N. R.G. 2467/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesco Cardile
ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 2467/2019 R.G. promossa da:
, nata a [...] il 23. 08.04.1980, codice fiscale Parte_1 C.F._1
, residente in [...], elettivamente domiciliata in Catania,
[...]
Viale Vittorio Veneto n. 52/C, presso lo studio dell'Avv. Francesca Marchi e dell'avv. Gaetano
Spitaleri che la rappresentano e difendono, giusta procura in allegato all'atto di citazione;

Attrice
Contro
nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...], C.F: Controparte_1 [...]
, rappresentata e difesa dall'avv Silvia Bertino, con domicilio eletto presso C.F._2
lo studio in Bronte, Cortile Catullo 8, che la rappresenta e difende, giusta procura alle liti rilasciata su foglio accluso alla comparsa di costituzione nel nome del nuovo procuratore;

Convenuta- attrice in via riconvenzionale
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Conclusioni
pagina 1 di 8 All'udienza del 27 gennaio 2025 le parti costituite precisavano le conclusioni come da processo verbale in atti. La causa è stata posta in decisione previa assegnazione dei termini per lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
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Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato , promittente acquirente, Parte_1
conveniva in giudizio, avanti al Tribunale di Catania, , promittente alienante, Controparte_1
e chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare avente ad oggetto “un tratto di terreno, di are 27.38, con entrostante unità collabente semidiruta …, in catasto, il terreno, al foglio 42, particella 406 di are 27.38 e, il fabbricato stesso foglio 42, particella 405, unità collabente senza altri dati”. Deduceva, quanto all'unità collabente, che l'oggetto del contratto era costituito da un unico fabbricato della superficie complessiva di mq. 132. Riferiva che, a seguito delle necessarie verifiche, aveva accertato una marcata difformità tra lo stato di fatto dell'immobile e quello di diritto, in effetti costituito, non già da unico fabbricato con tre distinti varchi di ingresso, bensì da due distanti unità di dimensioni rispettivamente di mq. 15,00 e mq. 55,00. Affermava che siffatta differenza incideva con pregiudizio sulla qualità edificatoria del terreno. Denunciava l'inadempimento colpevole della promittente alienante. Chiedeva, al contempo, la condanna della alla restituzione di somma pari al doppio della caparra CP_1
corrisposta.
Integratosi il contraddittorio, si costituiva , la quale chiedeva il rigetto Controparte_1 delle domande, all'uopo specificatamente opponendo la piena conformità di quanto promesso in vendita rispetto alla consistenza dell'unità collabente censita in catasto. Chiedeva, a sua volta, in via riconvenzionale, la risoluzione dell'impugnato contratto preliminare per fatto e colpa della promittente acquirente.
Con l'ordinanza del 18 dicembre 2019 l'adito Giudice disponeva CTU tecnico-estimativa, espletata la quale la causa veniva posta per la prima volta in decisione.
pagina 2 di 8 La parte convenuta, indi, con la comparsa dell'1 settembre 2022, si costituiva nel nome del nuovo procuratore.
Con il successivo provvedimento del 24 marzo 2023 la decisione era sospesa e il procedimento era rimesso sul ruolo ed al contempo ammessa la prova orale articolata dalle parti.
La causa, completata l'attività istruttoria orale, acquisiti i documenti offerti in produzione, all'udienza del 27 gennaio 2025, è stata definitivamente posta in decisione.
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Motivi della decisione
Ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive ai sensi dell'art. 1453 cc, non è sufficiente la sussistenza di un inadempimento caratterizzato da gravità, ma occorre altresì, che questo, quand'anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, sia imputabile a dolo o quantomeno a colpa del debitore, non essendo sufficiente, perché sia ravvisabile la responsabilità di quest'ultimo, la sua diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 cod. civ. mediante richiesta fatta per iscritto dal creditore (Cass., Sez. 3, 17/1/2013, n. 6551, non massimata;
Cass., Sez. 3, 6/2/2007, n. 2553; Cass., Sez. 3, 15/7/2005, n. 15026; Cass.,
Sez. 2, 14/7/2000, n. 9356; Cass., Sez. 2002, n. 11717; Cass., 26/11/1994, n. 10102; Cass.
29/1/1993, n. 1119; Cass., Sez.2, 8/7/1983; n. 4591).
Quanto al primo requisito, l'importanza delle inadempienze di una delle parti va valutata non isolatamente, ma nel suo complesso, dovendo intendersi non in senso generico, cioè in relazione alla stima di un danno avulso dagli specifici interessi violati, ma in relazione all'attitudine dell'inadempimento a turbare, reagendo sulla causa del contratto, l'equilibrio contrattuale, quale risulta dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale, sotto un profilo oggettivo, in relazione alla funzione economico-sociale del contratto, o soggettivo, in relazione a particolari interessi dei contraenti medesimi (tra le varie, cfr. Cass. 28/10/1981, n. 5672).
Quanto al secondo punto, occorre che, nel quadro delle reciproche obbligazioni facenti carico alle parti e dell'impegno di cooperazione previsto per contratto, l'inadempimento o il ritardato adempimento sia considerato colposo o doloso, configurandosi soltanto così, ai sensi dell'art. 1218 cc, la responsabilità del debitore (Cass., Sez. 3, 17/1/2013, n. 6551, cit.),
pagina 3 di 8 la quale deve, dunque, escludersi quando costui provi che l'inadempimento o il ritardo nell'adempimento dell'obbligazione sia determinato dall'impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (Cass., Sez. 3, 17/1/2013, n. 6551, cit.), ossia dimostri la sussistenza di circostanze obiettivamente apprezzabili, idonee a far escludere l'elemento psicologico (Cass., Sez. 3, 17/1/2013, n. 6551, cit.; Cass., Sez. 2, 19/11/2002, n.
16291).
D'altra parte, in materia di responsabilità contrattuale, l'art. 1218 cc è strutturato in modo da porre a carico del debitore, per il solo fatto dell'inadempimento, una presunzione di colpa superabile mediante la prova dello specifico impedimento che abbia reso impossibile la prestazione o, almeno, la dimostrazione che, qualunque sia stata la causa dell'impossibilità, la medesima non possa essere imputabile al debitore.
Peraltro, perché l'impossibilità della prestazione costituisca causa di esonero del debitore da responsabilità, non basta eccepire che la prestazione non possa eseguirsi per fatto del terzo, ma occorre dimostrare la propria assenza di colpa con l'uso della diligenza spiegata per rimuovere l'ostacolo frapposto da altri all'esatto adempimento (Cass., Sez. 3, 5/8/2002, n.
11717).
Deriva da tali principi, che la risoluzione del contratto a carico del debitore possa pronunciarsi soltanto quando sussista la responsabilità del debitore nei termini sopra precisati, ma non anche quando quest'ultimo superi la presunzione di colpevolezza, deducendo e provando che, nonostante l'uso della normale diligenza, non è stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili, e, per il tramite di risultanze positivamente apprezzabili, sia chiara l'incolpevolezza dell'inadempimento (Cass., Sez. 2, 29/3/2019, n. 8924; Cass., Sez. 3, 17/1/2013, n. 6551, cit.; Cass., Sez. 3, 11/2/2005, n. 2853; Cass., Sez. 2, 19/11/2002, n. 16291; Cass., Sez. 3,
5/8/2002, n. 11717).
Venendo al merito della controversia, l'impugnato contratto preliminare afferisce ad “unità immobiliare sita in Bronte nella contrada Santa Venera e precisamente: tratto di terreno di are
27,38, con entrostante unità collabente semidiruta, confinate con proprietà con Per_1
proprietà e con proprietà . In catasto, il terreno al foglio 42, CP_2 Persona_2
pagina 4 di 8 particella 406 di are 27,38 e il fabbricato stesso foglio, particella 405, unità collabente senza altri dati”.
Tale ultima unità costituisce la ragione del contendere.
Si tratta, nello specifico (CTU, pag. 4/5), di un fabbricato semidiruto così composto: un corpo principale A, in pietrame lavico squadrato di ottima fattura, della superficie in pianta di 51,00 mq, con copertura a due falde (oggi mancante), con altezza alla gronda di
2,40 ml ed al colmo di 3,45 ml e cubatura pari a 122,40 mc;
un corpo accessorio B, in pietrame lavico a secco non lavorato, di scarsa fattura, della superficie in pianta di 27,00 mq, con copertura ad unica falda (della quale resta soltanto una piccola parte), con altezza alla gronda di 1,20 ml ed al colmo di 2,20 ml e cubatura pari a
32,40 mc;
un corpo accessorio C pietrame lavico a secco non lavorato, di scarsa fattura, della superficie in pianta di circa 21,00 mq, con copertura a due falde (semidiruta), con altezza alla gronda di 1,60 ml ed al colmo di 2,10 ml e cubatura pari a 33,60 mc;
una piccola corte interna della superficie di 33,00 mq, compresa tra i corpi B e C e delimitata da muri in pietrame dello spessore di circa 70 cm.
La superficie complessivamente coperta dal fabbricato e dalla corte interna è di 132,00 mq.
Ciò posto in punto di fatto, la relazione di CTU attesta che la descrizione contenuta nel contratto preliminare è coerente con i dati riportati nella visura catastale, ossia che la superficie catastale (quella complessivamente coperta dal sedime del fabbricato e dalla corte interna) della p.lla 405, qualificata come ente urbano, è pari a mq 132 e che risulta altresì coerente con i luoghi l'elaborato planimetrico, che riproduce correttamente l'ingombro complessivo del fabbricato ed i tre accessi esistenti.
Il punto è però che tale ultimo elaborato planimetrico, che è costituito da uno schema grafico, esclusivamente finalizzato a mostrare la correlazione tra le varie unità e gli accessi alle stesse, non coincide con la mappa catastale, per vero redatta in data 03.03.2010, come da tipo mappale in atti, che comprende, in quanto la p.lla 405, sia il sedime del fabbricato che la corte interna, come se la superficie edificata occupasse per intero i 132,00 mq, e non già i pagina 5 di 8 99 mq (costituita dalla somma dei tre distinti corpi di fabbrica) che costituiscono l'unica volumetria ripristinabile (cfr. la nota Ente Parco dell'Etna).
Le evidenze processuali, dunque, dimostrano il contrasto tra le due rappresentazioni grafiche adottate in catasto (CTU, pag. 11): in disparte la planimetria catastale, in effetti, mancante, vi è che la mappa catastale, che riporta i confini delle particelle censite in maniera incoerente con i luoghi, contrasta con l'elaborato planimetrico, schema grafico esclusivamente finalizzato a mostrare la correlazione tra le varie unità immobiliari e gli accessi alle stesse, per vero conforme alla realtà.
Orbene, posto che le informazioni testimoniali acquisite in atti hanno attestato la consegna tempestiva della documentazione catastale alla promittente acquirente, per suo conto assistita da tecnico di fiducia (cfr. la deposizione del teste : “so che fece le Testimone_1 verifiche con il tecnico di fiducie e lui disse che era tutto a posto”), ritiene il Tribunale, a fronte di siffatta situazione, di dovere affermare la negligenza nell'assumere l'impegno negoziale di entrambe le parti dell'impugnato contratto preliminare di compravendita: nello specifico,
, per avere mancato di rimuovere il contrasto tra la mappa catastale e Controparte_1
l'elaborato planimetrico risalente, per iniziativa del precedente proprietario, all'atto di aggiornamento mappale anteriore al suo acquisto (2010), così determinando le condizioni dell'errore della controparte;
, per avere fatto affidamento sulla mappa Parte_1 catastale disconoscendo il valore dell'elaborato planimetrico, peraltro coerente con la situazione dei luoghi riscontrata in fase di trattative, sì contribuendo con la propria disattenzione nel proprio fraintendimento.
Da tanto consegue l'insussistenza dei presupposti per aderire all'una o all'altra delle contrapposte domande di risoluzione del contratto di talchè ricorrono, piuttosto, le condizioni per dichiarare lo scioglimento del negozio per impossibilità sopravvenuta in applicazione dell'orientamento di legittimità secondo cui, qualora i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, e nella valutazione comparativa degli inadempimenti reciprocamente addebitati questi non risultino provati o, come nel caso di specie, non risultino gravi perché semplicemente concorrenti, il giudice può comunque dichiarare la risoluzione, allorquando le due contrapposte manifestazioni di volontà, sebbene estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, in considerazione delle premesse contrastanti, siano tuttavia sostanzialmente dirette all'identico pagina 6 di 8 scopo dello scioglimento del rapporto negoziale per impossibilità di esecuzione (Sez. 2, n.
7617 del 16 marzo 2023).
Dalla pronuncia consegue il riconoscimento del diritto di alla restituzione Parte_1 della somma di €. 3.000,00 pagata a titolo di caparra e la condanna della convenuta al pagamento del relativo importo, con gli interessi dal dì della notificazione della domanda al soddisfo.
Le ragioni della decisione giustificano l'integrale compensazione delle spese processuali.
Non essendovi prova di materiale esborso, le spese di CTU sono poste a carico di entrambe le parti nella misura di metà per ciascuna.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 2467/2019 RG, così statuisce: dichiara la risoluzione per impossibilità sopravvenuta del contratto avente ad oggetto
“unità immobiliare sita in Bronte nella contrada Santa Venera e precisamente: tratto di terreno di are 27,38, con entrostante unità collabente semidiruta, confinate con proprietà Per_1
con proprietà e con proprietà . In catasto, il terreno al foglio 42, CP_2 Persona_2
particella 406 di are 27,38 e il fabbricato stesso foglio, particella 405, unità collabente senza altri dati”.
Condanna al pagamento, in favore di , della somma di €. Controparte_1 Parte_1
3.000,00 con gli interessi al tasso legale dal dì della notificazione della domanda sino al soddisfo.
Compensa le spese processuali.
Le spese di CTU sono poste a carico di entrambe le parti nella misura di metà per ciascuna.
Così deciso in Catania, il 6 giugno 2025
pagina 7 di 8 Il GIUDICE
dott. Francesco Cardile
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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