2020 (mensilità relativa al periodo dal
16.02.2020 al 15.03.2020), maggio/giugno 2021 (mensilità relativa al periodo 16.05.2021 al 15.06.2020) e giugno/luglio 2022 (mensilità relativa al periodo 16.06.2021 al 15.07.2020) per poi, a parziale modifica delle predette conclusioni, sostenere il mancato pagamento di undici mensilità (nello specifico: novembre/dicembre
2019; dicembre 2019/gennaio 2020; gennaio/febbraio 2020; febbraio/marzo 2020; aprile/maggio 2020; giugno/luglio 2020; luglio/agosto 2020; settembre/ottobre 2020; ottobre/novembre 2020; gennaio/febbraio 2021; giugno/luglio 2021) per un importo complessivo di canoni non pagati pari ad € 4.400,00.
Orbene, sorvolando sull'ammissibilità della modifica operata dal ricorrente, è incontestato il mancato pagamento del canone relativo alla mensilità di febbraio/marzo 2020 (dal 16.2.2020 al 15.3.2020), il cui inadempimento è stato denunciato dal sin dall'atto introduttivo e successivamente ribadito, e al quale non è seguita Parte_1 alcuna prova di pagamento da parte della conduttrice, la quale, sul punto, si è limitata a sostenere la “non gravità” dell'inadempimento in ragione della previsione di cui all'art. 5 della L. n. 392/1978, che, a suo dire, richiederebbe un insoluto di almeno due mensilità ai fini risolutori. Tale affermazione non è condivisibile poiché non risulta conforme alla previsione di cui al richiamato art. 5 L. n. 392/1978, il quale, in tema di locazioni ad uso abitativo, fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento mediante la previsione di un parametro ancorato a due elementi: l'uno di ordine quantitativo che riguarda il mancato pagamento di una sola mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fissato in venti giorni dalle rispettive scadenze. La valutazione della gravità e dell'importanza pagina 5 di 8 dell'inadempimento non è in sostanza rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice. Diversamente da come sostenuto dalla parte resistente, il parametro delle due mensilità attiene al differente caso del mancato pagamento degli oneri accessori e non dei canoni locatizi, come testualmente previsto dal testo normativo:
“Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”.
Pertanto, il mancato pagamento del canone di locazione decorsi venti giorni dalla prevista scadenza, come avvenuto nella specie rispetto al canone di febbraio/marzo 2020, costituisce ai sensi dell'art. 5 L. 389/78 motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c. senza che il Giudice possa compiere una valutazione discrezionale dell'importanza dell'inadempimento, che viene operata ex lege.
In accoglimento della domanda avanzata dal ricorrente va, pertanto, dichiarata la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti per inadempimento della conduttrice.
Ai sensi dell'art. 56 L. 392/78, tenuto conto della entità della morosità e della persistenza della stessa, risulta congruo fissare per l'esecuzione la data del 30.6.2025.
Ciò posto, è appena il caso di rilevare l'inammissibilità della domanda di corresponsione dei canoni insoluti, formulata da solo con la memoria integrativa depositata in data 26.5.2023. Parte_1
Invero, il Tribunale intende dare continuità all'insegnamento di legittimità, di recente ribadito anche da
Cassazione civile sez. III, 28/02/2023, n. 5955, secondo cui, nel procedimento per convalida di sfratto,
l'opposizione dell'intimato, ai sensi dell'art. 665 c.p.c., determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata, e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale (v., Cass. civ., sez. III, 23 giugno 2021, n. 17955: nella specie, all'esito del giudizio a cognizione piena, conseguito al procedimento sommario di convalida di sfratto, la risoluzione del contratto di locazione è stata pronuncia per causa diversa da quella posta a base dell'intimazione).
D'altronde, in base al combinato disposto degli artt. 667 e 426 c.p.c., pronunciati o rigettati i provvedimenti previsti dagli artt. 665 e 666 c.p.c., il giudizio prosegue nelle forme del rito speciale, previa ordinanza di mutamento di rito, a seguito della quale le stesse parti sono autorizzate all'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria.
pagina 6 di 8 La natura “prosecutoria” del giudizio, instaurato con l'ordinanza di mutamento di rito ex art. 426 c.p.c., è stata affermata dalla giurisprudenza di merito, considerato che, dopo la riforma del 1990, nel nuovo rito locatizio, modellato su quello speciale del lavoro, per il combinato disposto degli artt. 667 e 426 c.p.c., le parti non possono proporre domande nuove dopo che il giudice ha disposto il mutamento di rito, in quanto, dopo tale adempimento, è consentito soltanto il deposito di memorie integrative - a pena di inammissibilità rilevabile anche d'ufficio dal giudice - posto che la proposizione di domande nuove non è sanata neppure dall'accettazione del contraddittorio, con il solo limite della formazione del giudicato (Trib. Latina 2 aprile 2013; Trib. Nola 9 ottobre 2007; Trib. Modena 29 novembre 2006; Trib. Savona 26 novembre 2005; Trib. Roma 16 aprile
2004; Trib. Palermo 3 dicembre 2002; Trib. Foggia 22 aprile 2002).
Pertanto, l'attore originario può, nelle memorie integrative, emendare le sue domande (Cass. civ., sez. III,
19 giugno 2008, n. 16635) o anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese di controparte
(Cass. civ., sez. III, 20 maggio 2013, n. 12247), ivi compresa, per il locatore la possibilità di chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non considerati nel ricorso per convalida di sfratto, e il conduttore ha la possibilità di dedurre nuove eccezioni e/o di spiegare domanda riconvenzionale (Cass. civ., sez. III, 9 marzo 2012, n. 3696; Cass. civ., sez. III, 5 marzo 2009, n. 5356), con il limite tuttavia della proposizione di domande nuove.
Nella specie, il ricorrente, a seguito del deposito delle memorie integrative, ha domandato di condannare la conduttrice al pagamento dei canoni insoluti, ponendo una domanda ulteriore e diversa da quella originaria di convalida di sfratto, come noto, destinata alla sola pronuncia di risoluzione del contratto di locazione (e conseguente rilascio) e non anche al pagamento dei canoni insoluti. Domanda, quest'ultima, che avrebbe dovuto formulare sin dall'atto introduttivo attraverso la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo, a differenza di come accaduto.
Quanto, infine, all'eccezione di inadempimento sollevata dalla parte conduttrice sul presupposto dell'omessa installazione della caldaia da parte del locatore, l'estrema genericità delle allegazioni e le controdeduzioni del
– dirette a sostenere che la rottura della caldaia fosse imputabile ad una grave inadempienza della Parte_1 conduttrice, la quale non avrebbe provveduto alle attività di ordinaria manutenzione per conservare la stessa in buono stato – supportate dalla conforme testimonianza resa dal tecnico di fiducia del medesimo, incaricato delle verifiche sulla caldaia, , non sconfessate da elementi probatori di segno contrario, inducono al Controparte_2 suo integrale rigetto.
Pertanto, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice, la quale va condannata al rilascio dell'immobile.
La reciproca soccombenza delle parti induce all'integrale compensazione delle spese di lite. pagina 7 di 8

P.Q.M.



Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando, sulla causa iscritta al n. R.G. 2492/2022, ogni altra eccezione o domanda disattesa e/o assorbita, così provvede:
1) dichiara la nullità della clausola di transitorietà e riconduce il contratto di locazione, stipulato il

7.11.2019 e registrato il 12.11.2019, a quello avente durata legale di quattro anni, ai sensi dell'art. 2 comma L. 431/98;
2) accerta e dichiara l'intervenuta risoluzione del predetto contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice, per l'effetto
3) condanna la resistente al rilascio dell'immobile libero da persone e cose, fissando per l'esecuzione del rilascio la data del 30.6.2025;
4) dichiara l'inammissibilità della domanda di pagamento dei canoni insoluti avanzata dal ricorrente;

5) rigetta le restanti domande;

6) compensa integralmente le spese di lite.
Teramo, 29.5.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Erika Capanna Piscè
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