TRIBUNALE ORDINARIO DI LAMEZIA TERME
- SEZIONE UNICA CIVILE -

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lamezia Terme, sezione unica civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice, dott.ssa Anna Destito, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 767del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2014 e vertente
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Lamezia Terme alla Parte_1 C.F._1 via Trento 3, presso lo studio dell'avv. Massimiliano Carnovale che la rappresentata e difende giusta procura in atti;

Attrice
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Lamezia Terme alla Controparte_1 C.F._2
via G. Carducci 18, presso lo studio dell'avv. Elio Scaramuzzino che la rappresentata e difende giusta procura in atti;

Convenuta
OGGETTO: simulazione relativa di compravendita.
CONCLUSIONI: Come da verbali in atti.
+++++++++
Deve premettersi in rito che la riforma del processo civile intervenuta con L. 18 giugno 2009 n. 69, ha modificato, tra l'altro, l'art. 132 c.p.c. e il correlato art. 118 disp. att. c.p.c., disponendo, in relazione al contenuto della sentenza (art. 132 n. 4 c.p.c.), che la motivazione debba contenere: “la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione” e non più lo svolgimento del processo. Pertanto, deve immediatamente enunciarsi la motivazione della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO con atto di citazione ritualmente notificato, la sig.ra ha adito l'intestato Tribunale, al Parte_2 fine di ottener una pronuncia che accertasse e dichiarasse la simulazione relativa del contratto di compravendita intervenuta tra le parti, in data 20/10/2011 (a rogito del Notaio , Rep. Persona_1 92976 n° 20207), avente ad oggetto l'immobile identificato in Catasto al foglio 17, particella 723, PT
1, categoria A/7, cl. U, vani 10, in ordine al prezzo di vendita.
Deduceva l'attrice che, il corrispettivo reale convenuto per la vendita dell'immobile suddetto, ammonterebbe ad euro 360.000,00 e non ad euro 320.000,00, così come espressamente indicato nell'art. 3) dell'atto pubblico di compravendita, lamentando quindi la dovutezza dell'ulteriore somma di € 21.150, 00.
A dimostrazione del proprio assunto, l'attrice ha versato in atti, n. 3 assegni, a suo dire rilasciatole dal sig. – iniziale promittente acquirente-. pari all'importo suddetto, per il Controparte_2 pagamento della differenza, ma poi rimasti insoluti. Concludeva quindi rassegnando le conclusioni in atti.
Si costituiva eccependo preliminarmente l'inammissibilità, improponibilità ed Controparte_1 improcedibilità della domanda introduttiva per violazione del principio del ne bis in idem e, nel merito il rigetto della domanda attrice in quanto destituita di fondamento e di riscontro probatorio. Conclude come da comparsa di costituzione e risposta.
La controversia veniva istruita mediante le produzioni documentali delle parti e l'escussione di testimoni, e all'udienza del 25.11.2014 la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
RILEVATO IN DIRITTO
Ciò premesso, parte convenuta ha preliminarmente obbiettato che la questione è preclusa dal giudicato esterno formatosi a seguito al decreto ingiuntivo n. 412/2012 non opposto, in forza del quale l'attrice ha agito esecutivamente nei confronti di Controparte_2
L'eccezione va però disattesa, data la diversità sia di persona, sia di causa petendi, e di petitum tra i due procedimenti di cui trattasi, nei quali non vi è coincidenza di parti e materia, necessaria per l'operatività della preclusione del giudicato.
Quanto al merito la domanda è infondata per quanto segue.
Occorre osservare, che con la stipula del contratto definitivo, il contratto preliminare viene da questo superato, nel senso che detto contratto, risulta essere fonte di diritti e di obbligazioni per le parti, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta.
Per cui per accertare se il contratto preliminare sopravviva o meno in uno degli elementi in esso contenuti rispetto al contratto definitivo, e quindi che il contratto di compravendita immobiliare è parzialmente simulato, è la coesistenza, al tempo della stipula, non soltanto dell'intenzione dei contraenti di privare di efficacia il negozio quanto al pagamento del prezzo indicato in contratto, ma anche della traduzione formale di detta intenzione. E'pacifico per costante giurisprudenza che la pattuizione con cui le parti di una compravendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell'atto scritto, soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova di cui all'art. 1417 cod. civ., avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto. E' noto infatti, che i limiti di prova di cui all'art. 1417 cod. civ. operano anche in presenza di una simulazione soltanto parziale, ogni qualvolta questa si traduca nell'allegazione di un accordo ulteriore e diverso da quello risultante da contratto, comunque destinato a modificare l'assetto degli interessi negoziali riportato nel documento sottoscritto dalle parti (ex multis Cass. SU.
26 marzo 2007 n. 7246- Cass ordinanza n. 22978 del 22 luglio 2022).
La giurisprudenza di legittimità si è ormai stabilmente orientata nel senso che, se il contratto concluso
è soggetto al requisito di forma ad substantiam, anche l'elemento dissimulato dovrà venire a esistenza nello stesso modo, nella stessa forma e – al più tardi – nello stesso momento del negozio simulato: ciò che viene richiesto per accertare che il contratto di compravendita immobiliare è parzialmente simulato, è la coesistenza, al tempo della stipula, non soltanto dell'intenzione dei contraenti di privare di efficacia il negozio quanto al pagamento del prezzo indicato in contratto, ma anche della traduzione formale di detta intenzione.
Nel caso che ci occupa, della documentazione in atti e a seguito della istruttoria svolta, si può certamente ritenere non provata la domanda di simulazione relativa proposta da parte attrice. Invero, alla luce della giurisprudenza su richiamata, sebbene, nel giudizio de quo, è stata ammessa la prova testimoniale, le deposizioni dei testi non assurgono a prova del prezzo dissimulato della vendita immobiliare, né tantomeno, si può ritenere di desumere la prova documentale della simulazione relativa, attraverso le copie degli assegni versati in atti, atteso che, la prova del prezzo reale, asseritamente diverso da quello manifestato in atto avente forma scritta ad substantiam, deve risultare da un atto scritto, (ex multis Tribunale di Roma, Sentenza n. 7540/2025 del 21-05-2025).
Dal mancato raggiungimento della prova, per non aver parte attrice a dimostrazione della simulazione, prodotto l'accordo simulatorio, discende il rigetto della domanda.
La particolarità delle questioni giuridiche affrontate integra la sussistenza di giusti motivi, in base al regime delle spese vigente ratione temporis, per compensare integralmente le spese processuali tra le parti in lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lamezia Terme definitivamente pronunciando, ogni contraria e diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:

1-rigetta la domanda avanzata da nei confronti della parte convenuta;
Parte_2

2- compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio;
Lamezia Terme, 30 maggio 2025
Il GOP
Dott.ssa Anna Destito