REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI PERUGIA
Composta da
Dott. Matteini Claudia Presidente
Dott. Baglioni Claudio Consigliere
Dott. Munzi Daniela Giudice ausiliario rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile di secondo grado iscritto al n. 70/2022 r.g.,
proposto da
, rappresentato e difeso dall'Avv. Valentino Angeletti;
Parte_1
- APPELLANTE
contro
, rappresentata e difesa dall'Avv. Riccardo Rossi;
Controparte_1
Controparte_2
in persona del legale rappresentante pro-tempore, rappresentata e
[...]
difesa dagli Avv.ti Simona Papa e Severo Cassina;

, CONTUMACE; - APPELLATI Controparte_3
, in persona del Controparte_4
titolare e legale rappresentante pro tempore IG.ra , rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_4
Sergio Coccia;
- APPELLATA APPELLANTE INCIDENTALE CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta, da intendersi integralmente richiamate e trascritte.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO.
Con atto di citazione regolarmente notificato, ha proposto appello avverso la Parte_1
sentenza n. 1047/2021 emessa dal Tribunale di Perugia che ha così statuito: “ACCOGLIE in parte la
domanda attorea e, per l'effetto, NA (in proprio e quale successore di Controparte_3 [...]
, e (quali successori del defunto Persona_1 Controparte_5 Controparte_6 Persona_1
e , al pagamento -in solido tra loro della quota per provvigione di
[...] Parte_1
mediazione immobiliare qui liquidata in via equitativa in favore di per l'importo Controparte_1
imponibile di € 5.000,00 oltre interessi di pieno diritto con decorrenza dall'incarico di mediazione
sottoscritto il 18 giugno 2008 fino all'effettivo soddisfo;
NA (in proprio e Controparte_3
quale successore di , e (quali successori del defunto Persona_1 Controparte_5 CP_6 [...]
e , al pagamento -in solido tra loro- delle competenze di lite in Persona_1 Parte_1
favore di per € 3200,00 per compensi, oltre 15% TF iva e cap e € 400 per spese;
Controparte_1
NA e al rimborso in favore del terzo chiamato Controparte_3 Parte_1
delle competenze di lite di cui € 2738,00 per compensi oltre 15% TF iva e cpa Controparte_4
e € 100,00 per spese;
NA al rimborso delle competenze di lite in favore Controparte_4
del terzo chiamato Controparte_2
in sigla , in persona del legale rappresentante pro
[...] CP_2
tempore, di cui € 2738,00 per compensi oltre 15% TF iva e cap e € 100 per spese.”
A seguito d'istanza depositata l'8.10.2021 da , il Tribunale di Perugia ha corretto Controparte_1
il dispositivo della sentenza, condannando “ (in proprio e quale successore di Controparte_3 [...]
, e (quali successori del defunto e Persona_1 Controparte_5 CP_6 Persona_1
, al pagamento -in solido tra loro- della quota per provvigione di mediazione Parte_1
immobiliare qui liquidata in via equitativa in favore di per l'importo di € 10.000 Controparte_1
oltre interessi di pieno diritto..”. Con il primo motivo denominato: “pagamento liberatorio di ”, l'appellante ha Parte_1
censurato la sentenza nella parte in cui è stato condannato al pagamento della provvigione in favore dell'attrice sig.ra , per l'attività di mediazione finalizzata alla vendita dell'immobile Controparte_1
sito in Norcia, Loc. Case Sparse n. 376, di proprietà dei sigg.ri e Controparte_3 Persona_1
ha affermato di non aver mai conferito alcun incarico alla sig.ra Parte_1 CP_1
e si è limitato ad accettare la proposta dei venditori di riconoscere la provvigione del 2,25%
[...]
al nuovo mediatore, l'Agenzia di Massari Patrizia, successivamente incaricata dai venditori. Il
pagamento effettuato dal è invero a suo parere liberatorio della propria obbligazione per Parte_1
cui nulla deve alla sig.ra ; in via subordinata, nell'ipotesi di riconoscimento della Controparte_1
mediazione anche del primo agente incaricato, ha chiesto la condanna della sig.ra Controparte_4
alla restituzione in favore di , di parte della provvigione ricevuta dai venditori e Controparte_1
dall'acquirente.
Con il secondo motivo denominato “violazione dell'art. 112 c.p.c.”, l'appellante deduce che il giudice del primo grado ha totalmente omesso di considerare la domanda del convenuto Parte_1
di condanna dell'agente a restituire una percentuale, stabilita poi nel 50% nella Controparte_4
sentenza di primo grado, al primo agente Una volta stabilito il principio, che “...il Controparte_1
diritto alla divisione della provvigione non può essere negato se vi è un nesso di concausalità obiettiva tra l'attività del singolo mediatore e la conclusione dell'affare (v. Cass. 8443/02), Controparte_4
avrebbe dovuto essere condannata a restituire il 50% di quanto ricevuto all'agente . Controparte_7
Tanto più che lo stesso giudice, con evidente incoerenza logico giuridica, ha chiaramente stabilito che “La provvigione di mediazione immobiliare spettante all'attrice è stata determinata in CP_1
proporzione della quota pari all'entità dell'attività svolta dall'attrice che, in via equitativa, si quantifica in misura pari al 50% (come richiesto in subordine dalla difesa di della CP_1
provvigione già corrisposta per euro 10.000,00 in favore di ...” Così decidendo, e nulla CP_4
disponendo, in ordine alla ripetizione delle somme già versate dai due contraenti, si finisce per favorire l' che trattiene l'intera somma di € 20.0000 versata dalle parti e per onerare Controparte_4 le parti dell'ulteriore versamento del 50% dell'importo a favore dell'attore Soluzione CP_1
questa che non solo viola i principi generali in materia di pagamento liberatorio ex art. 1189 c.c. e di ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c, ma stride anche con il più elementare senso di equità.
Con il terzo motivo, denominato: “applicabilità dell'art. 1758 c.c.”, l'appellante ha contestato l'applicabilità alla fattispecie dell'art. 1758 c.c., in quanto i due mediatori non hanno agito cooperando di comune intesa fra di loro, né giovandosi ciascuno dell'attività dell'altro per la conclusione dell'affare. Essi al contrario hanno agito successivamente ed in modo autonomo e l'agente CP_4
non sembra essersi giovata dell'apporto utile dell'altro, non essendosi limitata da parte sua
[...]
ad integrarlo ai fini del raggiungimento dell'accordo. E' quindi escluso quel nesso di concausalità
obiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell'affare, necessaria,
secondo la migliore giurisprudenza, per veder applicato l'art. 1758 c.c.. Anzi, a ben guardare, nel caso che ci occupa, non sembra possibile nemmeno affermare che si sia trattato dello stesso affare sotto il profilo soggettivo ed oggettivo, in quanto il secondo mediatore, incaricato dai proprietari, ha proposto la conclusione della vendita a condizioni molto diverse da quelle prospettate dal primo agente sia a livello economico, dal momento che la pesante situazione debitoria dei Controparte_1
venditori ha comportato un sensibile diminuzione del prezzo, sia a livello catastale ed amministrativo,
dal momento che ha coadiuvato il geometra degli acquirenti, per la soluzione dei problemi tecnici che rendevano impossibile la vendita al novembre del 2008. Sotto tale profilo, va evidenziato, infatti, che al momento della proposta di acquisto presentata da a , la Parte_1 Controparte_1
vendita dell'immobile sarebbe stata impossibile per tutte le problematiche evidenziate nella relazione tecnica del geom. Solo successivamente all'intervento del secondo agente, , CP_8 Controparte_4
che ha collaborato con il geom. incaricato dagli acquirenti, è stato possibile risolvere tutte CP_8
le problematiche catastali ed amministrative e stipulare l'atto pubblico di compravendita. (cfr.Cass.
Civile - sez. III, Sent. del 08.07.2010 n. 16157 in una fattispecie concreta analoga “ Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 c.c., soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo;
non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché
possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore.”).
Si è costituita la quale ha preliminarmente eccepito l'inammissibilità dell'appello Controparte_1
ex art. 342 c.p.c. poiché l'appellante non ha formulato alcun motivo specifico di impugnazione, ma si limita a riproporre le stesse argomentazioni già svolte in primo grado, infatti l'atto di appello riproduce pedissequamente, alla lettera, la comparsa conclusionale di primo grado. Nel merito ha chiesto il rigetto dell'appello perché la sig.ra ha dimostrato di aver svolto la propria attività CP_1
professionale con cura, diligenza ed estrema professionalità, mettendo in condizione il Parte_1
di avere piena contezza delle problematiche che emersero a seguito della disamina dei documenti che la medesima ritirò presso gli uffici del Comune di Norcia in data 30.10.2018, dietro incarico e su delega dei proprietari/venditori. Costoro nulla dissero alla mediatrice la quale consegnò prontamente la documentazione al Geom. tecnico di fiducia del il quale trasmise una CP_8 Parte_1
relazione finalizzata ad una proposta d'acquisto ed ove erano riportate le problematiche sottaciute dai venditori. Il ribasso della vendita, avvenuta per € 450.000,00 anziché per € 500.000,00, è stato giustificato solo per le difficoltà finanziarie della famiglia e non certo per l'opera Persona_2
dell' che non aveva risolto le problematiche relative all'immobile Le problematiche Controparte_4
erano state risolte dal Geom, dopo la stipula del contratto preliminare del Controparte_9
15.10.2009, quindi non erano ostative alla stipula di detto contratto che fu concluso in presenza delle medesime condizioni dell'immobile esistenti al tempo della prima proposta dell'appellante di €
500.000,00 e si perfezionò solo per i sopravvenuti bisogni economici dei venditori. Nella specie trova effettivamente applicazione l'art. 1758 c.c., per cui le parti devono suddividere la provvigione tra i mediatori, come ha correttamente statuito il Tribunale di Perugia.
Si è costituita l' , la quale ha proposto appello incidentale Controparte_4
adesivo per infondatezza della pretesa creditoria azionata dalla sig.ra e per Controparte_1
violazione degli artt. 1754, 1755 e 1758 c.c.
La sig.ra infatti non ha posto in essere una condotta attiva, finalizzata al ritrovamento e CP_1
all'indicazione dell'acquirente sig. ma è stata al contrario contattata da quest'ultimo il Parte_1
quale in modo del tutto autonomo aveva individuato l'immobile da acquistare. L'affare concluso dalle parti con l'intervento dell' non è affatto identico a quello originariamente proposto, Controparte_4
poiché la stessa ha provveduto alla risoluzione dei problemi tecnico-amministrativi che avevano reso fino a quel momento impossibile la stipula dell'atto notarile. Non è dunque applicabile il disposto di cui all'art 1758 c.c. poiché l'affare è stato concluso solo grazie al decisivo intervento della sig.ra con esclusione di qualsivoglia apporto per condotta attiva e con efficienza causale da parte CP_4
della sig.ra In subordine l' ha chiesto il rigetto della domanda proposta da CP_1 Controparte_4
di condanna della stessa al pagamento della quota di provvigione in favore della sig.ra Parte_1
Nel caso che ci occupa infatti non è stata pattuita la solidarietà dal lato attivo e quindi il CP_1
sig. non può considerarsi liberato per aver effettuato il pagamento della provvigione Parte_1
nelle mani dell' Controparte_4
Quest'ultima ha infine proposto appello incidentale condizionato, chiedendo la riforma della sentenza impugnata nella parte in cui è stata rigettata la domanda di garanzia e manleva formulata nei confronti della Compagnia assicuratrice, in relazione alle somme che dovesse essere condannata a pagare in favore dell'attrice. L' è stata anche condannata al pagamento delle spese in favore dell' CP_4 [...]
Sussiste nel caso di specie l'operatività della polizza assicurativa con conseguente CP_10
obbligo della Compagnia assicuratrice di manlevare l' nella denegata ipotesi in cui Controparte_4
questa dovesse essere condannata al pagamento di somme in favore dell'attrice. Per le stesse ragioni si chiede la riforma della sentenza relativa alle condanna alle spese liquidate nella sentenza impugnata.
Si è costituita l' la quale ha chiesto la conferma della sentenza di primo grado in Controparte_11
punto inoperatività della polizza e riconoscimento delle spese di lite in suo favore. Infatti
l'assicurazione non è tenuta a manlevare la società convenuta dalle richieste di restituzione delle somme percepite a titolo di provvigione per la mediazione/attività svolta, in quanto la polizza copre unicamente le richieste di risarcimento danni conseguenti ad eventi dovuti all'attività di intermediazione e non già quelle di corresponsione/restituzione delle somme contrattualmente percepite dall'assicurato per l'attività svolta.
In ogni caso l' ha condiviso le considerazioni dell'appellante volte a riformare la sentenza CP_10
laddove è stata accolta la domanda attorea, mentre ha contestato la domanda svolta in via subordinata nell'atto di appello nei confronti di , insistendo nel suo rigetto. Controparte_4
, benché regolarmente citata, non si è costituita in giudizio rimanendo contumace. Controparte_3
All'udienza del 07/05/2024 la causa è stata trattenuta in decisione, con la concessione del termine per lo scambio delle comparse conclusionali e delle repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE.
1) Preliminarmente dev'essere rigettata l'eccezione sollevata da , d'inammissibilità Controparte_1
dell'appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c., poiché lo stesso descrive le parti della sentenza che s'intendono impugnare e indica le ragioni di fatto e di diritto che sorreggono la censura alle parti impugnate. Si comprende invero con chiarezza il contenuto delle censure proposte alle argomentazioni del giudice di primo grado.
2) Venendo al merito, il primo motivo d'appello non è fondato perché il pagamento della provvigione effettuato dal sig. all' in sede di stipula Parte_1 Controparte_4
dell'atto pubblico di compravendita, non può ritenersi “liberatorio” della propria obbligazione nei confronti della sig.ra Al riguardo non è rilevante la circostanza più volte Parte_2
menzionata nell'atto di appello, secondo cui l'acquirente non aveva conferito alcun incarico all'agente, perché il diritto del mediatore alla provvigione da parte dell'acquirente sorge anche se l'incarico viene conferito dai proprietari venditori. L'art. 1755 c.c infatti dispone che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Il
fondamento del diritto al compenso è dunque da ricercarsi solo nell'attività di mediazione che si concreta nella messa in relazione delle parti, indipendentemente dal conferimento dell'incarico da parte di uno solo o di entrambi i contraenti.
Né è corretta l'interpretazione fornita dall'appellante dell'art. 1758 c.c. secondo cui, in caso di riconoscimento al primo mediatore del diritto ad una quota della provvigione, questa avrebbe dovuto essere versata dal secondo mediatore e non dall'acquirente. Tale interpretazione contrasta con il contenuto letterale del citato articolo in base al quale, se l'affare è concluso per l'intervento di più
mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione;
è pacifico al riguardo che il pagamento debba essere effettuato da ciascuna delle parti e non dal secondo mediatore in favore del primo. La giurisprudenza ha evidenziato che l'obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno dei mediatori la quota spettantegli, salvo che sia stata pattuita la solidarietà
dell'obbligazione dal lato attivo, nel qual caso il debitore può liberarsi mediante il pagamento dell'intera provvigione ad uno solo dei mediatori, mentre gli altri avranno azione esecutivamente contro quest'ultimo per ottenere la propria parte (Cass. Civ, n. 15484/2008).
Le considerazioni che precedono inducono al rigetto anche del secondo motivo d'appello, perché non vi è stata alcuna violazione dell'art. 112 c.p.c., avendo il Tribunale di Perugia statuito che il pagamento effettuato da non era liberatorio della sua obbligazione nei confronti Parte_1
di ed ha quindi sia pur implicitamente rigettato la domanda di condanna Controparte_1
dell'Agente alla restituzione della quota della provvigione in favore di Controparte_4 CP_1
.
[...]
Anche il terzo motivo non merita accoglimento perché l'art. 1758 c.c. trova applicazione sia nell'ipotesi in cui l'intermediario si serva congiuntamente di più mediatori, sia nell'ipotesi d'intervento distinto, sia esso simultaneo, sia successivo, sia autonomo, in base allo stesso o più incarichi. Nella specie l'affare è stato concluso in dipendenza dell'attività svolta da entrambi i mediatori e non soltanto per effetto del mediatore successivamente incaricato. E' stato infatti dimostrato per tabulas e attraverso la prova testimoniale che l'attrice era stata incaricata della vendita dell'immobile dai proprietari e . Il 30.10.2008, dopo essere stata Persona_1 Controparte_3
contattata dal sig. per l'acquisto dell'immobile, la sig.ra si era Controparte_12 Persona_3
recata, su delega del sig. , presso gli uffici del Comune di Norcia, per reperire la Per_1
documentazione relativa al medesimo immobile, poi consegnata al Geom. tecnico di fiducia CP_8
del sig. Costui, nonostante le problematiche emerse dalla suddetta documentazione, Parte_1
dopo vari incontri e sopralluoghi, ha presentato una proposta d'acquisto l'11.11.2008 al prezzo di €
500.000.000, non accettata dai venditori perché ritenuta non congrua. e Persona_1 CP_3
hanno successivamente incaricato l' , per il tramite della
[...] Controparte_4
quale hanno stipulato un contratto preliminare di compravendita del medesimo immobile il
15.10.2009 con il sig. per l'importo di € 450.000,00. Il Geometra ha Controparte_12 CP_8
affermato di aver effettuato i cambiamenti urbanistici e catastali dopo il contratto preliminare.
L'apporto causale del primo mediatore è evidente perché era stato incaricato della vendita dai proprietari, era stato contattato dal promissario acquirente il quale, per il tramite dello stesso, aveva visionato l'immobile e la documentazione reperita presso il Comune di Norcia. Sulla base di tale attività aveva formulato la prima proposta di acquisto di € 500.000,00, non Parte_1
accettata dai coniugi . Dunque l'attività svolta da integrava una Per_1 Controparte_1
concausa nella conclusione dell'affare anche se successivamente concluso per il tramite del secondo mediatore. Né a quest'ultimo poteva essere attribuita la risoluzione dei problemi catastali ed urbanistici che erano di competenza del Geometra incaricato per l'incombente. In ogni caso il contributo che aveva fornito in tal senso il secondo mediatore, non eliminava il diritto alla percezione del compenso da parte del primo in relazione all'attività svolta, pur avendo agito separatamente e in tempi diversi. Anche la circostanza che l'immobile fosse stato venduto a un prezzo minore rispetto a quello offerto inizialmente dal promissario acquirente, non eliminava il nesso di causalità tra tale attività e la conclusione dell'affare, posto che le parziali variazioni non avevano inciso sull'identità del medesimo affare (Cass. Civ. n. 869/2018).
L'appello principale e l'appello incidentale adesivo proposto dall' devono quindi Controparte_4
essere rigettati.
3) L'appello incidentale condizionato è ugualmente infondato perché è stata correttamente rigettata la domanda di garanzia e manleva formulata nei confronti della e condannata Controparte_10
l' al pagamento delle spese di lite in favore della Compagnia, in virtù del principio Controparte_4
della soccombenza. Ciò in quanto l' è stata evocata in giudizio nonostante l'inoperatività CP_10
della polizza assicurativa M09009623 che copre soltanto le richieste di risarcimento danni conseguenti ad eventi dannosi dovuti all'attività di intermediazione. Nel caso di specie non vi è stato alcun errore, omissione o negligenza, come richiede l'art. 13 della Polizza, ma è stata proposta una domanda di restituzione delle somme percepite dall' dalle parti per l'attività svolta. Controparte_4
Per tale motivo deve essere anche confermata la domanda di condanna alle spese di giudizio in favore dell' erroneamente evocata in giudizio. CP_11
4) La regolamentazione delle spese di lite segue il principio della soccombenza con conseguente condanna degli appellanti al pagamento in favore delle appellate delle spese del giudizio come liquidate nel dispositivo, tenuto conto dei parametri minimi di cui al D.M. n. 55/2014, in considerazione della particolare semplicità delle questioni trattate (valore da € 5.201,00 a €
26.000,00).
In ragione della soccombenza degli appellanti, la Corte, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115,
art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello principale e incidentale, a norma del cit. art. 13, comma 1 bis.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Perugia, definitivamente pronunciando;

1) rigetta l'appello principale e l'appello incidentale;

2) condanna e l' in solido tra di loro al Parte_1 Controparte_4
pagamento in favore di delle spese del presente grado di giudizio, che si liquidano Controparte_1
in € 2.906,00, oltre 15% rimborso forfettario, 4% cpa e 22% iva;

3) condanna l' al pagamento in favore della terza chiamata Controparte_4 [...]
delle spese del presente grado che si liquidano in € 2.906,00 oltre il 15% rimborso CP_10
forfettario, 4% cpa e 22% iva;

4) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale e incidentale.
Così deciso in Perugia il 23/02/2025
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente
Dott. Daniela Munzi Dott. Claudia Matteini