R.G. n. 12454/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Vittoria Chiavazza ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I° Grado iscritta al n. r.g. 12454/2022 promossa da:
(C.F. ) Parte_1 C.F._1
(C.F. ) Parte_2 C.F._2
(C.F. ) Parte_3 C.F._3 tutti con il patrocinio dell'Avv. FUSCA' EUGENIO;

PARTI ATTRICI contro
(C.F. ), con il patrocinio degli Avv.ti PIACENZA CP_1 C.F._4
MAURIZIO e PIACENZA GIORGIO;

PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI COSTITUITE
Per le parti attrici (all'udienza del 7.11.2024, come da foglio di precisazione delle conclusioni depositato il 6.11.2024): “In via principale, accertare e dichiarare, per tutte le ragioni indicate al punto B) delle motivazioni, che non sussiste in capo al sig. un diritto di prelazione ai CP_1 sensi dell'art. 7 L. 14 agosto 1971, n. 817 sulla vendita dei soli immobili posti nel Comune di
Villafranca Piemonte, fraz. San Giovanni (TO), civico nr. 65, ed identificati a catasto Fabbricati al
Foglio 58, mappale 134, sub 3-4-5-6-7 graffati, cat D/10, rendita euro 2.084,00, al foglio 58, mappale
134, sub 2, cat A/3, classe 1 vani 5,5, rendita euro 196,00 e l'annesso cortile censito al catasto Terreni, foglio 58 mappale 134 ente urbano, e, per l'effetto, dichiarare nulla, annullabile o comunque priva di alcun effetto la comunicazione inviata dallo stesso il 30.12.2022 e consegnata al sig. il Parte_1
04.01.2022, conseguentemente accertare e dichiarare che la stessa non ha prodotto alcun effetto traslativo della proprietà dei predetti immobili in favore del sig. . In subordine, CP_1 accertare e dichiarare, per tutte le ragioni indicate al punto C) delle motivazioni, il sig. CP_1 nato il [...] a [...], c.f. , decaduto dall'esercizio del diritto di C.F._4 prelazione sugli immobili posti nel Comune di Villafranca Piemonte, fraz. San Giovanni (TO), civico
pagina 1 di 17 nr. 65, ed identificati a catasto Fabbricati al Foglio 58, mappale 134, sub 3-4-5-6-7 graffati, cat D/10, rendita euro 2.084,00, al foglio 58, mappale 134, sub 2, cat A/3, classe 1 vani 5,5, rendita euro 196,00
e l'annesso cortile censito al catasto Terreni, foglio 58 mappale 134 ente urbano, e, per l'effetto, dichiarare nullo, annullabile o comunque privo di alcune effetto la comunicazione inviata dallo stesso il 30.12.2022 e consegnata al sig. il 04.01.2022, conseguentemente accertare e Parte_1 dichiarare che la stessa non ha prodotto alcun effetto traslativo della proprietà dei predetti immobili in favore del sig. . In ogni caso condannare , nato il [...] a [...], CP_1 CP_1
c.f. , al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio”. C.F._4
Per la parte convenuta (all'udienza del 7.11.2024, come foglio di precisazione delle conclusioni depositato il 4.11.2024): “- respinte le istanze istruttorie formulate da parte attrice;
- respinta ogni contraria istanza, eccezione o deduzione e previe le declaratorie del caso;
IN VIA ISTRUTTORIA E
SENZA INVERSIONE DI ONERE DI PROVA, - riservata ogni ulteriore, produzione, deduzione ed istanza istruttoria;
- in modifica dell'ordinanza del G.I. in data 13/7/2023, ammettersi prova per interrogatorio e testi sui capitoli da 1) a 6), da 8) a 11) e da 13) a 25) dedotti nella comparsa di costituzione e risposta ex art. 702 bis, 4° comma c.p.c. e nelle memorie ex art. 183, comma 6° n. 2 e 3
c.p.c.; - ammettersi C.T.U. informatica in merito allo scambio dei messaggi tramite Whatsapp fra il convenuto e l'attore NEL MERITO, - dichiarare improponibili e/o CP_1 Parte_1 inammissibili le domande avversarie, anche per carenza dell'interesse ad agire di parte attrice, in ragione di quanto esposto ed eccepito nella comparsa di risposta e nelle memorie ex art. 183, comma
6° c.p.c. e, comunque, respingersi le domande avversarie tutte, in quanto infondate in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese, da liquidarsi, ex art. 93, comma 1 c.p.c., in favore dei sottoscritti difensori antistatari”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., e hanno proposto Parte_1 Parte_2 Parte_3 azione di accertamento negativo del diritto di prelazione agraria ex art. 7 L. 14 agosto 1971 n. 817 in capo al convenuto deducendo e allegando: CP_1
- di essere comproprietari degli immobili siti nel Comune di Villafranca Piemonte, fraz. San Giovanni
(TO), precisamente: a) cascinale al civico n. 65, censito al C.F. al F. 58, n. 134, sub 3-4-5-6-7 graffati, cat D/10, rendita euro 2.084,00; b) immobile ad uso abitativo al civico n. 65, censito al C.F. al F. 58, n.
134, sub 2, cat A/3, classe 1 vani 5,5, rendita euro 196,00; c) cortile – area di manovra, censito al C.T al F. 58, mappale 134 ente urbano;

-di essere stati comproprietari del fondo agricolo censito in C.T. e così composto: F. 17, n. 68, superficie 1981; F. 17, n. 94, superficie 1875; F. 17, n. 262, superficie 500; F. 17, n. 265 superficie 200;
F. 17 n. 266 superficie 100; F. 17 n. 268, superficie 34; F. 17, n. 284 superficie 343; F. 17, n. 287 superficie 2598, F. 17 n. 288 superficie 1734; F. 58 n. 1 superficie 5786, F. 58, n. 2, superficie 518; F.
58, n. 3, superficie 1912; F. 58, n. 4, superficie 8534; F. 58, n. 78 superficie 3152; F. 58, n. 79 superficie 3153; F. 58, n. 136, superficie 36976; F. 59, n. 69, superficie 23421; F. 59, n. 70, superficie
4821; F. 17, n. 54 superficie 720;
pagina 2 di 17 - di avere stipulato con , in data 10.11.2021, un contratto preliminare di vendita di tutti i Persona_1 terreni del fondo agricolo al prezzo di € 710.000,00 euro (doc. 1), che veniva poi adempiuto, con la successiva stipula del rogito di vendita;

- di avere stipulato, sempre il 10.11.2021, con gli agenti immobiliari Controparte_2 CP_3
e un contratto preliminare di vendita del cascinale, dell'abitazione e dell'area
[...] CP_4 pertinenziale destinata a cortile/area di manovra, al prezzo di € 35.000,00, con previsione della stipula del rogito di vendita entro il 31.12.2023, conferendo contestualmente ai promissari acquirenti mandato per trovare (entro il termine fissato per il rogito) un altro acquirente disposto a corrispondere per i predetti immobili un prezzo superiore a quello pattuito, la cui differenza sarebbe stata equamente divisa
(doc. 2);
- di avere notificato al convenuto, in data 2.12.2021, entrambi i predetti contratti preliminari del
10.11.2021 ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione ex art. 7 L. n. 817/1971, in quanto proprietario di terreni confinanti;

-che il convenuto, con raccomandata pervenuta il 4.1.2022, manifestava la volontà di esercitare la prelazione esclusivamente sul cascinale (F. 58, n. 134, sub. 3-4-5-6-7 graffati), sull'immobile ad uso abitativo (F. 58, n. 134, sub 2, cat A/3) e sul cortile – area di manovra (F. 58, mappale 134, ente urbano) (doc.4);
- di avere stipulato con il convenuto una transazione in data 4.1.2022 (doc. 5), convenendo, tra gli altri impegni, che avrebbe liberato entro il 14.01.2022 la tettoia del cascinale occupata abusivamente CP_1
(foto n. 7 sub. doc 13);
- che nel frattempo gli agenti immobiliari promissari acquirenti ricevevano da Controparte_5 un'offerta per l'acquisto del cascinale, dell'immobile a uso abitativo e del cortile pertinenziale al prezzo di € 45.000,00;
- che con raccomandata del 14.1.2022 il convenuto sollecitava ai ricorrenti la stipula del rogito definitivo di vendita (doc. 6);
- di avere stipulato con , il 17.1.2022, il preliminare di vendita (con rogito fissato Controparte_5 entro il 28.02.2022), che non veniva notificato al convenuto, cui veniva contestato (con raccomandata del 20.1.2022) che la prelazione non poteva essere esercitata sui soli fabbricati (docc. 7 e 8);
- che con successiva raccomandata del 26.01.2022, il convenuto confermava ai ricorrenti di voler esercitare la prelazione (doc. 9);
- che il 24.2.2022 sollecitava ai ricorrenti di fissare la data del rogito definitivo di Controparte_5 vendita, ribadendo che il cascinale doveva essere consegnato libero da cose e persone (doc. 10), ma alla data del 28.2.2022 la tettoria non era ancora stata liberata dal convenuto e il preliminare con la sig.ra veniva dunque risolto, con obbligo degli attori di restituire il doppio della caparra di € CP_5
20.000,00;
- che il convenuto liberava la tettoria soltanto in data 31.3.2022 (doc. 11);
- che con email del 21.06.2022, comunicava, tramite il proprio legale, la Controparte_5 disponibilità “a valutare la possibilità di acquistare ancora gli anzidetti immobili, e quindi rinunciare alla restituzione del doppio della caparra, solo a condizione che l'importo del prezzo di acquisto sia ridotto a 37.500,00 euro e che venga fornita garanzia in ordine alla consegna degli immobili liberi da
pagina 3 di 17 cose e persone nonché dell'inesistenza su di essi di alcun vincolo o diritto di prelazione, anche agraria, a favore di terzi” (doc. 12).
A fronte di tali allegazioni, i ricorrenti hanno domandato di accertare che non sussiste in capo al convenuto “un diritto di prelazione ai sensi dell'art. 7 L.14 agosto 1971 n.817” sulla vendita del cascinale, dell'immobile ad uso abitativo e del “cortile-area di manovra”, chiedendo di dichiarare nulla, annullabile e priva di effetto la comunicazione inviata dal il 30.12.2021 e consegnata a CP_1 il 4.1.2022; in subordine, hanno domandato di dichiarare decaduto il Parte_1 CP_1 dall'esercizio del diritto di prelazione, in quanto la comunicazione del al Magra di volere CP_1 esercitare la prelazione è pervenuta al Magra oltre il termine di 30 giorni previsto per la denuntiatio
(scaduto l'1.1.2022).
Si è costituito in giudizio eccependo: CP_1
§ in via preliminare, l'improcedibilità della domanda per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria;

§ in via pregiudiziale, l'improponibilità e/o inammissibilità della domanda attorea per difetto di interesse ad agire dei ricorrenti in quanto:
- il preliminare del 10.11.2021, stipulato dal solo comproprietario con gli agenti Parte_1 immobiliari, si è risolto ed è stato superato dal nuovo preliminare del 17.1.2022 concluso con
[...]
; CP_5
- quest'ultimo preliminare non è mai notificato al resistente e, comunque, si è risolto per motivi che esulano dall'esercizio della prelazione, come da pec del legale degli attori del 31.1.2022 (doc. 2);
- non è sorto alcun diritto di prelazione agraria in capo al convenuto, non essendovi prova della sottoscrizione di un nuovo contratto preliminare, successivo a quello del 17.1.2022, tra il ricorrente e
; Controparte_5
- la sottoscrizione del preliminare del 10.11.2021 da parte del solo comproprietario ha Parte_1 reso inefficace la sua denuntiatio al convenuto, in capo al quale non è sorta alcuna prelazione da esercitare.
Nel merito, la parte convenuta ha domandato il rigetto delle domande attoree, deducendo:
- che i terreni agricoli e i fabbricati de quibus, che facevano parte di un più ampio compendio di oltre
23 ettari di proprietà della famiglia pervenivano ai ricorrenti alla morte di Per_2 Persona_3
(padre e coniuge dei ricorrenti);
- di aver condotto il complessivo compendio immobiliare della famiglia a far data Pt_1 dall'11.11.2005, in forza di plurimi contratti (succedutisi del tempo anche a seguito delle vicende divisorie e successorie, doc. da 3 a 6), l'ultimo dei quali scadeva il 10.11.2021 (doc. 13) e mai rinnovato, nonostante le promesse, in quanto comunicava il suo rifiuto il giorno stesso Parte_1 della stipulazione del nuovo contratto (8.11.2021) innanzi alla Coldiretti di Saluzzo;

- di non aver occupato abusivamente i fabbricati, che, per l'annata agraria 2020/2021, erano da lui detenuti in forza di accordo verbale con il ricorrente;

- che detti immobili venivano rilasciati dal in conformità all'impegno assunto dal resistente in CP_1 sede di tentativo di conciliazione ex art. 11 D. Lgs. 150/2011, seppur chiusosi con verbale negativo
(cfr. docc. 7 e 8); pagina 4 di 17 - che è nel possesso degli immobili di cui al preliminare, avendo già rimosso la Controparte_5 rete divisoria con la confinante proprietà del convenuto, sgomberato l'abitazione, le tettoie e il magazzino da ferraglie e vecchi utensili dei ricorrenti, potato alcune piante, nonché avviato sui fabbricati lavori edili di ristrutturazione, collegamento all'acquedotto, realizzazione di nuova recinzione ecc.;
- che con la propria denuntiatio, ha riconosciuto quale avente diritto alla Parte_1 CP_1 prelazione agraria nella qualità di coltivatore diretto proprietario di fondo confinante, per cui alcuna responsabilità è imputabile al resistente a fronte di un comportamento sollecitato dallo stesso ricorrente a esercitare la prelazione;

- di essere coltivatore diretto, titolare di omonima azienda agricola ditta individuale, con sede in
Villafranca Piemonte (TO), Fraz. San Giovanni n. 64, avente a oggetto attività di coltivazione e di allevamento di bovini (cfr. fascicolo aziendale sub doc. 9 e posizione sub doc. 14); CP_6
- che i fabbricati oggetto del preliminare del 10.11.2021 erano posti al servizio dei terreni usufruiti dal per la sua attività agricola (sia quelli in affitto dai sia quelli in proprietà o in affitto da CP_1 Pt_1 soggetti terzi), depositando il sotto le tettoie e nel magazzino i prodotti della propria azienda, CP_1 ricoverandovi altresì i mezzi agricoli (trattori, rimorchi, attrezzatura da fienagione, ecc.), come si evince dall'art. 1 della transazione del 4.1.2022;
- che il preliminare del 10.11.2022 aveva a oggetto anche un'area di oltre mq. 4.000 (F. 58, par. 134), che per una porzione a confine con la proprietà è stata coltivata a orto sino all'anno 2014 o CP_1
2015;
- che, pertanto, la prelazione agraria è stata esercitata dal convenuto quale coltivatore diretto confinante, in quanto i fabbricati messi in vendita separatamente dai terreni agricoli sono pertinenti ai fondi medesimi e adibiti al servizio dell'impresa agraria;

- che il requisito della ruralità dell'immobile e l'esistenza di un vincolo pertinenziale con il terreno prescindono dall'iscrizione nel catasto fabbricati e anche dalla categoria allo stesso attribuita (urbana o rurale), rilevante solo ai fini fiscali;

- che la raccomanda con cui il resistente esercitava la prelazione fu anticipata tempestivamente a Pt_1
tramite messaggio Whatsapp in data 31/12/2022, ricevuto e riscontrato da quest'ultimo con il
[...] medesimo mezzo e nel medesimo giorno (cfr. screenshots prodotti sub doc. 12).
Ritenuta la mediazione non obbligatoria ex lege e mutato il rito, depositate le memorie istruttorie ed escussi alcuni testi, all'udienza del 7.11.2024 le parti hanno precisato le conclusioni come in epigrafe e la causa è stata trattenuta in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Ciò premesso, è d'uopo ricordare che la prelazione agraria consiste nel diritto di essere preferiti ad altri per l'acquisto di un fondo agricolo, a parità di condizioni, quando il proprietario decide di venderlo. Oggetto della prelazione agraria è soltanto un “fondo rustico” o “fondo agricolo” ex art. 8 della L. n.
590/1965, ossia un terreno destinato all'agricoltura, che può essere comprensivo anche di uno o più fabbricati rurali destinati esclusivamente al servizio dell'attività agricola svolta sul fondo.
pagina 5 di 17 Nella definizione di prelazione agraria rientrano due distinti diritti di prelazione, soggetti a regole in parte diverse e rispondenti a differenti finalità.
Sussiste, infatti, il diritto di prelazione riconosciuto all'affittuario del fondo offerto in vendita (art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590) e il diritto di prelazione in capo al proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita (art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817), purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti.
Per esercitare la prelazione agraria, l'art. 8 della L. n. 590/1965 dispone che “il proprietario del fondo agricolo deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni”, termine pacificamente perentorio.
La rituale comunicazione della volontà del proprietario di alienare il fondo (c.d. "denuntiatio") determina l'insorgenza della prelazione agraria, potendo soltanto da tale momento il prelazionario valutare adeguatamente l'opportunità di avvalersi o meno del diritto. In tal senso Cass. civ. 05/10/1991,
n. 10429, secondo cui “Il diritto di prelazione agraria, il quale si esercita secondo lo schema normativo dettato dagli art. 1326-1329 c.c., cioè attraverso lo scambio di una proposta (irrevocabile per legge per un certo periodo) e della accettazione della stessa, sorge per effetto della denuntiatio del proprietario del fondo e non per il solo fatto della stipulazione del contratto preliminare di vendita del fondo ad un terzo, senza che al di fuori di tale comunicazione possa rilevare ai fini dell'esercizio della prelazione la conoscenza che l'avente diritto possa avere aliunde del detto preliminare (o della sua proposta da parte del proprietario al terzo)”; conforme Cass. civ. n. 8997 del 29/04/2005.
Nel caso di specie, è pacifico e documentalmente provato che (dopo avere stipulato il Parte_1
10.11.2021, in proprio e per conto di e , i due contratti preliminari Parte_2 Parte_3 prodotti come doc. 1 e 2 dagli attori) ha notificato al convenuto (quale “coltivatore diretto confinante”) entrambi i predetti contratti preliminari (con notifica perfezionatasi il 2.12.2021), con invito “ad esercitare, se di suo interesse ed in presenza dei requisiti imposti dalla normativa vigente, il diritto di prelazione spettante al coltivatore diretto confinante, per le particelle indicate nel contratto preliminare di compravendita immobiliare allegato alla presente ed alle medesime condizioni stabilite nella stessa, entro e non oltre il termine di legge di 30 giorni dal ricevimento della presente, mediante comunicazione scritta da inoltrare al mio indirizzo di residenza”.
Altrettanto pacifico (oltre che documentalmente provato) è che:
- , ricevuti i predetti contratti preliminari, con raccomandata pervenuta a il CP_1 Parte_1
4.1.2022, ha manifestato la propria volontà di esercitare la prelazione quanto ai fabbricati siti in
Villafranca Piemonte, frazione San Giovanni n.65 “censiti al catasto Fabbricati al Foglio 58 particella
134 subalterno 2 e Foglio 58 particella 134 subalterni 3,4,5,6 e 7 graffati, al Catasto Terreni al Foglio
58 particella 134, per il prezzo stabilito di Euro 35.000, con atto da stipularsi presso notaio scelto dalla parte acquirente entro il 31.12.2023”;
-lo stesso , con successiva raccomandata pervenuta al Magra il 14.1.2022, ha insistito affinché CP_1 gli fossero consegnate le chiavi dei fabbricati rurali per cui aveva esercitato la prelazione, come da promessa di compravendita (doc. 6 parte attrice); pagina 6 di 17 - con raccomandata del 20.1.2022, (anche per le comproprietarie) ha contestato Parte_1
l'esistenza in capo al di un diritto di prelazione sostenendo che: alla data di invio della CP_1 raccomandata del , lo stesso non rivestiva più la qualità di affittuario ex art. 8 L. 590/65; la CP_1 prelazione non poteva essere esercitata solo con riferimento agli immobili, peraltro classificati catastalmente come A/3 ed esclusi dal contratto di affitto;
la comunicazione inerente la prelazione era pervenuta al oltre i 30 giorni previsti ex lege. Pt_1
E', altresì, pacifico che il successivo preliminare (avente ad oggetto i soli fabbricati e il terreno di cui al mappale 134, concluso dagli attori con il 17.1.2022, doc.7 parte attrice) non è mai Controparte_5 stato notificato al ed è stato risolto, pervenendo poi al una mail del legale della sig.ra CP_1 CP_1
, in cui la stessa si dichiara disponibile a valutare di acquistare comunque gli immobili a un CP_5 prezzo ridotto e a condizione che sia fornita garanzia in ordine alla consegna degli immobili liberi da cose e persone e in ordine all'inesistenza sugli stessi di alcun diritto di prelazione, anche agraria, a favore di terzi.
Ciò chiarito, si rende in primis necessario esaminare l'eccezione del convenuto di inammissibilità della domanda di accertamento negativo della prelazione agraria per carenza dei presupposti di proponibilità
e di interesse ad agire dei ricorrenti.
La parte convenuta ha, in particolare, sostenuto che la domanda attorea sia volta ad accertare l'inesistenza di una mera situazione di fatto o, comunque, di un diritto solo potenziale, non essendo mai sorto in capo al alcun diritto di prelazione agraria, considerato che: CP_1
§ non è stata effettuata la denuntiatio del preliminare del 17.1.2022 stipulato con , Controparte_5 peraltro risolto;

§ il contratto preliminare del 10.11.2021 si sarebbe risolto a seguito della conclusione e poi della risoluzione del successivo contratto preliminare del 17.2.2022, visto il chiaro collegamento tra i due contratti;

§ la denuntiatio del preliminare del 10.11.2021 è inefficace, in quanto con la stessa è stato trasmesso un preliminare sottoscritto solo da;
Parte_1
§ nulla è stato notificato al quanto a un successivo accordo con la sig.ra . CP_1 CP_5
Le parti attrici hanno, per contro, sostenuto la sussistenza dell'interesse ad agire quanto alle proposte domande, vista la prelazione esercitata dal in relazione al contratto preliminare del 10.11.2021 CP_1 concluso con gli agenti immobiliari e , precisando la parte attrice (nella CP_2 CP_3 CP_4 memoria ex art. 183 comma 6 n.1 c.p.c.) di intendere fare accertare sia l'invalidità della prelazione esercitata dal in relazione al preliminare concluso con gli agenti immobiliari, sia l'inesistenza di CP_1 un diritto di prelazione del sui soli fabbricati “così che controparte non possa vantare alcun CP_1 diritto di tal natura non solo con riferimento al preliminare e ma anche a CP_2 CP_3 CP_4 quello sottoscritto con la sig.ra in relazione al preliminare concluso con e CP_5 Controparte_5 alle successive trattative intercorse tra le parti, sostenendo di averne interesse alla luce della comunicazione ricevuta il 21.6.2022 dal legale di che ha comunicato la Controparte_5 disponibilità della propria assistita “a valutare la possibilità di acquistare ancora gli anzidetti immobili, e quindi rinunciare alla restituzione del doppio della caparra, solo a condizione che
l'importo del prezzo di acquisto sia ridotto a 37.500,00 euro e che venga fornita garanzia in ordine pagina 7 di 17 alla consegna degli immobili liberi da cose e persone nonché dell'inesistenza su di essi di alcun vincolo o diritto di prelazione, anche agraria, a favore di terzi” (doc. 12 parte attrice).
Sul punto, gli attori hanno allegato:
-di avere validamente effettuato la denuntiatio dei preliminari sottoscritti il 10.11.2021;
-che la prelazione è stata esercitata tardivamente dal quanto al primo preliminare, con CP_1 comunicazione pervenuta al in data 4.1.2022, oltre il termine di decadenza con scadenza al Pt_1

2.1.2022 e, comunque, prima della sottoscrizione del preliminare del 17.1.2022, la cui risoluzione non può aver inciso su un diritto di prelazione già sorto ed esercitato sul precedente preliminare del
10.11.2021;
- che la stipula del preliminare con la non ha determinato la risoluzione del primo CP_5 contratto preliminare concluso con gli agenti immobiliari, in assenza di una risoluzione consensuale mai intervenuta tra le parti;
in ogni caso, l'eventuale risoluzione del preliminare del 10.11.2021 non inciderebbe comunque sulla prelazione preventivamente esercitata dal;
CP_1
-che il non ha mai rinunciato alla prelazione esercitata, di cui ha sempre ribadito l'efficacia e la CP_1 validità.
Ciò premesso, si ritiene in primo luogo fondata l'eccezione di parte convenuta di carenza di interesse ad agire in relazione alla domanda attorea volta a sentire accertare che non sussiste in capo al CP_1 alcun diritto di prelazione quanto all'eventuale nuovo preliminare da concludersi con CP_5
avente ad oggetto immobili e terreno di cui alla prelazione già esercitata dal rispetto al
[...] CP_1 preliminare concluso con i sig.ri e . CP_2 CP_3 CP_4
E', infatti, provato che il preliminare concluso tra le parti attrici e si sia risolto e Controparte_5 che alcun nuovo preliminare (sia con la predetta che con altri) sia stato concluso e notificato alla parte convenuta;
dunque, in relazione alla potenziale vendita a dei fabbricati e del Controparte_5 terreno di cui in atti non è, allo stato, sorto in capo al convenuto alcun diritto di prelazione, diritto che sorge per effetto della denuntiatio del proprietario del fondo e neppure per il solo fatto della stipulazione del contratto preliminare di vendita del fondo ad un terzo (così Cass. 10429/1991, Cass.
7768/2003).
Peraltro, la verifica delle condizioni (soggettive e oggettive) per il valido esercizio del diritto va effettuata con il riferimento all'insorgenza del diritto di prelazione e, quindi, al momento della comunicazione ex art. 8 L.590/1965 da parte del proprietario alienante al prelazionante, comunicazione che allo stato, pacificamente, non è intervenuta.
Ciò preclude l'esame nel merito della suddetta domanda, non essendovi alcun concreto e attuale interesse degli attori, ex art. 100 cpc, a ottenere un provvedimento giurisdizionale di accertamento negativo di un diritto non ancora sorto in capo al prelazionario. Sul punto, si richiama l'orientamento della giurisprudenza secondo cui “l'azione di accertamento non può avere ad oggetto, salvo i casi eccezionalmente previsti dalla legge, una mera situazione di fatto, ma deve tendere all'accertamento di un diritto che sia già sorto, in presenza di un pregiudizio attuale e non meramente potenziale” (Cass. civile, 30/11/2017, n. 28821; Cass. civile, 18/06/1999, n. 6142).
pagina 8 di 17 Si ritiene, per contro, infondata l'eccezione di inammissibilità per carenza di interesse ex art. 100 cpc quanto alla domanda attorea volta a sentire dichiarare l'invalidità della prelazione esercitata dal convenuto con la raccomandata ricevuta da il 4.1.2022. Parte_1
Appare, invero, irrilevante che dopo l'invio da parte del della raccomandata con cui lo stesso CP_1 manifestava la volontà di esercitare la prelazione, le parti attrici abbiano concluso un nuovo preliminare
(poi risolto), considerato che se la prelazione fosse stata validamente esercitata dal convenuto, la stessa prevarrebbe su un secondo preliminare.
Neppure, poi, si ritiene che la stipula del preliminare con la sig.ra e/o la pacifica CP_5 risoluzione dello stesso abbiano determinato la risoluzione del primo preliminare concluso dalle parti attrici e notificato al . CP_1
Alla luce di un'interpretazione letterale e teleologica delle clausole contrattuali, non si ravvisa tra i due contratti un'interdipendenza funzionale tale da far sì che la conclusione del preliminare (poi risolto) con la sig.ra (con offerta, quindi, di un terzo per il tramite degli agenti immobiliari, già CP_5 promissari acquirenti del primo preliminare) abbia caducato il primo preliminare, non essendosi poi addivenuti alla stipula del rogito definitivo bensì alla risoluzione del c.d. secondo preliminare.
Nel preliminare del 10.11.2021 la circostanza per cui i promissari acquirenti sono agenti immobiliari cui la parte attrice ha conferito il mandato di cercare ulteriori acquirenti, può evincersi solo dalla clausola alla pag. 2, secondo cui “Nel caso in cui il ricavato della vendita, nei termini sopracitati, fosse superiore ai € 35.000,00 la differenza verrà divisa in parti uguali. La parte venditrice riconosce l'esclusiva sulla vendita di detto immobile alla parte promissaria acquirente”; tale clausola non consente, però, di ritenere che la stipula di un altro preliminare (con un diverso promissario acquirente reperito dagli agenti immobiliari) avrebbe ex se determinato l'invalidità e l'inefficacia del preliminare dagli stessi concluso con le parti attrici, tanto più che il preliminare (poi risolto) del 17.1.2022 non contiene alcun riferimento, esplicito o implicito, al preliminare del 10.11.2021; neppure trova poi applicazione la regola simul stabunt simul cadend, non sussistendo prova di un accordo tra le parti sul fatto che la risoluzione del preliminare del 17.1.2022 avrebbe inciso anche sull'efficacia preliminare del 10.11.2021, né è in atti provata la risoluzione consensuale del preliminare del 10.11.2021.
In ogni caso, poi, anche l'eventuale risoluzione del preliminare del 10.11.2021 non determinerebbe l'inefficacia della dichiarazione del di voler esercitare il diritto di prelazione, pacificamente CP_1 pervenuta al il 4.1.2022 e, dunque, prima della stipula del secondo preliminare del 17.1.2022 (e Pt_1 anche, ovviamente, della sua risoluzione), tanto più dagli atti non risulta che le parti attrici abbiano mai comunicato al la risoluzione del primo preliminare, né la revoca della denuntiatio. CP_1
Neppure, poi, si condivide l'assunto della parte convenuta secondo cui le attrici non avrebbero alcun interesse a far accertare l'invalidità della prelazione esercitata dal in ragione dell'inefficacia CP_1 della denuntiatio, poiché riferita ad un contratto preliminare sottoscritto dal solo . Parte_1
Al di là della contraddittorietà delle difese del convenuto (che, da un lato, sostiene l'inefficacia della denuntiatio e, dall'altro, nel merito, allega l'efficacia della prelazione esercitata, domandando il rigetto delle domande attoree), si ritiene che le sentenze della Cassazione richiamate dalla convenuta al fine di sostenere l'inefficacia della denuntiatio non si attaglino al caso di specie.
Infatti, Cass. n. 25141/2006 riporta che “la comunicazione, dell'esistenza di trattative per la vendita di un fondo in comproprietà, sottoscritta solo da uno dei comproprietari e senza la contestuale pagina 9 di 17 comunicazione della volontà di alienazione al conduttore da parte di tutti i soggetti legittimati non consente all'avente diritto l'esercizio del diritto di prelazione, il quale presuppone una ferma decisione di vendita del fondo, impegnativa per tutti i proprietari. Poiché, quindi, il difetto di una valida comunicazione di alienazione da parte di tutti i comproprietari del fondo impedisce l'esercizio da parte del conduttore, la Corte di appello ha evidenziato essere pacifico che nella specie all'atto della comparizione delle parti innanzi al notaio il L. era venuto a conoscenza di alcuni elementi significativi,
a lui precedentemente non comunicati, costituiti dalla esistenza di una situazione di comproprietà del bene, dalla mancanza di continuità delle trascrizioni a favore dei venditori e dalla intestazione catastale del bene a favore di altri soggetti (…)”.
Orbene, nella denuntiatio trasmessa al , precisa di essere un comproprietario e dà CP_1 Parte_1 atto che il preliminare allegato e accettato dai promissari acquirenti è stato “accettato dal sottoscritto e dagli altri aventi diritto”, risultando quindi nota al la situazione di comproprietà ed anche i CP_1 nominativi dei comproprietari, che ben avrebbero poi potuto stipulare il rogito.
Lo stesso preliminare trasmesso al riporta quali parti promittenti venditrici in CP_1 Parte_1 proprio e per conto di e , compiutamente generalizzate e di cui è altresì Parte_2 Parte_4 riportato il numero della carta di identità.
Sussistevano, dunque, tutti i presupposti per ritenere legittima la proposta di alienazione, essendo stati offerti al proprietario confinante tutti gli elementi per consentirgli l'esercizio del diritto di prelazione, che il , infatti, ha esercitato, essendo stato posto a conoscenza di tutti i dati essenziali per CP_1
l'eventuale esercizio del suo diritto, compresi quelli concernenti i poteri del notificante, per i quali è sufficiente che egli procuri al destinatario idoneo affidamento circa la riconducibilità della comunicazione alla sua sfera giuridica, affidamento mai messo in dubbio dal prima della CP_1 presente causa, in cui lo stesso convenuto neppure allega di avere mai dubitato che fosse Parte_1 stato legittimamente investito del potere di effettuare la denuntiatio o che il avesse speso il Pt_1 nome delle comproprietarie nel preliminare, in assenza del relativo potere.
Peraltro, nella comparsa di costituzione, il convenuto, come detto, si è limitato a riportare l'inefficacia della denuntiatio “realizzata attraverso la trasmissione di un contratto preliminare sottoscritto da uno solo dei comproprietari del fondo, ciò impedendo la realizzazione delle condizioni richieste per
l'esercizio del diritto di prelazione e, conseguentemente, dell'esercizio del diritto medesimo”, nulla aggiungendo, sul punto, nella propria memoria n.1.
Orbene, la pronuncia della Suprema Corte n. 6370/1995, invocata dal convenuto, riporta che: “Va anzitutto richiamata quella giurisprudenza di legittimità, confermata anche di recente (Cass. nn. 5189-
93, 4374-91, 8495-87, 3854-82, 2461-81), secondo cui, siccome la normativa in tema di prelazione agraria non impone ai fini della notifica della proposta di alienazione all'avente diritto l'adozione di forme solenni, è idonea - attesa anche la natura non contrattuale della denuntiatio - la trasmissione da parte del proprietario venditore di una copia non firmata del contratto preliminare stipulato con il terzo e non dell'originale di esso, realizzandosi la finalità di mettere il destinatario in condizione di decidere sull'opportunità di esercitare la prelazione, sempre che tale copia contenga tutti gli elementi essenziali per detto fine e provenga dal proprietario del fondo rustico o da un suo mandatario. Ed è comunque decisivo il rilievo che la trasmissione del preliminare di compravendita assieme alla lettera contenente la proposta di alienazione è imposta nell'esclusivo interesse del coltivatore del fondo al fine pagina 10 di 17 di consentirgli di valutare meglio la convenienza di esercitare la prelazione, per cui allorché il proprietario abbia effettuato la denuntiatio senza l'osservanza precisa degli adempimenti previsti dall'art. 8 della legge n. 817-71, la manifestazione di volontà del coltivatore di volersi avvalere della prelazione, pur rendendosi conto della sua non completa conformità alla suddetta norma, ne sana ogni eventuale irregolarità (Cfr. Cass. nn. 2039-94, 8485-87, 3854-82)”.
L'eventuale irregolarità della denuntiatio sarebbe in ogni caso stata sanata dalla manifestazione del di volersi avvalere della prelazione, insistendo poi il convenuto, anche dopo la prelazione, per CP_1 la consegna delle chiavi dei fabbricati (raccomandata del 14.1.2022, doc.6 ricorso), ribadendo tale volontà con la raccomandata datata 13.01.2022 (doc. 16 della prima memoria ex art.183 comma 6 c.p.c. dei ricorrenti) nonché nella comunicazione non datata e ricevuta dai ricorrenti il 10.02.2022 (doc. 9 del ricorso); la denuntiatio ha dunque raggiunto il proprio scopo, in ragione dell'esercizio della prelazione.
Se anche, poi, si dovesse ritenere inefficace il contratto preliminare in ragione del fatto che lo stesso
(sottoscritto dal in proprio e per conto delle altre comproprietarie) non conteneva/indicava la Pt_1 fonte del potere del di stipulare per le comproprietarie, ne deriverebbe, al più, che non poteva Pt_1 operarsi la sostituzione, ex latere emptoris, del prelante, con conseguente inefficacia della prelazione stessa, ma senza che ciò abbia determinato la carenza di interesse ad agire in capo all'attrice quanto alla domanda svolta. Sul punto, Cass. n. 661/1993 riporta che “Siffatta disciplina configura chiaramente la prelazione come preferenza nell'acquisto ed indica, altrettanto chiaramente, come presupposto necessario della stessa la ferma ed impegnativa decisione di vendita la parte del proprietario che trova specifica manifestazione nel preliminare stipulato con il terzo. Contratto questo che dev'essere trasmesso al titolare della prelazione per consentirgli di conoscere tutte le condizioni del trasferimento
e di valutare la convenienza dell'acquisto. Ciò posto, deve considerarsi corretto il collegamento stabilito dalla Corte di Torino fra diritto di prelazione e valido preliminare con il terzo, essendo quest'ultimo negozio rivelatore appunto di quella volontà di alienazione giuridicamente vincolante e concretamente determinante per il sorgere del diritto del coltivatore. In mancanza di un preliminare efficace e comunque di un'irrevocabile proposta di alienazione, non c'è possibilità di trasferimento della proprietà del fondo e per ciò stesso di esercizio della preferenza accordata dalla legge, mentre
l'eventuale sondaggio delle intenzioni del coltivatore, senza gli atti e gli adempimenti indicati, non crea le premesse giuridiche della prelazione né pregiudica il diritto del coltivatore in relazione a futuri negozi di trasferimento”.
Infine, anche ove si ritenesse che la notifica del preliminare sia stata posta in essere dal quale Pt_1 falsus procurator delle comproprietarie (circostanza per nulla provata, non essendo mai emerso che il abbia trasmesso la denuntiatio al contro il volere delle comproprietarie o all'insaputa Pt_1 CP_1 delle stesse che, anzi, con la proposizione del presente giudizio hanno evidentemente provato di avere ratificato l'operato di quanto alla stipula del preliminare e quanto alla denuntiatio), Parte_1 ciò non renderebbe inefficace la denuntiatio, che sarebbe al più inidonea a far decorrere i termini per l'esercizio della prelazione agraria, che nel caso di specie, però, è stata esercitata dal , che, come CP_1 già detto, mai ha espresso dubbi quanto al fatto che stesse agendo anche in nome e per Parte_1 conto della madre e della sorella, neppure risultando una simile contestazione nella comparsa di costituzione e risposta.
pagina 11 di 17 Si veda sul punto Cass. n. 2773/1988, secondo cui “la notifica della proposta di alienazione del fondo
e la trasmissione del relativo preliminare, ove effettuate dal falsus procurator, non sono idonee a far decorrere i termini per l'esercizio della prelazione agraria da parte dell'avente diritto;
questi resta assoggettato ai termini, agli adempimenti e alle correlative decadenze che la legge ricollega, in serie successiva, a quella notificazione ed alla relativa trasmissione del preliminare, solo ove il proprietario del fondo vi provveda egli stesso o, in caso contrario, procuri al destinatario idoneo affidamento che la notifica della proposta proviene da lui (Cass.

5.12.1983 n. 7259; 13.10.1984 n. 5132)”.
Invero, solo nella propria comparsa conclusionale la parte convenuta ha espressamente allegato la nullità (e/o inefficacia nei confronti degli altri comproprietari) del preliminare di bene indiviso stipulato solo dal eccependo per la prima volta che gli attori non avessero allegato o prodotto l'esistenza Pt_1 di una procura scritta a contrarre rilasciata a da e , avendo Parte_1 Parte_2 Parte_4 poi le parti attrici prodotto il relativo mandato scritto (datato 9.11.2021) con la memoria di replica.
La domanda volta a sentire accertare l'invalidità della prelazione esercitata dal convenuto è, dunque, ammissibile, sussistendo in capo agli attori l'interesse ad agire ex art. 100 c.p.c., alla luce dell'esercizio da parte del del diritto di prelazione limitatamente ai fabbricati e al terreno censito al F.58, CP_1 mappale 134, ente urbano.
Passando a trattare nel merito la domanda attorea di sentire accertare l'insussistenza, in capo al convenuto, del diritto di prelazione dallo stesso esercitato ai sensi dell'art. 7 L. 14 agosto 1971, n. 817, deve osservarsi che la parte attrice ha ricondotto l'invalidità della svolta prelazione, in primo luogo, al fatto che sia stata esercitata dal convenuto solo in relazione ai fabbricati e al terreno di cui al F.58, mappale 134, ente urbano, e non anche in relazione ai terreni agricoli oggetto del preliminare concluso con (anch'esso notificato al e poi seguito, pacificamente, dal rogito con il Persona_1 CP_1
. Per_1
Come detto, la denuntiatio è stata svolta dal in quanto il è coltivatore diretto (titolare Pt_1 CP_1 dell'omonima azienda agricola ditta individuale, con sede in Villafranca Piemonte Fraz. San Giovanni
n.64, avente ad oggetto attività di coltivazione e di allevamento di bovini, come da doc.9 e doc.14 di parte convenuta), proprietario di fondo confinante con quelli di cui alla denuntiatio.
In particolare, per quanto oggetto di causa, l'area di cui al F.58 part. 134 di proprietà delle attrici
(indicata nel preliminare come di mq.4007) confina con le particelle n. 6 e 7 del F.58 di proprietà del
. CP_1
Come già accennato, il diritto di prelazione in materia di trasferimento a titolo oneroso di terreno agricolo, consiste nel diritto di acquistare tale fondo, a parità di condizioni, rispetto a potenziali terzi acquirenti e ha ad oggetto, per l'appunto, un “fondo rustico” o “fondo agricolo”, dunque un terreno destinato all'agricoltura, che può essere comprensivo anche di uno o più fabbricati rurali a servizio del fondo agricolo, posto che lo scopo normativamente perseguito dall'istituto è quello dell'accorpamento di più fondi agricoli per la formazione di imprese dirette coltivatrici di più ampie dimensioni e più efficienti sotto il profilo tecnico ed economico (cfr. Cass. 27.7.2002, n. 11134 e, più di recente, Cass.
n.8338/2024, per cui la finalità dell'istituto "è quella di promuovere la formazione di imprese agricole di proprietà di coltivatori diretti e l'accorpamento dei fondi per migliorare la redditività dei terreni”).
pagina 12 di 17 La prelazione può, quindi, riguardare anche i fabbricati rurali, purché gli stessi siano posti al servizio del fondo agricolo posto in vendita e dovendo permanere tale vincolo anche dopo la vendita stessa, circostanza nel caso di specie palesemente non possibile nel caso di acquisto da parte del dei CP_1 soli fabbricati (e del terreno di cui al F.58, mappale n.134).
Si richiama sul punto Cass. n. 5538/1986, secondo cui “se l'edificio ed i relativi accessori insistenti sulla particella numero 48-A costituissero una casa colonica organizzata al servizio di un contiguo terreno agricolo, questa non potrebbe non considerarsi parte integrante del fondo e esistente in prosecuzione in quanto l'essere solo l'edificio rurale immediatamente a confine con l'immobile offerto in vendita sarebbe sufficiente a far ritenere verificati i presupposti per l'esercizio dei diritti di prelazione e di riscatto;
ma la condizione essenziale perché tale situazione qualificante si verifichi è che la casa colonica ed il terreno agricolo costituiscano un complesso immobiliare unitario e compatto”. Nel caso di specie, all'epoca della prelazione esisteva senza dubbio un vincolo di pertinenzialità tra alcuni dei fabbricati prelazionati dal e i fondi di proprietà degli attori e da questi poi venduti al CP_1
tanto che entrambi i contratti preliminari sono stati, correttamente, notificati al per Per_1 CP_1
l'eventuale esercizio della prelazione in relazione a tutto quanto offerto in vendita (fondi e fabbricati).
Tale vincolo di pertinenzialità si ravvisa anche nel contratto di affitto del 20.5.2010 concluso tra il e gli allora proprietari e in CP_1 Parte_5 Persona_3 Persona_4 Persona_5 cui, oltre ad alcuni terreni agricoli dei il aveva affittato anche il c.d. cascinale di cui al Pt_1 CP_1
F.58, mapp. 134, sub 3,4,5,6,7 (con durata convenuta in n.11 annualità agrarie, dall'1.1.2010 sino al
10.11.2020); a pag. 4 del contratto è, infatti, riportato che “le parti dichiarano che il presente contratto
è parte integrante di altri contratti di affitto stipulati tra le parti ed intendendo sottolineare che i fabbricati qui inclusi oltre ad essere a servizio di questi fondi sono anche a servizio di tutti gli altri Con fondi di proprietà dei sigg. ma condotti in affitto dall' ” (doc.6 parte Pt_1 Parte_6 convenuta).
Alla scadenza, alcuni terreni erano ancora stati concessi in affitto al per l'annata 2020/2021 con CP_1 scadenza al 10.11.2021, mentre, quanto ai fabbricati, il convenuto ha sostenuto che gli fossero stati lasciati un uso per un accordo verbale, circostanza contestata dalle parti attrici, che sin dalla memoria n.1 hanno sostenuto di essere venuti a conoscenza che “il stava utilizzando abusivamente CP_1 alcune porzioni del cascinale (fondamentalmente la tettoia raffigurata nella prima foto della produzione sub doc 13 dell'atto di ricorso) solo poco prima della conclusione dell'affitto, tanto che terminato il rapporto, e specificatamente il 10.11.2021, avevano invitato parte resistente con raccomandata datata 17.12.2021 alla liberazione dei terreni nonché “lo sgombero del cascinale che fino ad oggi è stato da lei occupato sine titulo” (doc 17)”.
Orbene, indipendentemente dal fatto che il abbia continuato a utilizzare i predetti fabbricati con CP_1
o senza il tacito consenso dei proprietari, il rapporto di pertinenzialità tra i fabbricati stessi e i terreni dei è venuto meno ed è stato reciso dopo che i terreni dei sono stati venduti al Pt_1 Pt_1 Per_1 avendo il ha esercitato la prelazione solo per gli immobili e il mappale 134, non rilevando il CP_1 fatto che in precedenza il utilizzasse le tettoie e il magazzino per ricoverare i propri mezzi CP_1 agricoli e/o per depositare i prodotti della sua azienda, posto che, ai fini della sussistenza dei pagina 13 di 17 presupposti per l'esercizio della prelazione agraria, il vincolo di pertinenzialità deve sussistere tra fabbricati e i fondi oggetto di vendita.
E', dunque, irrilevante sia che il utilizzasse parte di tali fabbricati quali pertinenze dei fondi un CP_1 tempo affittati dagli attori, sia quali pertinenze dei propri terreni, non essendo previsto un diritto di prelazione dei fabbricati indipendentemente dai fondi a cui gli stessi sono pertinenziali.
Si veda sul punto Cass. n.2372/2016, secondo cui “Occorre muovere dalla considerazione che, nel rapporto pertinenziale, il collegamento tra la res principale e quella accessoria è preso inconsiderazione dalla legge non già come connessione materiale, ma come relazione economico- giuridica di strumentante e complementarità funzionale: segnatamente, ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale, è necessaria la presenza sia del requisito soggettivo, consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinare l'uno al servizio o all'ornamento dell'altro, sia di quello oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra
i due cespiti, con la precisazione che il bene accessorio deve arrecare una utilità al bene principale, e non (o almeno non solo) al proprietario dello stesso (cfr. Cass. civ.2 marzo 2006, n. 4599; Cass. civ. 9 maggio 2005, n. 9563)”. Non può dunque sostenersi la legittimità dell'esercizio della prelazione sui soli fabbricati e sul terreno di cui alla part. 134 in quanto i fabbricati sarebbero al servizio non dei fondi oggetto del preliminare con il bensì dei terreni già di proprietà del o di altri terreni condotti in affitto dal Per_1 CP_1 CP_1 stesso, considerato che il rapporto di pertinenzialità dei fabbricati deve sussistere in relazione ai terreni messi in vendita e non in relazione a differenti terreni di proprietà o nella disponibilità del prelazionante, atteso che il vincolo di pertinenzialità deve e può essere apposto esclusivamente dal proprietario alienante del fondo e dei fabbricati;
nel caso di specie, invece, l'esercizio della prelazione solo in relazione al compendio immobiliare (e relativa corte/terreno) ha fatto venir meno l'eventuale preesistente unitarietà e compattezza del complesso immobiliare costituito dai fondi agricoli alienati al e dagli immobili e terreno prelazionati dal , non verificandosi i presupposti per Per_1 CP_1
l'esercizio della prelazione, tanto più che il ha esercitato la prelazione non quale affittuario CP_1 bensì quale comproprietario del fondo confinante, non attagliandosi al caso di specie la pronuncia della
Cassazione n. 7183/2015 richiamata dal convenuto.
Neppure, poi, la presenza (oltre ai fabbricati) del terreno di cui al F. 58, mappale 134, giustifica la svolta prelazione del convenuto.
In assenza dei terreni venduti al il compendio prelazionato (costituito dal c.d. cascinale, da un Per_1 immobile ad uso abitativo e dalla tettoia posta al confine con i terreni del - tutti in evidente CP_1 stato di abbandono- oltre che dal terreno di cui al mapp.134, già classificato come ente urbano), non può ritenersi, di per sé, avere natura agricola, posto che i fabbricati occupano la gran parte dell'area e che la parte del compendio non edificata non è suscettibile di uno sfruttamento agricolo.
Non può sostenersi che il terreno di cui al F.58, mappale 134, ente urbano, rappresenti un fondo agricolo e che il cascinale e l'immobile ad uso abitativo (di cui, rispettivamente, al F.58 n. 2,4,5,6,7 e al
F.58, n.134 sub 2) siano pertinenziali al terreno circostante, a sua volta confinante con i fondi del convenuto.
pagina 14 di 17 Non è, infatti, stato provato che tale terreno, all'epoca della prelazione del convenuto, fosse utilizzato per la coltivazione e che i fabbricati fossero pertinenziali alla stessa, né che il terreno di cui al mappale
34 sia mai stato coltivato, né che sia idoneo alla coltivazione.
Dalle fotografie prodotte dagli attori quali doc. 13 e 14 (oltre che dalla planimetria di cui al doc.15 attoreo per contro) si evince piuttosto come l'area di cui al mappale 134 sia per lo più destinata a cortile e area di manovra, risultando per gran parte racchiusa tra l'immobile abitativo, la cascina e la tettoia, costituendo in parte una sorte di corte interna, parzialmente pavimentata, con autobloccanti.
Inoltre, le zone confinanti con i mappali 6 e 7 del convenuto dalle medesime fotografie appaiono caratterizzate dalla presenza di terra battuta e di folta vegetazione, tra cui alberi ad alto fusto, incompatibili con lo svolgimento pregresso di attività agricola, tanto che lo stesso convenuto mai ha allegato di avere utilizzato tale area per la coltivazione.
Anche le deposizioni testimoniali hanno confermato tali circostanze.
In particolare, in relazione ai capi attorei 22 (“Vero che il piazzale interno racchiuso tra i fabbricati del mappale 134 del foglio 58 è per metà lastricato e per l'altra metà in terra battuta;
si rammostra al teste foto 3 del doc sub 13)”; 23 (“Vero che il piazzale di ingresso ai fabbricati del mappale 134 del foglio 58 è integralmente in terra battuta dal passaggio di persone e automezzi;
si rammostra al teste foto 1 del doc sub 13)”; 24 (“Vero che lungo il confine tra i mappali 136 e 134 del foglio 58 è presente il sedime in terra battuta di una strada interpoderale che termina all'ingresso del cascinale di cui al mappale 134; si rammostra al teste foto 1 del doc sub nr. 13 e doc sub nr. 15)”, (oltre Controparte_8
a confermare che la tettoia e il garage presenti sul fondo attoreo erano utilizzate da per il CP_1 ricovero di attrezzature e rimorchi) non è stato in grado di riferire se sul mappale 134 l'area a confine con i terreni del fosse stata sino al 2014/2015 coltivata ad orto, riferendo invece che sul CP_1 predetto mappale erano presenti 8 o 10 metri di lastricato davanti al fabbricato adibito ad abitazione, mentre il resto era in terra battuta (dunque, senz'altro non coltivato), riferendo sui capi 23 e 24 che
“L'ingresso è in terra battuta, mentre la stradina privata di accesso alla è in terra Parte_7 battuta e non asfaltata, con ghiaietto. ADR La stradina è dal lato opposto rispetto alle part.6 e 7”;
Anche ritenendosi incapace di deporre (quale promissario acquirente di cui al Controparte_2 preliminare in relazione al quale il convenuto ha esercitato la prelazione, potendo come tale intervenire ad adiuvandum rispetto alla pretesa attorea), non è stato provato che il terreno di cui al mappale 134, all'epoca della prelazione del fosse coltivato o coltivabile, emergendo piuttosto che per CP_1 dimensioni, conformazione e condizioni (parziale pavimentazione e terra battuta), tale terreno è di per sé inidoneo a un concreto sfruttamento economico ed è privo di carattere agricolo, che certo non può essergli conferito dalla presenza sino al 2014/2015 di un modesto orto, collocato ai margini del mappale e coltivato per uso personale da zia dell'attore. Parte_5
(zio del convenuto), si è infatti limitato a riferire che “di fianco alle tettoie” di cui alla Persona_6 planimetria prodotta come doc.11 dal convenuto, vi era un orto coltivato da circostanza Parte_5 ammessa in sede di interpello anche da e . In particolare: Parte_1 Parte_4
§ ha riferito: “frequento la cascina da quando sono bambino per le feste e l'area Parte_1 indicata sul map 134, a sinistra della tettoia e a sud rispetto all'altra tettoia confinante con il map. 7 era adibita ad orto ad uso della famiglia da . Quando venne ad abitare da noi nel 2004 Parte_5 andava sempre meno spesso e tale terreno venne lasciato incolto. Mia zia aveva affittato il cascinale pagina 15 di 17 del mappale 134, ma tale pezzetto di terra quando venne a mancare mia zia nel 2015 non fu più coltivato. Ma anche già dal 2010 era lasciato incolto. Nel periodo in cui venne affittato a CP_1 anche lui non lo utilizzava per la coltivazione, e ci passava sopra con il trattore per accedere ai fabbricati in quanto più comodo e veloce. A me fece dispiacere vedere che tale area veniva utilizzata per il transito del trattore, perché mia zia ci teneva tanto al suo orto”;
§ ha riferito: “Ricordo che di orto c'è sempre stato ben poco. Era la zia di Parte_4 Parte_1 che si chiamava che faceva qualcosa di orto. Preciso che parlo di orto ad uso personale Parte_5 per la sua soddisfazione e per la sua famiglia. Con riferimento agli anni 2014/2015 mi pare che possano corrispondere al vero nel senso che la zia utilizzava l'orto fino a quegli anni. La zia Pt_5 soprattutto piantava fiori più che verdure”. E' stato, dunque, provato come il mappale 134 all'epoca della prelazione del non fosse CP_1 coltivato né coltivabile, apparendo di per sé inidoneo a un concreto sfruttamento economico e privo di carattere agricolo, tanto che la sola area un tempo destinata ad orto è di dimensioni modeste e collocata ai margini del mappale, essendo stata realizzata e coltivata unicamente, in passato, dall'allora comproprietaria per uso personale e per la sua soddisfazione, non potendosi ricondurre Parte_5 il concetto di orto a quello di terreno coltivato alla cui presenza è subordinato il sorgere del diritto di prelazione a favore del confinante;
è poi da escludersi, per le stesse ragioni, che i fabbricati per cui è causa fossero pertinenziali allo sfruttamento agricolo del mappale 134.
In conclusione:
§ deve dichiararsi inammissibile per carenza di interesse ad agire la domanda attorea in relazione alla insussistenza di un diritto di prelazione del convenuto quanto al contratto preliminare di CP_1 compravendita concluso dalle parti attrici con in data 17.1.2022 e quanto alle Controparte_5 successive trattative contrattuali intercorse tra le parti attrici e;
Controparte_5
§ deve dichiararsi che non sussisteva in capo a il diritto di prelazione dallo stesso CP_1 esercitato, risultando priva di effetto la prelazione esercitata, pronuncia che assorbe le restanti domande attoree, per il noto principio della ragione più liquida.
Alla luce della parziale soccombenza reciproca tra le parti, si ritiene che le spese (da liquidarsi ex DM
55/2014) debbano essere compensate tra le stesse nella misura del 50%, con condanna della parte convenuta a pagare ai ricorrenti il restante 50%. Precisamente, i compensi sono liquidati tenendo conto dei valori medi dello scaglione compreso tra € 26.000,01 ed € 52.000,00 per complessivi € 7.616,00, il cui 50% è pari ad € 3.808,00 (non ritenendosi di applicare l'aumento del 10% ex art. 4 comma 2 DM
55/2014 per l'assistenza a più parti aventi stessa posizione processuale, circostanza che non si ritiene abbia reso più gravosa la difesa). Gli esposti documentati di parte attrice ammontano invece ad €
558,60 (cu, marca, intimazione testi), il cui 50% è pari ad € 270,30.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Accerta e dichiara inammissibile la domanda attorea volta ad accertare l'insussistenza del diritto pagina 16 di 17 di prelazione agraria in capo al convenuto quanto al contratto preliminare di CP_1 compravendita concluso dalle parti attrici con in data 17.1.2022 e quanto alle Controparte_5 successive trattative contrattuali intercorse tra le parti attrici e . Controparte_5
2) Accerta e dichiara l'insussistenza in capo a del diritto di prelazione rispetto al CP_1 contratto preliminare di compravendita datato 10.11.2021 concluso tra le parti attrici e
[...]
e (avente ad oggetto gli immobili siti in CP_2 Controparte_3 CP_4
Villafranca Piemonte, frazione San Giovanni n.15, identificati al C.F. al F. 58, n. 134, sub 3-4-5-6-7 graffati, cat D/10, rendita euro 2.084,00; al F. 58, n. 134, sub 2, cat A/3, classe 1 vani 5,5, rendita euro 196,00; al C.T al F. 58, mappale 134 ente urbano), risultando di conseguenza priva di effetti la prelazione esercitata dal convenuto con raccomandata datata 30.12.2021. CP_1
3) Condanna la parte convenuta a rimborsare alle parti attrici , CP_1 Parte_1 [...]
e il 50% delle spese del presente giudizio e così a pagare alle parti attrici Euro Pt_2 Parte_4
3.808,00 per compensi ed Euro 270,30 per esposti, oltre rimborso forfettario del 15%, IVA e CPA come per legge. Con compensazione tra le parti del restante 50% delle spese di lite.
Torino, 7 marzo 2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Vittoria Chiavazza
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