REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PORDENONE
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Pordenone, in persona del Giudice dott. Francesco Tonon ha pronunciato, ex art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 1103/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1
dell'avv. CEOLIN FABIOLA, giusto mandato in atti,
e da
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_2 C.F._2
CEOLIN FABIOLA, giusto mandato in atti,
RICORRENTI
contro
(C.F. , con il patrocinio Controparte_1 C.F._3
dell'avv. LUCCHESE PAOLO, giusto mandato in atti,
e contro
Controparte_2
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LUCCHESE
[...] P.IVA_1
PAOLO, giusto mandato in atti
RESISTENTI
Letti gli atti di causa;
viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all'udienza del 21 marzo pagina 1 di 9 '25 e da aversi qui per integralmente riportate;
letto l'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso notificato in data 11 giugno 2024 i ricorrenti Parte_1
e in qualità di condomini del sito a Parte_2 Controparte_3
Fontanafredda (PN), affermando l'esistenza di molteplici gravi vizi e difetti di costruzione insistenti sia sulle parti comuni dell'edificio sia sulle rispettive proprietà individuali, ricorrevano avanti questo Tribunale chiedendo nel merito la condanna in via solidale delle parti resistenti – ai sensi degli artt. art. 1667 e/o
1669 c.c. - al risarcimento dei danni che quantificavano in:
- € 11.828,00 per danni sulle parti comuni;

- € 31.304,00 in favore della per danni sulla sua proprietà Parte_2
individuale;
- € 62.400,00 in favore di per danni alla sua proprietà; Parte_1
- € 13.978,72 a titolo di rimborso spese sostenute per l'espletato accertamento tecnico preventivo.
In via istruttoria i ricorrenti chiedevano poi il rinnovo della CTU
espletata in sede di ATP.
Si costituivano i ricorrenti contestando in fatto e in diritto la ricostruzione di parte ricorrente deducendo ed eccependo quanto segue:
1) non era parte costruttrice del condominio bensì Controparte_2
parte committente e venditrice delle singole unità immobiliari;

2) il progetto e la direzione lavori era stata affidata all'arch.
[...]
CP_1
3) la costruzione completa dell'opera era avvenuta il 18/09/2012 (rilascio dell'agibilità), mentre la fine lavori relativa però alle sole finiture di alcuni appartamenti [non quelli di proprietà dei ricorrenti] rimasti invenduti era datata pagina 2 di 9 21/09/2018;
4) con riferimento all'azione ex art. 1667 c.c. la decadenza e la prescrizione della relativa garanzia posto che la stessa si prescrive in due anni dalla consegna dell'opera, consegna avvenuta rispettivamente il 22/2/2013 [per la parte e il 25/2/2013 [e per la parte ]; Parte_2 Parte_1
5) il rapporto contrattuale sottostante tra (ma non Controparte_2
l'arch. e i ricorrenti e andava qualificato come Controparte_1 Pt_1 Pt_2
di vendita di cose immobili e, pertanto, avrebbe dovuto, semmai, invocare la garanzia per vizi della cosa venduta (artt. 1490 e 1495 c.c.), azione che sarebbe,
comunque, prescritta per il decorso dell'anno dalla consegna del bene ai rispettivi acquirenti, consegna avvenuta il 22/02/2013 per e il 25/02/2013 per Parte_2
; Parte_1
6) la CTU, svolta nel procedimento per ATP, escludeva l'esistenza di gravi difetti di costruzione ai sensi dell'art. 1669 c.c.
Tutto quanto dedotto ed eccepito i resistenti formulavano, altresì,
domanda riconvenzionale volta ad ottenere la condanna delle parti ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento in favore di e in favore Controparte_4
delle somme da questi sostenute nell'accertamento tecnico Controparte_1
preventivo RG 1912/2022 che complessivamente ammontavano in € 8.171,82.
Alla prima udienza il difensore dei ricorrenti contestava la comparsa avversaria e chiedeva la concessione dei termini ex art. 281 duodecies, comma 4,
c.p.c. per poter compiutamente replicare alle affermazioni avversarie e se del caso per articolare ulteriori richieste istruttorie conseguenti alle difese di controparte. Sulla richiesta il difensore dei resistenti nulla opponeva.
Il Giudice concedeva alle parti i termini richiesti e all'esito si riservava.
Depositate le memorie e le repliche il Giudice ritenuto che la causa, alla luce delle allegazioni e della documentazione dimessa dalle parti, fosse matura pagina 3 di 9 per la decisione senza la necessità di ulteriore attività istruttoria, fissava per la discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. l'udienza del 21 marzo 2025 ad ore
12,00, alla quale rinvia la causa, concedendo alle parti termine fino a 15 giorni prima della predetta udienza per il deposito di note conclusive.
Le domande come formulate dalle parti ricorrenti sono infondate e vanno rigettate per le ragioni di seguito indicate.
Parte ricorrente affida la propria difesa unicamente alla circostanza,
peraltro non suffragata da alcun elemento oggettivo, benché meno dalla CTU,
che gli asseriti vizi sarebbero da ricomprendersi nel novero dei gravi vizi di cui all'art. 1669 c.c.
I gravi difetti dell'edificio idonei a configurare una responsabilità del
costruttore nei confronti del committente o dell'acquirente, ai sensi dell'art. 1669 c.c., sono, in effetti, configurabili, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, anche nei vizi che, senza influire sulla stabilità dell'opera, pregiudichino e menomino in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima: tra i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'articolo 1669 c.c. sono, quindi,
compresi non solo le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioè che si risolvono nella realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte, ma anche i vizi che riguardano elementi secondari ed accessori che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (come l'impermeabilizzazione, i rivestimenti, gli infissi, la pavimentazione, gli impianti, le condutture di adduzione idrica, ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità dell'opera stessa e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati solo con gli interventi di manutenzione ordinaria e cioè con opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici oppure con opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti pagina 4 di 9 tecnologici installati (cfr. Corte di cassazione, Sezione 2 Civile, sentenza del 30
settembre 2020, n. 20877).
Nel caso di specie, come, peraltro, emerso dalla CTU disposta in sede di
ATP, risulta evidente che i vizi accertati sull'immobile non attengono a problematiche idonee a compromettere la stabilità dell'edificio, ma neppure incidono in modo rilevante sul godimento dello stesso: la CTU ha, infatti accertato che l'impianto geotermico era conforme alla normativa vigente al momento della sua realizzazione e che non presenta altre irregolarità; i valori acustici dell'edificio erano nella norma e rispettavano i limiti del DPCM
5/12/1997; le fessurazioni nel piano di calpestio dello scantinato erano normali cavillature e non costituivano gravi difetti;
il degrado delle copertine in mattoni era limitato alla sola zona della fontana ed era riferibile soltanto ad alcuni mattoni;
il degrado della vernice delle ringhiere non costituiva difetto strutturale;

la fessurazione del muro della rampa di accesso allo scantinato era dovuto ad un mero assestamento fisiologico della muratura e non costituiva un difetto di costruzione.
In ordine alle risultanze della CTU, anche in ragione delle argomentate motivazioni dimesse dal Consulente a suffragio delle sue deduzioni e in considerazione dell'ampio ed approfondito contraddittorio che si è svolto tra il
Consulente del Giudice e quelli delle parti, la stessa può essere interamente recepita dal Giudice che ne condivide integralmente le ben argomentate conclusioni che appaiono congrue nel loro argomentare tecnico e logico e ciò
anche alla luce del principio espresso da Cass. Sez. 3, Sentenza n. 19475 del
06/10/2005 (Rv. 584780) secondo cui “Il giudice del merito, che riconosca
convincenti le conclusioni del consulente tecnico d'ufficio, non è tenuto ad
esporre in modo specifico le ragioni del suo convincimento, poiché l'obbligo
della motivazione è assolto già con l'indicazione delle fonti dell'apprezzamento pagina 5 di 9 espresso, dalle quali possa desumersi che le contrarie deduzioni delle parti
siano state implicitamente rigettate, con la conseguenza che la parte, la quale
deduca il vizio di motivazione della sentenza impugnata, ha l'onere di indicare in
modo specifico le deduzioni formulate nel giudizio di merito, delle quali il
giudice non si sia dato carico, non essendo in proposito sufficiente il mero e
generico rinvio agli atti del pregresso giudizio. (Nella specie, la S.C.,
enunciando il suddetto principio, ha, inoltre, evidenziato che, nel caso in
oggetto, il giudice del merito aveva disposto un supplemento di indagine
chiamando il consulente tecnico d'ufficio a fornire chiarimenti anche in ordine
alle contestazioni formulate dal consulente di parte, sicché, avendo assegnato
decisivo rilievo alle conclusioni del consulente d'ufficio, doveva in ciò ritenersi implicito il giudizio di irrilevanza delle proposte contestazioni della parte)”.
La consulenza tecnica svolta dall'ingegner ha offerto elementi tali Per_1
da poter affermare che i cosiddetti “difetti minori” (fessurazioni sul pavimento del piano scantinato, fessurazioni sul muro di contenimento della rampa d'accesso al piano interrato, il deterioramento dei mattoni dei muretti di delimitazione degli spazi verdi, lo scrostamento della vernice della ringhiera) che tutti insieme rappresentano meno del 5% di tutte le poste risarcitorie formulate dai ricorrenti possono al più essere qualificati come difetti lievi (1667 c.c.) non rientranti nella garanzia decennale dell'art. 1669 c.c.
Con riferimento alla garanzia di cui all'art. 1667 c.c. si osserva che la legittimazione attiva all'azione in parola, che ha natura contrattuale, compete al committente, anche dopo la parziale o totale alienazione dell'opera a terzi (cfr. C.
3637/1958); compete ai singoli condomini per lavori eseguiti sull'immobile condominiale (cfr. T. Roma 20.7.2000). L'acquirente del bene [leggasi odierni ricorrenti] non ha legittimazione nei confronti del venditore neppure qualora questi sia stato anche costruttore [circostanza questa non pacifica nel caso di pagina 6 di 9 specie con riferimento alla società ], in quanto Controparte_4
nessun contratto di appalto è mai intercorso tra i due soggetti (cfr. C.
11450/1992).
Si osserva tra l'altro che parte resistente ha eccepito tempestivamente con riferimento all'ipotesi di cui all'art. 1667 c.c. l'eccezione di decadenza e di prescrizione della relativa garanzia posto che la stessa si prescrive in due anni dalla consegna dell'opera, consegna avvenuta rispettivamente il 22/2/2013 per e il 25/2/2013 per : su tali circostanze parte Parte_2 Parte_1
ricorrente nulla ha dedotto e/o replicato.
Né in questo senso può riconoscersi alcun effetto interruttivo a quanto dichiarato da nel corso dell'assemblea del 19 marzo 2021 (cfr. Parte_3
doc. 8 di parte ricorrente) non potendosi qualificare quanto riportato nel verbale di assemblea al punto 5 lett.d) [ove si legge che per mezzo del geometra CP_2
“conferma che con la primavera saranno eseguiti i lavori di Parte_3
sistemazione delle ringhiere, quindi, ritocchi ove l'umidità di risalita ha intaccato un tratto di muratura adiacente all'ingresso dell'unità 3”] quale riconoscimento in quanto non si dice che i costi saranno sostenuti dalla società
resistente [come, invece, scritto al punto 5 h) del medesimo verbale ove si legge che la spesa (relativa al posizionamento di un corrimano) sarà a carico di
] e soprattutto non c'è alcuna espressione di una qualunque forma di CP_2
riconoscimento di una responsabilità in capo alla società stessa.
Dal momento che il rapporto contrattuale sottostante tra
[...]
(ma non l'arch. e i sigg.ri e va CP_2 Controparte_1 Pt_1 Pt_2
qualificato come di vendita di cose immobili, in via puramente astratta potrebbe tutt'al più trovare applicazione la [non invocata da parte ricorrente] garanzia per vizi della cosa venduta (artt. 1490 e 1495 c.c.).
pagina 7 di 9 Garanzia, quella per vizi e difetti della cosa venduta, che è comunque prescritta [come tempestivamente eccepito da parte resistente] con il decorso dell'anno dalla consegna del bene ai rispettivi acquirenti, consegna avvenuta il
22/02/2013 per e il 25/02/2013 per : su tali Parte_2 Parte_1
circostanze parte ricorrente nulla ha dedotto e/o replicato.
Per tali motivi le domande come formulate da parte ricorrente vanno rigettate in quanto infondate.
Le spese del presente procedimento, comprese quelle della fase di ATP,
seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo ai sensi del
D.M. 37 del 2018 e ss. modifiche, evidenziando in particolare che nella presente causa non si rinvengono specifici elementi di personalizzazione che giustifichino il discostarsi dai valori medi.
Le spese legali dell'accertamento tecnico preventivo ante causam devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, in virtù dell'onere di anticipazione e del principio di causalità, e devono essere prese in considerazione, nell'eventuale successivo giudizio di merito, come spese giudiziali, da regolare in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e ss. c.p.c.:
nel caso di specie le stesse seguono la soccombenza di parte ricorrente.
Allo stesso modo devono essere regolate le spese della CTU esperita in sede di ATP che vanno, quindi, poste a carico della parte soccombente nel giudizio di merito, cioè dell'odierna parte ricorrente.
Le spese della consulenza di parte, la quale ha natura di allegazione difensiva, vanno comprese fra le spese processuali al cui rimborso la parte vittoriosa ha diritto, sempre che il Giudice non ne rilevi l'eccessività o la superfluità, ai sensi del primo comma dell'art. 92 cod. proc. civ. (cfr. Cass. n.
del 1990, n. 625 del 1972, n. 1626 del 1965). Le forme per attivare la ripetizione pagina 8 di 9 sono quelle della nota delle spese che il difensore deve unire al fascicolo di parte al momento del passaggio in decisione della causa (cfr. art. 75 disp. att. cod.
proc. civ.). Nel caso di specie la produzione della fattura del c.t.p. è sufficiente a giustificare il riconoscimento della debenza della somma ivi indicata, pari ad euro 3.806,40 (cfr. doc.11 di parte resistente).


P.Q.M.


Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
1) rigetta, per le ragioni di cui alla parte motiva, le domande come formulate dalle parti ricorrenti nei confronti delle parti resistenti;

2) condanna, in solido tra loro, le parti ricorrenti a rifondere alle parti resistenti le spese legali del presente procedimento, comprese quelle della fase di
ATP, che si liquidano in complessivi euro 12.260,00 [di cui euro 3.827,00 per la fase di ATP ed euro 8.433,00 per il giudizio di merito] per compenso oltre ad
I.V.A., C.N.P.A. e rimborso delle spese forfettarie pari al 15% sul compenso ex
D.M. n. 37 del 2018 e ss. modifiche;

3) condanna, in solido tra loro, le parti ricorrenti a rifondere alle parti resistenti le spese di CTP sostenute e documentate in euro 3.806,40.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Così deciso in Pordenone, il 31 marzo 2025.
Il Giudice
- dott. Francesco Tonon -
pagina 9 di 9 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
3716 del 11 giugno 1980: conf. Cass. n. 10173 del 2015, n. 84 del 2013, n. 6056