All'udienza del 14/02/2025 , RGC n. 2277 /2023 dinanzi al Giudice dott. Gaetano Laviola sono comparsi:
L'avv. Pompilio (per delega dell'avv. IANNINI GRAZIA MARIA CARMELA ) per parte attrice, presente personalmente;

La parte discute la causa riportandosi ai propri scritti difensivi.
IL GIUDICE
Si ritira in camera di consiglio
All'esito della camera di consiglio ha emesso la seguente sentenza
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CASTROVILLARI
SEZIONE CIVILE in persona del giudice monocratico Dott. Gaetano Laviola, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile iscritta al n. 2277 del RGAC dell'anno 2023, avente ad oggetto domanda di risoluzione per inadempimento, vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Grazia Parte_1 C.F._1
Maria Carmela Iannini
Attore
E
CP_1
Convenuto-contumace
Discussione come da verbale di udienza del 14 febbraio 2025
FATTO E DIRITTO
1. L'attore ha convenuto deducendo: a) di aver stipulato con il medesimo, CP_1 in data 27 agosto 2013, un contratto preliminare di vendita di un immobile sito in Corigliano
Rossano (CS) alla Via Rinacchio n. 3, identificato al N.C.E.U. foglio 101 p .lla 922 sub 11; b) che il prezzo di vendita è stato pattuito in euro 52.000,00, di cui residuano da versare
9.500,00 euro;
c) che il termine per la stipula del definitivo era fissato al 30 aprile 2017; d) che il convenuto non ha inteso procedere alla stip ula del definitivo ed al versamento del saldo, nonostante anche gli inviti successivi alla scadenza, non pagando neppure imposte e
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oneri condominiali;
e) di aver formalmente invitato il convenuto per la stipula del rogito con diffida ad adempiere del 22 ma rzo 2022, nonché, nell'ottica di una soluzione bonaria, con successiva pec del 9 gennaio 2023.
Ha chiesto, pertanto, il rilascio del bene e la condanna del convenuto al pagamento del residuo del prezzo e del risarcimento per le spese sostenute per imposte e oneri condominiali e per l'occupazione sine titulo a decorrere dal 2019, anno dell'ultimo pagamento.
2. Nel merito si osserva quanto segue.
In primo luogo, deve rilevarsi che nel contratto preliminare per cui è causa il termine per la stipula del definitivo è menzionato come essenziale.
Tuttavia, deve escludersi la natura essenziale di detto termine.
Infatti, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità,
“l'accertamento del giudice di merito in ordine all'essenzialità del termin e per
l'adempimento, a norma dell'art. 1457 c.c., va condotto soprattutto alla stregua della natura
e dell'oggetto del contratto, non potendo l'essenzialità essere desunta solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione, laddove non emerga inequivocabilmente, dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo,
l'utilità prefissatasi (Cass. 17 marzo 2005, n. 5797; Cass . 6 dicembre 2007, n. 25549; Cass.
15 luglio 2016, n. 14426). In quanto posta nell'interesse di uno o entrambi i contraenti, la previsione del termine essenziale di adempimento non preclude alla parte interessata di rinunciare, seppur tacitamente, ad avval ersene, anche dopo la scadenza del termine, in particolare accettando un adempimento tardivo (Cass. 3 settembre 1998, n. 8733; Cass. 3 luglio 2000, n. 8881; Cass. 5 luglio 2013, n. 16880). La concessione di una proroga del termine, pur non essendo incompat ibile in modo assoluto col suo carattere essenziale, fornisce un importante elemento presuntivo circa la sua natura meramente ordinatoria, in guisa da escludere che l'adempimento tardivo sia privo d'interesse per il creditore (Cass. 9 aprile 1979, n. 2026; Cass. 30 gennaio 1982, n. 590)” (Cass. civ. Sez. II, 10 dicembre 2019,
n. 32238; cfr. anche Cass. civ., Sez. II, 22 luglio 2024, n. 20052, secondo cui “la previsione di un termine essenziale per l'adempimento, essendo posta nell'interesse di uno o di entr ambi
i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare ad avvalersene, sebbene in maniera tacita, anche dopo la scadenza del termine, così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale”).
Nel caso di specie, nonostante n el contratto preliminare le parti hanno indicato come essenziale il termine del 30 aprile 2017 per la stipula del definitivo, il termine medesimo risulta tacitamente prorogato per effetto dei numerosi inviti alla conclusione del rogito di cui fa menzione parte attrice nell'atto introduttivo, da ultimo con la pec del 9 gennaio 2023, nella quale la parte si dichiara ancora disponibile a concludere la vendita.
In ogni caso, anche qualora volesse ritenersi il termine in esame effettivamente essenziale, la condotta della parte venditrice che, anche a distanza di anni, ha ulteriormente richiesto la
2 stipula del definitivo, non può che essere qualificata come rinuncia ad avvalersi degli effetti del decorso di tale termine.
Pertanto, il contratto non può essere riten uto risolto per decorso del termine essenziale.
3. Per quel che riguarda, poi, la diffida ad adempiere del 22 marzo 2022, deve evidenziarsi che risulta depositato in atti soltanto il testo della stessa, senza alcuna prova dell'avvenuta spedizione e del rel ativo ricevimento.
Pertanto, trattandosi di atto recettizio, in assenza di prova di spedizione e ricevimento, lo stesso risulta del tutto improduttivo di effetti.
Di conseguenza, anche sotto tale profilo, il contratto non può ritenersi risolto in via stragiudiziale.
4. A questo punto, va ricordato che, secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità e di merito “l'interpretazione della domanda deve essere diretta a cogliere, al di là delle espressioni letterali utilizzate, il contenuto sostanzial e della stessa, desumibile dalla situazione dedotta in giudizio e dallo scopo pratico perseguito dall'istante con il ricorso all'autorità giudiziaria” (Cass. civ., Sez. U, 10 luglio 2003, n. 10840; cfr. anche Tribunale
Bari, 2 marzo 2017, n. 1143, secondo cui “per il generale potere del giudice di interpretazione sostanziale della domanda occorre tenere presente la reale volontà della parte avuto riguardo alla finalità perseguita, quale emergente non solo in modo formale dalla formulazione letterale delle c onclusioni assunte nell'atto introduttivo, ma anche implicitamente ed indirettamente dall'intero contenuto dell'atto che la contiene e dallo scopo pratico perseguito dall'istante nel ricorrere all'Autorità giudiziaria”).
Per tale ragione, considerato che n el corpo dell'atto la parte attrice ha fatto più volte riferimento all'inadempimento del convenuto nel pagamento del residuo del prezzo e nel rifiuto a concludere il contratto definitivo, chiedendo nelle conclusioni il rilascio del bene, possibile unicamente qualora si pervenga alla risoluzione del contratto (finchè il contratto preliminare non è risolto l'occupazione non è senza titolo, ma giustificata dal contratto preliminare che, nella parte in cui, come nel caso di specie, preveda la consegna prima del rogito, va qualificato come comodato – cfr. Cass. civ., Sez.U., 27 marzo 2008, n. 7930 sul c.d. preliminare ad effetti anticipati), deve ritenersi che, seppur non riportata formalmente nelle conclusioni, dal tenore complessivo dell'atto e dallo scopo per seguito, non può che ritenersi proposta anche la domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c.
4.1. In relazione a tale domanda, si osserva che, avendo natura contrattuale, il creditore deve provare il titolo ed allegare l'inadempimento, gravando, invece, sul d ebitore l'onere della prova circa l'avvenuto adempimento o la circostanza per cui l'inadempimento è dovuto a causa a lui non imputabile (cfr. Cass. Civ., SS.UU., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Tale ripartizione dell'onere della prova vale anche nel caso di co ntumacia del debitore (cfr.
Tribunale Modena, sentenza n. 830 del 15 giugno 2009).
Pertanto, provato il titolo mediante la produzione del contratto preliminare e allegato l'inadempimento del convenuto in relazione all'integrale pagamento del prezzo e alla stipula del definitivo, in assenza di prova dell'avvenuto adempimento o della non imputabilità dello
3 stesso, non può che essere pronunciata la risoluzione del contratto per cui è causa per grave inadempimento del promissario acquirente.
5. Passando, quindi, alle statuizioni conseguenziali, in primo luogo va respinta la domanda di pagamento del residuo del prezzo, in quanto la risoluzione determinagli effetti restitutori e giammai la completa esecuzione di un contratto ormai sciolto.
5.1. Va anche respinta la domanda risarcitoria relativa alle imposte e agli oneri condominiali.
Infatti, per quel che riguarda le imposte, la documentazione prodotta non è in alcun modo riferibile all'immobile per cui è causa, in quanto nelle ricevute di pagamento e negli F24 prodotti non vi sono riferimenti all'unità immobiliare promessa in vendita.
Per quel che riguarda gli oneri condominiali, i tabulati depositati, con l'indicazione delle spese sostenute, fanno riferimento ad un immobile sito nel condominio 108 Parte_2
, sito contrada Torre Lunga, diverso da quello per cui è causa, sito in via Rinacchio
[...]
n. 3, località cozzo di giardino (cfr. contratto preliminare).
5.2. Va, invece, parzialmente accolta la domanda risarcitoria per occupazione sine titulo, dovendosi ritenere presunto il danno subito, da liquidarsi in via equitativa con riferimento al valore locativo (cfr. Cass. civ., Sez. U., 15 novembre 2022, n. 33645).
Tale danno, considerato che il contratto non è stato risolto in via stragiudiziale e che, quindi, come sopra detto, l'occupazione non può ritenersi senza titolo nella vigenza del preliminare, va riconosciuto a partire dal mese di novembre 2023, vale a dire dal momento del deposito del ricorso introduttivo, sino all'effettivo rilascio.
5.2.1. Per quel che riguarda, la quantificazione, tenuto conto che dalla documentazione in atti l'immobile risulta classificato come A2, con una consistenza di 4,5 vani, corrispondenti, secondo la tabella dell'Agenzia delle Entrate, a 94,5 mq (21 mq per vano per le abitazio ni A2 per 4,5 vani), che non risultano in alcun modo descritte e documentate le condizioni dell'immobile e che, pertanto, appare opportuno applicare il valore minimo delle tabelle OMI per l'area in esame (3,00 euro/mq), l'importo mensile dell'indennità dov uta è pari ad euro
283,50 (94,5 mq x 3,00 euro), per un totale a febbraio 2025 (16 mensilità), di euro 4.536,00, oltre interessi al tasso legale da ogni mensilità al saldo.
5.2.1. Per tale importo, tuttavia, non va pronunciata alcuna condanna, in quanto la parte attrice, su un totale di euro 52.000,00 pattuiti come prezzo di vendita, ha già incassato euro
42.500,00 euro (il residuo dichiarato è di 9.500,00 euro), da restituire al convenuto per effetto della risoluzione.
Trattandosi di credito nascente dal medesimo rapporto contrattuale, deve essere oggetto di compensazione c.d. impropria, la quale va applicata d'ufficio dal Giudice, a prescindere da eccezioni o istanze di parte (cfr. Cass. civ., Sez. III, 9 ottobre 2024, n. 26365, secondo cui
“quando tra due soggetti i rispettivi debiti e crediti hanno origine da un unico - ancorché complesso - rapporto, non vi è luogo ad una ipotesi di compensazione "propria", bensì ad un mero accertamento di dare e avere, con elisione a utomatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza, cui il giudice può procedere senza che siano necessarie l'eccezione di parte o la domanda riconvenzionale”).
4 Ovviamente, nel caso di futura proposizione di una domanda di restituzione da par te del convenuto dell'importo versato in esecuzione del contratto risolto, si terrà conto del risarcimento già accordato all'attore, nonché delle mensilità che matureranno sino all'effettivo rilascio, sino a concorrenza del credito restitutorio, ma, allo s tato, per le ragioni esposte, non deve pronunciarsi alcuna condanna.
6. Il rigetto di alcune domande attoree giustifica la compensazione delle spese di lite .


P.Q.M.


Il Tribunale di Castrovillari, Sezione Civile, in persona del giudice monocratico dott.
Gaetano Laviola, definitivamente pronunciando sulla causa in oggetto, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:

1. Dichiara risolto per inadempimento del convenuto il contratto preliminare descritto in parte motiva;

2. Condanna il convenuto all'immediato rilascio dell'immobile descritto in parte motiva;

3. Rigetta la domanda di pagamento del residuo del prezzo avanzata da parte attrice;

4. Accerta in euro 283,50 mensili a decorrere dal mese di novembre 2023, il danno da occupazione sine titulo, per un totale, al momento della pubblicazione della sentenza, di euro 4.536,00, oltre interessi al tasso legale da ogni mensilità al saldo;

5. Dichiara che detta somma, unitamente alle ulteriori mensilità che matureranno sino all'effettivo rilascio, andrà defalcata dal credito restitutorio del convenuto, conseguente alla risoluzione contrattuale, pari ad euro 42.500,00 euro

6. Rigetta le ulteriori domande risarcitorie;

7. Compensa le spese.
Così deciso in Castrovillari, 14 febbraio 2025
IL GIUDICE
Dott. Gaetano Laviol a

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