RG. n.1508/2017
TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA
UDIENZA DEL 11/06/2025 ore 13.30
Sono comparsi per parte attrice l'Avv. Antonietta Calìa e, per parte convenuta, l'Avv. Federico Fadda, in sostituzione dell'Avv. Bridda, i quali si riportano ai propri atti difensivi e chiedono che la causa sia tenuta in decisione.
Il Got si ritira in camera di consiglio. Alle ore 17.37 dà lettura del dispositivo, come da sottocalendata sentenza che fa parte integrante del presente verbale.
Il Giudice
Maria Salvatora Magliona

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TEMPIO PAUSANIA
SEZIONE CIVILE nella persona del giudice onorario Dott.ssa Maria Salvatora Magliona ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1508/2017 pendente tra
( ), rapp.to e difeso dall'Avv. ANTONIETTA Parte_1 C.F._1
CALIA giusta procura in atti, elett.te dom.to presso lo studio del medesimo in
OLBIA VIA GIARDINOS 18
CONTRO
( ), rapp.ta e difesa dall'Avv. Controparte_1 P.IVA_1
GIGLIOLA BRIDDA giusta procura in atti, elett.te dom.ta presso lo studio del medesimo in TRIESTE VIA CARPISON, 6
( , residente in [...], anche in Parte_2 C.F._2
qualità di titolare della impresa individuale
BIEFFE COSTRUZIONI DI RI SS (PI. P.IVA_2
contumace
*****************
OGGETTO:
CONCLUSIONI DELLE PARTI come da udienza di precisazione delle conclusioni.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato, evocava in Parte_1
giudizio dinnanzi a codesto Tribunale la convenuta indicata in epigrafe, chiedendo che venisse accertato il grave inadempimento della medesima, con conseguente condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata al momento della conclusione del contratto preliminare di vendita stipulato tra le parti, nonché alla restituzione degli acconti versati per un totale di
€ 45.000,00.
L'attore precisamente esponeva di aver sottoscritto in data 19.01.2009 un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento che avrebbe dovuto essere realizzato nel terreno sito in BI, via Logudoro, di proprietà del convenuto;
che la predetta scrittura privata era stata sottoscritta da tale nella sua asserita qualità di procuratore speciale del Parte_2
convenuto.
Asseriva, altresì, l'attore che era stato pattuito un corrispettivo pari ad €
90.000,00, da corrispondersi quanto ad € 10.000,00 al momento della stipula del preliminare a titolo di caparra confirmatoria, € 10.000,00 al momento del rilascio della concessione edilizia, mentre la restante parte a stati di avanzamento lavori;
il rogito avrebbe dovuto essere stipulato entro il 31.12.2009.
Affermava ancora l'attore che aveva corrisposto la somma di € 10.000,00 al momento della firma del preliminare in data 19.01.2009, ulteriori € 10.000.00 in data 07.05.2009, € 10.000,00 in data 04.06.2009 ed € 5.000,00 a fine giugno
2009.
Asseriva che, nonostante i numerosi solleciti, l'immobile non era mai stato realizzato, né tantomeno era stato stipulato il rogito entro la data convenuta, rendendosi necessario il presente contenzioso.
Concludeva, pertanto, come sopra evidenziato, con vittoria delle spese e compensi del giudizio.
Si costituiva il convenuto, il quale contestava genericamente le difese di parte attrice, asserendo di non aver mai avuto copia del contratto preliminare di vendita sottoscritto dal nè di aver mai ricevuto le somme asseritamente Pt_2
pagate dallo . Pt_1
Confermava, invece, sostanzialmente gli altri fatti addotti dall'attore in ordine ai suoi rapporti con il , dichiarando sostanzialmente che Parte_2
il medesimo era stato da lui incaricato di curare i propri interessi in Sardegna e concludendo come segue: in via pregiudiziale: per le suesposte ragioni, dichiararsi l'improcedibilità della domanda formulata dal sig. nei confronti dell'odierna Convenuta, Parte_1
stante il mancato esperimento della negoziazione assistita;
in via preliminare: nella denegata ipotesi di reiezione della prefata eccezione pregiudiziale, autorizzare la chiamata in causa del sig. (c.f. Parte_2
), nato a [...] il [...] ed ivi residente in [...]
Alexander Dumas n. 14, anche in qualità di titolare della Ditta Bieffe Costruzioni di RE AN (P.I. ), con sede legale a BI (OT) in Via P.IVA_2
Rimini n. 2, affinché la convenuta società, in persona del legale rappresentante pro tempore sig. , nella denegata ipotesi in cui venisse ritenuta CP_2
responsabile per l'inadempienza contrattuale nei confronti dell'odierno attore, sia dal medesimo garantita e manlevata da ogni somma, nessuna esclusa, che la stessa convenuta fosse costretta a corrispondere al sig. , a qualsiasi Parte_1
titolo, in relazione a quanto dedotto nell'avverso atto di citazione, disponendo lo spostamento della prima udienza per consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini dell'art. 163-bis c.p.c.; in via principale e di merito: rigettare le domande attoree tutte in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi di cui in narrativa, con vittoria di spese, competenze ed onorari, comprensivi di accessori di legge e rimborso forfettario, con distrazione in favore del sottoscritto procuratore antistatario;
in via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento, totale o parziale, della domanda avversaria, dichiarare il terzo chiamato sig. nella Parte_2
qualità di cui in epigrafe, a manlevare e garantire la convenuta società da ogni qualsivoglia somma, sia per capitale che per rivalutazione ed interessi, che fosse condannata a pagare all'attore, a qualsiasi titolo, in relazione a quanto dedotto nell'avverso atto di citazione. Con vittoria di spese, competenze ed onorari, comprensivi di accessori di legge e rimborso forfettario, con distrazione in favore del sottoscritto procuratore antistatario.
Su richiesta di parte convenuta veniva autorizzata la chiamata in causa del
, anche nella sua qualità di titolare della impresa individuale Parte_2 Bieffe Costruzioni di , il quale non si costituiva in giudizio e ne Parte_2
veniva dichiarata la contumacia.
La causa veniva istruita con prove documentali e prova testimoniale;
veniva, infine, trattenuta in decisione ex art. 281 sexies all'udienza del
11.06.2025, con contestuale lettura del dispositivo.
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Preliminarmente deve essere esaminata l'eccezione di improcedibilità della domanda sollevata dal convenuto per non aver l'attore instaurato la procedura di negoziazione assistita, essendo il credito inferiore ad € 50.000,00. Si rileva come a seguito dell'eccezione è stato concesso il termine per l'espletamento della suddetta procedura che è stata svolta seppur con esito negativo. L'eccezione, pertanto, deve essere rigettata.
Passando al merito della domanda, in termini generali, si osserva che, a partire dalla pronuncia n. 13533/2001, resa dalla Corte di Cassazione a sezioni unite costituisce, ormai, ius receptum il principio di diritto secondo cui “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, - 6 - la risoluzione
o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460
c.c.” (da ultimo Cass. n. 18200 del 2020). ..." (cfr. TRIBUNALE DI BARI, Sentenza
n. 4781/2023 del 23-11-2023).
Inoltre, si rileva come in tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente possa agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., e in tal caso, ove abbia ricevuto la caparra, abbia diritto di ritenerla definitivamente mentre, ove l'abbia versata, abbia diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso (Cass. n. 26026 del 3 Novembre 2017).
In merito alla caparra confirmatoria, regolata dal citato art. 1385 c.c., giova ricordare che consiste in una somma di denaro o quantità di cose fungibili che una parte consegna all'altra al momento della conclusione del contratto per confermare l'impegno assunto. In caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione;
in caso di inadempimento, legittima al recesso la parte che non è inadempiente, la quale potrà trattenere la caparra ricevuta o, viceversa, esigere il versamento del doppio.
L'istituto assolve una duplice funzione, principalmente rafforzativa dell'impegno contrattualmente assunto dalle parti;
in secondo luogo, assolve la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento qualora la parte che non è inadempiente si avvalga del potere di recesso conferitole dalla legge.
La domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta come ragione legittimante la pronunzia di risoluzione del contratto, come nel caso di specie, alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo corrisposta, quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di tale inadempienza” (in senso conforme Cass. 2032/1994). ..." (cfr.
Tribunale di Bari, Sentenza n. 4781/2023 del 23-11-2023).
Il Giudice adito dovrà pertanto accertare la gravità dell'inadempimento dedotto a sostegno della domanda, onde verificare la legittimità del recesso esercitato;
la parte adempiente può, infatti, esercitare legittimamente il diritto di recesso di cui all'art. 1385 c.c. solo laddove l'inadempimento dell'altra parte presenti i requisiti della gravità e della colpevolezza (Tribunale Roma, sez. X,
15.2.2007, n. 5329).
Passando all'esame del caso di specie, si rileva come parte attrice abbia assolto all'onere probatorio sulla stessa gravante a mezzo di prova documentale e testimoniale. Ad ogni buon conto si rileva come parte convenuta, sebbene abbia negato di aver mai visto il preliminare di vendita sottoscritto dal , ha Persona_1
comunque confermato di aver conferito mandato al medesimo di curare i suoi investimenti in Sardegna. Nella comparsa si afferma testualmente: "Nel 2004 egli, durante le ferie in località Golfo di Marinella (BI), conosceva il terzo chiamato in causa il quale, presentatosi come geometra, si era messo a Parte_2
disposizione qualora il convenuto avesse voluto ampliare l'attività dell' CP_1
in Sardegna (ove aveva già fatto dei piccoli investimenti)." CP_ "Successivamente il , avendo acquistato il 23.03.2005 un immobile fatiscente sito a BI in Via Logudoro n. 8 (doc. n. 3 – contratto d'acquisto immobile via Logudoro n. 8) ed essendo indeciso su quale intervento attuare, prospettava delle alternative al che, dimostratosi da subito entusiasta, consigliava di Pt_2
vendere l'area sulla quale sorgeva il fabbricato dopo aver reso esecutivo il progetto di demolizione e costruzione di un nuovo complesso condominiale.
Immediatamente il si attivava per reperire potenziali Pt_2
acquirenti......"nell'estate del 2009 il convenuto tornava in Sardegna per trascorrere le ferie e, in vista della realizzazione del suddetto progetto immobiliare, conferiva mandato al (in qualità di titolare dell'impresa di costruzioni denominata Pt_2
“Bieffe”) di effettuare i necessari lavori onde sistemare l'area de quo nonché di occuparsi delle pratiche edilizie per poter demolire il fabbricato esistente e costruire di tre appartamenti. Nello stesso periodo il presentava l'odierno attore Pt_2
al convenuto, qualificandolo come suo zio ed asserendo (mai documentando) Pt_1
di aver con lo stesso stipulato un preliminare di compravendita dell'area connessa all'immobile di Via Logudoro n. 8.”
Afferma ancora il convenuto nella comparsa di costituzione che il Pt_2
non produceva detto contratto, ma “rassicurava ripetutamente il convenuto sul fatto che tutto fosse in regola, che lo zio IN (rectius l'attore) avrebbe acquistato
l'immobile de quo e di aver contattato telefonicamente il Commercialista dell' (ossia il Dott. di Gemona del Friuli) per Controparte_1 Persona_2
incaricarlo di emettere due fatture a fronte degli Euro 20.000,00 versati dallo zio
IN (doc. n. 4 -5 – fatture / d.d.19.1.2009 e 17.2.2009). Controparte_1 Pt_1 Va da sé che i fatti costitutivi dedotti da parte attrice non sono stati contestati da parte convenuta, la quale si limita a negare di aver mai incassato le somme versate dall'attore, in quanto sarebbero state indebitamente trattenute dal stesso, ma non nega tutte le altre circostanze fondanti la domanda Pt_2
attorea, come sopra evidenziato.
Per il principio di non contestazione sancito all'art. 115 c.p.c. “salvi i casi previsti dalla legge, il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti o dal pubblico ministero, nonché i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita.
La Corte di Cassazione in un' ordinanza del 22 maggio 2019, n. 13828 ha statuito: “Alla stregua del principio di non contestazione, richiamato dall'art. 115
c.p.c., perché un fatto possa dirsi non contestato dal convenuto, e perciò non richiedente una specifica dimostrazione, occorre o che lo stesso fatto sia da quello esplicitamente ammesso, o che il convenuto abbia improntato la sua difesa su circostanze o argomentazioni incompatibili col disconoscimento di quel fatto. D'altro canto, la parte che invoca il cosiddetto principio di non contestazione dovrebbe dare dimostrazione di aver essa per prima ottemperato all'onere processuale, posto a suo carico, di compiere una puntuale allegazione dei fatti di causa, in merito ai quali l'altra parte era tenuta a prendere posizione” (arg. da Cass. Sez. 3,
17/02/2016, n. 3023).
La non contestazione scaturisce, pertanto, dalla non negazione del fatto costitutivo della domanda (cfr. Cass. Sez. 3, 24/11/2010, n. 23816; Cass. Sez. 3,
19/08/2009, n. 18399; Cass. Sez. 3, 25/05/2007, n. 12231; Cass. Sez. L,
03/05/2007, n. 10182; Cass. Sez. 3, 14/03/2006, n. 5488).
Ad ogni buon conto, non soltanto dal contegno processuale del convenuto, ma anche dall'istruttoria svolta, è emerso come la domanda attorea sia fondata.
La documentazione prodotta da parte attrice ha fornito prova in merito alla conclusione del contratto preliminare di vendita e al versamento della caparra confirmatoria di € 10.000,00, come si evince dalla scrittura privata sottoscritta in data 19.01.2009 dal anche per quietanza del versamento eseguito dallo Pt_2
a titolo di caparra confirmatoria, e le ulteriori quietanze di pagamento Pt_1 prodotte, sempre sottoscritte dal che offrono prova dei successivi Pt_2
versamenti effettuati dall'attore; infine la prova testimoniale espletata.
In particolare, il testimone , ha così affermato: “Il Testimone_1 [...]
mi ha chiamato per redigere un progetto di appartamenti su un terreno Parte_2
che era di proprietà di Io ho avuto contatti per questo Controparte_1
CP_ progetto solo con il mi ha detto che era incaricato dalla per fare Pt_2 Pt_2
il progetto per una proprietà della immobiliare . Si c'è una base di Controparte_1
cemento armato, e l'inizio del nucleo del vano ascensore”.
Invece il testimone conferma di aver eseguito Testimone_2
un'indagine su incarico dell'attore; infatti a domanda sul capo 8) vero che i lavori per la costruzione degli appartamenti venivano iniziati, a fine 2008 inizi 2009, dalla in assenza di concessione edilizia;
così ha risposto: Controparte_1
“Si è vero. Lo so perché sono stato incaricato dal sig. per fare un Pt_1
accesso agli atti per verificare qualche concessione o autorizzazione. L'ho fatto nel mese di giugno 2011. Il sig. mi aveva detto di controllare se in cantiere Pt_1
c'erano fondazioni”.
La testimone , infine, ha dichiarato: “Preciso che io e Testimone_3
eravamo fidanzati dal 2001 al 2011 e abbiamo convissuto dal Parte_2
CP_ 2006 al 2011. Per tale motivo ho conosciuto il sig. , il quale in mia presenza ha CP_ detto che collaborava con Il era un dentista in pensione mentre Parte_2
era un costruttore. Parte_2
CP_ ADR Ricordo che era proprietario di un terreno in via Anglona ad BI e intendeva costruire una struttura con due o tre appartamenti e quindi si era rivolto
a per realizzare la costruzione. Pt_2
So che aveva incaricato il per la costruzione di via Anglona, non so per Pt_2
altri affari”. “ ADR Preciso che la costruzione di cui ho parlato al capo che precede in via Anglona è la stessa di cui mi si chiede in relazione alla via Logudoro, posto che il terreno si trova all'angolo tra le due vie. Confermo quello che ho detto prima, il CP_ doveva costruire l'immobile e vendere gli appartamenti per conto di . E' Pt_2
vero, perché ho visto il cantiere e che aveva la direzione del cantiere e Pt_2
diceva agli operai cosa fare e che materiali comprare. E' vero, come ho detto era incaricato della vendita. Io ho visto le fondamenta dell'immobile, ma non so se sia mai stato finito o meno.”
Inoltre in ordine ai pagamenti la testimone ha così dichiarato: “Per quanto riguarda i pagamenti confermo che a casa dell'attore quest'ultimo ha consegnato al in mia presenza la somma di € 10.000,00 in una busta bianca. Poi il Pt_2 Pt_2
Pe li ha contati davanti a me ed erano € 10.000,00. ADR intendeva Pt_1
comprare un appartamento ed ha versato la predetta somma per questo motivo.
Degli altri pagamenti nulla so. mi disse che il sig. aveva versato altri Pt_2 Pt_1
soldi, ma io non ero presente”.
Alla luce delle predette risultanze il recesso esercitato da parte attrice risulta, quindi, legittimamente esperito a fronte del grave inadempimento della convenuta.
A seguito del suddetto recesso, in accoglimento della domanda proposta dall'attore, la va sicuramente condannata alla restituzione Controparte_1
della somma pari al doppio della caparra confirmatoria versata dall'attore, quindi
€ 20.000, oltre rivalutazione ed interessi dalla data del pagamento al soddisfo, nonchè alla restituzione degli acconti versati pari ad € 25.000,00, oltre interessi dalla data del pagamento al saldo effettivo.
Per il resto va rigettata la domanda di risarcimento di ulteriori danni in quanto (Cass. n. 26206 del 3 Novembre 2017) in tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., e in tal caso, ove abbia versato la caparra ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento dell'ulteriore danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso. Ad ogni buon conto non vi è neppure in atti né allegazione, nè tantomeno prova di ulteriori danni.
Inoltre, in accoglimento della domanda di manleva formulata da parte convenuta il deve essere condannato a tenere indenne la Parte_2
di quanto pagato in favore dell'attore. Controparte_1
Per quanto concerne le spese processuali, esse seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

definitivamente pronunziando, il Tribunale di Tempio Pausania, nella suindicata composizione monocratica, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
- accertato il grave inadempimento della convenuta accoglie la domanda attorea per i motivi esposti in narrativa e, per l'effetto, condanna la Controparte_1
in persona del legale rappresentante, al pagamento della complessiva somma di €
45.000,00 in favore dell'attore per i titoli di cui in parte motiva, con rivalutazione ed interessi sulla somma di € 20.000,00 e dei soli interessi sulla restante somma;

- in accoglimento della domanda di manleva della convenuta condanna
[...]
alla corresponsione in favore della dell'importo di Parte_2 Controparte_1
€ 45.000,00 che sarà dalla stessa versato in favore dell'attore.
- condanna il terzo chiamato alla rifusione delle spese del Parte_2
giudizio in favore di e dell'Avv. Gigliola Bridda, dichiaratasi Parte_1
antistataria, che si liquidano in favore di ciascuna delle parti nella misura di €
7.600,00, oltre 15% per spese generali, spese vive e accessori di legge.
Tempio Pausania, 11/06/2025
Il Giudice
Maria Salvatora Magliona