REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI PALERMO
- Sezione Seconda Civile -
Il Tribunale di Palermo in persona del giudice dott.ssa Silvia Ingrassia, viste le conclusioni rassegnate dalle parti nelle rispettive note ex art. 127 ter c.p.c. depositate entro il termine perentorio del 16.9.2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.) nella causa civile iscritta al n. 2131 del Registro Generale degli Affari Contenziosi dell'anno
2024 pendente tra
, nata a [...] il [...], C.F: Parte_1 C.F._1 nato a [...], il [...], C.F: , Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'Avv. Fulvio Di Blasi ed elettivamente domiciliati presso il suo studio;
ricorrenti
e
Avv. , nato ad [...] il [...] (C.F. Controparte_1
) rappresentato e difeso da sé stesso e, giusta procura in atti, dagli Avv.ti C.F._3
Daniele Piazza ed Armando Buttitta, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio;
resistente
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, i coniugi e Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio e premesso di abitare, dal mese di febbraio dell'anno Controparte_1
2007, un appartamento di cui quest'ultimo era proprietario (sito in Palermo in Piazza Vittorio
Emanuele Olando, n. 27), in forza di un contratto di locazione oralmente concluso che prevedeva
1 il versamento di un canone mensile di euro 1.000,00 (oltre oneri condominiali) e la possibilità di acquisto del bene da parte dei conduttori, previo computo al prezzo di acquisto (da determinare avendo riguardo al corrispettivo a suo tempo versato dallo stesso ) delle somme da loro CP_1 via via corrisposte a titolo di canone, lamentavano l'impossibilità di pervenire a una regolarizzazione del rapporto locatizio in ragione della condotta del proprietario dell'immobile, il quale, approfittando del valore affettivo che l'immobile aveva per la sig.ra (che ivi abitava Pt_1 con la propria famiglia di origine), aveva cercato di imporre loro la stipula di un contratto di locazione con clausole vessatorie.
Ciò posto in punto di fatto, chiedevano, testualmente, di:
“

1. Condannare il convenuto al pagamento delle somme in nero a qualunque titolo versate dagli attori come accertate nel presente giudizio, oltre a interessi legali e/o moratori e rivalutazione calcolati rispetto a ciascun singolo pagamento effettuato negli anni;



2. Regolarizzare il rapporto locatizio di fatto intercorrente tra gli attori e il convenuto;



3. Inserire nel contratto di locazione regolarizzato le clausole dell'accordo sostanziale tra le parti, specificatamente: il diritto di opzione e il diritto di prelazione come dettagliati sopra nell'atto;


4. In alternativa, dichiarare nullo il contratto e/o la clausola rent-to-buy per mancanza di forma scritta e ordinare la restituzione agli attori di quanto versato in esecuzione dello stesso (in termini di canoni a qualunque titolo versati e per come determinati nel corso del giudizio) oltre ad un equo risarcimento del danno (patrimoniale e non patrimoniale) subito dagli attori che si lascia all'equo accertamento giudiziale del giudice.


5. Condannare la parte convenuta alle spese del tentativo obbligatorio di mediazione;



6. Con vittoria di spese di cui si chiede la distrazione in favore del legale antistatario”.
Ritualmente instaurato il contraddittorio, si costituiva in giudizio , Controparte_1 contestando integralmente la ricostruzione dei fatti riferita da controparte e, premesso di avere concesso l'uso dell'immobile agli attori, su loro richiesta e in via provvisoria (per il deposito di alcuni beni mobili) dietro pagamento di una indennità di euro 1.000,00 (inferiore al valore locativo dell'immobile) in ragione dei buoni rapporti di vecchia data esistenti con i coniugi Pt_1
e deduceva che, avvedutosi della volontà di questi ultimi di utilizzare in via stabile Pt_2
l'immobile, aveva più volte, dapprima informalmente e poi formalmente, manifestato la volontà di regolarizzare il rapporto mediante stipula di un contratto di locazione e che ciò era stato impossibile in ragione del rifiuto in tal senso opposto proprio dalla controparte.
Ciò posto in punto di fatto, contestando integralmente le domande proposte nei suoi confronti, eccepiva, per l'ipotesi di accoglimento della pretesa di restituzione degli importi versati avanzata dagli attori, la prescrizione quinquennale e, invocando a sua volta la nullità del contratto
2 di locazione oralmente intercorso tra le parti e rappresentando che gli attori avevano omesso il pagamento di qualsivoglia somma a partire dal mese di novembre 2023, allorquando l'occupazione era divenuta abusiva, sottolineava che, da un lato, la richiesta di restituzione di quanto versato (peraltro in misura di gran lunga inferiore rispetto al valore locativo dell'immobile) in forza di tale rapporto (nullo) fino a ottobre 2023 era infondata, poiché diversamente si sarebbe configurato un ingiustificato arricchimento ai suoi danni, e che pure infondata era la richiesta di risarcimento per mancato riconoscimento del diritto di acquisto dell'immobile, non essendosi egli mai formalmente impegnato ad alcuna vendita.
Tutto ciò premesso, proponendo, a sua volta, domande riconvenzionali, chiedeva di:
“1) ritenere e dichiarare nullo il contratto di locazione e/o comunque il rapporto avente ad oggetto il godimento dell'immobile di proprietà dell'Avv. sito in Palermo, piazza Vittorio Emanuele Orlando Controparte_1
n°27, 1^ piano a sinistra salendo le scale, annotato al Catasto Fabbricati del Comune di Palermo al foglio 126, mappale 480 sub. 6 Categoria A/2 Classe 5 composto da 12,5 vani, intercorso tra le parti e, per l'effetto, condannare i signori e a restituire immediatamente all'avv. Parte_1 Parte_2 Controparte_1
l'immobile di sua proprietà sito in Palermo, piazza Vittorio Emanuele Orlando n°27, 1^ piano a sinistra salendo le scale, annotato al Catasto Fabbricati del Comune di Palermo al foglio 126, mappale 480 sub. 6
Categoria A/2 Classe 5 composto da 12,5 vani libero da persone e cose di loro pertinenza, con condanna dei signori e ex art.614 bis c.p.c., al pagamento di una somma non inferiore ad Parte_1 Parte_2
€.100,00 al giorno per ogni violazione o inosservanza successiva ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento che verrà adottato da Codesto Ecc.mo Tribunale.
2) Condannare altresì i signori e al pagamento in favore dell'Avv. Parte_1 Parte_2 CP_1 di una somma non inferiore a € 300.000,00 ovvero alla maggiore o minore somma che sarà determinata
[...] in corso di causa o ritenuta equa a titolo di occupazione sine titulo dell'immobile sopra descritto dal febbraio 2007 sino all'ottobre 2023, oltre rivalutazione monetaria ed oltre interessi moratori al tasso di cui D.lgs. n. 231/2002
e succ. mod. ed integr. ovvero al tasso di cui all'art. 1284 comma IV C.C. da ogni scadenza sino al soddisfo;

3) Condannare altresì i signori e al pagamento in favore dell'Avv. Parte_1 Parte_2 CP_1 di una somma non inferiore a € 1.500,00 ovvero della maggiore o minore somma che sarà determinata in
[...] corso di causa o ritenuta equa, in ragione di mese o frazione di mese, a titolo di occupazione sine titulo dell'immobile sopra descritto dal novembre 2023 fino al rilascio dell'immobile, oltre rivalutazione monetaria ed oltre interessi moratori al tasso di cui D.lgs. n. 231/2002 e succ. mod. ed integr. ovvero al tasso di cui all'art.
1284 comma IV C.C. da ogni scadenza sino al soddisfo.
4) In via meramente subordinata, ove, per ipotesi che si esclude, fossero accolte le domande avanzate dagli attori
e calendate a nn. 1 e 4 delle conclusioni dell'atto di citazione, ossia le domande restitutorie e risarcitorie,
3 condannare i medesimi attori, a titolo di arricchimento indebito, a pagare all'avv. le medesime Controparte_1 somme oggetto di siffatta eventuale condanna, oltre rivalutazione monetaria ed interessi moratori al tasso di cui
D.lgs. n. 231/2002 e succ. mod. ed integr. ovvero al tasso di cui all'art. 1284 comma IV C.C. sino al soddisfo.
III) Condannare gli attori al pagamento delle spese, competenze ed onorari oltre gli oneri accessori di legge, nonché alle spese del procedimento di mediazione”.
Depositate, ad opera delle parti, le rispettive memorie ex art. 171 ter c.p.c, alla udienza di comparizione ex art. 183 c.p.c. del 22.7.2024, il giudice assegnatario del procedimento, stante la natura del rapporto oggetto del contendere, disponeva, ex artt. 426 e 447 bis c.p.c., il mutamento del rito, assegnando termine alle parti per il deposito di memorie integrative;
alla successiva udienza del 23.10.2024, il giudice sottoponeva alle parti una proposta conciliativa e, concesso a parte ricorrente il chiesto termine per specificare le frasi utilizzate da parte resistente ritenute lesive e di cui chiedeva la cancellazione, nella memoria in tal senso depositata il 16.12.2024 veniva, altresì, denunciata l'irregolarità dell'udienza tenutasi in data 23.10.2024 e il procuratore di parte ricorrente, riservandosi di depositare formale ricorso per la ricusazione del giudicante, chiedeva a quest'ultimo di “volersi astenere”.
A ciò seguiva il provvedimento del 27.1.2025, ove, avuto riguardo al tenore delle note depositate dal procuratore di parte ricorrente (e ritenutone il carattere offensivo), il giudice si asteneva, sicché il procedimento veniva assegnato all'odierno giudicante.
Preso atto, all'udienza del 6.5.2025, dell'impossibilità di definire bonariamente la lite e disattese le richieste istruttorie avanzate dalle parti per le ragioni di cui all'ordinanza del 15.9.2025, la causa veniva rinviata per discussione orale e decisione ex art. 429 c.p.c., con sostituzione dell'udienza con il deposito di note ex art. 127 ter c.p.c. entro il 16.9.2025; i procuratori delle parti concludevano, dunque, come da note di trattazione scritta ritualmente depositate.
*****
1. Così ricostruiti i termini della controversia, va, innanzitutto, precisato che è pacifico tra le parti che e abbiano ottenuto, nel mese di febbraio 2007, la Parte_1 Parte_2 disponibilità dell'immobile sito in Palermo, piazza Vittorio Emanuele Orlando n°27 (1° piano a sinistra salendo le scale, annotato al Catasto Fabbricati del Comune di Palermo al foglio 126, mappale 480 sub. 6) di cui è proprietario in forza di un accordo orale con Controparte_1 quest'ultimo raggiunto che prevedeva, quale corrispettivo, il versamento da parte dei primi di un importo mensile di euro 1.000,00.
Parimenti pacifico è che i coniugi e che hanno adibito l'immobile ad abitazione, Pt_1 Pt_2 hanno versato tale somma dall'inizio del rapporto e fino al mese di ottobre 2023 e che dal mese
4 di novembre 2023 fino alla data odierna essi hanno mantenuto la disponibilità dell'immobile senza versare alcunché.
Ciò posto in punto di fatto, deve, in primo luogo, rilevarsi che l'accordo con cui viene assicurato la disponibilità e il godimento esclusivo di un immobile dietro pagamento di un corrispettivo integra inequivocabilmente (com'è, del resto, pacifico tra le parti) un contratto di locazione che, giacché privo di forma scritta - come prescritto ad substantiam per i contratti di locazione ad uso abitativo dall'art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 – e privo di registrazione – come imposto dall'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004 – è nullo.
Quanto alla richiesta di “regolarizzazione” del rapporto locatizio suddetto formulata, in via principale, dai ricorrenti, deve, invero, rilevarsi che, da un lato, non è possibile, ex art. 1423 c.c., la convalida di un negozio nullo e che, dall'altro, le parti contrattuali possono soltanto, per il futuro, dare luogo a una nuova e valida manifestazione di volontà mediante stipula di un nuovo contratto di locazione (v. sul tema anche Cass. n. 2635/1957), redatto in forma scritta e registrato, che abbia efficacia dalla data di registrazione (e senza convalida, dunque, del primo negozio nullo).
Ma nel caso di specie, pacificamente, non vi è alcun accordo tra le parti in ordine alla stipula di un nuovo, valido, contratto di locazione che regolamenti i rapporti tra le parti secondo le indicazioni fornite dai ricorrenti (ossia riconoscimento in loro favore del “diritto di opzione e del diritto di prelazione” e con riconoscimento di tutte le somme negli anni versate a titolo di canoni di locazione quale acconto sul prezzo di vendita), né tantomeno il convenuto si è mai obbligato in tal senso in forma scritta (come sarebbe necessario, ex art. 1351 c.c., ove volesse intendersi la richiesta in tal senso formulata alla stregua di domanda ex art. 2932 c.c.), sicché la
“regolarizzazione del contratto” chiesta dai ricorrenti non può, in ogni caso, trovare accoglimento.
Va, dunque, unicamente, dichiarata la nullità (ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 e art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004) del contratto di locazione concluso oralmente e senza registrazione dalle parti del giudizio nel mese di febbraio 2007, dovendosi, per inciso, rilevare che a domandare l'accertamento di una simile nullità sono legittimate entrambe le parti del giudizio, non avendo trovato alcun riscontro sul piano probatorio (e non essendo state neppure formulate richieste di prova sul punto) l'assunto di parte attrice secondo cui i conduttori avrebbero “subìto” la volontà del locatore contraria alla registrazione del contratto ed essendo, comunque, irrilevanti gli argomenti spesi dai ricorrenti, sulla scorta della sentenza a Sezioni Unite n. 18214/2015, in ordine alla natura relativa e di protezione della nullità in rilievo, giacché la differenza tra nullità
“assoluta” e “relativa” riguarda (unicamente) l'individuazione dei soggetti legittimati ad agire in
5 giudizio per far valere una simile invalidità e, nel caso di specie, la richiesta di accertamento di una simile nullità è stata formulata anche dagli stessi conduttori.
2. Dall'accoglimento della domanda di nullità del contratto di locazione intercorso tra le parti del giudizio discende la fondatezza della domanda dei ricorrenti intesa alla restituzione delle somme versate in esecuzione del contratto nullo, trovando detta richiesta fondamento (non già negli artt. 79 della l. n. 392/1978 e 13 della l. n. 431/1998 invocate dagli attori e relativi al diverso caso in cui venga in rilievo un contratto di locazione valido ed efficace tra le parti, bensì) nell'art. 2033 c.c., essendo ben noto che “qualora venga acclarata la mancanza di una causa adquirendi – tanto nel caso di nullità, annullamento, risoluzione o rescissione di un contratto, quanto in quello di qualsiasi altra causa che faccia venir meno il vincolo originariamente esistente – l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo”, e ciò anche
“quando la controprestazione (come quella effettuata, nella specie da parte locatrice, con la concessione del godimento del bene) non sia ripetibile” (così, in motivazione, Cass. n. 20383/2016, richiamata da ultimo da Cass. n. 32696/2024).
Né, tantomeno, l'accoglimento di detta domanda può trovare ostacolato nelle difese del resistente , secondo cui la restituzione dei pagamenti effettuati in forza del contratto di CP_1 locazione nullo determinerebbe un ingiustificato arricchimento a vantaggio dei conduttori e ai danni del locatore, giacché tale indirizzo interpretativo (che trova, invero, riscontro in un precedente della Suprema Corte, n. 3971/2019, secondo cui “qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata”, la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile “non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore”) è stato ampiamente superato dalla più recente giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 32696/2024 già cit.) che, con argomentazioni pienamente condivisibili e richiamando precedenti della stessa Corte (Cass. n. 20383/2016 già cit. non considerati dalla criticata sentenza n. 3971/2019), ha replicato che il principio della “non ripetibilità” dei canoni corrisposti in esecuzione del contratto nullo non tiene conto della eccezionalità del disposto dell'art. 1458 c.c. che, con specifico riferimento ai contratti ad esecuzione continuata (come la locazione che qui ci occupa) o periodica, prevede l'esigenza di rispetto dell'equilibrio sinallagmatico tra le prestazioni per la sola ipotesi di risoluzione per inadempimento;
e poiché l'art. 1458 c.c., che espressamente sottrae i suddetti contratti all'effetto retroattivo, è norma eccezionale, non è suscettibile di essere estesa all'ipotesi (che qui ricorre) di insussistenza ab origine della causa adquirendi, per nullità del contratto.
6 In questo senso, si era già diffusamente espressa la Suprema Corte nella più volte richiamata sentenza n. 20383/2016 che, proprio muovendo dalla possibilità di ottenere la restituzione, ex art. 2033 c.c., dei canoni versati in forza di un contratto di locazione nullo anche quando la prestazione eseguita dal locatore (ossia la concessione in godimento di un immobile) non sia suscettibile di restituzione, sottolineando l'eccezionalità (di cui si è già detto) della disposizione di cui all'art. 1458 c.c. (che esclude, per la ipotesi di risoluzione per inadempimento, l'effetto retroattivo per le prestazioni già eseguite nei contratti ad esecuzione continuata o periodica), ha precisato l'erroneità dell'assunto secondo cui la riconosciuta ripetibilità dei canoni determinerebbe un indebito arricchimento della controparte, giacché un simile ragionamento opera una sovrapposizione di principi e istituti del tutto diversi. Ha, così, precisato: “Invero il fatto che una delle prestazioni, posta in essere in base a un negozio risultato nullo, sia non ripetibile non significa che, per tale ragione, sia possibile trattenere l'equivalente monetarie stabilito dalle parti, posto che, se il negozio è nullo,
"il pagamento" non è dovuto, non essendo né valide né efficaci le determinazioni delle parti circa il valore economico della (contro)prestazione. Quest'ultimo può venire in rilievo, in un'ottica diversa (in funzione dell'eliminazione dello squilibrio determinatosi a seguito del conseguimento di un'utilità economica da parte del soggetto con correlativa diminuzione di altro soggetto) nei limiti dell'arricchimento e dell'impoverimento, della parte che, rispettivamente, abbia ricevuto o effettuato la prestazione di un contratto nullo;
ma ciò può avvenire, non già sulla base della determinazione fattane dalle parti con il contratto nullo, bensì in esito ad una valutazione oggettiva dell'utilità conseguita, entro i limiti della diminuzione patrimoniale subita dall'esecutore della prestazione resa in virtù del contratto invalido. Invero l'indennità prevista dall'art. 2041 cod. civ. va liquidata nei limiti della diminuzione patrimoniale subita dalla parte nell'erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che la stessa avrebbe potuto trarre dall'instaurazione di una valida relazione contrattuale”
(così, Cass. n. 20383/2016, che già cit. Cass. n. 23780/2014).
Ebbene, applicando pedissequamente i suddetti principi di diritto sopra richiamati al caso di specie, essendo pacifico che dal mese di febbraio 2007 al mese di ottobre 2023 gli odierni ricorrenti hanno corrisposto, in forza del suddetto contratto nullo, l'importo mensile di euro
1.000,00, da un lato, i ricorrenti hanno diritto, ex art. 2033 c.c. alla restituzione di tali somme e, dall'altro, la domanda del resistente di riconoscimento in suo favore, una somma ex art. 2041 c.c., di un importo mensile equivalente a quello versato dagli attori è infondata e va rigettata.
E ciò perché, per quello che si è detto, l'indennizzo previsto dalla citata disposizione non può mai essere quantificato sulla scorta del corrispettivo pattuito nel contratto nullo (giacché diversamente opinando si finirebbe per ritenere che il contratto, benché nullo, produca comunque effetto per tutto il tempo in cui il rapporto ha avuto esecuzione) né sulla scorta del
7 mancato guadagno (e dunque sulla scorta del valore locativo dell'immobile).
Il resistente avrebbe potuto, unicamente, conseguire un indennizzo nei limiti della
“diminuzione patrimoniale” subita, ma, non avendo introdotto alcun elemento che consenta una simile quantificazione, la domanda ex art. 2041 c.c. non può trovare accoglimento.
Egli ha, però, tempestivamente, eccepito la prescrizione del diritto di controparte.

Considerato che

l'azione di ripetizione di indebito è soggetta all'ordinaria prescrizione decennale e che la domanda giudiziale, interruttiva ex art. 2943 c.c. del termine di prescrizione, è stata notificata in data 7.2.2024, è prescritto il diritto alla restituzione di tutte le somme versate fino al 7.2.2014.
I coniugi e hanno, invece, diritto alla restituzione di quanto mensilmente versato Pt_1 Pt_2 da febbraio 2014 e fino ad ottobre 2023 (allorquando hanno, pacificamente, interrotto la corresponsione dell'importo predetto) e, venendo in rilievo 117 mensilità, è Controparte_1 tenuto al pagamento in favore di e di del complessivo importo di Parte_1 Parte_2 euro 117.000,00, oltre interessi al saggio legale dalla data di ciascun pagamento mensilmente effettuato fino all'effettivo soddisfo, non potendosi ritenere che l'accipiens Controparte_1
(peraltro operatore del diritto, giacché avvocato) fosse, ex art. 2033 c.c., in buona fede e ritenesse, dunque, di avere diritto a percepire somme di denario per una locazione “in nero”; non spetta, invece, la chiesta rivalutazione monetaria non essendovi prova, neppure presuntiva, del danno conseguente a svalutazione monetaria.
3. La dichiarazione di nullità del contratto di locazione di cui si è detto non comporta, invece, la condanna del locatore alla restituzione ai conduttori delle somme versate a titolo di oneri condominiali, non essendo quest'ultimo (ma il Condominio, in persona del legale rappresentante)
l'accipiens della prestazione indebita ex art. 2033 c.c., né, per le stesse ragioni, alla restituzione degli esborsi sostenuti per la fornitura
Gli odierni ricorrenti non hanno neppure diritto al risarcimento del danno, patrimoniale e non, che assumono di avere patito per non avere acquistato l'immobile di cui si tratta, e la cui liquidazione chiedono in via equitativa.
Sul punto, è sufficiente rilevare che non è stato allegato, né tantomeno provato, alcunché da cui desumere un pregiudizio da essi patito causalmente riconducibile a un comportamento del resistente che possa definirsi illecito (considerato che, si ribadisce, non ha mai assunto un obbligo in tal senso in forma scritta, come richiesto dall'art. 1351 c.c.) e che il risarcimento del danno non patrimoniale è ammissibile, anche in assenza di fatto-reato o di ipotesi di legge specifiche, soltanto allorché siano cumulativamente rispettate tre condizioni – ossia: (a) l'interesse leso abbia rilevanza costituzionale;
(b) la lesione sia grave e superi una soglia minima di tollerabilità; (c) il
8 danno non sia futile e non consista in meri disagi o fastidi, ma in una lesione effettivamente lesiva
(tra le tante, Cass. n. 27343/2024, che richiama Cass. Sez. Un. n. 26792/2008) – tutte assenti nel caso di specie.
4. Venendo alle domande proposte in via riconvenzionale da su cui non vi è Controparte_1 stata ancora pronuncia, va, innanzitutto, accolta quella di condanna dei ricorrenti all'immediata restituzione in suo favore dell'immobile oggetto del giudizio, sito in Palermo, piazza Vittorio
Emanuele Orlando n. 27 (1° piano a sinistra salendo le scale, annotato al Catasto Fabbricati del
Comune di Palermo al foglio 126, mappale 480 sub. 6 Categoria A/2 Classe 5 composto da 12,5 vani), giacché (come già detto), accertata la nullità del contratto di locazione, vanno restituite, ex art. 2033 c.c., perché divenute prive di giustificazione causale, tutte le prestazioni eseguite in forza del contratto nullo.
Essendo venuto meno qualsivoglia fondamento che legittimi la perdurante disponibilità dell'immobile da parte dei ricorrenti (che hanno, peraltro, essi stessi chiesto accertarsi la nullità del titolo da cui trae fondamento la loro occupazione del bene), l'immobile va restituito immediatamente.
5. Non merita, invece, accoglimento la richiesta di pagamento in suo favore di “una somma non inferiore a € 300.000,00 ovvero alla maggiore o minore somma che sarà determinata in corso di causa o ritenuta equa a titolo di occupazione sine titulo dell'immobile sopra descritto dal febbraio 2007 sino all'ottobre 2023, oltre rivalutazione monetaria ed oltre interessi moratori”, avanzata dal resistente sull'assunto per cui l'importo mensile pari ad euro 1.000,00 versato dai ricorrenti nell'arco temporale compreso tra febbraio
2007 e ottobre 2023 sarebbe di gran lunga inferiore rispetto all'effettivo valore locativo del bene, con conseguente danno patrimoniale da lui subito.
Sul punto, è sufficiente rilevare che, sebbene la dichiarazione di nullità del contratto di locazione concluso tra le parti del giudizio rechi con sé l'accertamento dell'assenza di un titolo che abiliti i ricorrenti a mantenere la disponibilità dell'immobile che costituiva oggetto del contratto nullo, questi ultimi non si sono, nel febbraio 2007, impossessati del bene illecitamente e contro la volontà del proprietario, ma (pacificamente) con il consenso di quest'ultimo e dietro raggiungimento di un accordo in ordine al corrispettivo del godimento del bene da versare “in nero”, sicché la richiesta di risarcimento formulata dal resistente, che non ha subito alcuna lesione ingiusta del proprio diritto di proprietà (ma ha liberamente disposto del proprio immobile, stipulando una locazione “in nero”) è infondata.
6. Con riferimento, poi, alla richiesta di risarcimento del danno avanzata da Controparte_1 per la mancata percezione di un corrispettivo per il godimento dell'immobile da parte dei coniugi
9 e dal mese di novembre 2023 e fino all'effettivo rilascio, deve, in primo luogo, Pt_1 Pt_2 rilevarsi che fintantoché i due ricorrenti non sono stati invitati a restituire l'immobile da loro occupato al suo proprietario, la loro perdurante disponibilità del bene è stata priva della denunciata “abusività”, giacché il mancato versamento, con cadenza mensile, del corrispettivo pattuito integrava unicamente un inadempimento di un obbligo (non coercibile, giacché fondato su un contratto nullo) assunto nei confronti del proprietario, ma il godimento dell'immobile era comunque connesso al consenso che in tal senso egli aveva prestato.
Come desumibile dalla diffida, datata 11 dicembre 2023 e ricevuta il 14 dicembre 2023, depositata unitamente alla costituzione, la detenzione del bene è, invero, divenuta illegittima - perché contro la volontà del proprietario e, in quanto tale, lesiva dei diritti e delle facoltà connaturati al proprio diritto - solo a partire dal 19 dicembre 2023.
Soltanto in questa sede, infatti, per la prima volta, il proprietario ha, formalmente, CP_1 avvertito gli odierni ricorrenti che laddove non avessero inteso stipulare per iscritto un contratto di locazione dell'immobile di cui si tratta alle condizioni da lui proposte entro e non oltre il 19 dicembre 2023, la perdurante occupazione dell'immobile (che fino a quel momento era, evidentemente, giustificata dalla sua volontà) sarebbe divenuta sine titulo ed egli avrebbe agito in giudizio (come ha, poi, fatto proponendo domanda riconvenzionale con comparsa del 10.5.2024) per il recupero del bene.
Sicché, una volta trascorso (pacificamente) il suddetto termine del 19 dicembre 2023 senza la stipula del contratto alle condizioni chieste dal proprietario, è venuto meno il suo consenso all'occupazione dell'immobile da parte dei coniugi e e la loro perdurante Pt_1 Pt_2 disponibilità dell'appartamento è divenuta contra ius e idonea ad arrecare un danno al proprietario per la perdita del diritto di godere e disporre a suo piacimento del proprio immobile.
La richiesta di risarcimento del danno formulata dal resistente merita, dunque, accoglimento soltanto per il periodo successivo al 19 dicembre 2023.
Richiamando i principi di diritto recentemente delineati dalla Suprema Corte in tema di danno da occupazione senza titolo, vale la pena rammentare che le Sezioni Unite (Cass. Sez. Un. n.
33645/2022) hanno definitivamente chiarito che “in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo” e che, esclusa la configurabilità di un danno “in re ipsa”, ai fini probatori “il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a
10 un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza”.
Ebbene, nel caso di specie, il ricorrente, ha allegato e provato la propria intenzione di mettere a frutto l'immobile di cui si tratta mediante stipula di un contratto di locazione e tanto basta per ritenere che se egli avesse avuto la disponibilità dell'immobile a partire dalla data sopra indicata, ne avrebbe goduto direttamente o indirettamente mediante concessione in godimento a terzi, sicché è provato il danno patrimoniale da lui patito.
Venendo alla quantificazione del danno, è noto, in punto di diritto, che, nelle ipotesi quali quella qui in rilievo, al proprietario che ha subito un danno, ben può liquidarsi un risarcimento avendo riguardo al canone locativo di mercato di immobili simili, qualora questo non possa essere provato nel suo preciso ammontare (v. anche Cass. Sez. Un. n. 33645/2022).
Ora, nel caso di specie, può ritenersi che l'immobile di cui si tratta abbia un valore locativo medio pari ad euro 1.200,00 e a tali conclusioni si perviene considerando che secondo i valori
OMI per il secondo semestre 2023 (prodotti da entrambe le parti) un immobile ubicato nell'area ove è posizionato ha un valore locativo che oscilla tra da 4,1 e 5,8 euro al mq.
Considerato che, come desumibile dalla documentazione fotografica allegata dai ricorrenti
(3.7.2024 e 12.7.2024), la cui riconducibilità all'immobile di cui si tratta non è stata contestata dal resistente, le condizioni manutentive dell'immobile risultano scarse e che, anche avendo riguardo al piano dell'edificio (1°) presso cui è sito l'appartamento, appare adeguato applicare i valori minimi (4,1 euro), moltiplicando detto valora per la superficie dell'immobile (pari a 297 mq), si raggiunge un valore locativo mensile pari ad euro 1.217,70 (da arrotondare, in difetto, ad euro
1.200,00).
Detto importo (che peraltro, secondo quanto dichiarato dal procuratore dei ricorrenti all'udienza del 6.5.2025 corrisponde al valore stimato dal loro tecnico) appare congruo anche nella prospettiva del resistente, che, nel contratto di locazione che aveva proposto agli odierni ricorrenti, aveva proprio quantificato in euro 1.200,00 il canone di locazione dovuto per l'immobile.
I ricorrenti vanno, dunque, condannati al pagamento in favore del resistente del complessivo importo di euro 25.200,00 (pari al valore locativo dell'immobile quantificato in euro 1.200,00, moltiplicato per le ventuno mensilità trascorse dal 19 dicembre 2023 alla data odierna), oltre interessi al saggio legale maturati sull'importo mensile di euro 1.200,00 da ciascuna mensilità a decorrere dal 19 dicembre 2023 fino all'effettivo pagamento.
11 7. Merita, altresì, accoglimento anche la richiesta di condanna al risarcimento del “danno futuro”, ossia del danno che deriverà dal mancato godimento dell'immobile dalla data del presente provvedimento fino al momento della riconsegna effettiva, atteso che un simile pregiudizio appare, secondo un criterio di rilevante probabilità (se non addirittura di certezza), come il naturale sviluppo dell'illecita occupazione già concretamente accertata. La perdurante indisponibilità del bene continuerà, infatti, ad impedire il godimento diretto e indiretto dell'immobile da parte del proprietario.
Una simile condanna in futuro (e per un, accertato, danno futuro) risponde, del resto, ai principi di pienezza ed effettività della tutela giurisdizionale (sanciti a livello nazionale dagli artt.
24 e 111 Cost e, sul piano sovranazionale, dall'art. 6 CEDU), i quali verrebbero frustrati ove non si riconoscesse, fin d'ora, il diritto al ristoro di un danno che il proprietario continuerà, certamente, a subire finché gli attuali occupanti manterranno la propria condotta illecita e ove l'istante venisse costretto (una volta cessata la compressione della sua sfera giuridica) ad adire nuovamente l'autorità giudiziaria.
I coniugi e vanno, dunque, altresì, condannati al pagamento dell'ulteriore Pt_1 Pt_2 importo di euro 1.200,00 mensili dalla presente sentenza fino al rilascio dell'immobile, oltre interessi da ciascuna scadenza fino al soddisfo.
8. Quanto, infine, alla richiesta di condanna dei ricorrenti al pagamento di una somma ex art. 614 bis c.p.c., formulata dal resistente ogni violazione o inosservanza successiva ovvero per ogni ritardo nell'esecuzione del provvedimento di rilascio, deve, invero, rilevarsi che, una volta accolta la domanda di condanna al risarcimento del danno “futuro” da occupazione sine titulo nei termini sopra indicati, la condanna al pagamento di un importo per il ritardo nel rilascio dell'immobile anche ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c. comporterebbe, di fatto, una duplicazione di somme dovute per la stessa causa (mancato rilascio immediato dell'immobile).
E allora, ricorrenza quel presupposto della “manifesta iniquità” in presenza del quale, a mente dello stesso art. 614 bis c.p.c., non va riconosciuta la invocata misura di coercizione indiretta.
9. Non si ritengono, infine, sussistenti i presupposti per l'accoglimento della richiesta del procuratore di parte ricorrente diretta alla cancellazione delle frasi ritenute offensive pronunciate nei suoi confronti da parte resistente nella propria memoria depositata in data 11.10.2024.
Le frasi in questione, così come dettagliate dal procuratore di parte ricorrente nella propria memoria autorizzata depositata in data 16.12.2024, sono le seguenti:
«Né può sottacersi che, come risulta dai certificati anagrafici che oggi si depositano, anche l'Avv. Fulvio Di
Blasi (genero degli attori) e la di lui moglie Avv. Francesca Lionti (figlia degli attori) sono residenti nell'immobile
12 per cui è causa e quindi con ogni probabilità interessati a detenere l'immobile in questione il più a lungo possibile e auspicabilmente in modo gratuito!!!»; «[…] con l'ulteriore finalità di arrecare un vantaggio economico in favore della famiglia della figlia.»; «La registrazione audio in questione, prodotta in giudizio proprio dall'avv. Di Blasi, che oggi sembrerebbe sorpreso dell'iniziativa dei suoi clienti (parenti) la cui conversazione avrebbe prodotto suo malgrado, afferisce ad una riunione tenutasi in data 24 novembre 2023 presso lo studio dell'avv. (in CP_1 palese spregio del principio dell'inviolabilità dello studio legale) ed alla quale oltre a quest'ultimo hanno partecipato:
l'avv. Daniele Piazza (collaboratore di studio dell'avv. , l'avv. Di Blasi (genero e difensore dei signori CP_1
– il sig. (odierno attore 80enne) e l'avv. Francesca Lionti (figlia degli attori e Pt_1 Pt_2 Parte_2 moglie dell'avv. Di Blasi)»; «che, secondo quanto vorrebbe fare intendere l'avv. Di Blasi, sarebbe stato l'autore della registrazione»; «appare quantomeno inverosimile che l'avv. Di Blasi, genero del e per di più residente Pt_2 con la moglie nell'immobile in questione, e quindi avente un interesse diretto a detenere il più a lungo possibile il detto immobile, fosse all'oscuro della illegittima ed abusiva registrazione presso lo studio dell'avv. Appare CP_1 piuttosto da una pluralità di indici sintomatici precisi e concordanti, presumibile ex art. 2727 c.c., che egli abbia favorito, quantomeno con il proprio concorso morale se non da determinatore, tale registrazione illegale. Ciò è confermato dalla condotta professionale ex post tenuta»; «Orbene se, come rilevato in udienza dall'avv. Di Blasi, la registrazione audio effettuata presso lo studio dell'Avv. configurasse un “reato procedibile di ufficio” si CP_1 chiede a Codesto Ecc.mo Tribunale di disporre una CTU sui file audio depositati, ordinare di depositare il dispositivo telefonico del sig. dell'avv. Francesca Lionti e dello stesso Avv. Di Blasi tutti presenti Parte_2 all'incontro; ovvero, ove ritenuto opportuno, di trasmettere alla competente Procura della Repubblica il file audio versato in atti dall'avv. Di Blasi al fine di accertare le eventuali responsabilità penali».
Ebbene, ritiene il giudicante che non vi siano gli estremi di cui all'art. 89 c.p.c., giacché le espressioni in questione, benché volte a delineare un diretto coinvolgimento nella vicenda per cui
è lite da parte del procuratore dei ricorrenti Avv. Fulvio Di Blasi (genero dei coniugi e Pt_1
, non risultano, in realtà, realmente offensive, ma sembrano, piuttosto, dirette a screditare Pt_2 la sua difesa e l'attendibilità delle sue affermazioni. E ciò non integra gli estremi della citata disposizione (v. anche Cass. n. 17325/2015).
*****
Avendo riguardo all'esito del giudizio e alla reciproca soccombenza delle parti, le spese di lite vanno tra loro integralmente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e difesa:
13 - ACCERTA e DICHIARA la nullità ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 e art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004) del contratto di locazione concluso oralmente e senza registrazione da , da un lato, e Controparte_1
e , dall'altro, nel mese di febbraio 2007; Parte_1 Parte_2
- ORDINA a la restituzione in favore di Controparte_1 Parte_1
e di del complessivo importo di euro 117.000,00, oltre interessi Parte_2 al saggio legale dalla data di ciascun pagamento (effettuato, per un importo di euro 1.000,00, con cadenza mensile dal mese di febbraio 2014 e fino al mese di ottobre 2023) fino all'effettivo soddisfo;

- ORDINA a e l'immediata restituzione in Parte_1 Parte_2 favore di , libero da persone e cose, dell'immobile sito in Controparte_1
Palermo, piazza Vittorio Emanuele Orlando n. 27, 1° piano a sinistra salendo le scale, annotato al Catasto Fabbricati del Comune di Palermo al foglio 126, mappale 480 sub. 6, Categoria A/2 Classe 5 composto da 12,5 vani;

- CONDANNA e al pagamento in favore Parte_1 Parte_2 di del complessivo importo di euro 25.200,00, oltre interessi al Controparte_1 saggio legale maturati sull'importo mensile di euro 1.200,00 da ciascuna mensilità
a decorrere dal 19 dicembre 2023 fino all'effettivo pagamento;

- CONDANNA e al pagamento Parte_1 Parte_2 dell'importo di euro 1.200,00 mensili dalla data della presente sentenza fino al rilascio dell'immobile, oltre interessi da ciascuna scadenza fino al soddisfo;

- COMPENSA integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Palermo, il 18 settembre 2025.
Il Giudice
Silvia Ingrassia
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