R.G. 38317/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Alessandro Petrucci ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 38317/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SCHIEPPATI Parte_1 C.F._1 MASSIMO ed elettivamente domiciliato in VIA SANT'AMBROGIO N. 4 20015 PARABIAGO presso il difensore avv. SCHIEPPATI MASSIMO
ATTORE contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2 (C.F. , entrambi residenti in [...] C.F._3 Alamein n. 18, cap. 20157, rappresentati e difesi dall'Avv. Valentina Tucci (C.F.
) unitamente e disgiuntamente all'Avv. (C.F. C.F._4 Parte_2
) ed elettivamente domiciliati in Milano (MI), Via dei Guarneri n. 24 presso lo C.F._5 studio dell'Avv. Valentina Tucci CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
ha convenuto in giudizio e per sentir Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 accogliere le seguenti conclusioni: “In via principale e nel merito: accertare e dichiarare l'esercizio di un illegittimo recesso operato da controparte prima ancora che fosse giunto il termine per l'esecuzione e, per l'effetto, condannare i Sigg.ri e al pronto e indilato Controparte_1 Controparte_2 pagamento in favore del Sig. del doppio della caparra ricevuta, somma Parte_1 complessivamente pari a € 140.000,00 oltre agli interessi di legge dalla domanda al saldo. In via meramente subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di non accoglimento della domanda formulata in via principale, accertare e dichiarare il grave inadempimento imputabile a carico degli
pagina 1 di 13 odierni convenuti per i motivi richiamati in narrativa e, per l'effetto, dichiarare risolto il contratto preliminare in atti condannando gli odierni convenuti alla restituzione in favore del Sig. Parte_1 della somma di € 70.000,00 oltre a tutti i danni patrimoniali patiti e patendi alla luce delle
[...] circostanze rilevate in atti. In via ulteriormente subordinata: sempre nella denegata e non creduta ipotesi di non accoglimento delle domande in precedenza formulate, dichiarare comunque risolto e/o annullato e/o privo di effetti il contratto preliminare prodotto in atti e, per l'effetto, condannare controparte alla restituzione in favore del Sig. della somma di € 70.000,00”. Parte_1
Si sono costituiti con comparsa di risposta del 27 dicembre 2024 e Controparte_1 CP_2 Parte instando per “respingere le domande formulate dal Sig. DA in quanto infondate in
[...] fatto e in diritto, e per l'effetto accertare e dichiarare che alcuna somma i Sig. e CP_2 devono all'attore a titolo di caparra confirmatoria;
- accertare e dichiarare il grave CP_1 inadempimento del Sig. alle obbligazioni assunte nei preliminari sottoscritti con i Sig. Pt_1 e in data 17/05/2023 e 19/04/2024 e, per l'effetto, accertare e dichiarare la CP_2 CP_1 Parte legittimità del recesso comunicato al Sig. DA in data 02/07/2024 ed il loro conseguente diritto alla ritenzione della somma di € 70.000,00 (settantamila virgola zero zero) a titolo di caparra confirmatoria;
- In ogni caso, con vittoria di spese, compenso professionale ed accessori, incluso il rimborso forfettario, come per legge. In via istruttoria.”.
A seguito dello scambio di memorie ex art.171 ter c,.p.c. e della celebrazione dell'udienza ex art. 183 c.p.c., il Tribunale ha:
• ritenuta l'inammissibilità dell'istanza di prova testimoniale formulata dall'attore nel proprio atto di citazione in quanto dedotta mediante un generico riferimento alle circostanze di cui in narrativa senza neppure indicare i nominativi dei testimoni di cui veniva chiesta l'escussione, in violazione di quanto disposto dall'art. 244 “ la prova per testimoni deve essere dedotta mediante indicazione specifica delle persone da interrogare e dei fatti, formulati in articoli separati sui quali ciascuna di esse deve essere interrogata.”;
ritenuto l'irrilevanza di qualsivoglia accertamento tecnico tanto alla luce della presenza in atti di un elaborato peritale confezionato illo tempore dall'ausiliario del Tribunale (doc. 2 fasc. DA Parte
quanto dell'oggettivo mutato stato dei luoghi per fatto del terzo (docc. 22 e 25 fasc.
e che ogni altra allegazione in fatto non paresse supportata dagli stessi documenti CP_2 già dimessi in atti (da ambo le parti);
• fissato l'udienza per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale della causa ex art. 281- sexies c.p.c.. Le parti hanno precisato come da verbale d'udienza e il g.i. ha trattenuto la causa in decisione.
La sorte del contratto preliminare stipulato inter partes il 19 aprile 2024. Va rammentato che “quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione del contratto, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, in considerazione delle premesse contrastanti, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale” (Cass. VI-II, Ord. 21 settembre 2020, n. 19706; Cass. III, 19 gennaio 2016, n. 767; Cass. III, 19 dicembre 2014, n. 26907); pur non essendo le parti d'accordo tra loro sulle ragioni della risoluzione e addebitandosi reciprocamente l'inadempimento contrattuale e, pur non essendo le stesse neppure pervenute ad un accordo risolutori Cass. III, 19 gennaio 2016, n. 767).
pagina 2 di 13 Tale principio può trovare applicazione anche laddove la risoluzione del contratto venga perseguita con strumenti rimediali difformi ma tendenti allo stesso scopo di determinare l'inefficacia del vincolo giuridico ed il giudice non può non prendere atto (in questo senso v. Cass. civ. 26 luglio 2011, n. 16317, a proposito di due contrapposte dichiarazioni di recesso). Nel caso de quo ambo le parti hanno esercitato l'azione di accertamento della legittimità del recesso dal contratto imputando alla controparte un grave inadempimento e chiedendo la pronuncia dei relativi provvedimenti condannatori (duplum) o di accertamento (ius retinendi) connaturati alla diversa posizione di solvens o accipiens della caparra confirmatoria illo tempore versata dall'attore.
Questione diversa, e dirimente, è quella relativa all'accertamento della responsabilità contrattuale di una delle parti secondo una valutazione comparata e ponderata della gravità ed imputabilità dei reciproci inadempimenti contestati così da inferire quale sia stato quello prevalente. Accertamento pregiudiziale a quello delle pronunce condannatorie chieste in via consequenziale dalle parti.
Sussiste la responsabilità contrattuale di ed il diritto di e Parte_1 Controparte_1 a trattenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria. Controparte_2 Ai fini di una migliore comprensione dell'impianto motivazionale sotteso all'odierna decisione, appare opportuno fornire una sommaria ricostruzione dei fatti oggetto di controversia così come emergono dagli atti acquisiti al processo nonché dal contegno processuale serbato dalle parti. All'esito delle procedure di esecuzione immobiliari riunite n. 1022/2017 e 2862/2017 Trib Milano gli odierni convenuti e acquistavano, tramite il decreto di Controparte_1 Controparte_2 trasferimento emesso in data 14/12/2022, la piena dell'appartamento sito in Bollate alla via Como nn.20-22 e censito al Catasto Fabbricati di detto Comune ai seguenti mappali:
- foglio 8 particella 353, Sub 3, Piano T, Cat. A/2, consistenza 7,5 vani, sup. catastale mq 109, rendita catastale euro 948,99 (appartamento);
- foglio 8 particella 353, Sub 21, Cat. C/6, consistenza 27 mq, sup. catastale mq 30 (box);
-foglio 8 particella 353 Sub 22, Cat C/6, consistenza 27 mq, sup. catastale mq 17 (box). Il suddetto immobile era stato preventivamente periziato, all'interno della medesima procedura esecutiva dalla CTU Arch. (doc. 2 attore), la quale nella propria relazione di stima Persona_1 evidenziava la sussistenza delle seguenti difformità catastali: Corpo A (map. 353 sub.3 ):
- diversa distribuzione rispetto a quanto rappresentato dalla scheda catastale ed in particolare diversa collocazione della scala a chiocciola di accesso all'interrato (per la cui realizzazione non era stata presentata alcuna pratica edilizia) posta all'interno dell'appartamento in luogo del secondo bagno, anziché esternamente sotto il porticato con conseguente riduzione del sub 22;
- errata indicazione del numero civico (n.32 anziché 20); Tali difformità venivano ritenute regolarizzabili mediante adeguamento della scheda catastale previa presentazione della domanda edilizia in sanatoria e, per il numero civico, mediante comunicazione ad Agenzia delle Entrate. Corpo B (map. 353 sub.21;
- mancata realizzazione del muro di divisione con il sub 22;
- errata indicazione del numero civico (n.32 anzichè 20). Difformità ritenute regolarizzabili mediante costruzione del muro e comunicazione ad Agenzia delle Entrate per il numero civico. Corpo C (map.353 sub 3)
- mancata realizzazione del muro di divisione con sub 21;
pagina 3 di 13 - in fatto diversa distribuzione e minor consistenza di quanto rappresentato nella scheda catastale (arretramento del muro di divisione con il sub 3 a favore di quest'ultimo con conseguente riduzione dello spazio del sub.22);
- errata indicazione del numero civico (n.32 anziché 20). Difformità ritenute regolarizzabili mediante realizzazione del muro di divisione, regolarizzazione della scheda catastale previa presentazione della domanda in sanatoria e comunicazione ad Agenzia delle Entrate per il cambio del numero civico. Deve inoltre osservarsi come alla pag. 11 della suddetta relazione, il tecnico incaricato dal Giudice dell'esecuzione indicava che per la regolarizzazione dell'immobile sarebbe stato necessario:
“L'incarico ad un tecnico di fiducia per la presentazione della pratica in sanatoria previo verifiche. Andrà verificata , esemplificativamente, la normativa antincendio (in particolare la regola d'arte nel muro confinante coi box e la possibilità di accesso diretto dal box alla taverna), la conformità della scala a chiocciola valutando la necessità di un permesso in deroga ( si osserva che oltre alla scala a chiocciola garantiscono l'accesso all'interrato altri due ingressi). Il RAI del bagno come da regolamento come da regolamento locale di igiene (nel caso che questo non fosse rispettato andrà ingrandita la finestra richiedendo i necessari permessi);

2. realizzazione di muro di divisione tra i corpi B e C.”(doc. 2 fasc. . Pt_1 Nella medesima perizia si indicava il costo per gli interventi di sanatoria in € 5.000,00 oltre un cautelativo pari importo per l'eventualità di ulteriori interventi strutturali, determinando una Parte diminuzione complessiva del prezzo di stima pari ad euro 10.000,00 ( p. 11 cit. doc.2 fasc. DA ). Al momento dell'acquisto da parte degli odierni convenuti, l'immobile in questione risultava inoltre occupato dalla debitrice esecutata Controparte_3 Nel maggio del 2023 tra i signori e in qualità di promittenti venditori e CP_1 CP_2 l'odierno attore , in qualità di promissario acquirente, interveniva un contratto Parte_1 preliminare denominato “proposta d'Acquisto” in cui quest'ultimo si impegnava ad acquistare dagli odierni convenuti per il prezzo di euro 250.000,00 (di cui euro 80.000,00 da versarsi anticipatamente in diverse tranches ed euro 170.000,00 da corrispondersi al momento del rogito) l'unità immobiliare oggetto della presente causa con termine per il rogito fissato entro la data del 30 settembre 2023 (cfr doc.1 fascicolo convenuti). Le parti concordavano altresì che:
- la validità della proposta sarebbe stata subordinata alla verifica della documentazione relativa all'immobile che sarebbe stata effettuata da professionisti incaricati dal promissario acquirente entro e non oltre il termine di 10 giorni dal perfezionamento dell'accordo e che decorso tale termine il contratto avrebbe dovuto intendersi efficace ed il promissario acquirente non avrebbe più potuto sollevare alcuna eccezione circa lo stato di fatto dell'immobile (art.1);
- l'immobile era occupato dalla signora (art. 3); Controparte_3
- le spese per la regolarizzazione dell'immobile sarebbero state a carico del promissario acquirente (art.4) A tale contratto veniva, inoltre, allegata la citata relazione dell'esperto redatta in sede esecutiva. Il promissario acquirente, può affermarsi, si rendeva inadempiente al contratto in quanto non versava il rateo finale di caparra confirmatoria pari ad € 10.000,00 e si asteneva dall'invitare i promittenti venditori alla stipula entro il termine stabilito. Comportamento che appare integrare gli estremi del grave inadempimento in quanto l'attore non forniva alcuna specifica contestazione rispetto alle allegazioni formulate dai convenuti sul punto, limitandosi all'infondata asserzione secondo cui tali circostanze non fossero pertinenti alla presente controversia.
pagina 4 di 13 A fronte del suddetto inadempimento i promittenti venditori, comunque il 23 ottobre 2023, inviavano a controparte una comunicazione in cui intimavano il pagamento di € 10.000,00 a titolo di ulteriore acconto non ancora versato nonché la fissazione della data di stipula del rogito entro il termine di 15 giorni (doc.3 fascicolo convenuti). Da qui si instaurava tra le odierne parti una nuova fase di trattative (docc. 10-13 fasc. ad esito della quale veniva siglato il 19 aprile 2024, il contratto CP_1 preliminare avente ad oggetto la medesima unità immobiliare contemplata nella precedente “proposta d'acquisto” ed oggetto dell'odierna causa. Ai fini che qui interessano il “rinnovato” negozio prevedeva:
- il prezzo di vendita dedotto in € 250.000,00 e che le somme già corrisposte dal promissario acquirente a titolo di acconto (euro 70.000,00) sarebbero state imputate quale caparra confirmatoria ex art.1385 c.c. (art. 7)
pagina 5 di 13 Successivamente, tuttavia, si verificava una nuova impasse nell'esecuzione delle attività propedeutiche alla stipulazione del contratto come testimoniato dal nutrito carteggio epistolare a cui furono costretti i convenuti (tramite i propri difensori) già dalla fine di aprile 2024 e fino al liminare del luglio 2024. I convenuti contestavano in particolare, l'assenza dell'avvio del procediemtno stesso di sanatoria che l'attore si era impegnato a svolgere tramite un tecnico di fiducia (doc 16 fasc. , CP_1 Soltanto il 27 giugno 2024 il professionista incaricato da parte promissaria acquirente inviava ai legali degli odierni convenuti una comunicazione a mezzo e-mail dal seguente tenore: “Sulla base dei rilievi svolti si è potuto constatare la demolizione totale della scala che portava dal giardino al piano S1 e la chiusura della forometria. La stessa è stata eseguita in un disimpegno creato all'interno del bagno piano terra, ma con dimensioni ad oggi non sanabile. Nel Comune di Bollate le scale devono avere una dimensione minima di 80/90 cm (nel caso in questione, a chiocciola, dovrà essere di 160 cm). Il mio consiglio è quello di smontare la scala, chiudere il foro. Così facendo la pratica sarà da presentare solo per la parte di scala demolita in giardino.”( doc. 4 fascicolo attore).” A seguire i patroni dei convenuti – con raccomandata del 2 luglio 2024 esercitavano il diritto di recesso ex art.1385 c.c. dal contratto preliminare del 19 aprile 2024 contestando all'attore il grave inadempimento tanto riguardo all'art.9 (mancata designazione del notaio entro il quindicesimo giorno precedente alla data fissata per la stipula), quanto rispetto all'art.11(mancato aggiornamento circa lo stato di avanzamento della pratica di sanatoria). Parte Atto contestato con successiva missiva del 20 luglio 2024 (doc.7 fasc. DA dall'attore sostenendo che la vendita non avrebbe potuto essere perfezionata a causa della sussistenza di alcune irregolarità edilizie presenti nell'immobile la cui eliminazione avrebbe dovuto essere a carico dei promittenti venditori.
L'efficacia del contratto preliminare stipulato il 19 aprile 2024. Appare necessario, benchè le parti si siano astenute dal farlo, accertare l'intervenuta efficacia del contratto preliminare al fine di poter poi dichiarare l'inadempimento grave dell'attore alle sue obbligazioni. Il citato art. 9, infatti, reca una condizione sospensiva del cui avveramento – anche mediante finzione – deve accertarsi l'integrazione per affermarsi l'efficacia delle obbligazioni a cui era tenuto l'attore. La clausola così dispone;
“l'efficacia del contratto si perfezionerà con l'ottenimento della delibera di mutuo reddituale post perizia della somma minima di €180.000,00 (euro centottantamila/00) da parte dell'istituto di credito scelto da Parte Promissaria Acquirente. Quest'ultima si impegna ad avviare e coltivare con la dovuta diligenza, l'istruttoria della pratica di mutuo ed a fornire, a semplice richiesta, pagina 6 di 13 la documentazione comprovante l'esito dell'istruttoria. In difetto ed in caso di mancata erogazione del mutuo dovuta a circostanze note e taciute in sede di stipula del presente atto e/o a cause imputabili a parte promissaria acquirente quest'ultima dovrà rispondere dei danni causati a parte promissaria Venditrice la quale, oltre che avvalersi della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c. recedendo dal contratto con ritenzione della stessa e potrà fare ricorso agli altri rimedi di legge:
- esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c
.intimazione ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c.
- risoluzione giudiziale ai sensi dell'art. 1453 c.c. e risarcimento del danno” Il primo periodo della disposizione in esame può essere interpretato quale deduzione di una condizione sospensiva di efficacia del contratto di natura potestativa: conseguimento di una delibera di mutuo dall'istituto di credito prescelto dal promissario acquirente inerente il merito creditizio dello stesso (l'indicazione dell'aspetto reddituale pare deporre in tale specifico senso). Trattasi di clausola ampiamente diffusa nella prassi commerciale nocnchè dettagliatamente esaminata in più occasioni dalla giurisprudenza di legittimità. Viene sovente affermato che la clausola con cui le parti subordinano l'efficacia del contratto preliminare alla concessione di un mutuo che fungerà da provvista per parte promissaria acquirente debba intendersi quale condizione mista in quanto l'avveramento della medesima dipende non solo dalla volontà di un soggetto terzo (la Banca) bensì anche dalla volontà del promissario acquirente medesimo di avviare la relativa pratica (cfr. ex multis Cass. 160/2021). Da qui la conclusione secondo cui non sarebbe applicabile la finzione di avveramento di cui all'art. 1359 c.c. sia perché la norma in questione non sarebbe applicabile nel caso in cui la parte la cui obbligazione è sospensivamente condizionata abbia anch'essa interesse al realizzarsi della condizione medesima, sia perché non sarebbe in questi casi ravvisabile in capo al promissario acquirente alcun obbligo di attivarsi per l'ottenimento del mutuo atteso il carattere anche potestativo della condizione sospensiva in parola (cfr ex multis Cass. 17919/2023). Questo lineare orientamento deve rapportarsi tuttavia, con la realtà negoziale e comportamentale delle parti come precisato dalla stessa giurisprudenza di legittimità. Il contratto sottoposto a condizione potestativa mista è soggetto alla disciplina di cui all'art. 1358 cod. civ., che impone alle parti l'obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede durante lo stato di pendenza della condizione, e la sussistenza di tale obbligo va riconosciuta anche per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo della condizione mista" (Cass. SS.UU.19 settembre 2005, n.18450). Più specificamente, in tema di contratto condizionato, l'omissione di un'attività intanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l'attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico. La sussistenza di un siffatto obbligo deve affermarsi anche per il segmento non casuale della condizione mista. Ciò in quanto, gli obblighi di correttezza e buona fede, che hanno la funzione di salvaguardare l'interesse della controparte alla prestazione dovuta e all'utilità che la stessa assicura, impongono una serie di comportamenti di contenuto atipico, che assumono la consistenza di standard integrativi di tali principi generali, e sono individuabili mediante un giudizio applicativo di norme elastiche e soggetto al controllo di legittimità al pari di ogni altro giudizio fondato su norme di legge" (Cass. II, 14 dicembre 2012, n.23014; Cass.I, 28 luglio 2004, n.14198). La fictio, come detto, non è applicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una determinata prestazione abbia anch'essa interesse all'avveramento di essa (la c.d. condizione bilaterale). Di contro l'orientamento tradizionale ritiene che la condizione può ritenersi apposta nell'interesse di una sola delle parti contraenti soltanto quando vi sia un'espressa clausola contrattuale che disponga in tal senso ovvero un insieme di elementi che nel loro complesso inducano a ritenere che si tratti di condizione alla quale l'altra parte non abbia alcun interesse, in mancanza, la condizione stessa deve pagina 7 di 13 ritenersi apposta nell'interesse di entrambi i contraenti" (Cass. n. 4178/1998 Cass. n. 4178\98, Cass. n.7973\00, Cass. n. 6423\03, Cass.n. 419\06, e, più recentemente, Cass. n. 16620/2013 e Cass. L 26 luglio 2017, n. 18512 del 26/07/2017). A questo si è affiancata un'esegesi più aperta secondo cui la norma in commento non si ferisce solo a coloro che, per contratto, apparivano avere interesse al verificarsi della condizione, ma anche ai comportamenti di chi in concreto ha dimostrato, con una successiva condotta, di non avere più interesse al verificarsi della condizione, ponendo in essere atti tali da contribuire a far acquistare al contratto un elemento modificativo dell'iter attuativo della sua efficacia (infra Cass. II, Ord. 11 novembre 2024, n. 28956; Cass. II, 11 settembre 2018, n. 22046). A ciò si approda attraverso un diretto collegamento della previsione dell'art. 1359 c.c. con i principi di buona fede imposti -nello specifico ambito del negozio condizionato- dall'art. 1358 c.c. e -più in generale- dagli artt. 1175 e 1375 c.c. e che consentono di valutare l'interesse contrario all'avveramento di una condizione non in astratto ed in relazione alla posizione delle parti quale si prospettava al momento della conclusione del contratto, bensì in concreto ed in relazione all'effettivo interesse quale si è venuto sviluppando in corso di rapporto e –segnatamente al momento in cui è stata posta in essere l'attività (o l'omissione) che ha impedito l'avveramento della condizione. Va dunque affermata la possibilità che l'art. 1359 c.c. trovi applicazione anche nel caso in cui l'interesse di una delle parti -originariamente convergente con quello della controparte- si modifichi in corso di rapporto fino a risultare contrario all'avveramento della condizione. (Cass. III, 18 luglio 2014, n. 16501). Ebbene con la seconda parte dell' art. 9) il promissario acquirente aveva espressamente assunto un impegno giuridico affinchè la condizione sospensiva – quantomeno nel tratto potestativo a suo carico – si avverasse. Nello specifico:” Quest'ultima si impegna ad avviare e coltivare con la dovuta diligenza, l'istruttoria della pratica di mutuo ed a fornire, a semplice richiesta, la documentazione comprovante l'esito dell'istruttoria”. Interpretazione resa univoca dal proseguo della clausola laddove le parti hanno previsto che, in caso di inadempimento al suddetto obbligo (“in difetto…o a cause imputabili alla parte promissaria acquirente”) i convenuti avrebbero potuto avvalersi tanto dei rimedi manutentivi (art. 2932 c.c. o diffida ad adempiere) quanto di quelli risolutori giudiziali (ex art. 1453 c.c. ed annesso risarcimento del danno). A questi hanno affiancato expressis verbis quelli risolutori stragiudiziali ovvero:”.avvalersi della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c. recedendo dal contratto con ritenzione della stessa..”. Rimedi che presuppongono l'efficacia del contratto in caso di mancata integrazione del fatto dedotto nella condizione sospensiva per fatto imputabile alla parte promissaria acquirente. Una replica negoziale di quanto previsto proprio dall'art. 1359 c.c.. Ne consegue che il contratto preliminare non poteva che considerarsi efficace alla stregua di tale finzione di avveramento visto l'obbligo giuridico specifico violato dall'attore nonché al dimostrato sopravvenuto difetto di interesse all'avveramento della stessa visto il complessivo comportamento tenuto dalla parte (come meglio infra). Il promissario acquirente non ha mai effettivamente avviato una pratica bancaria per ottenere il finanziamento dedotto in contratto. Ciò emerge, in primo luogo, dal tenore delle sue difese nelle quali non ha mai fatto cenno assertivo né, tantomeno, documentale, a qualsivoglia richiesta, atto o missiva nei confronti di un istituto di credito. Al contrario ha ammesso, implicitamente, di non aver agito in alcun modo allegando in maniera del tutto generica, che nessuna Banca avrebbe concesso il mutuo medesimo in presenza dei contestati abusi Parte edilizi (cfr pag 4 memoria ex art.171 ter DA . Sotto questo profilo appare manifesto che la delibera di mutuo non è stata “emessa” ma che il promissario acquirente, a ciò obbligato, non ha nemmeno presentato una richiesta in tale senso. Egli,
pagina 8 di 13 quindi, risulta totalmente inadempiente all'obbligazione che si era assunta. Da qui l'applicabilità della finzione di avveramento. Tale comportamento, poi, rileva di per sé sotto un altro profilo ovvero quello del grave inadempimento del contratto in generale e della responsabilità contrattuale dell'attore con la connessa legittimità del recesso esercitato dai convenuti e connessa ritenzione della caparra come dedotto nel citato articolo 9. L'imputabilità al promissario acquirente del mancato avveramento della condizione, infatti, costituisce a sua volta una ragione, predeterminata dalle parti, di grave inadempimento legittimante l'esercizio del diritto di recesso.
A questo proposito risulta manifestamente infondata la (implicita) eccezione di inadempimento sollevata dall'attore a giustificazione della sua inerzia ovvero la sussistenza di vizi edilizi non sanabili nell'immobile oggetto dell'impegno traslativo
Si tratta di un assunto smentito da:
- la relazione peritale confezionata nella procedura espropriativa R.G.E. 1022/2017 (cit. doc. 2 Parte fasc. DA in cui l'ausiliario del Tribunale dava atto della presenza di difformità edilizie (ed catastali) sanabili come meglio esposte nella superiore parte in fatto;

- il tenore dell'art. 1 del contratto preliminare stipulato inter partes il 17 maggio 2023 (doc. 2 fasc. la c.d. proposta d'acquisto) CP_1
Si evince in modo manifesto che l'attore fosse a conoscenza dello stato urbanistico ed edilizio del bene almeno dal maggio 2023. Conoscenza qualificata dalla possibilità di interpellare un tecnico al fine di esaminare la documentazione illo tempore consegnata dai convenuti. Da qui l'insostenibilità logica, prima ancora che giuridica, di essere stato all'oscuro di tale stato di fatto e diritto prima del contratto preliminare del 19 aprile 2024 e della circostanza che esistessero non meglio identificati difformità edilizie insanabili;

− la “peculiare” natura e “foggia” della c.d. relazione del 6 maggio 2025 (quindi posteriore all'introduzione della causa) e della citata e-mail del 27 giugno 2024 del tecnico di parte attrice (Geom. ) ove, vale la pena ricordarlo, si descrive così il vizio insanabile: “Sulla Persona_2 base dei rilievi svolti si è potuto constatare la demolizione totale della scala che portava dal giardino al piano S1 e la chiusura della forometria. La stessa è stata eseguita in un disimpegno creato all'interno del bagno piano terra, ma con dimensioni ad oggi non sanabile. Nel Comune di Bollate le scale devono avere una dimensione minima di 80/90 cm (nel caso in questione, a pagina 9 di 13 chiocciola, dovrà essere di 160 cm). Il mio consiglio è quello di smontare la scala, chiudere il foro. Così facendo la pratica sarà da presentare solo per la parte di scala demolita in giardino”.La scala a chiocciola che sarebbe, per dimensioni ed ingombro, insanabile è stata demolita ma per poter sanare l'immobile andrebbe smontata. Un cortocircuito dichiarativo di difficile comprensione logica e privo di qualsivoglia riferimento alle ragioni della c.d. insanabilità del vizio. Ciò in contrasto, lo si ribadisce, con le indicazioni svolte da un ausiliario del Tribunale;

− l'irrilevanza, comunque, astratta dell'insanabilità di un asserito vizio riguardante una porzione di immobile rispetto alla sua commerciabilità. Dovrebbe esser noto che la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. (Fattispecie relativa ad atti di trasferimento che il giudice d'appello aveva ritenuto nulli per mancanza di conformità urbanistica degli immobili alienati Cass. II, Ord. 19 aprile 2025, n. 10360; già Cass. SS. UU:; 22 marzo 2019, n. 8230). Nessuno profilo di patologia nel contratto definitivo. Trattandosi, poi, in thesi, di un onere apparente non potrebbe nemmeno invocarsi la fattispecie risolutoria di cui all'art. 1489 c.c. in quanto l'attore, come detto, era pienamente a conoscenza tanto dello stato di fatto che di diritto della cosa. Da qui l'impossibilità, anche astratta, di poter prospettare un inadempimento dei venditori fondato su tali circostanze. A ciò si aggiunga come il promissario acquirente non contesti la presenza nell'immobile di vizi ulteriori rispetto a quelli evidenziati nel suddetto documento, limitandosi piuttosto ad allegare che la sanatoria dei vizi medesimi richiedesse interventi diversi rispetto a quelli consigliati dall'esperto.
Tanto sarebbe sufficiente ai fini della declaratoria di responsabilità contrattuale dell'attore.
A questa ratio decidendi, comunque, va aggiunta, anche ai fini della condanna per responsabilità processuale aggravata, l'ulteriore doglianza spesa dai promittenti venditori ovvero il ritardo nell'attività propedeutica alla stipula del contratto definitivo quale:
− tempestivo conferimento dell'incarico al fine di studiare e predisporre le pratiche necessarie per la sanatoria delle irregolarità indicate nella C.T.U.;
− esecuzione dell'attività giuridica e materiale di sanatoria del cespite entro la data di stipulazione del contratto definitivo e connesso obbligo strumentale di informativa periodica circa
“l'avanzamento” dell'iter procedimentale;

− indicazione del notaio rogante l'atto almeno quindici giorni prima del termine concordato per la stipulazione del definitivo.
Risulta non controverso in fatto che tale attività non si sia realizzata secondo il paradigma contrattuale come dedotto all'art. 11 del preliminare. Ed infatti, sono emerse le seguenti circostanze.
pagina 10 di 13 - il mancato riscontro da parte del promissario acquirente alle comunicazioni inviate dalla controparte (cfr. doc.16 fasc. ; CP_1
- il mancato inoltro della modulistica necessaria per consentire al tecnico incaricato l'accesso agli atti del catasto;

-il mancato esame da parte del tecnico incaricato dal promissario acquirente. della documentazione inerente la perizia svolta in sede di esecuzione;

-la mancata comunicazione dell'avvenuto accesso nell'immobile da parte del tecnico (avvenuto in data 28 maggio 2024 secondo quanto riportato nella relazione trasfusa in atti) Il 30 maggio 2024, poi, lo stesso (allora) legale dell' attore comunicava a controparte di non seguire più l'affare, venendo così meno l'unica figura con cui i promissari acquirenti avevano trattenuto una fattiva interlocuzione nei mesi precedenti. (doc. 16 fasc. . CP_1 Soltanto il 27 giugno 2024, a pochi giorni dalla data prevista per la stipula, il tecnico attoreo incaricato manifestava ai legali dei promittenti venditori la necessità della demolizione della scala a chiocciola, esigenza mai manifestata in precedenza nonostante che il sopralluogo sarebbe avvenuto circa un mese prima. Infine – come detto – la mancata indicazione del notaio.
Sussistono gli estremi del grave inadempimento per il semplice fatto che le parti dedussero l'espletamento di tali attività entro uno specifico termine che non doveva essere derogato. A dispetto di quanto affermato dalla difesa attorea, il termine del 15 luglio 2024 doveva considerarsi essenziale in quanto l'art. 11 riconnetteva al semplice ritardo nell'esecuzione di una delle citate attività il diritto dei promittenti venditori ad esercitare il loro diritto di recesso. Giova ribadire l'insegnamento di legittimità secondo cui il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo che non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione, se non emerga, dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi (Cass. II, 11 aprile 2025, n. 9529; Cass. VI-II, Ord. 1° giugno 2020, n. 10353 Cass. n. 14426/2016; n. 25549/2002). Lapalissiano il contenuto negoziale dell'ultimo capoverso de citato art. 11 che si riporta nuovamente
Il semplice ritardo è considerato grave inadempimento con quel che ne segue circa la qualificabilità ex se del termine come essenziale. La clausola era stata così concepita dai convenuti proprio per tutelarsi dai pregressi e gravi ritardi in cui era incorso l'attore con il primo contratto preliminare. La volontà negoziale, di per sé chiara, viene spiegata e determinata proprio dai ritardi e costi che avevano subito i promittenti venditori così tutelandosi pro futuro da eventuali inerzie od omissioni dell'attore.
pagina 11 di 13 In definitiva deve ribadirsi la responsabilità contrattuale dell'attore ed il diritto di e Controparte_1 di ritenere la somma di € 70.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria. Controparte_2
Va da sé che l'accoglimento della domanda riconvenzionale dei convenuti comporta il rigetto di tutte le domande subordinate spiegate dall'attore in quanto incomputabili per causa petendi spesa (risoluzione giudiziale ed indebito oggettivo) con le rationes decidendi espresse in favore dei convenuti.
Null'altro vi è da aggiungere.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate tenendo conto de:
- lo scaglione tra 52.000,01 e 260.000,00 visto l'entità dell'avversa domanda condannatoria dalla quale i convenuti si sono dovuti difendere;

- i valori medi per tutte e quattro le fasi in,
€ 14.103,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.
La natura e il merito delle difese interposte dall'attore conducono questo giudice a ritenere che la domanda sia stata coltivata con grave negligenza, quantomeno, avendo speso un'azione pretestuosa, e, pertanto, abusiva. La sequela di fatti che sono stati dimostrati in causa dai convenuti fondano tale giudizio e pongono in luce la volontaria loro omissione di allegazione da parte della difesa attorea in citazione. La condotta attorea, e della sua difesa, appare, peraltro, alquanto censurabile poiché tesa a creare un contenzioso rispetto ad una fattispecie per la quale i convenuti si erano avvalsi del rimedio stragiudiziale e forfettario della ritenzione della caparra. Uno strumento posto dal legislatore proprio per evitare il giudizio ed i connessi tempi e spese. L'aver agito in spregio di tale assetto sostanziale e fattuale merita una sanzione civilistica. Questo giudizio viene espresso non tanto con riferimento alla posizione del creditore ingiungente ma, soprattutto, rispetto all'insieme del sistema giurisdizionale che ha dovuto distrarre risorse- di per sé assai limitate- per la trattazione di una controversia inesistente. Tale condanna è volta a salvaguardare finalità pubblicistiche, correlate all'esigenza di una sollecita ed efficace definizione dei giudizi, nonché interessi della parte vittoriosa ed a sanzionare la violazione dei doveri di lealtà e probità sanciti dall'art. 88 c.p.c., realizzata attraverso un vero e proprio abuso della "potestas agendi" con un'utilizzazione del potere di promuovere la lite, di per sé legittimo, per fini diversi da quelli ai quali esso è preordinato, con conseguente produzione di effetti pregiudizievoli per la controparte. Ne consegue che la condanna, al pagamento della somma equitativamente determinata, non richiede né la domanda di parte né la prova del danno, essendo tuttavia necessario l'accertamento, in capo alla parte soccombente, della mala fede (consapevolezza dell'infondatezza della domanda) o della colpa grave (per carenza dell'ordinaria diligenza volta all'acquisizione di detta consapevolezza- da ultimo Cass. SS.UU. 13 settembre 2018, n. 22405). La norma in discorso, infatti, istituisce una ipotesi di condanna di natura sanzionatoria e officiosa prevista per l'offesa arrecata alla giurisdizione (Corte Cost., sentenza 23 giugno 2016 n. 152; Cass. III, 29 settembre 2016, n. 19285). L'importanza di tale strumento processuale in chiave deterrente è stata ribadita dal legislatore (d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149) con l'inserimento del quarto comma all'articolo in discorso prescrittivo di una condanna ad una vera e propria sanzione pubblicistica: “Nei casi previsti dal primo, secondo e terzo comma, il giudice condanna altresì la parte al pagamento, in favore della cassa delle ammende, di una somma di denaro non inferiore ad euro 500 e non superiore ad euro 5.000”. Nel disporre che il soccombente può essere condannato a pagare alla controparte una "somma equitativamente determinata", non fissa alcun limite quantitativo per la condanna alle spese della parte pagina 12 di 13 soccombente, sicché il giudice, nel rispetto del criterio equitativo e del principio di ragionevolezza, può quantificare detta somma sulla base dell'importo delle spese processuali (o di un loro multiplo) o anche del valore della controversia (infra VI-III Ord. 18 marzo 2022; n. 8943 del 18/03/2022 (Cass. III, Ord. 20 novembre 2020, n. 26435)
avrebbe dovuto astenersi dal coltivare l'odierna causa e, pertanto, va condannato: Parte_1
- ai sensi dell'art 96 comma terzo c.p.c. al pagamento di un'ulteriore somma equitativamente determinata nell'ammontare della metà dei compensi liquidati al difensore di controparte ovvero € 7.051,50;
- ai sensi dell'art 96 comma quarto c.p.c. al pagamento di un'ulteriore somma in favore della cassa delle ammende pari ad € 2.750,00.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
• dà atto della risoluzione del contratto preliminare stipulato inter partes il 19 aprile 2024 per mutuo dissenso come meglio indicato in parte motiva;

• accertata la responsabilità contrattuale di , dichiara il diritto di Parte_1 [...] e alla ritenzione della somma di € 70.000,00 ricevuta a CP_1 Controparte_2 titolo di caparra confirmatoria;

• rigetta ogni altra domanda proposta da;
Parte_1
• condanna alla rifusione delle spese di lite sostenute da e Parte_1 Controparte_1 liquidate in € 14.103,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, Controparte_2 I.V.A., se dovuta, e C.P.A.;
• condanna al pagamento della somma equitativamente determinata di € Parte_1
7.051,50 in favore di e per le ragioni esposte in Controparte_1 Controparte_2 motivazione;

• condanna al pagamento della somma di € 2.750,00 in favore della cassa Parte_1 ammende.

Milano, 7 agosto 2025
Il Giudice
Alessandro Petrucci
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