R.G. Nr. 4012/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giorgia Bertozzi Bonetti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4012/2020 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi nel presente giudizio dall'avv. De Cono Maria, come da C.F._2
procura alle liti in atti;

ATTORI
contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._3 CP_2
), rappresentati e difesi nel presente giudizio dall'avv. Dina Matteo, come da C.F._4
procura alle liti in atti;

CONVENUTI
(C.F. ) e (C.F. CP_3 C.F._5 Controparte_4
), rappresentati e difesi nel presente giudizio dall'avv. Mennino Fabio, come da C.F._6
procura alle liti in atti;

TERZI CHIAMATI
pagina 1 di 20 CONCLUSIONI: all'udienza del 06.11.2024, i procuratori delle parti hanno precisato le rispettive conclusioni come da verbale di udienza.

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Si omette l'esposizione dello svolgimento del processo, non più richiesta dalla formulazione dell'art. 132 c.p.c., introdotta dall'art. 45, comma 17, della legge n. 69/2009.
e premesso di aver acquistato, con atto di compravendita stipulato Parte_1 Parte_2
il 13.12.2017, un appartamento al piano terzo dell'edificio condominiale sito in Riccione, Via Ferrara
n. 9, angolo con Via Parma, esponevano che gli alienanti e avevano Controparte_1 CP_2
abusivamente la detenzione esclusiva del lastrico solare dell'edificio condominiale sul quale, illegittimamente, avevano realizzato un manufatto destinato ad accessorio dell'appartamento sottostante di loro proprietà esclusiva. Gli odierni attori rappresentavano che, nella esecuzione di tali opere, i avevano danneggiato l'impermeabilizzazione del pavimento del lastrico, procurando CP_1
copiose infiltrazioni di acqua all'interno del sottostante appartamento di proprietà degli stessi, adiacente a quello di proprietà dei e inoltre invocavano il CP_1 Parte_1 Parte_2 proprio diritto di comproprietà, o quantomeno di c.d. “uso esclusivo”, nella misura pari al 50%, del lastrico solare, quale parte condominiale comune, per espresso volere dei costruttori, ai soli appartamenti del piano terzo dell'edificio - di proprietà degli attori e dei -. Gli odierni attori, poi, CP_1
esponevano che il lastrico solare era accessibile dall'appartamento da loro acquistato mediante apposita scala comune ai due appartamenti del piano terzo che i avevano inglobato, abusivamente ed CP_1
illegittimamente, all'interno del loro appartamento, erigendo una muratura, così spossessando gli stessi del diritto di accedere e godere liberamente del lastrico solare. Chiedevano, quindi, di “1) accertare e dichiarare che i signori e detengono in via esclusiva il lastrico solare CP_2 Controparte_1
sovrastante l'immobile di proprietà degli attori, sito in Riccione, Via Ferrara n. 9, angolo Via Parma, posto al piano terzo, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Riccione al foglio 6, particella 2917, sub 54, piano 3, Cat. A/2; 2) per l'effetto, e quale conseguenza, accertare la loro piena responsabilità in relazione alle infiltrazioni subite dagli attori nel loro suddetto immobile, sottostante il lastrico solare;
3) per l'effetto condannare i convenuti e al risarcimento del CP_2 Controparte_1
danno cagionato agli attori, in conseguenza delle infiltrazioni, danno da quantificarsi in euro 1.500,00
a titolo di ripristino delle parti ammalorate, come quantificato dal CTU, oltre obbligazioni accessorie di legge;
4) per l'effetto condannare i convenuti e ad eliminare senza CP_2 Controparte_1
ritardo la causa delle infiltrazioni dal lastrico all'appartamento sottostante, provvedendo a loro cura e spese al rifacimento integrale, a regola d'arte, della impermeabilizzazione del pavimento del lastrico
pagina 2 di 20 solare; 5) per l'effetto, tenuto conto del comportamento stragiudiziale e processuale dei convenuti
e e della loro indifferenza rispetto alla esistenza delle infiltrazioni, e Controparte_1 CP_2
del grave e persistente disagio procurato agli abitanti dell'appartamento danneggiato, attori, condannarli al risarcimento del danno da responsabilità aggravata, in favore degli attori, ex art. 96
c.p.c., nella misura non inferiore ad euro 20.000,00 (ventimila); (…) 9) accertare e dichiarare che il lastrico solare del condominio sito in Riccione, Via Ferrara n.9, censito al catasto fabbricati del comune di Riccione al foglio 6, particella 2917, sub 53 (parte) è parte comune ad entrambi gli appartamenti del piano terzo, che vi vantano vuoi diritti di proprietà pro quota millesimale o vuoi, subordinatamente, diritti comuni di uso esclusivo e, pertanto, accertare e dichiarare il conseguente diritto degli attori sul lastrico solare pro quota millesimale pari al 50% dell'intero e, per l'effetto: a) sancire il diritto degli attori di accedere liberamente sul lastrico solare alla stregua di condomini comproprietari o utilizzatori esclusivi, mediante la scala e l'ascensore, censiti al catasto urbano del comune di Riccione al foglio 6, particella 2917 sub 46 e sub 48, ordinando ai convenuti,
[...]
e il rilascio del lastrico solare, ovvero la immissione nel possesso dello stesso CP_1 CP_2
in favore degli attori;
b) ordinare ai convenuti e il ripristino Controparte_1 CP_2
dell'accesso al lastrico solare dal terzo piano, mediante scala ed ascensore, con conseguente condanna dei medesimi convenuti alla demolizione della muratura occlusiva dell'accesso alla CP_1
scala che dal terzo piano conduce al lastrico solare, con addebito di spese ed oneri a carico dei medesimi convenuti;
10) accertare e dichiarare che, in pendenza di giudizio, i convenuti CP_2
e hanno alterato lo stato dei luoghi oggetto del giudizio e demolito il manufatto Controparte_1
abusivo già dagli stessi realizzato sul lastrico solare, oggetto di specifica censura in citazione;
11) per
l'effetto condannare i convenuti e al risarcimento del danno da Controparte_1 CP_2
responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., in favore degli attori, nella misura che il Tribunale riterrà equa e congrua” (cfr. note di precisazione delle conclusioni depositate il 05.11.2024).
A fronte delle domande così proposte da e con riferimento al Parte_1 Parte_2
lastrico solare, risulta necessario verificare, in primo luogo, se tale lastrico sia un bene comune alle unità immobiliari di proprietà degli stessi e degli odierni convenuti o se, al contrario, sia di proprietà esclusiva di questi ultimi.
Orbene, il lastrico solare rientra pacificamente tra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117, n.
1, c.c. salva l'esistenza di un titolo contrario, da individuarsi nel negozio giuridico che ha dato vita al condominio, quale il regolamento contrattuale predisposto dall'originario costruttore, trascritto o richiamato nei singoli atti di acquisto o il primo atto di trasferimento dall'originario costruttore/proprietario unico in favore del primo acquirente.
pagina 3 di 20 Nel caso di specie, nell'atto di compravendita del 25.10.2011 - quale atto con cui e Controparte_1
(rappresentati dal procuratore speciale , proprietari dell'edificio CP_2 Controparte_4
costituito da n. 8 appartamenti, relative pertinenze e parti comuni, hanno alienato la prima unità immobiliare - si legge: “La vendita è fatta ed accettata nello stato di fatto e di diritto in cui le porzioni immobiliari in oggetto si trovano, con i relativi annessi e connessi, adiacenze e pertinenze, accessioni, usi, diritti, azioni, ragioni, servitù attive e passive, nulla escluso od eccettuato, parti comuni come per legge e quali risultanti dall'accatastamento con relativo elaborato planimetrico e dal regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali che la parte acquirente dichiara di approvare per sé ed aventi causa. In merito all'elaborato planimetrico si precisa che restano espressamente esclusi dalle parti comuni dell'edificio:
- il vano tecnico posto al piano terra, censito al catasto fabbricati del Comune di Riccione al foglio 6, particella 2917/sub. 17;
- il terrazzo di copertura del fabbricato al piano quarto;

- il vano scale dal piano secondo al piano quarto (sub. 46) riservandosi la parte venditrice la possibilità di chiusura della rampa scala in corrispondenza del pianerottolo al secondo piano;

- il vano ascensore dal piano terzo al piano quarto (sub 48)”.
Tali previsioni sono meglio precisate nel regolamento condominiale in cui, all'art. 4 rubricato “parti comuni ad uso esclusivo” si legge: “Sono di uso esclusivo delle unità immobiliari poste al piano terzo e del terrazzo di copertura del fabbricato:


1. L'impianto ascensore ed il relativo vano tecnico dal piano secondo al terrazzo di copertura del fabbricato;

2. Il vano scala e la scala dal piano secondo al terrazzo di copertura con facoltà per i proprietari del terzo piano e del terrazzo di copertura di procedere alla chiusura della rampa scala in corrispondenza del pianerottolo al secondo piano. Dell'uso esclusivo di cui al presente articolo si è tenuto conto nella determinazione dei millesimi ascensore e scala”.
Il “terrazzo di copertura del fabbricato al piano quarto”, espressamente escluso dalle parti comuni dell'edificio dall'atto di compravendita del 25.10.2011, non è, quindi, inserito tra le “parti comuni ad uso esclusivo” delle unità immobiliari poste al piano terzo e del terrazzo di copertura del fabbricato, essendo, invece, indicato come “beneficiario” dell'uso esclusivo di quanto indicato all'art. 4 del regolamento condominiale.
Nell'atto di compravendita degli odierni attori si legge quanto segue: “La vendita è fatta ed accettata nello stato di fatto e di diritto in cui la porzione immobiliare in oggetto si trova, con i relativi annessi e connessi, adiacenze e pertinenze, accessioni, usi, diritti, azioni, ragioni, servitù attive e passive, nulla
pagina 4 di 20 escluso od eccettuato, parti comuni come per legge e quali risultanti dall'accatastamento fra cui in particolare:
- lo spazio comune posto al piano interrato distinto con il sub 39 (bene non censibile comune a tutti i subalterni);
- la Corte, portico e l'ingresso al piano terra distinti con il sub. 41 (bene non censibile comune a tutti i subalterni);
- il vano contatori Enel al piano terra distinto con il sub. 42 (bene non censibile comune a tutti i subalterni);
- il vano scala dal piano terra al piano secondo distinto con il sub 45 (bene non censibile comune ai sub. 32-33-34-35-53-54);
- il vano scala dal piano secondo al piano quarto distinto con il sub. 46 (bene non censibile comune ai sub. 53 e 54);
- il vano ascensore dal piano terra al piano secondo distinto con il sub. 47 (bene non censibile comune ai sub. 32-33-34-35-53-54);
- il vano ascensore dal piano secondo al piano quarto distinto con il sub. 48 (bene non censibile comune ai sub. 53 e 54); nonché dal regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali che la parte acquirente dichiara di conoscere ed approvare per sé ed aventi causa”.
Nel suddetto contratto, quindi, sono espressamente riportati quei beni che, ai sensi dell'art. 4 del regolamento, sono destinati all'uso esclusivo delle unità immobiliari poste al piano terzo e del terrazzo di copertura del fabbricato, indicati quali beni non censibili comuni ai sub. 53 (di proprietà di CP_1
e di e 54 (di proprietà degli odierni attori), mentre non è richiamato il terrazzo
[...] CP_2
di copertura del fabbricato al piano quarto proprio a conferma dell'esclusione di tale terrazzo da ogni parte comune - sia a tutte le unità immobiliari, sia a quelle poste al piano terzo - così come indicato nell'atto del 25.10.2011.
Alla luce dei suesposti elementi, deve ritenersi, quindi, che e quali Controparte_1 CP_2
originari proprietari dell'edificio condominiale, si siano riservati la proprietà del terrazzo di copertura del fabbricato al piano quarto sul quale, pertanto, gli odierni attori non vantano alcun diritto.
Ciò trova riscontro nei dati castali - essendo il lastrico solare censito al catasto urbano del Comune di
Riccione al foglio 6, particella 2917, sub. 53, ovvero con il medesimo subalterno che contraddistingue l'immobile di proprietà degli odierni convenuti - i quali rappresentano un elemento che, di per sé inidoneo a vincere la presunzione di condominialità sancita dall'art. 1117 c.c., conferma la prova della pagina 5 di 20 titolarità esclusiva del lastrico solare già emergente dall'atto del 25.10.2011 e dal regolamento condominiale.
Ne consegue il rigetto della domanda con cui e hanno chiesto di Parte_1 Parte_2
“accertare e dichiarare che il lastrico solare del condominio sito in Riccione, Via Ferrara n.9, censito al catasto fabbricati del comune di Riccione al foglio 6, particella 2917, sub 53 (parte) è parte comune ad entrambi gli appartamenti del piano terzo, che vi vantano vuoi diritti di proprietà pro quota millesimale o vuoi, subordinatamente, diritti comuni di uso esclusivo e, pertanto, accertare e dichiarare il conseguente diritto degli attori sul lastrico solare pro quota millesimale pari al 50% dell'intero” e, altresì, il rigetto delle domande formulate condizionatamente all'accoglimento della predetta domanda.
Affermata la proprietà esclusiva del lastrico solare in capo a e , questi Controparte_1 CP_2
ultimi devono essere considerati responsabili, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni dallo stesso cagionati quali i danni da infiltrazione.
Così come enunciato dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 9449/2016, “In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune
a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria;
il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del ”. CP_5
La Suprema Corte ha precisato che “non può essere posta in discussione la specificità del lastrico solare, quando questo sia anche solo in parte in uso esclusivo. Esso, invero, per la parte apparente, e quindi per la superficie, costituisce oggetto dell'uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto;
per altra parte, e segnatamente per la parte strutturale sottostante, costituisce cosa comune, in quanto contribuisce ad assicurare la copertura dell'edificio o di parte di esso. Risultano allora chiare le diverse posizioni del titolare dell'uso esclusivo e del : il primo è tenuto agli obblighi di CP_5
custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione;
il secondo è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ. (nei rispettivi testi originari), a compiere gli atti
pagina 6 di 20 conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio (per
l'affermazione della responsabilità del , v., in particolare, Cass. n. 3522 del 2003). (…) CP_5
Invero, in disparte il caso in cui risulti provato che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell'edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato l'infiltrazione e quindi il danno, deve ritenersi che le due responsabilità concorrano. La naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune - sulla quale la custodia non può esercitarsi nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna e in relazione alla quale è invece operante il dovere di controllo in capo all'amministratore del condominio ai sensi del richiamato art. 1130, primo comma n. 4, cod. civ. - induce tuttavia ad individuare una regola di ripartizione della responsabilità mutuata dall'art. 1126 cod. civ. In assenza di prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo, e tenuto conto che l'esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione - necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello e il conseguente danno da infiltrazioni - richiede la necessaria collaborazione del primo e del condominio, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o ricostruzione dalla citata disposizione costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all'uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia di proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell'interesse dell'intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante”.
La Suprema Corte, poi, rilevato come colui che abbia l'uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trovi in rapporto alla copertura dell'edificio condominiale in una posizione del tutto specifica che, se da un lato gli consente appunto l'uso esclusivo, dall'altro lo costituisce quale custode della superficie del lastrico o della terrazza, con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità ex art. 2051 c.c., ha richiamato le regole che governano la ripartizione dell'onere probatorio, chiarendo che “per la sussistenza di una simile responsabilità è sufficiente la prova del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato mentre non assume rilievo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone, né implica uno specifico obbligo di custodia analogo a quello previsto per il depositario, responsabilità a chi, di fatto si trova nella condizione di controllare i rischi inerenti alla cosa. La
pagina 7 di 20 speciale responsabilità ex art. 2051 cod. civ. va ricercata nella circostanza che il custode "ha il potere di governo sulla cosa" (Cass. n. 3676 del 2006; Cass. n. 5848 del 2007; Cass. 4596 del 2012)”
Così individuati i principi applicabili al caso di specie, gli elementi acquisiti al presente giudizio consentono di ritenere comprovata sia l'esistenza di infiltrazioni nell'appartamento degli odierni attori, sia l'eziologica riconducibilità dei danni che ne sono derivati al bene nella custodia di Controparte_1
e CP_2
Il teste di parte attrice escusso all'udienza del 09.01.2024, ha confermato che: Testimone_1
- nell'estate 2019 è stato incaricato da e di effettuare un Parte_1 Parte_2
sopralluogo, per verifiche tecniche, presso il loro appartamento in Riccione, Via Ferrara n. 9, piano terzo di più ampio edificio condominiale;

- in quella occasione, ha accertato che l'appartamento di e della presentava Pt_1 Parte_2
evidenti chiazze di umidità nel soffitto;

- la copertura del suddetto appartamento è costituita da un lastrico solare;

- tra il 21 ed il 23 gennaio 2023 i signori e l'hanno nuovamente chiamato per un Pt_1 Parte_2
sopralluogo al fine di visionare altre infiltrazioni che si erano manifestate sul soffitto del loro appartamento;

- recatosi presso l'immobile, ha accertato effettivamente la presenza di rilevanti macchie di umidità nel soffitto;

- nuovamente, il 3 marzo 2023, è stato chiamato dai signori e per verificare Pt_1 Parte_2
ennesimo fenomeno di infiltrazioni di acqua dal soffitto dell'appartamento;
- da quanto dallo stesso direttamente accertato, le infiltrazioni si manifestavano indipendentemente da fenomeni di pioggia intensa e di portata eccezionale;

- anche in tale occasione ha verificato imponenti chiazze di umidità sul soffitto;

- ha scattato personalmente le fotografie prodotte quali doc. nn. 15, 16 e 17 di parte attrice, che rappresentano le condizioni del soffitto dell'appartamento dei signori Pt_1 Parte_2
- dalla prima volta che si è recato, nel 2019, presso l'appartamento dei signori e Pt_1 Parte_2
all'ultima volta che vi ha eseguito un sopralluogo, nel marzo 2023, lo stato delle macchie sul soffitto da infiltrazioni non era cambiato, nel senso che nel marzo 2023 erano ancora evidenti le macchie visionate nel 2019;
- le infiltrazioni dallo stesso visionate direttamente si trovavano sul soffitto del soggiorno, della cameretta, della camera matrimoniale e del bagno dell'appartamento;
pagina 8 di 20 - in occasione del suo primo accesso ha verificato che le infiltrazioni avevano danneggiato gli arredi della cabina armadio della camera da letto dei suoi clienti che apparivano rigonfi da umidità e scollati.
Infine, il teste ha riconosciuto la paternità della relazione dallo stesso redatta - prodotta quale documento n. 18 di parte attrice -, confermandone il contenuto.
La c.t.u. disposta nel presente giudizio ha accertato - sulla base della documentazione in atti e di quanto riscontrato in sede di accesso ai luoghi di causa in data 09.02.2024 - la presenza, nell'appartamento di proprietà degli attori, di “evidenti tracce di umidità dovute a infiltrazioni dall'alto nell'appartamento dei ricorrenti;
visibili in particolare nelle fotografie n. 14, 16, 18 e 19”, ricollegate a passate infiltrazioni di acqua dall'alto.
La c.t.u. ha affermato che le tracce di umidità riscontrate sono riconducibili ad infiltrazioni dal lastrico solare, giungendo a tale conclusione sulla base delle seguenti considerazioni: “La forma circolare delle tracce di infiltrazione con il maggiore danneggiamento delle tinteggiature al centro, e la mancanza di marcate colonizzazioni di muffe, permette di affermare che tali tracce sono imputabili ad infiltrazioni episodiche di acqua e non al raggiungimento del punto di rugiada in corrispondenza di un ponte termico, con la conseguente condensazione dell'umidità interna a formare un film acqueo sulla zona fredda. Nei punti di infiltrazione, non sono presenti impianti o tubazioni che possano far pensare che tali fenomeni non siano ricollegabili ad acque meteoriche provenienti dal lastrico solare. Sul lastrico solare, in corrispondenza delle due maggiori infiltrazioni, si riscontra la presenza dell'ancoraggio del pilastro del pergolato fotografie 5 e 6 della relazione fotografica e degli scollamenti del risvolto della guaina, fotografia 8 della relazione fotografica, situazioni che tipicamente favoriscono le infiltrazioni di acqua. Detto pergolato è stato posto in opera nel 2012, ed autorizzato tramite una pratica edilizia di manutenzione straordinaria, di cui all'allegato n. 7 alla presente perizia, pertanto successivamente all'ultimazione della costruzione dell'edificio. In sede di sopralluogo, sul lastrico solare è stata rilevata la posa di un ulteriore strato di poli-urea impermeabilizzante che ricopre l'originale pavimentazione, non è stato possibile appurare se tale ulteriore strato impermeabilizzante abbia definitivamente eliminato, o meno le infiltrazioni che si verificavano”.
Alla luce dei suesposti elementi, può ritenersi che le infiltrazioni verificatesi nell'appartamento degli odierni attori siano provenienti dal lastrico solare, con conseguente affermazione di responsabilità ex art. 2051 c.c. a carico di e i quali non hanno fornito alcuna prova Controparte_1 CP_2
idonea ad escludere la responsabilità sugli stessi gravante quali proprietari e custodi del lastrico solare.
La responsabilità ex art. 2051 c.c. ha natura oggettiva - in quanto si fonda unicamente sulla dimostrazione del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, non già su una presunzione di colpa del custode - e può essere esclusa o dalla prova del caso fortuito (che appartiene alla categoria dei fatti pagina 9 di 20 giuridici), senza intermediazione di alcun elemento soggettivo, oppure dalla dimostrazione della rilevanza causale, esclusiva o concorrente, alla produzione del danno delle condotte del danneggiato o di un terzo (rientranti nella categoria dei fatti umani), caratterizzate, rispettivamente, la prima dalla colpa ex art. 1227 c.c. o, indefettibilmente, la seconda dalle oggettive imprevedibilità e imprevenibilità rispetto all'evento pregiudizievole (cfr. da ultimo Cass. n. 7789/2024).
Nel caso di specie, gli odierni convenuti hanno genericamente allegato che “ogni eventuale atto e fatto relativo all'immobile è stato compiuto dai procuratori nominati Sigg.ri e CP_3 CP_4
” (cfr. pag. 17 della comparsa), senza formulare alcuna istanza istruttoria al fine di comprovare
[...]
l'eziologica riconducibilità, in via esclusiva, del danno lamentato dagli odierni attori alla condotta di e , peraltro neppure specificamente prospettata. CP_3 Controparte_4
Affermata, quindi, la responsabilità di e non occorre verificare Controparte_1 CP_2
l'esistenza di un eventuale concorso di responsabilità del Condominio - nei confronti del quale non è stata proposta alcuna domanda, come già rilevato con sentenza pubblicata il 01.03.2023 - trovando applicazione il disposto dell'art. 2055 c.c., con conseguente possibilità per il danneggiato di rivolgersi ad uno solo dei condebitori al fine di ottenere l'integrale ristoro dei pregiudizi dallo stesso lamentati.
Quanto alla liquidazione dei danni subiti da e la c.t.u., precisato Parte_1 Parte_2 che “Il ripristino delle parti ammalorate a causa delle tracce di umidità, così come riscontrate si limita ad un intervento di raschiatura della tinteggiatura, stuccatura dell'intradosso del solaio, mano di fondo e ripristino del tinteggio, ora quantificabile in 250 € per ognuna delle parti ammalorate, oltre a
500 € per la protezione dei mobiliali e delle suppellettili durante le opere”, ha quantificato in euro
1.500,00 il costo complessivo dell'intervento necessario al ripristino delle parti ammalorate.
Il predetto importo, quindi, va liquidato in favore degli odierni attori i quali hanno chiesto, altresì, di
“condannare i convenuti e ad eliminare senza ritardo la causa delle CP_2 Controparte_1
infiltrazioni dal lastrico all'appartamento sottostante, provvedendo a loro cura e spese al rifacimento integrale, a regola d'arte, della impermeabilizzazione del pavimento del lastrico solare”.
Al riguardo, viene in rilievo quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui “La domanda volta alla condanna del convenuto all'esecuzione delle opere necessarie per eliminare la causa del pregiudizio e le sue conseguenze integra un'azione di risarcimento in forma specifica, la quale, rappresentando una modalità di reintegrazione dell'interesse del danneggiato mediante una prestazione diversa e succedanea rispetto al contenuto del rapporto obbligatorio o del dovere di neminem laedere, si distingue sia dall'azione di adempimento (che postula la sussistenza di un rapporto obbligatorio inadempiuto o inesattamente adempiuto, e consente di ottenere un provvedimento di condanna del debitore all'esecuzione della medesima prestazione
pagina 10 di 20 che formava oggetto dello stesso), sia dall'esecuzione in forma specifica di un obbligo di fare (che costituisce lo strumento di attuazione coattiva di un diritto già accertato in sede di cognizione)” (cfr.
Cass. n. 32898/2023).
La Suprema Corte ha affermato, altresì, che la condanna al risarcimento dei danni in forma specifica non esclude il diritto al risarcimento del danno per equivalente pecuniario inerente al periodo in cui il bene danneggiato è rimasto pregiudicato nella sua efficienza e godibilità (in tal senso, Cass. n.
4958/1981).
Orbene, nel caso di specie, non risulta che il fattore eziologico del fenomeno dannoso sia venuto meno anteriormente all'introduzione del presente giudizio o nel corso dello stesso.
E' emerso, infatti, che, nel settembre 2021 sono stati rimossi i manufatti e gli impianti che erano installati sul lastrico solare (cfr. dichiarazioni rese all'udienza del 24.06.2024 dal teste di parte attrice
, ma, ciononostante, nel marzo 2023 si è verificato un ulteriore fenomeno di Testimone_2
infiltrazioni di acqua dal soffitto dell'appartamento di proprietà degli odierni attori (cfr. dichiarazioni rese all'udienza del 09.01.2024 dal teste di parte attrice in particolare in risposta al Testimone_1
capitolo n. 7).
Inoltre, il c.t.u. - che ha fatto accesso ai luoghi di causa in data 09.02.2024 - dopo aver affermato che le tracce di umidità dallo stesso riscontrate sono imputabili ad infiltrazioni episodiche di acqua, ha evidenziato che “Nei punti di infiltrazione, non sono presenti impianti o tubazioni che possano far pensare che tali fenomeni non siano ricollegabili ad acque meteoriche provenienti dal lastrico solare.
Sul lastrico solare, in corrispondenza delle due maggiori infiltrazioni, si riscontra la presenza dell'ancoraggio del pilastro del pergolato fotografie 5 e 6 della relazione fotografica12 e degli scollamenti del risvolto della guaina, fotografia 8 della relazione fotografica, situazioni che tipicamente favoriscono le infiltrazioni di acqua”.
Ne deriva che e devono essere condannati ad eseguire, a loro cura e Controparte_1 CP_2
spese, tutto quanto necessario ad eliminare la causa delle infiltrazioni dal lastrico solare all'appartamento sottostante di proprietà di e Parte_1 Parte_2

2. e rappresentato che il tecnico dagli stessi incaricato ha accertato Parte_1 Parte_2
come l'immobile dagli stessi acquistato non fosse, al momento dell'acquisto, e non sia, a tutt'oggi, regolare ai fini edilizi, hanno evidenziato che “La conseguenza della irregolarità edilizia, non sanabile,
è la significativa riduzione del valore dell'appartamento, nonché la necessità di procedere alla esecuzione di costose opere per regolarizzare l'immobile e la potenziale esposizione degli attori ad ulteriori danni conseguenti a procedimenti sanzionatori amministrativi”. Gli odierni attori hanno rappresentato, altresì, che l'irregolarità edilizia nell'appartamento agli stessi venduto, come accertata pagina 11 di 20 dal tecnico di loro fiducia, costituisce inadempimento contrattuale qualificabile alla stregua di vendita di aliud pro alio: “L'appartamento deve infatti essere considerato privo di agibilità/abitabilità formale,
e privo della possibilità di conseguirla, a meno che non vi si realizzino opere di regolarizzazione, con riduzione della superficie abitabile, che ne comprometteranno significativamente il valore” (cfr. pag. 6 dell'atto di citazione). e quindi, rilevato che “i convenuti venditori Parte_1 Parte_2
si sono resi inadempienti, avendo alienato un appartamento che, contrariamente a quanto da essi garantito in sede di stipula, era affetto da gravi irregolarità edilizie, e privo di agibilità/abitabilità” - non conseguibile se non previa sanatoria e consistente riduzione della superficie utile abitabile dell'appartamento - hanno chiesto il risarcimento del danno corrispondente alla riduzione del valore dell'immobile per riduzione della superficie abitabile e ai costi necessari al ripristino dello stato regolare dell'appartamento.
In comparsa conclusionale, gli odierni attori - evidenziato di aver dedotto, in citazione, l'esistenza di abusi edilizi nell'appartamento a loro venduto e la sostanziale inesistenza di agibilità, chiedendo, per l'effetto, la riduzione del prezzo di acquisto dell'appartamento ed il risarcimento dei danni - hanno precisato che la domanda dagli stessi proposta è stata qualificata con riferimento a due, autonomi e distinti, profili: “a) vendita di immobile privo di sostanziale agibilità, qualificabile alla stregua di inadempimento del venditore per aliud pro alio;
b) vendita di immobile gravato da oneri ex art. 1489
c.c.”.
Alla luce degli elementi acquisiti al presente giudizio, la fattispecie per cui è causa deve essere ricondotta unicamente all'ipotesi - più grave - del c.d. aliud pro alio in quanto, sulla base degli accertamenti compiuti dal c.t.u., l'inosservanza delle norme edilizie ed urbanistiche dallo stesso riscontrate determina il difetto di agibilità dell'immobile di proprietà del della Pt_1 Parte_2
Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità/agibilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto in quanto, avendo la funzione di attestare che il bene immobile è stato realizzato nel rispetto della normativa tecnica vigente in materia di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico relativamente agli edifici e ai relativi impianti, vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
Il venditore è tenuto, ai sensi dell'art. 1477 c.c., a consegnare all'acquirente il certificato di agibilità del bene immobile da adibire ad abitazione, poiché l'agibilità/abitabilità, pur non costituendo una condizione di validità del contratto, attiene a un requisito essenziale della cosa venduta, incidendo sulla possibilità di adibirla legittimamente all'uso pattuito (Cass., n. 16216/2008).
pagina 12 di 20 L'assenza del certificato non comporta, dunque, un vizio genetico del contratto, ma incide solo sull'attuazione del programma negoziale, onde la parte che si duole di detta carenza è legittimata esclusivamente a rivendicare l'alterazione del sinallagma funzionale.
Secondo i principi richiamati, inoltre, è irrilevante l'eventuale conoscenza della situazione dell'immobile oggetto del contratto, a meno che l'acquirente non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'agibilità/abitabilità, esonerando il venditore dall'obbligo di fornire il relativo certificato.
Come di recente chiarito dalla Suprema Corte, alla mancanza del certificato di agibilità - “mancanza” cui si fa riferimento sia per indicare la carenza (sostanziale) delle condizioni sottese al rilascio dell'attestazione, sia per significare il difetto (formale) del documento in sé - “possono essere ricondotte le seguenti diverse fattispecie, con eterogenee conseguenze: a) il difetto della richiamata certificazione può essere ascrivibile all'assenza (in senso sostanziale-funzionale), in radice, dei requisiti di conformità igienico-sanitaria, di sicurezza e sul risparmio energetico, volti a rendere abitabile o agibile l'immobile – assenza che non sia sanabile in termini assoluti –: in tal caso, il bene oggetto del negozio traslativo (o della promessa di vendita) assume connotazioni completamente diverse da quelle pattuite (ossia appartiene ad un genere o sottogenere diverso, rivelandosi funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res venduta e, quindi, a fornire l'utilità richiesta), con la correlata possibilità di esperire l'azione di risoluzione (per vendita di aliud pro alio), senza soggiacere alle strettoie decadenziali e prescrizionali delle garanzie edilizie;
b) oppure la mancanza sostanziale dei requisiti igienicosanitari può determinare un vizio della cosa alienata ovvero una mancanza di qualità essenziali, laddove le difformità accertate siano sanabili e, dunque, non abbiano un'incidenza strutturale e funzionale sulla destinazione economico- sociale del bene;
c) in ultimo, la carenza della relativa certificazione può avere un rilievo esclusivamente formale-documentale, in quanto, pur sussistendo i requisiti di conformità alle prescrizioni igienicosanitarie, di sicurezza e sul risparmio energetico, la pratica amministrativa volta ad ottenere il rilascio di tale attestazione non sia stata avviata o ultimata, a cura dell'alienante o del promittente venditore, in tal caso derivandone a priori che il contratto non può essere risolto, atteso che l'inadempimento dedotto non è talmente grave da dar luogo ad uno squilibrio funzionale del sinallagma negoziale, sebbene possa esserne invocato l'adempimento e possa essere azionata la relativa tutela risarcitoria” (cfr. Cass. n. 23604/2023).
Nel caso di specie, gli odierni attori, pur prospettando la responsabilità di e Controparte_1 CP_2
per vendita di aliud pro alio, non hanno chiesto la risoluzione del contratto ma hanno agito
[...] unicamente per conseguire il risarcimento del danno, previsto dall'art. 1453, comma 1, c.c. (“… salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”). Al riguardo, va considerato che “La domanda di risarcimento
pagina 13 di 20 dei danni da inadempimento contrattuale non deve essere necessariamente correlata alla richiesta di risoluzione del contratto, perché l'art. 1453 c.c., facendo salvo 'in ogni caso' il risarcimento del danno, ha voluto evidenziare l'autonomia dell'azione risarcitoria rispetto a quella di risoluzione.”
(Cass., n. 11348/2020; Cass., n. 23820/2010) e, a contrario, “Il rigetto della domanda di risoluzione contrattuale determinato dalla scarsa importanza dell'inadempimento non comporta necessariamente il rigetto della contestuale domanda di risarcimento, giacché anche un inadempimento inidoneo ai fini risolutori può aver cagionato un danno risarcibile.” (Cass., n. 12466/2016; Cass., n. 6952/2000).
Pertanto, può essere autonomamente proposta la domanda di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale riconducibile alla vendita di aliud pro alio per essere il bene immobile privo del certificato di agibilità, senza che vengano in rilievo i termini di decadenza e prescrizione previsti dall'art. 1495
c.c.
Inoltre, non può trovare applicazione, nel caso di specie, neppure il disposto dell'art. 134 del D.P.R.
380/2001 - richiamato da e - secondo cui “Qualora l'acquirente o CP_3 Controparte_4
il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario”.
L'art. 134 del TU edilizia deriva dalla trasfusione dell'art. 36, L. n. 10/1991, rubricata “Norme per
l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia”, il quale prevede che “Qualora l'acquirente
o il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme della presente legge, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario”.
Risulta, dunque, palese come l'ambito applicativo originario della disposizione in questione attenesse non a qualunque violazione urbanistico-edilizia, bensì soltanto alla materia del risparmio energetico, regolata dalla L. n. 10/91.
L'operazione di trasposizione della disposizione all'interno del Testo Unico - che ha comportato una modifica del testo che non si riferisce più, nel corpo dell'art. 134 TU Edilizia, alle norme della
“presente legge”, bensì “del presente testo unico” - non pare aver determinato un ampliamento del suo ambito applicativo, alla luce delle seguenti considerazioni:
a) anzitutto, l'art. 134 è collocato nel Capo VI del Testo Unico, “Norme per il contenimento del consumo di energia negli edifici”, in apertura del quale l'art. 122 ne definisce l'ambito di applicazione nei seguenti termini: “Sono regolati dalle norme del presente capo i consumi di energia negli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d'uso, nonché, mediante il disposto dell'articolo
pagina 14 di 20 129, l'esercizio e la manutenzione degli impianti esistenti”. Un'interpretazione sistematica, dunque, fa propendere nel senso che l'ambito applicativo dell'art. 134 del Testo Unico debba ritenersi immutato rispetto alla disposizione trasposta, anche perché non si vede la ragione per cui, altrimenti, il codificatore del Testo unico non abbia deciso di collocare tale previsione in una sede più generale, anziché riproporla in una sede analoga a quella di sua originaria provenienza;

b) in secondo luogo, la modifica testuale già descritta, operata con la trasposizione, non è decisiva nell'orientare l'interprete, giacché il mantenimento della formulazione originaria (“presente legge”) sarebbe stato in contrasto logico con la nuova collocazione entro un testo non avente natura di norma primaria, di talché la modifica non fa necessariamente emergere la volontà di dare un significato nuovo e più ampio alla disposizione, bensì può giustificarsi anche in ragione della mera necessità di adattamento logico del testo alla nuova sede in cui esso ha trovato collocazione;

c) infine, trattandosi di un'ipotesi decadenziale, come tale limitativa rispetto all'esercizio di un diritto, appare comunque preferibile una sua interpretazione in senso restrittivo, giacché l'interesse compresso dalla sua operatività, pur in ragione di una opposta ratio pubblicistica di favor per l'emersione delle difformità urbanistico-edilizie, è quello del privato alla propria tutela giurisdizionale racchiuso nell'art. 24 della Carta fondamentale (cfr. in tal senso Tribunale di Firenze n. 3025/2022; nello stesso senso,
Tribunale di Udine, 21.11.2024).
Tanto premesso in diritto, occorre procedere, nel caso di specie, dall'esame degli esiti della c.t.u. disposta nel presente giudizio che ha accertato una “difformità tra quanto autorizzato nell'ultima variante D.I.A. n. 163 del 10.5.2011 al Permesso di costruire originario del 2007 e quanto rilevato sui luoghi per cui è causa”.
Più in particolare, il c.t.u. ha rilevato l'accorpamento della loggia assentita all'unità immobiliare con incremento di superficie utile - loggia che “è stata trasformata in un elemento edilizio chiuso su tutti i lati, reso abitabile, adibito a soggiorno-pranzo-cucina, e delimitato sull'esterno da una parete finestrata, posata lungo tutto il lato esterno della facciata, e munita di infisso apribile per accedere ad una residuale piccola “loggia” - e “la trasformazione in camera da letto (per un totale di n. 2 camere da letto ora presenti nell'appartamento) del vano rappresentata nell'ultima variante DIA 163/2011 come soggiorno ed in parte centrale termica, ciò in contrasto con quanto autorizzato dagli uffici tecnici comunali”.
Il c.t.u. ha, quindi, affermato che “attualmente, nell'unità immobiliare in oggetto difettano i requisiti normativi di carattere edilizio ed urbanistico per risultare agibile, essendo l'unità immobiliare oggetto di consulenza affetta da abusi edilizi che ne hanno aumentato sensibilmente la superficie utile ben oltre quella assentita. In sintesi, le modificazioni introdotte con le opere descritte, ossia la quasi totale
pagina 15 di 20 chiusura della loggia rendendola un vano interamente perimetrato da pareti e infissi e quindi abitabile come soggiorno-pranzo-cucina, unitamente all'aver adibito a seconda camera da letto il preesistente soggiorno-pranzo unendola ad una parte della centrale termica, costituiscono inosservanza delle norme edilizie ed urbanistiche essendo alterazioni, difformi e non ammissibili, di quanto autorizzato”.
Il c.t.u. ha concluso che “una eventuale sanatoria edilizia di quanto rilevato, a seguito della oggettiva difformità tra il progetto autorizzato e lo stato dei luoghi attuale, non è possibile, stante l'attuale consistenza abusiva dell'unità immobiliare oggetto di perizia ed a fronte dell'impossibilità di perseguire tale sanatoria per contrasto con le norme vigenti. In sintesi non è possibile, a norma di regolamento edilizio un aumento della superficie utile tale da poter legittimare la parte abusiva riscontrata, in quanto la superficie massima edificabile, unitamente alle superfici massime ammesse per balconi e logge, sono già state completamente utilizzate nel progetto originario e nelle tre varianti in corso d'opera autorizzate, l'ultima delle quali è la DIA n. 163/2011. (…) Conseguentemente, data
l'impossibilità di sanare gli abusi, si è costretti al ripristino dell'unità immobiliare nella sua conformazione definitiva autorizzata come rappresentata nella variante n. 163 del 10.5.2011 al
Permesso di Costruire n. 112/2007. Che comunque sarebbe costituita da una unità immobiliare dotata di tutte le funzioni di civile abitazione, sebbene con una unica camera da letto. Procedendo con il ripristino delle superfici alle quantità autorizzate, i requisiti per ottenere l'agibilità restano fatti salvi proprio in virtù della riproposizione, a seguito di rimessa in pristino, di quanto autorizzato col
Permesso di Costruire e successive varianti in corso d'opera, secondo la conformazione planimetrica definitiva di cui alla DIA 163/2011 e successivo Certificato di Conformità edilizia e Agibilità7 n.
105/2011 ottenuto nel 2011 per “silenzio-assenso” all'istanza medesima”.
L'immobile nella sua attuale configurazione, quindi, non può ottenere l'agibilità e la possibilità, ammessa dal c.t.u., di procedere al ripristino dello stato dei luoghi - necessario a fronte dell'impossibilità di sanare le inosservanze alle norme edilizie ed urbanistiche dallo stesso riscontrate - con conseguente salvezza dei requisiti per l'agibilità non esclude, nel caso di specie, la configurabilità di un alid pro alio: ad ottenere l'agibilità, infatti, non sarebbe l'immobile così come alienato ed acquistato, ma un immobile avente una configurazione del tutto diversa, ossia quella rappresentata nella variante n. 163 del 10.5.2011 al Permesso di Costruire n. 112/2007.
Va, quindi, affermata la responsabilità contrattuale di e per vendita di Controparte_1 CP_2
aliud pro alio ed il conseguente diritto di e al risarcimento del Parte_1 Parte_2
danno dai medesimi subito, da individuarsi nel minor valore di scambio dell'immobile conseguente al difetto di agibilità (cfr. Cass. n. 23157/2013 secondo cui “Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, il venditore-costruttore ha l'obbligo non solo di trasferire all'acquirente un fabbricato
pagina 16 di 20 conforme all'atto amministrativo di assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l'agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L'inadempimento di questa obbligazione è "ex se" foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi”).
Si ritiene che tale pregiudizio possa essere determinato nella somma di euro 38.000,00 che, stimata dal c.t.u. quale riduzione del valore commerciale dell'immobile conseguente alla sua riduzione di consistenza necessaria al ripristino della regolarità urbanistica, è idonea, altresì, a identificare la riduzione del valore che l'immobile subisce per effetto dell'impossibilità di emendare le irregolarità urbanistiche da cui deriva il difetto di agibilità.
Inoltre, va riconosciuto in favore degli odierni attori l'importo di euro 36.000,00, corrispondente ai
“costi di ripristino alla condizione di legittimità urbanistica ed edilizia”, trattandosi di costi che si rendono necessari in conseguenza dell'inadempimento dei venditori.
Ne deriva che e devono essere condannati al pagamento dell'importo Controparte_1 CP_2
di euro 74.000,00 senza che a tale statuizione consegua la condanna dei terzi chiamati “al pagamento delle somme che saranno accertate e/o liquidate all'esito del presente procedimento, nel caso di eventuale accoglimento, parziale o totale, delle domande proposte da parte attrice”.
Gli odierni convenuti hanno chiesto, nell'ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande attoree, di “accertarsi e dichiararsi l'assenza di responsabilità dei convenuti Sigg.ri e Controparte_1
per i danni ex adverso lamentati e dichiararsi i terzi chiamati in causa Sigg.ri CP_2 CP_3
e tenuti a rispondere delle domande proposte da parte attrice e/o,
[...] Controparte_4
comunque, tenuti a manlevare e tenere integralmente indenni i convenuti da tutto quanto questi ultimi dovessero essere condannati a corrispondere in favore degli attori all'esito del presente giudizio”.
Al riguardo, deve rilevarsi come non sussista alcun obbligo del mandatario che agisce con rappresentanza di manlevare e tenere indenne il mandante il quale può unicamente chiedere che sia accertato l'inadempimento degli obblighi posti a carico del mandatario in virtù del rapporto di mandato.
Nel caso di specie, una simile domanda non è stata formulata - in quanto le pretese di Controparte_1
e così come azionate, non risultano fondate sul previo accertamento CP_2
dell'inadempimento del mandatario - e, pertanto, ogni domanda proposta dai convenuti nei confronti di e deve essere rigettata. CP_3 Controparte_4
pagina 17 di 20 3. e hanno chiesto di “accertare e dichiarare che gli spazi a Parte_1 Parte_2
parcheggio ubicati al piano interrato del condominio del condominio di Riccione, Via Ferrara n.9, sono parti comuni condominiali ai sensi dell'art. 1117 c.c., con conseguente diritto degli attori di utilizzarli in conformità all'art. 1102 c.c. secondo la loro destinazione”. In sede di precisazione delle conclusioni, hanno specificato che gli spazi a parcheggio sono “identificati al catasto fabbricati del
Comune di Riccione al foglio 6 particella 2917 sub 13, 14, 15 e 30”.
Orbene, dall'esame degli atti di compravendita prodotti dagli stessi attori risulta che:
- il subalterno 13 è stato trasferito in proprietà esclusiva a con atto del Controparte_6
25.10.2011;
- il subalterno 14 è stato trasferito in proprietà esclusiva a con atto del 16.11.2011; Persona_1
- il subalterno 15 è stato trasferito in proprietà esclusiva a con atto del 25.10.2011; Parte_3
- il subalterno 30 è stato trasferito in proprietà esclusiva a con atto del 29.11.2011. Parte_4
Ogni compravendita sopra indicata, infatti, ha trasferito all'acquirente un appartamento “con annesso garage al piano interrato”.
Ne deriva che i subalterni 13, 14, 15 e 30 non sono parti comuni e ciò trova conferma nel regolamento condominiale in cui si legge: “Sono di proprietà ed uso comune, indivisibile ed inalienabile ai solo
Condomini proprietari dei subalterni 10, 13, 14, 15, 27, 28, 29, 30 e 31: la rampa di accesso (catastale sub 18) e l'area di manovra al piano interrato (catastale sub 18)”.
Emerge, quindi, come i subalterni 13, 14, 15 e 30 siano proprietà esclusive e a tali proprietà - oltre a quelle dei subalterni 27, 28, 29 e 31 - sono comuni la rampa di accesso e l'area di manovra al piano interrato.
Pertanto, la domanda attorea deve essere rigettata.

4. In conclusione, e devono essere condannati al pagamento della Controparte_1 CP_2
complessiva somma di euro 75.500,00 sulla quale spettano, dalla data di pubblicazione della presente sentenza al saldo, gli interessi corrispettivi al tasso legale ai sensi dell'art. 1282 c.c.

5. Non sussistono nel caso di specie le condizioni normativamente previste per farsi luogo alla condanna dei convenuti ai sensi dell'art. 96 c.p.c., non potendo ravvisarsi nella condotta degli stessi la mala fede o colpa grave necessarie per la richiesta pronuncia.

6. La reciproca soccombenza giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite tra la parte attrice e la parte convenuta, mentre quest'ultima deve essere condannata al pagamento delle spese di lite in favore dei terzi chiamati, essendo state rigettate le domande proposte da e Controparte_1 CP_2
nei confronti di e .
[...] CP_3 Controparte_4
pagina 18 di 20 Le predette spese si liquidano ai sensi del DM 55/2014 come da dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività processuale effettivamente svolta, applicando il valore minimo in ragione della non particolare complessità delle questioni - di fatto e di diritto - trattate in relazione alle pretese azionate nei confronti dei terzi chiamati.
Oggetto di regolazione sono altresì le spese della c.t.u. disposta nel presente giudizio - liquidate con decreto del 28.12.2024 - che si pongono definitivamente a carico della parte attrice e della parte convenuta in solido, ripartite in pari quota nei rapporti interni.


P.Q.M.


Il Tribunale di Rimini, definitivamente pronunciando nel giudizio di I grado iscritto al R.G. Nr.
4012/2020, ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1- rigetta la domanda con cui e hanno chiesto di “accertare e Parte_1 Parte_2
dichiarare che il lastrico solare del condominio sito in Riccione, Via Ferrara n.9, censito al catasto fabbricati del comune di Riccione al foglio 6, particella 2917, sub 53 (parte) è parte comune ad entrambi gli appartamenti del piano terzo, che vi vantano vuoi diritti di proprietà pro quota millesimale o vuoi, subordinatamente, diritti comuni di uso esclusivo e, pertanto, accertare e dichiarare il conseguente diritto degli attori sul lastrico solare pro quota millesimale pari al 50% dell'intero”;

2- condanna e ad eseguire, a loro cura e spese, tutto quanto necessario Controparte_1 CP_2 ad eliminare la causa delle infiltrazioni dal lastrico solare all'appartamento sottostante di proprietà di e Parte_1 Parte_2

3- condanna e al pagamento in favore di e Controparte_1 CP_2 Parte_1 [...]
della somma complessiva di euro 75.500,00, oltre interessi legali dalla data della Parte_2
pubblicazione della presente sentenza al saldo;

4- rigetta la domanda con cui e hanno chiesto di “accertare e Parte_1 Parte_2
dichiarare che gli spazi a parcheggio ubicati al piano interrato del di Riccione, Via CP_5
Ferrara n.9, come identificati al catasto fabbricati del Comune di Riccione al foglio 6 particella 2917 sub 13, 14, 15 e 30, oltre rampa di accesso all'interrato e corridoio di manovra, sono parti comuni cui partecipano pro quota millesimale gli attori e ai sensi dell'art. Parte_2 Parte_1
1117 c.c., con conseguente diritto degli attori di utilizzarli in conformità all'art. 1102 c.c. secondo la loro destinazione”;

5- rigetta la domanda con cui e hanno chiesto la condanna ai sensi Parte_1 Parte_2
dell'art. 96 c.p.c. di e Controparte_1 CP_2
pagina 19 di 20 6- rigetta le domande proposte da e nei confronti di e Controparte_1 CP_2 CP_3
; Controparte_4

7- compensa integralmente le spese di lite tra la parte attrice e la parte convenuta;

8- pone le spese della c.t.u. disposta nel presente giudizio - liquidate con decreto del 30.12.2024 - definitivamente a carico della parte attrice e della parte convenuta in solido, ripartite in pari quota nei rapporti interni;

9- condanna la parte convenuta al pagamento in favore dei terzi chiamati delle spese di lite che si liquidano in euro 2.540,00 a titolo di compenso professionale, oltre al 15% a titolo di rimborso forfettario spese generali, Iva e Cpa, come per legge.
Manda alla Cancelleria per le comunicazioni e per ogni altro adempimento di sua competenza.
Rimini, 27 maggio 2025.
Il Giudice
dott.ssa Giorgia Bertozzi Bonetti
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