REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale ordinario di Forlì
- Sezione Civile -
Il Tribunale in composizione monocratica nella persona del Giudice
Dott.ssa BARBARA VACCA ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al R.G. n. 3371/2022, promossa da:
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
MA PO (c.f. ) ed elettivamente domiciliato presso C.F._2
il suo studio legale sito a Argelato, Via Due Ponti n. 11.
ATTORE
CONTRO
(c.f. ), già rappresentata e difesa dall'avv. CP_1 C.F._3
EM NT (c.f. ) ed elettivamente domiciliata C.F._4
presso il suo studio legale sito a Cesena, Via Ex Tiro a Segno n. 20
CONVENUTA-deceduta in corso di causa
RIASSUNTA A Controparte_2
nei confronti di
Controparte_3
(c.f. ) quale figlio ed erede di
[...] C.F._5 CP_1
rappresentato e difeso dall'avv. EM NT (c.f.
[...]
) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio legale sito a C.F._4 Cesena, Via Ex Tiro a Segno n. 20
INTERVENUTO
CONCLUSIONI ATTORE: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, con sentenza provvisoriamente esecutiva come per legge:
In via principale:
Stabilire, ex art. 2931 c.c., che le obbligazioni previste nel contratto preliminare tra la
Sig.ra ed il Sig. aventi ad oggetto il frazionamento della particella 70 (oggi CP_1 Pt_1
particelle 303 e 304) in conformità a quanto previsto nel preliminare e precisamente della porzione identificata in colore giallo nell'estratto di mappa allegato sotto la lettera “A”, la liberazione del terreno promesso in vendita dall'eternit e da macerie varie poste sul terreno, e la consegna della documentazione necessaria per il trasferimento dei terreni promessi in vendita, tra la quale vi sono in particolare i certificati di destinazione urbanistica dei terreni oggetto del contratto preliminare, siano eseguite a spese della Sig.ra nonché, ex art 2932 c.c., pronunciare sentenza che produca gli effetti del CP_1
contratto di compravendita non concluso tra la Sig.ra ed il Sig. CP_1 Parte_1
avente ad oggetto tutti i beni ivi promessi in vendita, tenendo conto dei nuovi identificativi catastali sopra riportati e dell'espletando frazionamento dell'allora particella
70 (oggi particelle 303 e 304).
Nonché ordinare al conservatore dei registri immobiliari di provvedere alla trascrizione dell'emettenda sentenza.
Con vittoria di spese e compensi di causa e anche per la procedura di Mediazione”.
CONCLUSIONI CONVENUTO: “Preliminarmente si chiede che venga disposta rinnovazione della CTU posto che il consulente è stato querelato per falso in perizia e perché la stessa è contradditoria e riporta dati non veri: si chiede altresì che la causa venga rimessa in istruttoria con ammissione dei mezzi istruttori contenuti nella memoria ex art. 183 VI n. 2 depositata da CP_1
In via principale nel merito
Rigettare le domande tutte proposte dall'attore perché infondate in fatto ed in diritto dichiarando l'inaccoglibilità per mancanza di presupposti di fatto e di diritto.
2 In specie non è individuabile né determinato il bene per il quale si chiede l'adempimento in forma specifica con sentenza ex art 2932.
Con condanna alle spese oltre 15% Iva e cpa
In via SUBORDINATA e nella non creduta ipotesi di accoglimento della domanda, condannarsi la ricorrente a corrispondere il residuo prezzo con interessi e rivalutazione.
Spese rifuse oltre 15% IVA e CPA”.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO (concisa esposizione)

Con citazione notificata in data 22/11-03/12/2022 per compiuta giacenza,
[...]
ha convenuto in giudizio esponendo che: Pt_1 CP_1
- il 06/02/2014 avevano sottoscritto un contratto preliminare di compravendita con il quale la si era impegnata a vendergli un terreno agricolo con sovrastante fabbricato CP_1
rurale da accatastare, sito in Cesenatico, via Cantalupo e censito al foglio 29, p.lle 174, di

1.470 mq., 175 di 788 mq., 71 di 445 mq. e porzione della p.lla 70, attualmente di 1.172 mq., corrispondente a quella identificata in colore giallo nell'estratto di mappa allegato sotto la lett. A al preliminare;

- il terreno oggetto del preliminare avrebbe dovuto avere una superficie di ca.

3.289 mq., salvo il frazionamento da redigersi a cura e spese della in tempo utile per la stipula CP_1
del definitivo;

- il prezzo era stato pattuito in € 20.000 di cui € 8.000 versati a titolo di caparra confirmatoria da imputare in conto prezzo in sede di rogito contestualmente alla stipula del preliminare e i restanti € 12.000 da pagarsi, senza interessi, al rogito da stipularsi entro e non oltre il 30/06/2014 e comunque non appena eseguito il frazionamento e la pratica di accatastamento;

- il terreno doveva essere liberato dall'eternit e macerie varie che ivi si trovavano entro la data del rogito, con contestuale consegna del CDU;

- in caso di inadempimento agli obblighi previsti dal preliminare, la parte non inadempiente avrebbe potuto ritenerlo risolto trattenendo la caparra o versando il doppio, salva facoltà di agire per l'esecuzione in forma specifica;

- nonostante i plurimi solleciti effettuati, la on aveva adempiuto agli obblighi CP_1
3 assunti con il preliminare, che era stato registrato in data 19/09/2014 al n. 3437, ed era stata effettuata formale diffida da parte del legale in data 30/09/2014, alla quale la CP_1
non aveva risposto;

- aveva avviato il procedimento di mediazione presso la Camera di conciliazione della
Camera di Commercio, conclusosi con verbale di mancata partecipazione della in CP_1
data 04/12/2014;
- a seguito di pratiche di frazionamento e accatastamento fatte eseguire dalla le CP_1
particelle oggetto del preliminare avevano subito variazioni, con soppressione della p.lla
174 e costituzione della p.lla 300 e accatastamento degli immobili insistenti su tale terreno con la p.lla 300 sub. 1, mentre – invariate le p.lle 175 e 71 – la p.lla 70 era stata soppressa originando le p.lle 303 e 304, il cui frazionamento non corrispondeva tuttavia a quanto concordato nel contratto preliminare;

- con contratto preliminare del 13/11/2015, rep. 37966 – racc. 15993, trascritto in data
23/11/2015, la veva promesso in vendita alla il deposito CP_1 Parte_2
ad uso attrezzi agricoli in tre corpi al piano terra, con il terreno annesso e sul quale insisteva, censito al foglio 29, p.lla 300 di 1.470 mq., e dunque comprendendo parte dei beni già promessi in vendita;

- entro il termine indicato per la stipula del rogito di tale secondo preliminare del
30/06/2016, alcun atto definitivo di compravendita era stato trascritto né avviata azione per dare esecuzione a tale preliminare ed era spirato il termine prenotativo di cui all'art. 2645-bis c.c.;
- a seguito di verifica, sull'immobile promesso in vendita risultava essere stata iscritta ipoteca legale in data 21/11/2017 rep. 3237 da parte di per un credito di € CP_4
193.428,02 a fronte di ruolo e avviso di debito esecutivo sulle p.lle 303, sub. 4 e sub. 2 del foglio 29, non comprese tra i beni oggetto del preliminare.
Su tali premesse, con il presente giudizio il ha agito per ottenere, ai sensi degli artt. Pt_1
2931 e 2932 c.c., l'esecuzione in forma specifica degli impegni contrattuali assunti con il preliminare del 06/02/2014, registrato il 19/09/2014, offrendo il pagamento del residuo prezzo di € 12.000 e il pagamento delle imposte dovute sul trasferimento, previa esecuzione di nuovo frazionamento della ex p.lla 70, non corrispondendo quello eseguito dalla quanto previsto nel preliminare, in conformità agli impegni assunti e CP_1
4 liberazione del terreno dalle macerie e da eternit. si è costituita con comparsa depositata il 23/02/2023 contestando le CP_1
domande proposte e chiedendone il rigetto in quanto del tutto infondate.
Ha spiegato la convenuta che, come confermato dal lungo lasso di tempo trascorso tra la stipula del preliminare e l'avvio del presente giudizio, entrambe le parti avevano perso interesse alla stipula del definitivo e dei beni in questione aveva disposto diversamente e le particelle catastali previste nel preliminare avevano mutato numerazione e consistenza a seguito di successivi frazionamenti che ne avevano profondamento mutato la composizione, circostanza di cui il era perfettamente a conoscenza, avendo medio Pt_1
tempore concluso altri affari con la Ha aggiunto la convenuta che, ad ulteriore CP_1
conferma di ciò, vi era il fatto che i terreni di cui al preliminare erano interclusi e soggetti a prelazione agraria, che il aveva acquistato altri terreni, senza mai convocarla Pt_1
davanti al Notaio, la cui scelta spettava al promissario acquirente e che i medesimi terreni erano stati oggetto di un successivo preliminare. Ha infine eccepito la convenuta che le trasformazioni subite dalle particelle a seguito dei frazionamenti eseguiti erano ostativi al trasferimento dei beni in esecuzione del preliminare.
Assegnati alla prima udienza del 15/03/2023 i termini ex art. 183, 6° co. c.p.c. come richiesti dalle parti, la causa è stata istruita con l'espletamento di una CTU con reiezione delle prove orali.
Nel corso della CTU, a seguito della comunicazione dell'intervento decesso della da CP_1
parte del suo difensore, con decreto del 01/12/2023 è stata dichiarata l'interruzione del giudizio.
A seguito del ricorso in riassunzione depositato il 29/01/2024 da è stata Parte_1
fissata all'08/05/2024 l'udienza per la prosecuzione del giudizio.
Respinta la richiesta di sospensione del giudizio formulata da , Controparte_3
costituito solo in qualità di chiamato all'eredità, per consentire l'espletamento degli adempimenti relativi all'accettazione dell'eredità e dichiarata la contumacia degli eredi di
è stata disposta la prosecuzione delle operazioni peritali interrotte. CP_1
Con comparsa depositata il 29/05/2024 si è formalmente costituito Controparte_3
in giudizio dichiarando di aver accettato l'eredità della madre e facendo proprie le pregresse difese.
5 A seguito di proroga dei termini concessi al CTU, l'udienza è stata differita al
22/01/2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c. e con ordinanza del 24/01/2025, ritenuta la causa matura per la decisione, la stessa è stata rinviata per conclusioni al 18/06/2025 in cui è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni in epigrafe trascritte, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c., cui è seguito il rituale deposito delle memorie conclusionali.
Va preliminarmente rilevato che la querela sporta dal convenuto nei confronti del CTU geom. è del tutto irrilevante in questa sede e non idonea ad inficiare la validità ed CP_5
utilizzabilità degli accertamenti tecnici svolti, essendo la stessa limitata ad una questione marginale e non rilevante per la decisione. Non vi è dunque alcuna necessità di una sua rinnovazione.
Ciò precisato, è opportuno osservare che ai fini dell'esperibilità dell'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ex art. 2932 c.c. è necessario che vi sia corrispondenza tra il bene oggetto di preliminare e quello effettivamente esistente, in quanto la sentenza che sostituisce il contratto non concluso, deve necessariamente riprodurre il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza alcuna possibilità di apportarvi modifiche.
Come anche di recente statuito dalla Suprema Corte “la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo;
ne consegue che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche” (cfr. Cass. civile sez. II, 06/11/2024, n.28613).
Nella medesima pronuncia si precisa che “la regola, con riguardo al bene oggetto del trasferimento, si sostanzia nella condizione o presupposto che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso, ammettendosi
l'esperibilità della tutela reale assicurata dall'art. 2932 c.c. soltanto in caso di difformità di poco rilievo, non sostanziali ovvero incidenti solo in via quantitativa sull'entità del bene (Cass. n. 18545 del 2024; Cass. n. 28293 del 2021; Cass. n. 4939 del 2017; Cass. n. 1562 del 2010; Cass. n.
18050 del 2012; Cass. n. 16236 del 2003; Cass. n. 10291 del 2002)”.
6 Nel caso in esame tali condizioni non sussistono.
Rispetto all'assetto di interessi esistente all'epoca della stipula del contratto preliminare stipulato tra il e la nel 2014, la situazione attuale è mutata in maniera Pt_1 CP_1
sostanziale, stante anche il decorso di ben 8 anni tra la stipula del preliminare e l'avvio del presente giudizio in assenza di precedenti iniziative (dopo l'iniziale diffida ad adempiere del 24-30/09/2014 e la convocazione della in sede di mediazione, tutte CP_1
avvenute nel corso del 2014, risalendo al 04/12/2014 il verbale di mancata comparizione davanti all'organismi di mediazione) non risulta essere stata avviata alcuna altra iniziativa da parte del er richiedere l'adempimento del preliminare. Pt_1
Risulta documentato, ed accertato dalla CTU, che nel corso del 2015 la ha dato CP_1
corso ad alcune pratiche catastali di accatastamento e frazionamento che hanno mutato la qualità e consistenza delle particelle già oggetto del preliminare.
Nel preliminare, la si era impegnata a vendere un “terreno agricolo con sovrastanti CP_1
fabbricati rurali ancora da accatastare, in Comune di Cesenatico, via privata interna alla via
Cantalupo, censito nel Catasto Terreni al foglio 29 con le particelle 174, fabbricato rurale, di


1.470 metri quadrati, senza reddito, 175 di 788 metri quadri, reddito dominicale in euro 4,07, reddito agrario euro 3,46, 71 di 445 metri quadri, reddito dominicale euro 2,30, reddito agrario euro 1,95 e parte della particella 70, attualmente di 1.172 metri quadri, reddito dominicale euro
5,70, reddito agrario euro 5,14 ed esattamente la porzione identificata in colore giallo nell'estratto di mappa che si allega sotto la lett. A sottoscritto in segno di approvazione;
il terreno promesso in vendita avrà una superficie di circa 3.289 metri quadri, salvo frazionamento che verrà redatto a cura e spese della parte promessa venditrice in tempo utile per il contratto definitivo”.
Con le pratiche catastali eseguite nel 2015 la ha provveduto ad accatastare al catasto CP_1
urbano la p.lla 174, prima censita al solo catasto terreni, con soppressione della stessa e creazione della p.lla 300, Ente Urbano distinto al CEU con la p.lla 300 sub 1, sulla quale insistono quattro corpi di fabbrica (nella CTU indicati con le lettere A, B, C e D). Mentre le p.lle 175 e 71 non hanno subito variazioni, la p.lla 70 è stata frazionata ma non in conformità con quanto era stato previsto nel preliminare stipulato con il bensì Pt_1
creando una particella di dimensioni più piccole e modificando il confine con la p.lla 323
(ex p.lla 13) identificativa della casa di proprietà della stessa CP_1
In seguito al frazionamento effettuato nel marzo 2015 (tipo mappale del 02/03/2015 FO
7 0019802) la p.lla 70 di cui al preliminare è stata soppressa e sostituita con la p.lla 304, avente la dimensione di 1.054 mq., riducendone dunque le dimensioni e la superficie in evidente difformità da quanto previsto nel preliminare.
Va aggiunto che, successivamente alla stipula del preliminare del 2014 con il Conti, la ha stipulato un altro contratto preliminare con un diverso soggetto avente ad CP_1
oggetto anche parte dei beni compresi nel primo preliminare, in funzione del quale è stato eseguito il frazionamento.
Sebbene dai documenti prodotti emerga che anche tale preliminare, pur registrato e trascritto, non sia mai stato seguito dalla stipula di un contratto definitivo o dall'avvio di azione giudiziaria, la stipula dello stesso depone chiaramente nel senso della volontà della i non dar più corso al primo preliminare. CP_1
Negli anni decorsi tra la stipula del primo preliminare e l'avvio del presente giudizio, sono stati anche effettuati lavori che hanno modificato lo stato e le condizioni dei fabbricati rurali insistenti sulla ex p.lla 174.
Come si evince dalla descrizione, anche fotografica, contenuta nella CTU mentre i corpi di fabbricati identificati come A, B e C si trovano in mediocri e precarie condizioni di manutenzione, verosimilmente le stesse esistenti nel 2014, il corpo di fabbrica identificato come D ha subito evidenti interventi di manutenzione migliorativi.
Si legge nella CTU che il corpo D è una “struttura recentemente ristrutturata in muratura da una testa portante, copertura a unica falda, con travi in legno , manto di copertura in pannelli sandwich, con faccia superiore ondulata in pvc tipo “finto coppo”, lattonerie in lamiera preverniciata. Forma rettangolare molto allungata , con dimensioni di ml 2,80 x 18,00 circa , altezza minima 1,90 ml , massima 21,0 ml circa, composto da unico vano all'interno, utilizzata come deposito della limitrofa struttura ricettiva. Soffittato in tavoloni di legno a vista, tamponato ai lati, intonacato internamente ed esternamente, con porte e finestre in pvc e vetro camera, pavimentazione in monocottura , impianto elettrico con canalette esterne . Condizioni decisamente buone per un servizio”.
Le stesse fotografie del deposito (corpo di fabbrica D) inserite nella perizia, alla quale si fa rimando, attestano che tale manufatto ha subito recenti interventi di ristrutturazione, trovandosi in un buonissimo stato di manutenzione, che ne hanno modificato l'aspetto e il valore rispetto a quello esistente alla data del preliminare.
8 Il CTU ha inoltre accertato che mentre i fabbricati indicati come corpi A, B, C risultano privi di impianti in genere, il fabbricato distinto con la lettera D “è utilizzato come deposito della struttura ricettiva presente nella casa citata, ed a questa è certamente collegato con l' impiantistica elettrica . E' presente anche una griglia di raccolta acque chiare (lungo tutto il fronte del fabbricato), ed alcuni pozzetti presumibilmente di scarichi fognari etc... Inoltre ricade nel lotto promesso in vendita, anche il giardino – parco sino a circa 8/10 ml di distanza dal bordo della piscina della struttura ricettiva/casa . E in detta zona sono presenti i faretti di illuminazione del parco ed relativi cavidotti interrati , con pozzetti di ispezione etc.”.
Si riportano per chiarezza espositiva le fotografie ritraenti quanto sopra descritto dal CTU
9

Considerato che

con la sentenza che prende luogo del preliminare non eseguito non è possibile apportare modifiche, se non del tutto marginali, rispetto all'assetto di interessi risultante dallo stesso preliminare, deve escludersi nel caso in esame l'accoglibilità della domanda alla luce delle significative variazioni intervenute che hanno riguardato sia lo stato e le condizioni di uno dei fabbricati rurali compresi nella ex p.lla 174 sia l'avvenuto frazionamento della ex p.lla 70 in maniera difforme da quanto era stato previsto nel preliminare, con riduzione della sua estensione e inclusione di porzione di terreno in altra particella, a servizio dell'immobile ricettivo realizzato nella proprietà CP_1
A tale riguardo sono illuminanti le fotografie aeree riportate nella CTU – che per comodità si riportando di seguito – raffiguranti lo stato dei luoghi nel marzo 2015, e dunque in epoca di poco successiva alla stipula del preliminare e nell'aprile 2017, dopo la realizzazione dei lavori che hanno interessato la proprietà della comprese porzioni di terreno oggetto del preliminare CP_1
10 Si evidenzia, infine che, pur avendo il CTU meritoriamente cercato di ricostruire la porzione di terreno ricompreso nella ex p.lla 70 corrispondente a quella identificata in colore giallo nell'estratto di massa allegato al preliminare, deve darsi atto, come d'altra parte fatto dallo stesso CTU, che nella planimetria allegata al preliminare prodotta agli atti da parte attrice non si riesce a distinguere il terreno in oggetto, poiché la planimetria sottoscritta dalle parti è completamente sbiadita ed illeggibile e non è stato prodotto un originale cartaceo leggibile di tale documento.
Inoltre, il CTU ha rilevato che nella mappa catastale, il terreno indicato come oggetto di compravendita, risulta (e risultava anche all'epoca del compromesso) catastalmente circa
900 mq. più grande rispetto a quanto citato in compromesso. A fronte dell'indicazione nel preliminare di un'estensione del terreno di ca.

3.289 mq. l'area identificata dal CTU risulta di ca. 4.200.
A tale riguardo, si rileva che come precisato anche in una recentissima sentenza della
Suprema Corte, l'oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, solo nell'ipotesi in cui l'identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, ma non quando afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale “occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento” (Cass. civile sez. II, 20/05/2025, n.13470).
Va da sé che l'imprecisa indicazione dell'estensione del terreno contenuta nel preliminare e la non leggibilità dell'estratto di mappa allegato al preliminare, non possono essere superate da eterointegrazioni.
Tutti gli elementi sopra indicati rendono inaccoglibile la domanda ex art. 2932 c.c. non essendo possibile, senza apportare inammissibili modifiche, trasferire al Conti l'immobile come indicato e previsto nel preliminare, essendo mutato l'assetto di interessi.
Va dunque respinta la domanda ex art. 2932 c.c..
In assenza di domanda non può in questa sede essere dichiarata la risoluzione del contratto preliminare e ordinata la restituzione al Conti della caparra versata.
11 Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto del valore e delle prestazioni effettivamente svolte. Non possono invece essere rimborsate le spese di CTP in assenza di documentazione dell'effettivo esborso sostenuto, avendo il convenuto prodotto unicamente un preventivo.
Le spese di CTU, già liquidate con separato decreto vanno poste a carico definitivo di parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale di Forlì, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, rigetta la domanda proposta da con citazione notificata il 22/11- Parte_1
03/12/2022 nei confronti di - causa riassunta, a seguito di interruzione per CP_1
decesso della nei confronti dei suoi eredi impersonalmente con ricorso del CP_1
29/01/2024, con la costituzione dell'erede . Controparte_3
Condanna parte attrice alla rifusione delle spese sostenute dal convenuto per il presente giudizio, che si liquidano in € 4.500 per compenso professionale (di cui € 800 per fase di studio, € 700 per fase introduttiva, € 1.500 per fase istruttoria e € 1.500 per fase decisoria), oltre 15% per rimb.forf. spese generali, IVA e CPA come per legge.
Pone le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, a carico definitivo di parte attrice.
Così deciso in Forlì, lì 10/10/2025
IL GIUDICE
Dr.ssa Barbara Vacca
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