N. R.G. 4827/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO SEZIONE TERZA CIVILE Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Annarita D'Elia, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al N.4827/2023 R.G., promossa da M INVESTIMENTI s.r.l., in persona del l.r. p.t., con Avv. Gentile attrice- intimante

Contro

MB EL E IO GO, con Avv. Lassini convenuti- intimati CONCLUSIONI Le parti si riportavano ai propri atti difensivi. MOTIVI DELLA DECISIONE Con intimazione di sfratto per morosità M Investimenti s.r.l. (già Meraviglia s.p.a.), in persona del l.r. p.t., dopo aver riferito di aver concesso in locazione ad uso abitativo, con contratto stipulato il 29.06.2021 e regolarmente registrato, l''immobile di proprietà sito in Castellanza -via Ponchielli, 5 (in atti identificato)- a MB LA (con fideiussione resa da IO RA in calce a detto contratto), e della morosità della parte intimata nel pagamento dei canoni locativi per €1.518,51 e per spese condominiali per €3.443,08, aveva agito ex art.658 c.p.c. per sentir convalidare lo sfratto per morosità e risolvere il contratto stesso. Instauratosi il contraddittorio, si costituivano MB LA e IO RA, che in via preliminare eccepivano il difetto di competenza del Tribunale adito per essere competente il Tribunale di Como, l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione;
nel merito si opponevano alla avversa istanza di convalida in mancanza di prova dell'asserito proprio inadempimento e per la genericità della avversa domanda;
spiegavano, infine, domanda riconvenzionale volta all'accertamento degli inadempimenti di parte locatrice negli interventi di manutenzione straordinaria per vizi e difetti sull'immobile e al risarcimento dei danni subiti anche per lite temeraria. All'udienza di convalida veniva definita la fase sommaria con la concessione dell'invocata ordinanza di rilascio e disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio nella fase del processo ordinario locatizio con assegnazione di termini per deposito memorie e documenti integrativi. Veniva, altresì, intrapresa da parte intimante e svolta con esito negativo, la procedura di mediazione obbligatoria. Le parti, ritualmente costituitesi, presenziavano, poi, all'udienza successivamente fissata insistendo nelle proprie domande (parte attrice avanzava altresì domanda di condanna al pagamento degli importi insoluti e al risarcimento danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c.); fallito il tentativo di conciliazione della lite, acquisita documentazione varia, parte intimata rinunciava alla domanda riconvenzionale spiegata, rinuncia ritualmente accettata dalla controparte, e la causa era successivamente rinviata per discussione e all'udienza del 19.03.2025 la causa era discussa e decisa come da dispositivo letto e pubblicato in udienza. pagina 1 di 4 In limine litis deve darsi atto che i convenuti intimati hanno rinunciato alla propria domanda riconvenzionale (dapprima in udienza e poi ribadendo tale rinuncia negli iscritti conclusivi) e parte attrice ha ritualmente accettato detta rinuncia, di tal che il thema decidendum si è ristretto all'unica eccezione preliminare persistente relativa al preteso difetto di competenza del Tribunale adito (essendo stata svola la procedura di mediazione nelle more del processo) e alle domande svolte da parte attrice-intimante. Preliminarmente va reietta l'eccezione di incompetenza per territorio sollevata da parte convenuta per aver ritenuto competente il Tribunale di Como sul presupposto dell'avvenuta accettazione e rituale duplice sottoscrizione nel contratto di cui si discute della clausola di attribuzione di competenza esclusiva a tale Foro (cfr. art. 23 del doc. 2 di parte attrice), atteso che “in tema di locazioni, la competenza territoriale del giudice del "locus rei sitae", come si ricava dagli artt. 21 e 447 bis c.p.c., ha natura inderogabile, con la conseguente invalidità di una eventuale clausola difforme, rilevabile "ex officio" anche in sede di regolamento di competenza” (così Cass. 12404/2020, v. anche nello stesso senso Cass.21908/2014, Cass. 25138/2024): ebbene, l'immobile locato è sito in Castellanza e, dunque, rientra nel circondario di questo Tribunale. Passando al merito della vertenza, ritiene il giudice che la domanda di parte intimante sia parzialmente fondata e, quindi, debba essere in parte accolta. Le circostanze dedotte dalla parte intimante risultano parzialmente confermate dalla documentazione versata nel proprio fascicolo (contratto di locazione, solleciti, ecc.: cfr. docc.1 e ss.) nonché dall'impostazione difensiva argomentata da parte intimata. Invero, dalla lettura della documentazione prodotta emerge che l'intimante, nella qualità di proprietaria dell'immobile sito in Castellanza - via Ponchielli, 5-, lo ha concesso in locazione a MB LA (e IO RA si è costituito fideiussore) con contratto stipulato il 29.06.2021 (che prevedeva un canone annuo di €12.960,00, oltre IVA, da pagarsi in rate mensili anticipate di €1.080,00, oltre Iva, ed €100,00 a titolo di acconto spese condominiali, entro il giorno 10 di ogni mese: v. art.7 del doc.2 dell'attrice), ma la parte conduttrice, fino al rilascio dell'immobile (avvenuto il 22.05.2024: cfr. doc.34 di parte attrice), non ha versato canoni locativi per complessivi € 6.736,73 (v. doc.35 di parte attrice). Va evidenziato che nel caso di specie l'inadempimento di parte conduttrice è sicuramente di non scarsa importanza, in considerazione dell'entità dei canoni non versati, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento della conduttrice in relazione all'interesse della società locatrice insoddisfatta (per oltre
€. 6.700,00). Parte intimata ha, poi, espressamente riferito, nell'atto di opposizione all'intimazione spiegata, di aver versato solo il 29.06.2023 il canone relativo al mese di giugno 2023 (contestato nell'atto di citazione come non tempestivamente pagato entro il 10 del mese, così come contrattualmente previsto). Per le ulteriori morosità i debitori non hanno provato fatti impeditivi, modificativi o estintivi idonei a paralizzare la domanda attorea (cfr. in questo senso Cass. S.U. 30.10.2001 n.13533, ed anche Cass.8615/2006, Cass.15677/2009, Cass. 826/2015, Cass.13685/2019, ecc.): le S.U. chiariscono che la parte che agisce per l'adempimento può limitarsi ad allegare, senza onere di provarlo, che l'adempimento non vi sia stato, per le evidenti difficoltà -in applicazione del principio di riferibilità o di vicinanza alla prova- per il creditore di fornire la prova di non aver ricevuto la prestazione, e cioè di fornire la prova di un fatto negativo -salvo che si tratti di inadempimento di obbligazioni negative-; al contrario, la prova dell'adempimento, ove sia avvenuto, sarà estremamente agevole per il debitore, che di regola sarà in possesso di una quietanza, al rilascio della quale ha diritto ex art.1199 c.c., o di altro documento relativo al mezzo di pagamento utilizzato. pagina 2 di 4 Comunque, va ricordato che il pagamento delle morosità intimate dopo l'instaurazione del contraddittorio non può costituire sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche dell'intera vicenda giuridica sull'avverso inadempimento, operando sul punto il principio generale previsto dall'art. 1453, co. III, c.c., che impedisce al debitore di adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale, in quanto la purgazione della mora, successivamente alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto, non impedisce l'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che continui dopo il pagamento dei canoni scaduti. Ne consegue che il pagamento in corso di causa dei canoni di locazione non impedisce, affatto, la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta nell'atto introduttivo. La valutazione dell'importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione, che rientra nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va pertanto affermata anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede ai sensi dell'art. 1375 c.c., che impone di evitare qualsiasi pregiudizio degli interessi della controparte contrattuale alla corretta esecuzione dell'accordo e all'ottenimento della relativa prestazione. La gravità dell'inadempimento di un contraente, difatti, non va commisurata solo all'entità del danno patrimoniale subito, che potrebbe anche non sussistere o essere stato estinto, ma deve parametrarsi anche al puntuale pagamento dei canoni locativi, configurandosi questo come il principale interesse del locatore sotto l'aspetto economico, sicché la reiterata non puntualità nel pagamento dei canoni (come avvenuto nella fattispecie esaminata) può di certo incidere sull'economia complessiva del rapporto, così da alterare il sinallagma contrattuale e far cessare la fiducia posta alla base dei contratti di durata. Logica conseguenza è che nella fattispecie concreta esaminata, stante la prova di reiterati inadempimenti contrattuali in considerazione della documentazione versata in atti nonché dall'impostazione difensiva della parte intimata, debba ritenersi che l'inadempimento della parte convenuta configuri una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da comportare la risoluzione del contratto ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1455 c.c.: l'avvenuto parziale adempimento nel corso del processo non vale, pertanto, a sanare o diminuire le conseguenze dell'inadempimento precedente (cfr. in questo senso Cass. 30730/2019, Cass. 24207/2006, Cass. 27955/2020). Parte intimante, dunque, ha, sul punto, assolto il proprio onere probatorio emergendo de plano il grave inadempimento in cui è incorsa la parte intimata nel non aver pagato le somme dovute a titolo di canoni di locazione scaduti. Va, invece, reietta la domanda relativa alla ripetizione delle spese condominiali, non avendo la società attrice, a seguito delle contestazioni sollevate dalla controparte, fornito adeguato riscontro probatorio in ordine all'effettivo esborso di tali oneri e difettando della necessaria funzione probatoria i meri consuntivi e riparti versati in atti, nei quali non si rinvengono le delibere con cui sono stati approvati i bilanci e i relativi riparti da cui emerge il credito verso il condomino. Sull'argomento è, inoltre, noto l'indirizzo giurisprudenziale che ha statuito che “in tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c.c.., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art.9 della legge n.392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto” (v. Cass.6403/2004, Cass.20348/2010). Va, infine, reietta la domanda riconvenzionale avanzata per lite temeraria ai sensi e per gli effetti di cui all'art.96 c.p.c.. pagina 3 di 4 E' risaputo che per il riconoscimento di tale domanda deve risultare la inconsistenza e la pretestuosità delle domande pervicacemente e ripetutamente avanzate dalla controparte ovvero la coscienza dell'infondatezza o dell'inammissibilità della domanda (o comunque il difetto del minimo di diligenza per l'acquisizione di detta coscienza): difatti, non è sufficiente che una parte abbia portato avanti tesi giuridiche ritenute errate all'esito del processo, ma è necessario che siano provate dalla controparte sia la consapevolezza dell'infondatezza della pretesa fatta valere in giudizio, sia la violazione del canone di normale prudenza nell'agire in giudizio in relazione alla fattispecie concreta (v. Cass.26515/2017). Sul punto la giurisprudenza è dell'avviso che la responsabilità aggravata ai sensi dell'art.96 esige, sul piano soggettivo, la mala fede o la colpa grave della parte soccombente, sussistente nell'ipotesi di violazione del grado minimo di diligenza che consente di avvertire facilmente l'infondatezza o l'inammissibilità della propria domanda, non essendo sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate;
peraltro, la mala fede e la colpa grave devono coinvolgere l'esercizio dell'azione processuale nel suo complesso (cfr. Trib. Napoli n. 8227/2020; Trib. Roma n.13553/2020). Nel presente giudizio, invero, non è emersa una particolare malafede, dovendosi ritenere che la parte abbia semplicemente avanzato domande a tutela di un preteso diritto. Il disposto normativo di cui all'art.96 c.p.c. e l'interpretazione giurisprudenziale della stessa norma sono, poi, rigorosi nel senso che necessariamente chiedono la prova concreta ed effettiva del danno subito in conseguenza del comportamento processuale della controparte (oltre alla prova del dolo o della colpa grave, del mancato uso di diligenza, della totale soccombenza: cfr. ex plurimis Cass.1384/1980, Cass.6637/1992, Cass.4651/1990, Cass. 117/1993, ecc.): “…ne consegue che, ove dagli atti del processo non risultino elementi obiettivi dai quali desumere la concreta esistenza del danno, nulla può essere liquidato a tale titolo, neppure ricorrendo a criteri equitativi…” (così Cass.12422/1995, v. nello stesso senso Cass.117/1993, Cass. 1200/1998, Cass. 3941/2002). Decisa la causa ut supra, tutte le ulteriori istanze, richieste e deduzioni delle parti devono ritenersi assorbite ovvero rigettate. Le spese di lite, della fase sommaria e di merito, vanno compensate tra le parti per la metà in considerazione dell'andamento del processo e del comportamento tenuto dalle parti nel corso del giudizio.

P. Q. M.

Il Tribunale di Busto Arsizio, definitivamente pronunciando nella causa tra le parti in epigrafe indicate, ogni diversa istanza, difesa, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. accoglie parzialmente le domande di parte attrice e, per l'effetto,

2. dichiara risolto il contratto di locazione concluso inter partes per inadempimento della parte conduttrice,

3. prende atto del già avvenuto rilascio a parte attrice-intimante dell'immobile locato sito in Castellanza - via Ponchielli, 5 - (in atti identificato);

4. condanna parte convenuta a pagare a parte attrice la somma di €6.736,73, oltre interessi legali dal dovuto al soddisfo;

5. rigetta ogni altra domanda avanzata;

6. condanna i convenuti, in solido tra loro, a rifondere a parte attrice le spese di lite, che si liquidano, già dimidiate, in complessivi €3.830,50, oltre oneri di legge e anticipazioni. Così deciso in Busto Arsizio il 19 marzo 2025
Il Giudice A.D'Elia pagina 4 di 4