REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Fermo
Affari Civili Contenziosi
N. R.G. 452/2018
Il Tribunale Ordinario di Fermo, in persona del Giudice Francesco De Perna, ha pronunciato la presente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 452 del Ruolo Generale degli Affari
Contenziosi Civili dell'anno 2018 vertente
T R A
e , Parte_1 C.F._1 Parte_2
, con gli Avv.ti MERI COSSIGNANI e C.F._2
CAMILLA CIMARELLI, giusta procure telematicamente depositate;

ATTORI
E
), con l'Avv. RITA VIRGILI, giusta procura CP_1 P.IVA_1
allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTA
OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale d'udienza del 07.11.2024
MOTIVAZIONE
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE R AGIONI DI FATTO E DI
DIR ITTO DELLA DEC ISIONE ed citavano in giudizio Parte_1 Parte_2 CP_1
deducendo il mancato adempimento da parte della convenuta dell'obbligo di concludere i contratti di vendita a cui la stessa era tenuta in forza di due distinti contratti preliminari con essi attori (in qualità di promissari acquirenti) sottoscritti in data 28.12.2010 ed aventi ad oggetto, quanto a quello relativo all'attore , un appartamento e due posti auto, Parte_1
quanto a quello relativo all'attrice , un appartamento, due Parte_2
posti auto ed un locale deposito, beni siti tutti in Grottammare;
il prezzo convenuto per i predetti beni era stato integralmente pagato conformemente a quanto statuito nel contratto preliminare, residuando soltanto la somma di € 1.000,00 con riferimento a ciascuno dei promissari acquirenti. Deducevano, inoltre, che la convenuta si era altresì impegnata a realizzare lavori edili sugli immobili oggetto di contratto preliminare e che gli stessi, essendo rimasti in parte ineseguiti dalla convenuta, erano stati autonomamente ed a proprie spese da loro effettuati. Chiedevano, pertanto, pronunciarsi sentenza che producesse gli effetti dei contratti non conclusi, subordinando gli effetti del trasferimento dei beni ad alcune condizioni e chiedendo fissarsi il termine per il pagamento del residuo del prezzo, oltre alla condanna della convenuta al pagamento in favore di essi delle somme di denaro da loro sborsate per effettuare i lavori ineseguiti dalla convenuta. In via subordinata, chiedevano condannarsi la convenuta alla restituzione di tutte le somme che avevano pagato alla convenuta con riferimento ai beni oggetto di preliminare, oltre al risarcimento del danno.
Si costituiva in giudizio rappresentando che gli attori non CP_1
avevano corrisposto somme di denaro relative a talune “migliorie” sugli immobili da essi richieste ed eseguite dalla convenuta. Deduceva, inoltre, che le operazioni connesse agli immobili erano state contraddistinte da sproporzioni nella determinazione del prezzo, accettate dalla convenuta in quanto in stato di necessità economica e negoziale. Allo squilibrio contrattuale, inoltre, aveva contribuito il comportamento degli attori, i quali avevano impedito ad essa convenuta di effettuare ulteriori operazioni immobiliari che avrebbero consentito di ripristinare il giusto equilibrio di prezzo. Contestava, pertanto, le deduzioni degli attori e, in particolare, di essere rimasta inadempiente all'obbligo di concludere i contratti definitivi, rappresentando per contro di aver esplicitato con missive agli attori, senza contestazione da parte degli stessi, che alla conclusione dei contratti definitivi si sarebbe pervenuti soltanto una volta ricevuto il prezzo delle migliorie per i lavori ovvero una volta rimodulato il prezzo degli immobili. Chiedeva, quindi, rigettarsi le avverse domande nonché, previa rideterminazione del prezzo di vendita begli immobili in ragione della nullità delle relative pattuizioni e conseguente condanna degli attori al pagamento dello stesso nonché al pagamento delle somme di denaro dovute a titolo di migliorie, disporsi che alla stipulazione dell'atto pubblico di compravendita degli immobili oggetto dei contrattai preliminari si pervenisse soltanto dopo il versamento da parte degli attori delle predette somme richieste.
Nel corso del giudizio venivano assegnati alle parti i termini di cui all'art. 183, comma sesto, c.p.c. e si assumevano le prove orali ammesse.
Successivamente, veniva disposta CTU la cui ammissione veniva tuttavia revocata con ordinanza del 12.01.2024 su richiesta delle parti, che davano atto, all'udienza del 11.01.2024, “di aver definito le questioni per la soluzione delle quali era stata disposta CTU, come da atti (rinuncia alle relative domande) che si riservano di depositare” e chiedevano quindi fissarsi udienza di precisazione delle conclusioni.
In data 31.10.2024 parte attrice depositava telematicamente “note scritte” in cui, dando atto che la convenuta aveva aderito alla domanda attorea di trasferimento della proprietà degli immobili oggetto dei contratti preliminari del 28/12/2010 nonché che le parti avevano rinunciato alle altre domande formulate in giudizio, chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “ “Voglia l'Ill.mo Controparte_2
Tribunale di Fermo, previo accertamento del diritto ad ottenere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., emettere sentenza che trasferisca da CP_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, p.iva e c.f.
[...]
con sede in San Benedetto del Tronto, via Toscana 143, P.IVA_1
REA: AP-175793, in favore della sig.ra , nata a [...]_2
Benedetto del Tronto (AP) il 1°.03.1973, c.f. C.F._2
residente a [...], la piena proprietà dei seguenti immobili siti in Grottammare alla via Donizetti n. 2 angolo via
Montegrappa: - Abitazione di tipo civile identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Grottammare al Foglio 8, Particella 361, Subalterno 5, indirizzo Viale Montegrappa snc, piano 3, Rendita: Euro 268,56,
Categoria A/2, Classe 3, Consistenza 4,0 vani, Superficie Totale: 81 m2,
Superficie Totale escluse aree scoperte 73 m2, confinante con proprietà
sub 1 (Bene comune non censibile), Lastrico solare, via Per_1
Montegrappa, via Donizetti;
- Posto auto scoperto pertinenziale identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Grottammare al Foglio
8, Particella 361, Subalterno 8, indirizzo Viale Montegrappa snc, piano
1, Rendita: Euro 30,37, Categoria C/6, Classe 1, Consistenza 12 m2,
Superficie Totale 12 m2, confinante con Via Donizetti, sub 1 (Bene comune non censibile), e altri due posti auto scoperti di proprietà di CP_1
- Posto auto scoperto pertinenziale identificato al Catasto Fabbricati
[...]
del Comune di Grottammare al Foglio 8, Particella 361, Subalterno 9, indirizzo Viale Montegrappa snc, piano 3, Rendita: Euro 30,37, Categoria
C/6, Classe 1, Consistenza 12 m2, Superficie Totale 12 m2, confinante con via Donizetti, sub 1 (Bene comune non censibile), e altri due posti auto scoperti di proprietà di - oltre le parti comuni condominiali;
- CP_1
ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari di effettuare la trascrizione della sentenza, con ogni altro conseguente provvedimento di legge ed esonero da ogni responsabilità; Parte_3
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Fermo, previo accertamento del diritto ad ottenere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., emettere sentenza che trasferisca da in persona del legale rappresentante pro CP_1
tempore, p.iva e c.f. , con sede in San Benedetto del Tronto, P.IVA_1
via Toscana 143, REA: AP-175793, in favore del sig. , Parte_1
nato a [...] il [...] e residente in [...], c.f. la piena proprietà dei C.F._1
seguenti immobili siti in Grottammare via Donizetti n. 2, angolo via
Montegrappa: - Abitazione di tipo civile identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Grottammare al Foglio 8, Particella 361, Subalterno 3, indirizzo Via Gaetano Donizetti 2, piano T-1, Rendita: Euro 570,68,
Categoria A/2, Classe 3, Consistenza 8,5 vani, Superficie Totale: 144 m2,
Superficie Totale escluse aree scoperte 135 m2, confinante al piano terra con Via Montegrappa, proprietà , proprietà e al Per_2 Per_3
piano primo con Via Donizetti - Sub 1 (Bene comune non censibile), proprietà proprietà , proprietà - Posto auto Per_3 Per_2 Per_1
scoperto pertinenziale identificato al Catasto Fabbricati del Comune di
Grottammare al Foglio 8, Particella 361, Subalterno 7, indirizzo Viale
Montegrappa snc, piano 1, Rendita: Euro 32,90, Categoria C/6, Classe 1,
Consistenza 13 m2, Superficie Totale 13 m2, confinante con via Donizetti, sub 1 (Bene comune non censibile) e altro posto auto di proprietà di CP_1
- Posto auto scoperto pertinenziale identificato al Catasto Fabbricati
[...]
del Comune di Grottammare al Foglio 8, Particella 361, Subalterno 12, indirizzo Viale Montegrappa snc, piano 3, Rendita: Euro 30,37, Categoria
C/6, Classe 1, Consistenza 12 m2, confinante su tre lati con sub 1 (Bene comune non censibile) e sul quarto lato con l'immobile di cui costituisce la pertinenza (sub 3); - oltre le parti comuni condominiali - ordinando al
Conservatore dei Registri Immobiliari di effettuare la trascrizione della sentenza, con ogni altro conseguente provvedimento di legge ed esonero da ogni responsabilità”, il tutto con compensazione delle spese del giudizio.
In data 02.11.2024, parte convenuta depositava telematicamente un foglio di “precisazione delle conclusioni” in cui, riportandosi integralmente alle suddette note - contenenti le sopracitate conclusioni - già depositate dagli attori, che faceva proprie, rappresentava, tra l'altro, quanto segue: “Si precisa e ricorda […] che la Staff ha aderito alla domanda attorea di trasferimento della proprietà degli immobili oggetto dei contratti preliminari del 28/12/2010 (in atti), come da verbale dell'udienza del
11/01/2024; - si dà atto altresì che le parti hanno rinunciato alle altre domande formulate in giudizio, come da verbale dell'udienza dell'11/01/2024, in conformità alle conclusioni che verranno qui rassegnate; […] - le parti dichiarano che sussistono i presupposti per la pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c. di trasferimento della proprietà degli immobili e depositano tutta la documentazione ad oggi nella loro disponibilità. Si PRECISA che la scrivente difesa SI RIPORTA
INTEGRALMENTE ALLA DOCUMENTAZIONE GIA' DEPOSITATA
DALLA DIFESA DEI SIGG.RI EGIDI, facendola propria e, non la riproduce al fine di non creare confusione di documenti. Si trascrive, quindi, di seguito, il contenuto delle note della difesa aderendovi Pt_1
integralmente, precisando che IL PREZZO E' STATO INTEGRALMENTE
PAGATO, così come in appresso riportato e che non si chiede alcun condizionamento al pagamento del prezzo, essendo, appunto, lo stesso già saldato”; veniva quindi ritrascritto il contenuto della precedente nota depositata dagli attori, ivi comprese le suddette conclusioni. Alla udienza di precisazione delle conclusioni del 07.11.2024, quindi, parte attrice precisava le conclusioni, sopra trascritte, riportandosi alla nota del 31.10.2024; parte convenuta non si opponeva al trasferimento, ma insisteva “nella domanda di risarcimento danni per i lavori effettuati dalla staff sui due appartamenti oggetto di preliminare in favore di
[...]
e ”, rappresentando che “la differente Pt_1 Parte_2
formulazione delle conclusioni rispetto a quelle depositate in data
02.11.2024 deriva da intervenute verifiche sugli immobili effettuate fra il
02-11-2024 e la data odierna.”. Il Giudice, quindi, previa concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., tratteneva la causa in decisione.
Ciò posto, il Tribunale osserva quanto segue.
Va preliminarmente dato atto che parte attrice ha concluso chiedendo esclusivamente la pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. che tenesse luogo degli effetti (trasferimento di immobili) dei contratti non conclusi (cfr. note scritte del 31.10.2024), dovendo pertanto ritenersi che la stessa abbia rinunciato alle ulteriori domande.
La domanda è fondata e va accolta.
Invero, parte convenuta ha aderito alla predetta domanda volta al trasferimento degli immobili come dalla stessa rappresentato all'udienza di precisazione delle conclusioni e, prima ancora, con le note di precisazione delle conclusioni telematicamente depositate in data
02.11.2024, nella quali ha espressamente rappresentato che essa convenuta “ha aderito alla domanda attorea di trasferimento della proprietà degli immobili oggetto dei contratti preliminari del 28/12/2010
(in atti), come da verbale dell'udienza del 11/01/2024”, nonché “che le parti hanno rinunciato alle altre domande formulate in giudizio, come da verbale dell'udienza dell'11/01/2024” e, ancora, precisato “che IL
PREZZO E' STATO INTEGRALMENTE PAGATO […] e che non si chiede alcun condizionamento al pagamento del prezzo, essendo, appunto, lo stesso già saldato”. Ha, quindi, aderendovi, riportato le conclusioni precisate dalla parte attrice.
A quanto detto va aggiunto che, per la pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c., occorre la sussistenza di alcuni presupposti, quali la produzione della certificazione dell'immobile atta ad individuare lo stesso, i titoli di provenienza, della relazione notarile attestante la trasferibilità e la prova della regolarità urbanistica dell'immobile, in quanto l'emananda sentenza determina effetti pari a quelli prodotti dalla traslazione del bene contrattualmente stabilita.
Quanto alla regolarità urbanistica, secondo l'insegnamento costante della
Suprema Corte (cfr. Cass. Civ., Sez. II, sent. 25 ottobre 2010 n. 21844), il giudice di merito, adito dal promissario acquirente per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, non può accogliere la domanda di fronte all'impossibilità di pervenire alla prova certa, necessaria ex art. 40 della legge 8 febbraio 1985, n. 47, che l'immobile sia stato costruito sulla base di licenza o di concessione edilizia o dell'esistenza della prescritta documentazione alternativa. Inoltre il comma 4 del citato art. 40 della legge n. 47/85 prevede che “se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsi o da allegarsi, non sia dipesa dall'insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, ovvero dal fatto che la costruzione sia stata iniziata successivamente al primo settembre del 1967, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate al comma precedente”. La sussistenza della dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui al citato art. 40, ovvero la produzione della documentazione attestante la regolarità urbanistica del bene, possono essere rispettivamente effettuati e prodotti anche dal promissario acquirente che agisca per ottenere l'esecuzione forma specifica dell'obbligo di contrarre e ciò nel corso del giudizio fino al momento della decisione della lite (cfr. Cass. S.U. n. 23825/09).
In definitiva, la sentenza prevista dall'art. 2932 c.c., in ragione della sua peculiare funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto dalle parti, non può realizzare un effetto maggiore o diverso da quello che, in materia immobiliare, sarebbe stato possibile alle parti o che, comunque, eluda le norme di legge che governano l'esercizio dell'autonomia negoziale.
Si deve ancora tenere conto che in base all'art. 29 comma 1 bis della L. n.
52/1985, come modificata dall'art. 19 comma 14 del D.L. n. 78/2010, convertito con modificazioni dalla L. 30.7.2010 n. 122, in vigore dal
31.7.2010, negli atti traslativi, costitutivi, modificativi di diritti reali immobiliari o di scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti tra vivi l'identificazione catastale, il riferimento alla planimetria depositata in catasto e la dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto sono prescritti a pena di nullità e tale requisito evidentemente vale anche per la sentenza ex art. 2932 c.c., che tiene luogo del contratto di vendita non concluso.
Ebbene, nella specie, la predetta documentazione risulta prodotta in atti in maniera completa.
In particolare, parte attrice ha prodotto i titoli edilizi degli immobili per cui è causa (cfr. deposito note scritte del 31.10.2024, nonché doc. 17 parte attrice, consistente in un atto pubblico avente ad oggetto unità immobiliari facenti parti del medesimo complesso in cui si trovano gli immobili oggetto di causa). Parte convenuta ha, invece, depositato dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Parimenti, gli atti di provenienza sono espressamente riportati nella relazione ipocatastale depositata in data 06.11.2024 dall'attrice.
Gli attori, quindi, ai sensi di quanto disposto dall'art. 2932 c.c., hanno diritto ad ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Quanto alla domanda di parte convenuta di “risarcimento danni per i lavori effettuati dalla staff sui due appartamenti oggetto di preliminare”
(cfr. verbale udienza di precisazione delle conclusioni), la stessa non può essere accolta. Invero, in disparte il fatto che con note di precisazione delle conclusioni telematicamente depositata in data 02.11.2024 parte convenuta aveva dato atto di aver “rinunciato alle altre domande [rispetto a quella di trasferimento degli immobili] formulate in giudizio”, va osservato che la suddetta domanda di risarcimento danni non è neppure mai stata precedentemente formulata e che, comunque, la stessa è infondata, in quanto nessuna prova è stata fornita al riguardo dalla convenuta, avendo la stessa anche chiesto revocarsi la CTU all'udienza del 11.01.2024, né avendo altrimenti fornito la prova.
Le spese di lite, in ragione di quanto richiesto dall'attrice nelle proprie conclusioni, e fatto proprio dalla convenuta con note del 02.11.2024, devono essere interamente compensate.
P . Q . M .
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, istanza od eccezione disattesa, così provvede:

1. dispone il trasferimento da in favore di CP_1 [...]
della piena proprietà dei seguenti immobili siti in Parte_2
Grottammare alla via Donizetti n. 2 angolo via Montegrappa: - Abitazione di tipo civile identificata al Catasto Fabbricati del
Comune di Grottammare al Foglio 8, Particella 361, Subalterno
5, indirizzo Viale Montegrappa snc, piano 3, Rendita: Euro
268,56, Categoria A/2, Classe 3, Consistenza 4,0 vani, Superficie
Totale: 81 m2, Superficie Totale escluse aree scoperte 73 m2, confinante con proprietà sub 1 (Bene comune non Per_1
censibile), Lastrico solare, via Montegrappa, via Donizetti;
-
Posto auto scoperto pertinenziale identificato al Catasto
Fabbricati del Comune di Grottammare al Foglio 8, Particella
361, Subalterno 8, indirizzo Viale Montegrappa snc, piano 1,
Rendita: Euro 30,37, Categoria C/6, Classe 1, Consistenza 12 m2,
Superficie Totale 12 m2, confinante con Via Donizetti, sub 1
(Bene comune non censibile), e altri due posti auto scoperti di proprietà di - Posto auto scoperto pertinenziale CP_1
identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Grottammare al
Foglio 8, Particella 361, Subalterno 9, indirizzo Viale
Montegrappa snc, piano 3, Rendita: Euro 30,37, Categoria C/6,
Classe 1, Consistenza 12 m2, Superficie Totale 12 m2, confinante con via Donizetti, sub 1 (Bene comune non censibile), e altri due posti auto scoperti di proprietà di - oltre le parti comuni CP_1
condominiali;

2. dispone il trasferimento da in favore di CP_1 [...]
della piena proprietà dei seguenti immobili siti in Pt_1
Grottammare via Donizetti n. 2, angolo via Montegrappa: -
Abitazione di tipo civile identificata al Catasto Fabbricati del
Comune di Grottammare al Foglio 8, Particella 361, Subalterno
3, indirizzo Via Gaetano Donizetti 2, piano T-1, Rendita: Euro
570,68, Categoria A/2, Classe 3, Consistenza 8,5 vani, Superficie Totale: 144 m2, Superficie Totale escluse aree scoperte 135 m2, confinante al piano terra con Via Montegrappa, proprietà
, proprietà e al piano primo con Via Donizetti Per_2 Per_3
- Sub 1 (Bene comune non censibile), proprietà Per_3
proprietà , proprietà - Posto auto scoperto Per_2 Per_1
pertinenziale identificato al Catasto Fabbricati del Comune di
Grottammare al Foglio 8, Particella 361, Subalterno 7, indirizzo
Viale Montegrappa snc, piano 1, Rendita: Euro 32,90, Categoria
C/6, Classe 1, Consistenza 13 m2, Superficie Totale 13 m2, confinante con via Donizetti, sub 1 (Bene comune non censibile)
e altro posto auto di proprietà di - Posto auto scoperto CP_1
pertinenziale identificato al Catasto Fabbricati del Comune di
Grottammare al Foglio 8, Particella 361, Subalterno 12, indirizzo
Viale Montegrappa snc, piano 3, Rendita: Euro 30,37, Categoria
C/6, Classe 1, Consistenza 12 m2, confinante su tre lati con sub 1
(Bene comune non censibile) e sul quarto lato con l'immobile di cui costituisce la pertinenza (sub 3); - oltre le parti comuni condominiali;

3. compensa tra le parti le spese del giudizio.
10/03/2025 Il Giudice
Francesco De Perna