N. R.G. 2508/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PADOVA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale Ordinario di Padova, Sezione I^ Civile, in composizione monocratica, nella persona del
Giudice, dott.ssa Alina Rossato, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al R.G. al n. 2508/2024 promosso da:
con l'avv. GIORIO LUCA Parte_1
ricorrente contro
in persona dell'Amministratore pro tempore Controparte_1 Controparte_2
con l'avv. MERCURI FIORDALISO NATALIA
[...]
resistente
oggetto: annullamento delibera condominiale ex art. 1137 c.c.

FATTO E DIRITTO
L'attrice, con atto di citazione depositato il 20/05/2024, premettendo:
- Che nel giugno 2016, in seguito ad un contenzioso con la ditta Rossi Costruzioni s.r.l., in cui quest'ultima risultava soccombente, il condominio conferiva incarico all'ing. Persona_1 per il rifacimento della piazzetta;
egli redigeva il progetto, la relazione tecnica e un computo metrico di euro 109.456,15 oltre IVA. Nel dicembre 2017, la ditta Rossi Costruzioni s.r.l. dichiarava il fallimento, non provvedendo ad eseguire l'opera, come imponeva l'accordo transattivo raggiunto in sede giudiziale;

pagina 1 di 9 - Che nel corso del 2018 avevano luogo diverse assemblee aventi ad oggetto il rifacimento della piazzetta, le quali tuttavia nulla deliberavano;

- Che in data 14/07/2020, l'amministratore portava in assemblea tre preventivi di imprese redatti sulla base di un progetto dell'ing. non consegnato ai condomini: veniva poi approvato, Per_1 all'unanimità, di lanciare un concorso di idee tra almeno tre tecnici da valutare poi in sede assembleare;

- all'incontro del 28/10/2020, l'amministratore proponeva solo l'offerta dell'ing. di € Per_1
15.000,00 più accessori e il condominio, senza revocare la precedente delibera, che stabiliva il concorso di idee tra almeno tre tecnici, affidava l'incarico a costui, preferendo la sua proposta a quella del geom. (del valore di euro 7.500 onnicomprensivi); CP_3
- la ricorrente votava in senso contrario;

- Che in data 23/09/2021, l'amministratore informava i condomini dell'intenzione di richiedere il superbonus 110%, ricomprendendo in questo progetto anche i lavori di manutenzione straordinaria della piazzetta. In data 14/07/2022, il condominio affidava al professionista e al general contractor 110% anche tale lavoro sulla base di un preventivo IMPCO di euro
197.680,00 presentato dall'amministratore e redatto sulla base di un computo metrico che non corrispondeva a quello originario dell'ing. Successivamente, l'operazione superbonus Per_1
110% non andava a buon fine;

- Che in data 13/10/2023, l'amministratore assumeva l'iniziativa di portare in assemblea una nuova offerta di ZZ s.r.l., di euro 205.989,30, senza preventivamente fornire ai condomini gli elementi necessari per confutarla o presentare altre offerte. L'offerta ZZ
s.r.l. veniva approvata dal condominio, con il voto contrario della ricorrente;

- Che in data 06/11/2023, la ricorrente impugnava la delibera del 13/10/2023 incardinando il procedimento di mediazione n. 388-2023, presso la Camera di Commercio di Padova. In data
16/04/2024, il procedimento di mediazione si concludeva con esito negativo;

- Che la delibera del 13/10/2023 sarebbe illegittima e dunque annullabile per la mancanza di approvazione di atti presupposti e di conoscenza di elementi essenziali per la formazione del consenso dei condomini. In specie, la ricorrente si doleva che il progetto e il computo metrico definitivi, in variante rispetto a quelli dell'ing. del 2016 e su cui si basava l'offerta Per_1
d'appalto della ditta ZZ s.r.l., non sarebbero mai stati resi noti ai condomini, né tantomeno da questi approvati preventivamente;
ciononostante, l'assemblea avrebbe provveduto ad approvare l'offerta ZZ “a scatola chiusa”;
- Che, dall'esame del progetto ZZ messo a disposizione della ricorrente in data 16/04/2024, sarebbe emerso che le opere potrebbero realisticamente provocare un deprezzamento delle unità immobiliari site al piano terra di proprietà della ricorrente oltre che un aumento del rischio di allagamento delle stesse in occasione di violente precipitazioni;

pagina 2 di 9 - Che l'offerta ZZ appariva ingiustificatamente onerosa rispetto all'originario progetto dell'ing. del 2016; Per_1
- Che nel 1996 le società che realizzarono l'intervento originario, tra cui anche la ricorrente, si erano obbligate a costituire un vincolo perpetuo ad uso pubblico sui portici e la piazzetta in favore del comune di Monselice, in cambio di una riduzione degli oneri;
in ogni caso, il condominio sarebbe stato tenuto all'ordinaria manutenzione della piazzetta. Ad oggi, tale questione non risulta ancora definita, per cui si evidenziava che, qualora l'uso della piazzetta non dovesse restare privato, i lavori di straordinaria manutenzione della suddetta a carico dei condomini determinerebbero in capo a costoro un grave pregiudizio economico;
peraltro, si evidenziava che il progetto non risultava ancora noto al comune di Monselice;

- Che la delibera del 13/10/2023 sarebbe altresì affetta da nullità, da rilevarsi ex officio, per mancata costituzione del fondo speciale obbligatorio ex art. 1135 c. 1 n. 4 c.c., ritenuto dalla giurisprudenza condizione di validità per l'esecuzione dei lavori (rif. a Cass. Civ., ord.
5/04/2023, n. 9388);
ricorreva come segue:
-In via preliminare: sospendersi l'efficacia esecutiva della delibera assembleare 13/10/2023, del Controparte_1

[...]
-Nel merito:
1) Accertarsi e dichiararsi, per le causali di cui in atto, l'annullamento della delibera assembleare 13/10/2023, del
di approvazione dell'offerta ZZ S.r.l. e degli atti o delibere condominiali ad essa Controparte_1 prodromici e/o consequenziali che comportino pregiudizio per l'attrice.
2) Condannarsi il a restituire all'attrice quanto eventualmente la stessa fosse costretta a versare CP_1 nelle more della causa, a titolo di partecipazione alle spese dell'appalto affidato alla società ZZ.
3) Nella denegata ipotesi di esecuzione delle opere previste dall'offerta ZZ, accertarsi il deprezzamento delle unità immobiliari di proprietà dell'attrice e condannarsi il condominio a risarcire la somma che risulterà di giustizia, oltre interessi di legge.
4) Con rifusione di spese e onorari, del procedimento di mediazione e del presente procedimento, oltre contributo unificato e accessori di legge.
-In via istruttoria: Ai sensi dell'art. 210 c.p.c., si chiede venga ordinato all'amministratore del Controparte_1 di depositare in giudizio:
[...]
a) gli eventuali “progetto preliminare, progetto definitivo per ottenimento del titolo abilitativo, progetto esecutivo, computo metrico, progetto sistemazioni parcheggio”, redatti dall'ing. a seguito Per_1 dell'approvazione dell'offerta con delibera del 27/10/2020;
b) l'eventuale progetto in variante rispetto al precedente di cui al punto b), redatto dall'ing. e l'eventuale Per_1 computo metrico redatto sulla base di eventuali specifiche dell'ing. Per_2 Per_1
pagina 3 di 9 c) copia della corrispondenza intercorsa tra il condominio e il comune di Monselice, relativa al trasferimento della piazzetta in adempimento della convenzione urbanistica preliminare del 1996 e degli eventuali atti amministrativi notificati dal comune al condominio.
Si chiede, altresì, che venga ordinato ex art. 213 c.p.c., al comune di Monselice, di depositare in giudizio copia della corrispondenza intercorsa con il condominio relativa al trasferimento della piazzetta e all'adempimento della convenzione urbanistica preliminare del 1996 e degli eventuali atti amministrativi del comune notificati al condominio.
All'occorrenza, disporsi CTU per verificare la congruità dei prezzi dell'appalto ZZ approvati dal condominio con la delibera impugnata, l'idoneità delle opere previste a garantire il deflusso delle acque evitando tracimazioni all'interno delle unità immobiliari di proprietà dell'attrice e il deprezzamento delle stesse in caso di effettiva esecuzione di tali opere.
Il convenuto, in persona dell'Amministratore pro tempore Controparte_1 Controparte_2
, si costituiva il 4/08/2024 e, premettendo:
[...]
- Che, in via preliminare, la domanda di annullamento della delibera assembleare ex art. 1137
c.c. sarebbe inammissibile per decorso del termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c.; per effetto del novellato art. 8 d.lgs. 28/2010, il termine di 30 giorni decorrerebbe dalla data di comunicazione dell'avvio della procedura di mediazione obbligatoria, che, nel caso di specie, è avvenuta via pec l'8/11/2023;
- Che l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera sarebbe infondata per assenza del requisito del fumus boni iuris;
- Che la delibera impugnata si sarebbe formata regolarmente, in quanto i condomini erano a conoscenza degli estremi tecnici della proposta e l'avevano approvata a maggioranza dei votanti (18/26 votanti, millesimi rappresentati 594,96)
- Che i futuri lavori non arrecherebbero alcun deprezzamento alle unità immobiliari di proprietà della ricorrente;
al contrario, mediante il rifacimento integrale della piazzetta e la creazione della “soglia di salvaguardia” che oggi non esiste, si raggiungerebbero delle condizioni migliorative rispetto a quelle attualmente in essere;

- Che la maggiore onerosità dell'offerta approvata era da imputarsi a lavorazioni diverse da quelle proposte in origine, proprio al fine di evitare ulteriori problemi di deflusso delle acque;

- Che, secondo il parere pro veritate redatto dall'Avv. Drago Andrea, il comune di Monselice non potrebbe vantare alcun diritto sulla piazzetta nei confronti del condominio, non avendo mai provveduto a stipulare la convenzione urbanistica definitiva in seguito al collaudo rilasciato in data 7/08/2000, come previsto dall'art. 14 della convenzione preliminare del 1996. Inoltre, viste le gravi condizioni in cui oggi versa la piazzetta, il non potrebbe esimersi CP_1 dall'eseguire le opere necessarie ad evitare che vengano cagionati ulteriori danni a cose o persone;

pagina 4 di 9 - Che la delibera non sarebbe affetta da nullità per mancata costituzione del fondo speciale obbligatorio ex art. 1135 c. 1 n. 4 c.c. in quanto, in data 13/11/2023, veniva inoltrata a tutti i condomini la ripartizione straordinaria per la costituzione del fondo pari all'intero importo dell'appalto approvato;
peraltro, tale importo era contenuto anche nel rendiconto consuntivo approvato con delibera del 25/01/2024; si notava infine che, non essendo ancora iniziati i lavori, vi sarebbe stato il tempo di accantonare gradualmente la somma necessaria;

concludeva, chiedendo al Giudice di:
I. In via pregiudiziale: accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'impugnativa promossa per decadenza dal termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c

In via preliminare:
• Rigettare la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera del 13.10.2023 per assenza del fumus boni iuris
II. Nel merito:
• Rigettare la richiesta di annullamento della delibera assembleare del 13/10/2023 perché infondata in fatto ed in diritto
• Dichiarare che alcun deprezzamento alle unità immobiliari di proprietà dell'attrice vi è stato ed alcun risarcimento va riconosciuto
• In caso di ammissione della consulenza tecnica di ufficio, con richiesta di essere ammessi alla prova del contrario, autorizzare la nomina di un consulente tecnico di parte. Il tutto con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio
Con riserva di articolare mezzi istruttori
Depositate le memorie integrative, sentite le parti all'udienza del 24.10.2024, con Ordinanza del

6.11.2024 il Giudice rigettava la richiesta di sospensione della delibera impugnata e le istanze istruttorie e fissava l'udienza del 22.5.2025 per discussione della causa ai sensi dell'art. 281 sexies, con termine per note conclusive di precisazione delle conclusioni.
All'udienza, riservava la decisione.
Preliminarmente, deve essere dichiarata inammissibile per tardività della costituzione, come rilevato dall'attore nella prima memoria integrativa, l'eccezione del convenuto di mancato CP_1 rispetto del termine per l'impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c.
Infatti “ secondo la giurisprudenza costante di questa Corte (ex multis: Cass. n. 4615/80), è noto non solo che il termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c., ha natura non processuale ma sostanziale e, quindi, non essendo sottratto alla disponibilità delle parti, la decadenza non può essere rilevata di ufficio dal giudice (Cass. 4009/95; Cass. 15131/2001)” (Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 8449 del 01/04/2008).
Venendo quindi al merito, le domande attoree non possono trovare accoglimento.
pagina 5 di 9 Le S.U con Sentenza n.4806 del 7.3.2005 hanno chiarito che “In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto”.
Parte attrice chiede l'annullamento della delibera assembleare del 13/10/2023 del Controparte_1
“di approvazione dell'offerta ZZ S.r.l. e degli atti o delibere condominiali ad essa
[...] prodromici e/o consequenziali che comportino pregiudizio per l'attrice” per:

1.Mancanza di approvazione di atti presupposti e di conoscenza di elementi essenziali per la formazione del consenso dei condomini.
In particolare, lamenta che non sono state messe a Parte_2 disposizione dei condomini, ed approvate, prima di esaminare le offerte delle imprese, la progettazione e il computo metrico definitivi dell'ing. Per_1
Come osservato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cassazione sentenza n.25693/2018), (v. Cass. n.21966/2017 e Cass. n. 15587/2018, ord.) se da una parte vi è un obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea, al fine di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione (già, in questi termini, cfr. Cass. n. 63/2006), dall'altra sussiste l'onere del condomino interessato, ove intenda avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copia a proprie spese (Cfr. Cass. Sez.
2, Sentenza n. 1544 del 28/01/2004; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12650 del 19/05/2008).
Infatti, secondo quanto stabilito dell'art. 66 III comma disp att. c.c., l'amministratore di condominio in occasione della convocazione di assemblea condominiale ha solo l'obbligo di inviare ai condomini la convocazione contenente la indicazione del luogo e dell'ora della riunione e la specifica indicazione dell'ordine del giorno;
mentre, ai sensi dell'artt.1129, II comma c.c. e 1130 bis,
I comma c.c. deve mettere a disposizione dei condomini la documentazione condominiale e nello specifico quella inerente gli argomenti oggetto di convocazione assembleare, consentendo sempre l'esame e la estrazione di copia dei documenti ai condomini, a loro richiesta ed a loro spese (Trib.
Milano, Sez. XIII, sent., 04/04/2024, n. 3809)
Si osserva che l'assemblea condominiale, in data 27.10.2020, deliberava di conferire incarico per la progettazione e la direzione dei lavori all'ing. (verbale doc. 17) e che il verbale Persona_1
pagina 6 di 9 dell'assemblea del 13.10.2023 al punto 2 dell'ordine del giorno prevedeva l'approvazione dei lavori di rifacimento della piazzetta, con formalizzazione dell'incarico alla ditta ZZ srl.
L'attrice non ha dimostrato, né ha chiesto di provarlo, di avere domandato all'amministratore del condominio la documentazione necessaria e che la stessa gli sia stata negata.
Pertanto, nel caso in esame, per quanto sopra rilevato, non emerge l'eccepito difetto di informazione ed il conseguente vizio di legittimità della delibera.

2.pregiudizio per le unità immobiliari di proprietà dell'attrice con deprezzamento delle stesse, eccessiva onerosità offerta ZZ, esistenza di convenzione urbanistica
Quanto lamentato dall'attrice attiene evidentemente al contenuto decisionale della delibera.
Come noto: “in tema di condominio negli edifici, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avuto riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all'eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui l'assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo sovrano è investito;
ne consegue che ragioni attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del possono essere valutate soltanto in caso CP_1 di delibera che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1, c.c.”.(Cass. civ.
Ordinanza del 25.2.2020, n. 5061)
Il giudice, quindi, non può sindacare le vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea, che resta affidata al potere discrezionale dell'organo collegiale (Cass. civ., 17.8.2017, n. 20135: ne consegue che esulano dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni).
E' circostanza pacifica che la delibera è stata approvata dalla maggioranza dei condomini, nel caso di specie con 18 voti su 26 votanti e rappresentati 594,96 millesimi.
Per quanto concerne il presunto deprezzamento degli immobili attorei a seguito dei lavori di rifacimento della piazzetta per modifica del sistema di deflusso delle acque, le allegazioni risultano generiche e mai sottoposte all'attenzione dell'assemblea, che avrebbe potuto disporre, se ritenuto necessario, verifiche tecniche.
Anche l'eventuale grave pregiudizio economico per i condomini derivante dall'esecuzione dei lavori a causa di una possibile pretesa del all'uso pubblico della piazzetta attiene a CP_4 valutazioni di opportunità/convenienza che esulano dal sindacato giurisdizionale.

3. nullità della delibera per mancata costituzione di un fondo speciale obbligatorio ex art. 1135 co. 1 n.
4 c.c.,
L'attrice rileva che la decisione assembleare del 13/10/2023 non prevede alcunché sul predetto adempimento, in contrasto con quanto affermato dalla Corte di Cassazione, che nell'ordinanza n.
9388/2023 ha stabilito: “L'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c., imponendo l'allestimento anticipato del fondo speciale
"di importo pari all'ammontare dei lavori", ovvero la costituzione progressiva del medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, "in base a un contratto", correlati alla contabilizzazione dell'avanzamento dei pagina 7 di 9 lavori, configura, pertanto, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c.”. Per converso, il osserva che il tenore letterale dell'art. 1135 c.c. non impone la formale CP_1 deliberazione del fondo speciale obbligatorio, ma prevede genericamente la “costituzione” del medesimo: di conseguenza, il fondo poteva ben dirsi costituito, dal momento che in data 13/11/2023 a tutti i condomini era stato inoltrato un prospetto di ripartizione straordinaria pari all'intero importo dei lavori;
inoltre, l'importo dei lavori era stato inserito anche nel rendiconto consuntivo approvato con delibera del 25/01/2024. Infine, il convenuto segnalava che, pur non essendo ancora iniziati i lavori, i condomini avevano già corrisposto la quasi totalità delle quote straordinarie e che anche la società attrice aveva parzialmente provveduto.
Il vizio di nullità dedotto non sussiste: invero l'art. 1135 co. 1 n. 4 esige esclusivamente la
“costituzione” di un fondo speciale obbligatorio, non prescrivendo alcunché in ordine alle modalità di tale adempimento. Come evidenzia la giurisprudenza di legittimità nell'ordinanza di cui sopra, l'art. 1135 c.c. è volto “alla tutela dell'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché dell'interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto ora previsto dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c.”; nel caso di specie, si rileva che il fondo speciale, pur non essendo stato deliberato in data 13/10/2023 contestualmente al conferimento di incarico alla ditta ZZ, risulta essere stato costituito prima dell'inizio dell'esecuzione delle opere, con ripartizione della spesa straordinaria tra i condomini e approvazione nel rendiconto consuntivo in data 25/01/2024, nonché quasi del tutto accantonato già alla data del 26/09/2024, come allegato nella seconda memoria difensiva di parte resistente. Alla luce di ciò, si può dunque concludere che sia stato raggiunto lo scopo della norma di legge in esame, così come sopra illustrato.
Stante la soccombenza, le spese di lite, liquidate come da dispositivo in applicazione dell'art. 5 del
D.M. 55/2014 aggiornato dal D.M. 147/2022, tenuto conto del valore del procedimento indicato da parte attrice, dei valori minimi in ragione della scarsa complessità delle questioni affrontate relativi alla fase studio, introduttiva e decisionale, devono essere poste a carico dell'attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Padova, in composizione monocratica, ogni diversa domanda, deduzione ed eccezione disattesa, così decide:
rigetta la domanda condanna parte attrice al rimborso delle spese di lite a favore del convenuto che si liquidano in €4217 oltre Iva CPA e spese generali come per legge.
Così deciso in Padova il 4.6.2025
Il Giudice
Dott. Alina Rossato
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