REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, in persona del giudice dott.ssa
Alessandra Tedesco, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 7577 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2016 vertente
TRA
rappresentata e difesa, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Massimo Amato, Parte_1
presso il quale elettivamente domicilia in Vairano Scalo alla via Giovanni XXIII n. 1;
ATTRICE
E
in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1
rappresentata e difesa, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Luca Geremia, presso il cui studio elettivamente domicilia in Vairano Patenora alla via Volturno n. 108;
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Come da note scritte depositata in atti.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato – premettendo di aver acquistato con Parte_1
atto per Notaio del 22.7.2009 dalla Persona_1 Controparte_1
un appartamento ed un garage siti in un fabbricato in Vairano Patenora, costruito dalla società venditrice, e che, a causa di vizi di costruzione, i beni acquistati presentano gravi difetti, per la presenza in particolare di fenomeni infiltrativi, con danni anche all'arredo e ai suppelletili, il tutto come da perizia allegata, e che nel corso di un incontro avvenuto nel mese di settembre/ottobre
1 2010 con amministratore della quest'ultimo riconobbe sin da subito Testimone_1 CP_1 le problematiche ed i vizi del bene venduto e dichiarò di voler risarcire l'attrice con un importo di €
20.000,00 - ha citato in giudizio la chiedendo al Controparte_1
Tribunale adito di condannare la convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti.
Si è costituita la convenuta, chiedendo il rigetto della domanda proposta, in quanto infondata in fatto ed in diritto.
In particolare, la convenuta ha contestato la presenza dei vizi lamentati ed ha eccepito che mai alcun incontro l'amministratore della convenuta ha avuto con l'attrice nel 2010 in cui ha riconosciuto i vizi lamentati.
Ha, inoltre, eccepito la decadenza e la prescrizione dell'azione proposta.
La causa è stata istruita con il deposito di documenti, con il raccoglimento dell'interrogatorio formale del legale rappresentante della società convenuta e dell'attrice, con l'escussione di quattro testi e con l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio.
Quindi, all'udienza del 15.1.2025, sulle conclusioni rassegnate, è stata riservata in decisione con la concessione dei termini ordinari dell'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
La domanda proposta è infondata e va, pertanto, rigettata, per le ragioni che seguono.
In punto di diritto, anche in considerazione delle deduzioni dell'attrice, che riconduce i vizi dell'immobile comprato a difetti di costruzione dello stesso, la domanda proposta nel presente giudizio rientra nella disciplina di cui all'art. 1669 c.c., ai sensi del quale “quando si tratta di edifici
o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera per vizio del suolo o per difetto di costruzione, rovina in tutto o in parte ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive entro un anno dalla denunzia”.
Relativamente all'ambito applicativo della suddetta norma, questo Giudice condivide l'orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui tale disposizione è applicabile in ogni ipotesi in cui il venditore sia anche il costruttore dell'immobile venduto (Cass. 2436/14; Cass.
7634/06; Cass. 4622/02).
È stato, infatti, chiarito che “l'art. 1669 c.c., nonostante la sua collocazione nell'ambito della
2 disciplina del contratto d'appalto, dà luogo ad un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, la quale, pur presupponendo un rapporto contrattuale, ne supera i confini e si configura come obbligazione derivante dalla legge per finalità e ragioni di carattere generale, costituite dall'interesse pubblico - trascendente quello individuale del committente - alla stabilità e solidità degli immobili destinati ad avere lunga durata, a preservazione dell'incolumità e sicurezza dei cittadini;
e, sotto tale profilo la norma si pone in rapporto di specialità con quella generale di cui all'art. 2043 c.c., che trova applicazione solo ove non risulti applicabile quella speciale, ed attribuisce legittimazione ad agire contro l'appaltatore ed eventuali soggetti corresponsabili non solo al committente ed ai suoi aventi causa (ivi compreso l'acquirente dell'immobile), ma anche a qualunque terzo che lamenti essere stato danneggiato in conseguenza dei gravi difetti della costruzione, della sua rovina o del pericolo della rovina di essa” (Cass. 1748/05).
In relazione all'onere probatorio è stato rilevato che “la responsabilità extracontrattuale prevista dall'art. 1669 c.c. è una responsabilità presunta "iuris tantum", sicché, quando l'opera manifesta gravi difetti strutturali, l'appaltatore può liberarsene provandone l'ascrivibilità al caso fortuito o all'opera di terzi” (Cass. 1026/13).
Relativamente alla decadenza della predetta azione va rilevato che per accertare la scoperta non è sufficiente l'individuazione di fenomeni che inducono al sospetto, ma è necessaria la consapevolezza dell'effettiva esistenza del pericolo o del grave difetto, eventualmente da raggiungersi tramite accertamenti tecnici (Cass. 11740/03) nonché del collegamento dei difetti stessi con l'attività di esecuzione delle opere realizzate dall'appaltatore (Cass. 24486/17).
Ciò premesso, la presente azione non risulta, in primo luogo, tempestiva.
Invero, il momento nel quale l'attrice ha scoperto i vizi, nel senso della loro ipotetica riconducibilità
a difetti di costruzione e strutturali, può farsi coincidere con la perizia di parte, datata, nell'esemplare inviato alla convenuta, 30.11.2012.
La denuncia risulta, quindi, tempestiva, in quanto, come dedotto e documentato dalla convenuta, tale perizia le è stata inviata dall'attrice in data 25.1.2013.
Tuttavia, la domanda risarcitoria non è stata, poi, tempestivamente esercitata entro un anno dalla denuncia, come prescritto dall'art. 1669 c.c., in quanto, a seguito dell'invio della perizia di parte l'attrice ha chiesto il risarcimento del danno con la lettera dell'11.4.2014, prodotta in atti, quindi oltre l'anno.
3 Né risulta dimostrato che la convenuta abbia riconosciuto i vizi.
Invero, in primo luogo, tale circostanza viene confermata unicamente dal teste , Testimone_2 zio dell'attrice.
Inoltre, la stessa attrice deduce si che il legale rappresentante della società convenuta ha riconosciuto i vizi ma precisando che li ha addebitati a difetti di aerazione dell'immobile, con la conseguenza che in ogni caso non ci sarebbe un riconoscimento di vizi di costruzione e difetti strutturali.
Inoltre, a prescindere dalla tempestività o meno dell'azione, non è adeguatamente ed idoneamente dimostrato che le problematiche lamentate negli immobili acquistati siano da ricondurre alle cause indicate dall'attrice ed in particolare a difetti strutturali degli stessi.
Invero, sebbene dai rilievi fotografici prodotti, dalla perizia di parte e dalle dichiarazioni dei testi indotti dall'attrice emerge la conferma delle problematiche lamentate non vi è adeguata ed idonea prova della causa delle stesse.
La consulenza tecnica d'ufficio espletata dall'arch. , con conclusioni che questo Persona_2
giudice fa proprie in quanto adeguatamente argomentate ed immuni da vizi logici e tecnici, ha, invero, escluso la presenza dei difetti strutturali lamentati dall'attrice.
In particolare, il CTU ha accertato che l'appartamento acquistato dall'attrice, al momento dell'accesso, risultava in ottime condizioni, senza taccia alcuna delle infiltrazioni lamentate e, pertanto, non ha potuto determinare l'origine delle stesse.
Il CTU ha, quindi, precisato che, avendo come elemento la sola documentazione di cui alla perizia di parte attrice, non è stato possibile affermare con certezza che i fenomeni lamentati siano causati dalle modalità di costruzione del fabbricato ove sono siti gli immobili acquistati dall'attrice.
Inoltre, in risposta alle osservazioni del perito di parte attrice, il CTU ha condivisibilmente rilevato che avendo la parte attrice provveduto, come da sua stessa ammissione, ad opere di manutenzione dell'immobile e non essendosi riscontrate le problematiche lamentate, le opere di manutenzione si sono rilevate risolutive e ciò propenderebbe per escludere che le infiltrazioni dipendevano da difetti strutturali del fabbricato.
Infine, il CTU ha anche precisato che, dall'osservazione dei rilievi fotografici prodotti dall'attrice, relativamente alle macchie sulle pareti perimetrali (parete nord e parete est confinante con giunto
4 tecnico), considerando la posizione delle stesse macchie in corrispondenza di spigoli e pilastri, le stesse sono tipiche dei fenomeni di condensa e non infiltrativi.
Relativamente al box auto acquistato dall'attrice e posto al piano interrato, il CTU ha si rilevato che lo stesso presenta segni di umidità lungo la parete contro terra, così come l'intero piano interrato, e che tali macchie risultano compatibili con i fenomeni di allagamento lamentati dalla parte attrice, oltre che con altre possibili cause, quali ad esempio l'umidità di risalita, fenomeno tipico e ricorrente nei piani interrati a destinazione autorimessa, ma nulla ha potuto accertare circa la causa dell'allagamento ed in particolare se lo stesso sia da ricondurre, come dedotto dall'attrice, agli impianti di drenaggio non buoni.
La circostanza dell'allagamento, oltre a non essere contestata dalla convenuta, è confermata da tutti e quattro i testi escussi, ma manca una prova sufficiente sulla riconducibilità dello stesso a problematiche strutturali.
Il teste indotto da parte convenuta, , a conoscenza dei fatti di causa in quanto Tes_3
dipendente della società convenuta, ha anzi riferito, come dedotto dalla convenuta, che la causa dell'allagamento è da addebitare alla mancanza di manutenzione periodica del sistema di pompaggio dell'acqua al piano seminterrato, precisando che quando ha provveduto alla riparazione della pompa ha constatato che la stessa era arrugginita e che all'interno vi erano calzini e mollette per stendere il bucato.
Per tutto quanto detto, la domanda va rigettata.
Le spese di lite, al pari delle spese di CTU, seguono la soccombenza e vengono, pertanto, poste a carico dell'attrice. Le prime si liquidano come da dispositivo che segue, in applicazione dei parametri dettati dal D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022, sotto la cui vigenza si è esaurita l'attività processuale e difensiva. In particolare, i compensi si ispirano ai valori medi dello scaglione di riferimento, concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate e all'attività processuale e difensiva espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulle domande in epigrafe così provvede:
a) rigetta la domanda proposta;

5 b) condanna l'attrice alla refusione delle spese di lite in favore della convenuta che liquida in €
3.800,00, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA, come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Luca Geremia, dichiaratosene anticipatario;

c) pone le spese della CTU definitivamente a carico dell'attrice.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, il 9.4.2025
Il Giudice,
dott.ssa Alessandra Tedesco
6