Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova
III Sezione Civile
In persona del giudice dott.ssa Paola Zampieri ha pronunciato la seguente
SENTENZA resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa iscritta al R.G. n. 8828/2024 promossa da: in persona dell'institore pro tempore avv. Parte_1
Francesco Leggiadro
- avv. Luigi Tarenzi-
-ricorrente-
contro

Controparte_1
in persona del socio accomandatario Sig. CP_1
-resistente contumace-
CONCLUSIONI:
-per parte ricorrente: “1) Nel merito: previo accertamento dell'inadempimento del conduttore al pagamento dei canoni e spese accessorie, condannare
[...] in persona Controparte_1
del suo socio accomandatario pro-tempore, al pagamento di tutti i canoni e spese accessorie non corrisposti dall'1.4.2013 ad oggi in favore di ammontanti - CP_2
al 30 giugno 2024 - ad Euro 173.975,41=, oltre ai successivi fino al rilascio, oltre ad interessi di mora al tasso convenzionale di cui all'art.

7.5 del contratto pari a tasso ufficiale di riferimento della BCE maggiorato di 7 punti (D.Lgs. 9-10-2002 n. 231, art.
5) maturati dalla scadenza delle dette fatture al saldo effettivo delle stesse;

2) Sempre nel merito: previo accertamento dell'inadempimento del conduttore al pagamento dei canoni e spese accessorie, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per morosità ex artt. 1453 cod. civ., 5 della legge n. 392 del 1978 e 7.4 del contratto di locazione e condannare Controparte_1 in persona del suo socio accomandatario
[...] pro-tempore, a restituire l'immobile meglio descritto in narrativa alla , libero da CP_2 persone o cose, nello stato in cui si trovava al momento dell'acquisto della detenzione;

3) In ogni caso: con totale rifusione delle spese di lite, oltre al rimborso spese generali del 15 % di cui alla Tariffa Professionale, iva e cpa alle aliquote di legge.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
in qualità di locatrice dell'immobile sito in Genova, Via Parte_1
Buranello civici 49A-49R, 51R-53R, ha depositato ricorso ex art. 447-bis c.p.c. nei CP_ confronti di conduttrice dello stesso, al fine di Parte_2 CP_1
ottenere la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 19.11.2012
e registrato all'Agenzia delle Entrate il 20.12.2012 (doc. 3), nonché il rilascio dell'immobile e il pagamento della morosità maturata a partire dal primo aprile 2013.
Ha dedotto che il contratto di locazione aveva durata di sei anni, a partire dal primo novembre 2012, rinnovabili di ulteriori sei anni, e che lo stesso prevedeva un canone di locazione annuo pari a 13.000,00 euro da pagarsi in rate trimestrali anticipate.
Inoltre, l'art.

7.4 del contratto di locazione prevedeva che “fermo restando quanto previsto dagli artt. 5 e 55 della legge 392/78 le Parti convengono che il mancato pagamento alle scadenze pattuite anche di una sola rata del canone e/o degli eventuali oneri accessori, costituirà la parte conduttrice in mora e, configurandosi come inadempimento grave, legittimerà la parte locatrice a chiedere la risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. in danno e spese della parte conduttrice stessa.”
Ha allegato che dal primo novembre 2013 parte conduttrice ha omesso il pagamento del canone di locazione e che a nulla sono valsi i plurimi solleciti inviati dalla locatrice
(20.5.2013 doc. 5, 30.3.2016 doc. 6, 18.7.2016 doc. 8, 24.6.2019 doc. 10, 22.8.2022 doc. 11), in quanto parte conduttrice pur riconoscendo il proprio debito non provvedeva a sanare la morosità. Pertanto, alla data del ricorso (giugno 2024) la morosità ammontava a 173.975,41 euro come da fatture prodotte sub doc. 4.
Infine, ha fatto presente di avere comunicato via pec in data 10.7.2023 (doc. 12) la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza del 31.10.2024, intimando già il rilascio dell'immobile per tale data;
tuttavia, la conduttrice non avrebbe ancora riconsegnato l'immobile. Nonostante la regolarità della notifica, parte convenuta non si è costituita in giudizio.
Il ricorso è fondato.
Parte ricorrente lamenta il mancato pagamento dei canoni di locazione a far data dall'aprile 2013 e ha prodotto plurime diffide e/o solleciti inviati alla conduttrice.
Dagli atti prodotti dalla locatrice, risulta che la conduttrice non abbia mai negato il proprio debito, giustificandolo alla luce delle difficoltà incontrate nell'attività commerciale che viene esercitata nell'immobile locato. Né la conduttrice ha provveduto a concordare un piano di rientro, come proposto dalla locatrice.
Pertanto, la conduttrice è inadempiente all'obbligazione di pagamento del canone locatizio.
Ciò posto, parte ricorrente ha assolto al proprio onere probatorio producendo in giudizio il contratto di locazione da cui si evince il titolo dell'obbligazione dedotta in giudizio e il suo ammontare (doc. 4) e allegando l'inadempimento di parte conduttrice.
La conduttrice, invece, non si è costituita in giudizio, rinunciando così ad allegare e provare fatti ed eccezioni contrarie alla pretesa della ricorrente.
Il ricorso è pertanto fondato alla luce dei principi di diritto enunciati pacificamente in giurisprudenza a partire dalla sentenza della Corte di cassazione a Sezioni Unite n.
13533/2001, (“in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.
(risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento.”)
Visto l'art.

7.4 del contratto di locazione che prevede una clausola risolutiva espressa nel caso di mancato pagamento di un solo canone di locazione e ritenuto, comunque, che l'inadempimento di parte conduttrice è grave ex art. 1453 c.c. in quanto prolungato nel tempo (fin dall'aprile 2013) e consistente nell'ammontare, il ricorso deve essere accolto.
Il contratto di locazione deve essere dichiarato risolto per inadempimento della conduttrice e parte convenuta dev'essere condannata al rilascio dell'immobile per cui
è causa, libero da cose e/o persone, entro trenta giorni dalla pronuncia della presente sentenza.
Inoltre, è fondata la domanda di condanna della convenuta al pagamento della morosità maturata nel corso del rapporto locatizio e a giugno 2024 ammontante a
173.975,41 euro per canoni di locazione, oltre i successivi canoni da luglio 2024 fino al momento di effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi di mora ai sensi dell'art.

7.5 del contratto per cui è causa.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, per le cause di valore compreso tra 52.001,00 e 260.000,00, valori medi per la fase di studio, introduttiva e decisionale, oltre accessori di legge, ridotti ad € 6.000,00 in considerazione dell'effettivo valore della controversia e della semplicità della stessa
*****


P.Q.M.


Il Tribunale di Genova, in composizione monocratica in persona della dott.ssa Paola
Zampieri, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, istanza ed eccezione disattesa, così decide:
-risolve il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 19.11.2012 e relativo all'immobile sito in Genova, Via Buranello civici 49A-49R, 51R-53R, per inadempimento di parte conduttrice;
CP_
-condanna in persona del legale rappresentante CP_1 Parte_2 CP_1 al rilascio in favore di dell'immobile di cui sopra, libero Parte_1
da cose e persone, entro trenta giorni dalla data odierna;

CP_
-condanna in persona del legale rappresentante CP_1 Parte_2 CP_1
al pagamento in favore di della somma di 173.975,41 Parte_1 euro per canoni di locazione maturati dall' 1.4.2013 a giugno 2024, oltre i successivi da luglio 2024 fino al momento di effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo, come da contratto;

- condanna in persona del legale rappresentante Parte_3
alla rifusione delle spese di lite in favore di liquidate per Parte_1
esborsi in 786,00 euro e per compensi in 6.000,00 euro, oltre spese generali al 15%,
IVA e CPA.
Si comunichi.
Genova, 17.04.2025
Il Giudice
Dott.ssa Paola Zampieri