N. R.G. 2913/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE EX ART. 127 TER C.P.C. DELLA CAUSA tra Parte_1
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Controparte_1
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Oggi 31 marzo 2025, rilevato che con provvedimento 28 febbraio 2025 questo giudice ha rinviato la causa ad oggi per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c. e disposto che l'udienza fosse sostituita dal deposito di note scritte ex art.127 ter c.p.c.; rilevato che il predetto provvedimento risulta ritualmente comunicato alle parti, che hanno depositato tempestivamente le note di cui all'art. 127 ter c.p.c.; tutto ciò rilevato, questo giudice redige la sentenza che viene allegata al presente verbale come sua parte integrante.
Il Giudice
dott. Elisabetta Chiodini
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VARESE
Sezione Seconda civile
Il Tribunale di Varese, nella persona del Giudice onorario, Dottoressa Elisabetta Chiodini, nella causa civile iscritta al n. 2913/2024 R.G., promossa da
(C.F.: ) e (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_1
), rappresentate e difese dall'avv. Luca Profita ed elettivamente C.F._2
domiciliate presso lo studio del medesimo, in Gallarate, Via A. da Brescia,1, giusta procure in atti
Intimanti
Contro
C.F.: ), rappresentata e difesa dall'avv. Maurizio Controparte_1 P.IVA_1
Montalbetti ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo, in Varese, Via
Speroni, 14, giusta procura in atti
Intimata
Visto l'art. 429 c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Sulle conclusioni delle parti come in atti.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto ritualmente notificato le signore e hanno evocato Parte_1 Parte_1
avanti questo tribunale la società per sentire convalidare nei suoi Controparte_1
confronti lo sfratto per morosità ed emettere decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c.
pagina 2 di 8 Al riguardo le intimanti hanno allegato: che con contratto 1° agosto 2008 esse concedevano in locazione alla società l'immobile ad uso commerciale sito in Induno Controparte_1
Olona, Via Porro, 229; che le parti pattuivano un canone annuo di € 35.000,00 per il periodo
2008/2009, 2009/2010, 2010/2011 e convenivano che dal 1° agosto 2011 il canone annuo fosse pari ad € 42.000,00, da pagarsi in rate trimestrali anticipate;
che la conduttrice è morosa dell'importo di € 9.765,00 relativo al trimestre scaduto del 1° agosto 2023; che senza esito sono rimasti i solleciti di pagamento;
che esse hanno già comunicato alla conduttrice la propria volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di locazione e chiesto alla medesima di rilasciare l'immobile, ma senza risultato.
Si è costituita in giudizio la società che, pur non contestando il mancato Controparte_1
pagamento dell'importo di € 9.765,00, si è opposta alla convalida di sfratto, allegando: a) di non essere morosa, perché, a fronte dell'accordo intervenuto tra le parti di riduzione del canone ad € 30.000,00 dal 1° agosto 2020 al 31 luglio 2023, essa dal 1° agosto 2020 al 31 luglio
2023 ha versato alle locatrici la maggiore somma di € 91.754,99, risultando quindi creditrice nei confronti delle stesse di € 61.754,99; b) di avere tenuto un comportamento conforme a buona fede, perché non intendeva sottrarsi al pagamento del canone scaduto al 1° agosto 2023
e indicato come insoluto nell'atto di sfratto, ma desiderava ricevere chiarimenti sulle somme realmente dovute a seguito degli adeguamenti ISTAT. Chiarimenti che le locatrici non le avrebbero fornito.
L'intimata ha quindi concluso, chiedendo di accertare l'insussistenza di morosità in capo a sé
e comunque di rigettare tutte le domande che le locatrici hanno proposto nei suoi confronti.
All'udienza di cui all'art. 663 c.p.c. parte intimante ha riferito che l'intimata era nel frattempo divenuta morosa anche del trimestre scaduto al 1° novembre 2023 e ha chiesto di emettere l'ordinanza di rilascio dell'immobile oggetto del rapporto di locazione.
Il giudice ha accolto l'istanza di parte intimante, ritenendo che, ad un primo sommario esame,
l'opposizione non si appalesasse fondata, sia perché non pare corretta l'interpretazione pagina 3 di 8 dell'accordo di riduzione del canone allegata dall'intimata (€ 30.000,00 per tutto il periodo dal 1° agosto 2020 al 31 luglio 2023, anziché € 30.000,00 all'anno, per il periodo 1° agosto 2020 al 31 luglio 2023, quindi complessivi € 90.000,00, oltre aggiornamento ISTAT) e quindi l'assunto della medesima di essere creditrice nei confronti delle locatrici di € 61.754,99, sia perché l'intimata, in attesa di ricevere chiarimenti sugli adeguamenti ISTAT applicati dalle locatrici, anziché nulla versare, come ha fatto, ben avrebbe potuto pagare, entro la scadenza pattuita e in attesa di ricevere chiarimenti sull'adeguamento ISTAT, il canone base con scadenza 1° agosto 2023, che le parti avevano fissato nella somma annuale di € 34.434,00, a decorrere dal 1° agosto 2023.
Con il provvedimento di cui all'art. 665 c.p.c. il giudice ha inoltre disposto il mutamento del rito, fissato l'udienza di cui all'art. 420 c.p.c. e assegnato alle parti termini intermedi per l'integrazione delle proprie difese.
Non è stato necessario invitare le parti a esperire il procedimento di mediazione perché già espletato con esito negativo.
Entrambe le parti hanno depositato le memorie integrative.
Le intimanti hanno chiesto di dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione inter partes o, in subordine, di dichiarare la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice. Le medesime hanno inoltre domandato di condannare l'intima al pagamento della somma mensile di € 2.869,50, oltre aggiornamento ISTAT a titolo di indennità di occupazione sino al rilascio effettivo dell'immobile de quo.
L'intimata ha chiesto di accertare l'insussistenza della propria morosità, di annullare l'ordinanza di rilascio dell'immobile, di condannare le intimanti al risarcimento dei danni conseguenti al proprio trasferimento in altro immobile, di accertare le somme da essa versate in più alle locatrici e di ordinare loro di restituirle.
A seguito dell'udienza di discussione della causa, il giudice, ritenendo che potesse profilarsi un'ipotesi di inammissibilità delle domande riconvenzionali svolte da parte intimata, in pagina 4 di 8 quanto non precedute dalla richiesta di differimento dell'udienza ex art. 418 c.p.c., ha invitato le parti a depositare memorie contenenti osservazioni sul punto, ex art. 101 c.p.c.
Entrambe le parti hanno depositato le predette memorie e successivamente il giudice ha rinviato la causa ad oggi per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c., disponendo che l'udienza sia sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.
Note che le parti hanno depositato.
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È noto che con la domanda riconvenzionale il convenuto chiede al giudice l'emanazione di un provvedimento a sé favorevole, cioè esercita un'azione vera e propria contro l'attore.
Nella memoria integrativa parte intimata ha svolto due domande riconvenzionali, perché ha chiesto la condanna delle intimanti al risarcimento dei danni e alla restituzione di somme, a suo dire, versate in eccedenza.
È parimenti noto che nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione del processo in un giudizio a cognizione piena, regolato dall'art. 447 bis c.p.c., a mente del quale alle controversie in materia di locazione si applicano, nella sostanza, le norme sul processo del lavoro, tra cui, per quanto qui di interesse, l'art. 418 c.p.c.
Quest'ultima norma dispone che il convenuto che abbia proposta una domanda in via riconvenzionale deve, con istanza contenuta nella stessa memoria, a pena di decadenza dalla riconvenzionale medesima, chiedere al giudice lo spostamento dell'udienza già fissata.
Quindi, nel rito locatizio le domande riconvenzionali possono essere presentate in sede di mutamento del rito, ma solo se accompagnate dall'istanza di spostamento dell'udienza ex art. 418 c.p.c., pena la loro inammissibilità (cfr. ex multis Cass. 10 febbraio 2017 n. 3549).
Vale la pena di aggiungere che l'inammissibilità può essere rilevata anche d'ufficio, in ogni stato e grado del processo, incluso il giudizio di legittimità, e non è suscettibile di sanatoria per accettazione del contraddittorio da parte della controparte, attenendo la richiesta di pagina 5 di 8 differimento dell'udienza ex art. 418 c.p.c. alla regolarità del contraddittorio (cfr. Cass. 16 novembre 2007 n. 23815).
Nella specie, parte intimante ha proposto le domande riconvenzionali di cui si è detto sopra, ma non ha contestualmente chiesto il differimento dell'udienza ex art. 418 c.p.c. Da qui la loro inammissibilità.
Ciò premesso, parte intimante ha chiesto di dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione inter partes.
La domanda è fondata per le ragioni che seguono.
Come è noto, l'art. 1587 c.c. pone, tra le fondamentali obbligazioni del conduttore, il pagamento del canone;
l'inosservanza di tale obbligazione, sussistendo i presupposti di cui all'art. 1455 c.c., costituisce inadempimento contrattuale idoneo a giustificare la domanda di risoluzione del contratto.
In applicazione dei principi generali in materia di riparto dell'onere della prova, il creditore che agisce per la risoluzione del contratto o per l'adempimento deve soltanto provare la fonte del suo diritto, ossia l'esistenza del contratto, e allegare l'inadempimento della controparte, mentre grava sul debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento e/o dalle cause impeditive e/o giustificative dell'inadempimento (cfr. Cass. Sez. U. 30 ottobre 2001 n. 13533).
Nella specie, le intimanti hanno provato il titolo, depositando il contratto di locazione sottoscritto dalle parti e regolarmente registrato e allegato l'inadempimento dell'intimata, consistente nel mancato pagamento di tre mensilità di canone. Le medesime hanno anche provato di avere comunicato all'intimata la propria volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di locazione inter partes.
Clausola che prevede che il mancato pagamento, anche parziale, della pigione decorsi trenta giorni dalla scadenza produrranno ipso iure la risoluzione del contratto.
pagina 6 di 8 Parte intimata si è opposta alla convalida, adducendo i motivi di cui si è detto, che, per quanto sopra esposto, non sono idonei a giustificare il mancato pagamento dei canoni in questione.
In merito all'interpretazione dell'accordo inter partes di riduzione del canone, allegata da parte intimata e di cui si è detto sopra (€ 30.000,00 per tutto il periodo dal 1° agosto 2020 al 31 luglio 2023, anziché € 30.000,00 all'anno, per il periodo 1° agosto 2020 al 31 luglio 2023, quindi complessivi € 90.000,00, oltre aggiornamento ISTAT), vale la pena di aggiungere che tale interpretazione è contraria alla comune volontà delle parti risultante dalla e-mail del 20 luglio
2020 (doc.8 di parte intimante) nella quale si dà atto che il canone annuo è pari ad € 30.000,00
e dalle conseguenti fatture emesse dalle intimanti e pagate dall'intimata.
Nella memoria integrativa l'intimata ha assunto che durante il periodo di vigenza della locazione le locatrici avrebbero tenuto condotte tali da ingenerare nella conduttrice un legittimo affidamento rispetto allo sforamento del termine di pagamento contrattualmente previsto.
Va tuttavia osservato che in tema di clausola risolutiva espressa la tolleranza della parte creditrice non comporta, né l'eliminazione della clausola, né determina la tacita rinuncia ad avvalersene, qualora la stessa parte creditrice, contestualmente o successivamente all'atto di tolleranza, manifesti l'intenzione di volersene avvalere in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento (cfr. Cass. 27 dicembre 2013 n. 36098). Ciò che è avvenuto nella specie con la comunicazione delle locatrici 13.9.2023, successiva ai dedotti atti di tolleranza, e per un nuovo inadempimento.
Deve quindi ritenersi giudizialmente accertato l'ingiustificato inadempimento della conduttrice.
E' invece preclusa a questo giudice ogni valutazione il merito alla gravità dell'inadempimento, essendo stato tale requisito oggetto di predeterminazione pattizia delle parti, con la previsione nel contratto della clausola risolutiva espressa di cui si è detto (cfr. ex pagina 7 di 8 multis Cass. 12 novembre 2019 n. 29301; Cass. 20 dicembre 2012 n. 23624; Tribunale di Torino
9 settembre 2022 n. 3546; Corte d'Appello di Firenze 19 luglio 2021 n. 1490).
Sotto altro profilo deve affermarsi la compatibilità tra il procedimento di sfratto e la domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto per omesso versamento dei canoni in applicazione della clausola risolutiva eventualmente contenuta nel contratto. Atteso tutto quanto precede, deve accogliersi la domanda di parte intimante di accertamento e declatoria di intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione per cui è causa.
Nulla deve invece disporsi in merito al rilascio dell'immobile oggetto del rapporto di locazione, in quanto esso già avvenuto.
Analogamente deve dirsi con riguardo alla domanda di parte intimante di condanna dell'intimata al pagamento dei canoni e delle indennità, poiché nelle more del giudizio le intimanti hanno dichiarato (cfr. verbale udienza 9 gennaio 2025) che l'intimata le ha pagate.
Le spese di lite, liquidate in € 3.376,00, oltre accessori di legge, tenuto conto dell'attività effettivamente svolta, devono porsi a carico di parte intimata, in ragione della sua soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Varese, nella persona del giudice onorario dott. Elisabetta Chiodini, definitivamente pronunciando nella causa n. 2913/2023 R.G., disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede: dichiara l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione inter partes;
condanna parte intimata rifondere alle intimanti le spese di lite nella misura di € 3.376,00, oltre 15% per spese accessorie, oltre c.p.a. ed IVA.
Varese, 31 marzo 2025.
Il giudice
Dott. Elisabetta Chiodini
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