N. R.G. 12535/2023
Tribunale di Brescia
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 12535 /2023
All'esito della riserva assunta all'udienza del 23 gennaio 2025
Il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.
La comunicazione del presente provvedimento equivale alla lettura.
Il Giudice
dott. Elisabetta Arrigoni
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Brescia
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice, dott. Elisabetta Arrigoni, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 12535/2023 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. e dom. Matteo Parte_1 C.F._1
Masiello del foro di Brescia;

ATTRICE contro
in persona della titolare RT CP_1
(C.F. ; P.I. ) con il patrocinio dell'avv. e dom
[...] C.F._2 P.IVA_1
Poli Stefano del foro di Verona;

(P.I. ) in persona del legale rappresentate pro Controparte_2 P.IVA_2 tempore, con il patrocinio dell'avv. e dom. Erica Pasetto del foro di Verona;

CONVENUTE
CONCLUSIONI
Come in atti.
pagina 2 di 7 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281 sexies cpc e relativo decreto di fissazione udienza notificato in data
30.10.2024, conveniva in giudizio la ditta individuale Parte_1 CP_1 CP_1
e la società chiedendo la risoluzione del contratto preliminare per
[...] Controparte_2
immobile da costruire sottoscritto in data 18.12.2020 con la ditta individuale
[...]
per grave inadempimento della parte promittente venditrice, con condanna RT della stessa alla restituzione del doppio della caparra pari ad € 50.000,00. Parte_1 chiedeva, inoltre, l'accertamento del pagamento della somma di € 31.200,00 effettuato dalla ricorrente in favore della società con la condanna di quest'ultima alla Controparte_2
restituzione del predetto importo;
sempre in via principale, la condanna delle resistenti,
[...]
e in solido tra loro, al pagamento della predetta RT Controparte_2
somma a titolo di risarcimento del danno;
in ogni caso, oltre interessi dalla domanda al saldo e con il favore delle spese di lite. A tal fine ha dedotto che in data 18.12.2020 e Parte_1
di sottoscrivevano contratto preliminare di compravendita di CP_1 RT immobile da costruire in Calvagese della Riviera (BS) al prezzo di € 282.000,00 oltre ad iva e che corrispondeva € 25.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. Precisava inoltre che: la resistente aveva a sua volta sottoscritto un preliminare di acquisto da Controparte_2 [...] dell'area dove doveva essere costruita la villetta;
la ricorrente versava, su Parte_2 indicazione della direttamente a tale società a titolo di acconto l'importo di € CP_1
31.200; nonostante il trascorrere del tempo ed i continui solleciti da parte ricorrente i lavori non avevano inizio;
nel frattempo, la ricorrente vendeva la propria abitazione in Calvagese e si trasferiva con tutta la famiglia in un appartamento corrispondendo un canone mensile di locazione di € 800,00, acquistava mobilio per la nuova abitazione per € 29.000,00 (poi adattato ed utilizzato nell'appartamento locato); successivamente emergeva che la promettente venditrice non aveva acquisito la disponibilità dell'immobile oggetto di preliminare di vendita;
la ricorrente inviava diffida ad adempire senza avere riscontro;
a distanza di due anni dal termine stabilito per la stipula del rogito (30.9.202) la promittente venditrice non era entrata nella disponibilità dell'immobile. La ricorrente chiedeva pertanto la risoluzione del contratto preliminare con restituzione del doppio della caparra e la restituzione della somma versata a titolo di acconto.
Si costituiva la convenuta , la quale si opponeva alla CP_1 RT domanda, attribuendo ogni responsabilità dell'inadempimento a terzi. Deduceva in particolare la resistente che: al fine di perfezionare la vendita della villetta in costruzione oggetto del pagina 3 di 7 [.. preliminare stipulato con la ricorrente stipulava altro contratto preliminare con la società
(di cui la convenuta personalmente era socia) avente ad oggetto la parte di CP_2
terreno su cui doveva sorgere la villetta;
a sua volta, la società aveva stipulato Controparte_2 con la signora ltro contratto preliminare avente ad oggetto l'intera area Parte_2
su cui sarebbe sorta la costruzione degli immobili, tra cui la villetta oggetto di promessa di vendita inter partes; tale circostanza era specificata nel preliminare di vendita inter partes; alla sottoscrizione del preliminare la ricorrente corrispondeva caparra di € 25.000,00 e, successivamente, versava acconto di € 31.200,00 direttamente alla società “ CP_2
[... ; successivamente emergeva che la signora non aveva più interesse alla Parte_2
stipula del rogito, impedendo la conclusione del progetto immobiliare;
Il CP_2
comunicava alla convenuta di aver instaurato un contenzioso nei confronti della signora n. 14203/2022 RG) per ottenere sentenza ex art. 2932 c.c. che tenesse luogo Parte_2
alla compravendita non conclusa tra le parti (ancora pendente).
Si costituiva altresì svolgendo chiamata del terzo Controparte_2 Parte_2 con la quale aveva sottoscritto preliminare di compravendita dell'area su cui sarebbe sorta la costruzione dell'immobile oggetto del preliminare tra la ricorrente e CP_1 contestando di essere tenuta alla restituzione della somma di € 31.200,00. Deduceva in particolare che: la ricorrente era consapevole della circostanza che l'immobile in costruzione oggetto del contratto di compravendita tra la stessa e CP_1 RT sarebbe stato costruito nell'area che la società stava acquistando dalla Controparte_2
signora (preliminare del 15.6.2020); tuttavia, avendo successivamente Parte_2
la signora anifestato di non avere più interesse alla stipula del rogito, impediva Parte_2
il perfezionamento anche degli altri atti di acquisto;
Il aveva intrapreso azione CP_3 giudiziale (invia di definizione) nei confronti della signora che era l'unica Parte_2 responsabile del mancato trasferimento della proprietà del terreno ove realizzare l'immobile oggetto del preliminare tra la ricorrente e la pertanto Il formulava CP_1 CP_2
istanza di chiamata in causa della signora su accordo tra le parti il Parte_2 CP_2
[... aveva ricevuto (in luogo della ) dalla ricorrente il RT pagamento della somma di € 31.200,00 a titolo di acconto per l'acquisto dell'immobile, pertanto qualora il fosse stato condannato alla restituzione della predetta CP_3 somma alla ricorrente, quest'ultima era comunque tenuta a corrispondere l'importo a
[...]
. In ogni caso, alcun risarcimento del danno era dovuto alla RT
ricorrente non potendo essere imputate alla resistente le scelte di vendere il proprio pagina 4 di 7 immobile, di trasferirsi in un appartamento in locazione e/o di acquistare nuovi mobili che peraltro la stessa precisava di utilizzare.
All'udienza del 28 marzo 2024 il Gi rigettava l'istanza di chiamata del terzo svolta dalla convenuta essendo la domanda fondata su altro titolo e, ritenuta la causa Controparte_2
matura per la decisione, disponeva rinvio per discussione orale e decisione ex art. 281 sexies cpc, con termini per il deposito di note scritte.
All'udienza del 23 gennaio 2024 le parti precisavano le conclusioni come in atti ed il GI si riservava la decisone.
***
La causa viene decisa sulla scorta delle allegazioni e della produzione documentale in atti.
La domanda della ricorrente nei confronti di va accolta nei CP_1 RT
termini che seguono.
In diritto, secondo l'insegnamento della Suprema Corte: “In tema di inadempimento contrattuale, una volta conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione del contratto al quale accede la prestazione di una caparra confirmatoria, l'esercizio del diritto di recesso è definitivamente precluso, cosicchè la parte non inadempiente che limiti fin dall'inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra ad essa versata o alla corresponsione del doppio della caparra da essa prestata, in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell'effetto risolutorio” (cfr Cass. 18392/2022).
Con riferimento alla pretesa restitutoria: “L'esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c. determina lo scioglimento del vincolo contrattuale, radica la pretesa restitutoria quantificata forfettariamente in relazione all'oggetto della caparra confirmatoria e presuppone un inadempimento della controparte verificatosi anteriormente al recesso” (cfr n. 17969/2021).
Nel caso in esame la ricorrente (promissaria acquirente) ha prodotto il contratto preliminare di compravendita sottoscritto con la società individuale RT
(promissaria venditrice) in data 18 dicembre 2020; all'art. 10 del contratto risulta previsto termine al 30 settembre 2021 per la stipula del rogito notarile (doc. 3).
Risulta che la ricorrente abbia versato € 25.000 alla resistente a titolo di caparra confirmatoria (doc. 5 e 6).
Risulta inviata dalla ricorrente diffida ad adempiere in data 8 maggio 2023 entro il termine di giorni 15 (doc. 15).
Non è in contestazione che il rogito notarile non sia stato stipulato entro il termine previsto dal contratto preliminare, né che l'immobile oggetto del preliminare non sia stato costruito, ciò
pagina 5 di 7 costituisce inadempimento non di scarsa importanza riguardante l'obbligazione principale della promissaria venditrice.
La ricorrente quale contraente non inadempiente ha quindi agito per ottenere la ritenzione del doppio della caparra.
Come noto, la funzione della caparra costituisce limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all'importo convenzionalmente stabilito in contratto.
La resistente va quindi condannata alla restituzione in RT favore della ricorrente del doppio della caparra versata e pari ad € 50.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Va altresì accolta la domanda di restituzione della somma di € 31.200,00 svolta dalla ricorrente nei confronti della società Controparte_2
Non è in contestazione che la ricorrente abbia corrisposto mediante assegno bancario la predetta somma alla società resistente (doc. 7). Controparte_2
Risulta poi che la resistente abbia emesso regolare fattura intestata alla ricorrente a seguito del pagamento (doc. 8).
Tutte le parti danno atto che la ricorrente, su indicazione della RT
, ha corrispondere la predetta somma direttamente alla società
[...] Controparte_2
Deve al riguardo osservarsi che può dirsi sussistere una sorta di collegamento negoziale tra il contratto preliminare (tra la ricorrente e e quello preliminare (tra CP_1 [...]
e , pur essendo il pagamento dell'acconto effettuato dalla ricorrente, CP_1 Controparte_2
con la conseguenza che lo scioglimento del primo incide sui rapporti tra la ricorrente e la resistente con la conseguenza che il pagamento è indebito. Controparte_2
In un tale contesto, venuto meno il titolo giustificativo del rapporto principale (tra la ricorrente e di ), la corresponsione della predetta somma al CP_1 RT
non risulta sorretta da alcun titolo, con la conseguenza che la stessa deve CP_2 essere restituita alla ricorrente dal soggetto giuridico che l'ha, in concreto, percepita, fermi gli eventuali accordi interni tra le resistenti e/o altri soggetti estranei al giudizio.
Si osserva che in sede di note conclusive la ricorrente ha introdotto una nuova domanda chiedendo in via principale il risarcimento dell'ulteriore somma di € 10.248 quale costo dell'agenzia immobiliare. Tale domanda non può essere accolta, tenuto conto che la ricorrente ha introdotto tardivamente la richiesta .
Assorbita ogni altra domanda.
In ordine alle spese di lite non vi sono ostacoli all'applicazione del principio di pagina 6 di 7 soccombenza e vengono liquidate in € 5.261,00 da corrispondere in favore della ricorrente dalle resistenti, in solido tra loro, oltre anticipazioni ed accessori di legge, secondo i parametri vigenti, valore della causa, ai medi, ai minimi per la fase istruttoria, non tenuta, e decisionale, stante la natura documentale e la decisone in forma semplificata.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
Accertato che il contratto preliminare è da ritenersi risolto per inadempimento di
[...]
, la condanna alla restituzione in favore della ricorrente della somma RT di € 50.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Condanna la resistente alla restituzione in favore della ricorrente della Controparte_2 somma di € 31.200,00, oltre intereresti legali dalla domanda al saldo.
Rigetta per il resto.
Condanna le resistenti a corrispondere alla ricorrente le spese di lite liquidate in parte motiva.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c.
Brescia, 11 febbraio 2025
Il Giudice
Elisabetta Arrigoni
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