REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL GIUDICE ISTRUTTORE PRESSO IL TRIBUNALE DI S. MARIA C.V., PRIMA
SEZIONE CIVILE, dott. Giovanni D'Onofrio, in funzione di GIUDICE
UNICO, ha emesso la seguente:
S E N T E N Z A
nella causa n° 3618 del Ruolo Generale Civile dell'anno 2020, avente ad oggetto: vendita di cose mobili vertente tra rapp.ta e difesa, in virtù di mandato in atti, Parte_1
dall' avv. Ciro Esposito
Attrice
E
rapp.ta e difesa in virtù di mandato in atti Controparte_1
dall'avv. Giuseppe Bellopede;

, anche quale procuratore generale di Controparte_2 CP_3
e rapp.ti e difesi in virtù di mandato in atti Controparte_4
dall'avv. Giacomo Tartaglione;

rapp.to e difeso in virtù di mandato in atti Controparte_5
dagli avv.ti Bruno Amirante e Claudia Mancini;

e e rapp. e Parte_2 CP_6 CP_7 CP_8
difesi, in virtù di mandati in atti, dagli avv.ti Antonio Sciaudone
e Di Cresce;
Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6
, , , rapp. e difesi Parte_7 Parte_8 Parte_9
dall'avv. Piero Riello e Alberto Barletta;

nonché
in persona del legale rapp. p.t. rapp. e difesa CP_9
dall'avv. Nicola Cirillo;

e
CP_10 CP_11 Controparte_12 CP_13
rapp. e difese dall'avv. Vincenzo Giordano;

nonchè
e in forma abbreviata CP_14 Controparte_15
in persona del legale rapp.te p.t Controparte_16
rapp.to e difeso dagli Avv. Francesco Petrella e Controparte_17
Carla Petrella;

nonché
, in persona del legale rapp. P.t., rapp. e Controparte_18
difesa dall'avv. Ciro Esposito
Terzo interventore
Fatto e Diritto
Con atto di citazione regolarmente notificato, Parte_1
evocava in giudizio gli indicati convenuti per sentir dichiarare la legittimità del suo rifiuto di pagamento della restante somma di €
190.235,78, nonché per ottenere la loro condanna al risarcimento dei danni da ritardo, nella costruzione di un opificio industriale e per quelli derivanti dalla occupazione dei terreni oggetto di promessa di vendita.
Premetteva che il giudizio aveva ad oggetto i nove contratti preliminari stipulati da con i convenuti promittenti Pt_1
alienanti- l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., che si sostanziava anche in una eccezione causale con riferimento alle cambiali rilasciate, oltre alla richiesta di pronuncia ex art. 2932
c.c. di esecuzione in forma specifica .
Esponeva di aver ricevuto una proposta dalla Parte_10
per l'acquisto di una serie di appezzamenti di terreno,
[...]
sul presupposto che l'acquisto degli stessi avrebbe consentito la costruzione di immobili industriali destinati alla logistica.
La aveva rappresentato ai promittenti venditori la volontà Pt_10
della di acquistare da ciascuno i vari appezzamenti, in modo Pt_1
tale da consentire la costruzione dell'immobile, chiarendo che ogni singola vendita aveva giustificazione in quanto collegata alle altre per permettere la costruzione dell'immobile.
L'attrice aveva altresì incaricato la di verificare se i Pt_10
terreni fossero liberi e, ricevuta assicurazione in tal senso, aveva fissato un primo appuntamento, nel dicembre 2018, per la stipula dei preliminari.
Solo in quella sede però, sostiene l'attrice, si era appreso che i terreni erano occupati, essendo condotti in affitto da CP_17
e la qual cosa aveva comportato uno slittamento
[...] CP_15
della data di stipula di tutti e 9 i preliminari. Il 14-05-2019 erano stati registrati i vari contratti preliminari e l'attrice aveva sopportato spese notarili per € 24.300,00, €
100.469,49 per il pagamento alla , € 200.000 per consulenze Pt_10
tecniche, versando altresì caparre per € 883.490,61.
L'attrice elencava tutti i contratti preliminari, precisando che negli stessi era previsto, tra l'altro, che la promittente alienante aveva autorizzato la promissaria acquirente a presentare al Comune
di Marcianise la documentazione occorrente ai fini dell'autorizzazione a realizzare un opificio industriale;
era stabilito, inoltre, che la promissaria acquirente sarebbe stata immessa nel possesso dalla data di stipula del rogito e che a tale data i terreni avrebbero dovuto essere liberi;
erano state poi previste apposite clausole per la presenza di affittuari in relazione ai contratti n° 3052, 3053, 3054, 3055 e 3056. Si era convenuto,
inoltre, che l'atto definitivo di trasferimento avvenisse entro e non oltre il 15 aprile 2020 per i contratti n° 3052, 3053, 3055 e
3056, mentre per gli altri non prima del 15 aprile e non oltre il
25 aprile 2020.
Esponeva ancora che gli ex affittuari, dopo aver liberato i beni,
avevano manifestato nel verbale di conciliazione, con riferimento ai contratti n. 3052, 3053, 3054, 3055, 3056, 3057,3058, 3059 e 3061,
richiesta di risarcimento dei danni a causa del rilascio anticipato del fondo, sia per i miglioramenti apportati, che per il mancato riconoscimento dell'indennità di cui all'art. 50, l. 203/82, in caso di sussistenza di concessione edilizia. Dopo la liberazione dei beni di cui ai nove preliminari, si era constatata la loro occupazione e l'esistenza di terreni coltivati,
come rilevato dal tecnico di fiducia della Pt_1
In ragione dell'impossibilità di accesso ai fondi, per l'opposizione degli affittuari, la , che aveva già versato caparre per € Pt_1
831.490,62, non aveva pagato parte delle cambiali, eccependo l'inadempimento per la mancata risoluzione degli affitti.
L'attrice dichiarava comunque la sua disponibilità all'acquisto, con la necessità di ricevere le opportune garanzie riguardo alle richieste risarcitorie e alle nuove occupazioni, non potendo subire le pretese degli occupanti.
In considerazione dei fatti come esposti e del contegno di controparte, manifestava la volontà di dar vita all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere i contratti definitivi,
per portare a termine l'operazione programmata, sussistendone tutti i presupposti di cui all'art. 2932 c.c..
Chiedeva, tuttavia, che il trasferimento del diritto dovesse avvenire tenendo conto delle richieste risarcitorie di e CP_15
dei danni patiti dalla , da detrarre dal prezzo di vendita, Pt_1
il che era possibile per la garanzia di tutela del promissario acquirente, in ragione della quale è necessario che la sentenza si adegui alla fattispecie concreta tale da generare una riduzione del prezzo da parte del giudice.
Concludeva perché fosse disposta l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari e fosse dichiarato che la non era Pt_1
tenuta al pagamento a titolo di caparra della restante somma di € 190,235,78 e perché i convenuti, con riferimento alle richieste paventate da e , fossero condannati Controparte_17 Controparte_15
al risarcimento dei danni subiti dall'istante per € 1.000.000,00
per il ritardo nella costruzione del complesso industriale con sottrazione in proporzione della indicata somma dal prezzo dei terreni promessi in vendita, vinte le spese di lite.
Si costituiva che eccepiva l'improponibilità Controparte_1
della domanda per violazione dell'art. 5 D.Lgs 28/10, facendo altresì
rilevare che il proprio impegno era quello di vendere solo ed esclusivamente il proprio fondo senza alcun condizionamento con riguardo agli altri preliminari e che non intendeva sottrarsi ai propri impegni, nonostante avesse ricevuto altre proposte d'acquisto già prima della mediazione.
Deduceva di aver esortato l'attrice ad indicare la data per la stipulazione dell'atto pubblico per la cessione definitiva, con le garanze di cui alla l. 203/82, ovvero trattenendo una somma che avrebbe maturato l'occupante da determinarsi in contraddittorio prima della stipula. Aveva inoltre, cercato una soluzione con l'occupante del fondo, e, sebbene non si fosse addivenuti ad alcuna transazione per le esose richieste di quest'ultimo, l'attrice, che doveva trasformare i fondi in insediamenti industriali, era titolata a riottenere il fondo in virtù delle disposizioni che regolano i contratti agrari ed era garantita attraverso la ritenzione di una somma dall'importo stabilito, corrispondente alla reale situazione dei luoghi come da rilevazioni satellitari del tempo. Concludeva affinchè l'attrice versasse il prezzo pattuito nel preliminare, trattenendo a garanzia l'eventuale indennità che avrebbe maturato il terzo.
Si costituivano e , che deducevano Controparte_2 CP_4 CP_3
che la società attrice con missiva del 9/4/20 aveva comunicato agli stessi che, per l'emergenza Covid, la sottoscrizione dell'atto pubblico di compravendita doveva essere rinviata a nuova data e che il 1 aprile 2020 essi istanti avevano conseguito il rilascio del terreno da e , a fronte della corresponsione, CP_14 Controparte_15
a favore di questi ultimi, della somma di € 27.111,00; che ad oggi,
la non li aveva più riconvocati davanti al notaio per la Pt_1
sottoscrizione del rogito e che non avevano previsto alcun collegamento negoziale tra il loro preliminare e quelli degli altri convenuti.
Offrivano alla la loro prestazione di Parte_1
trasferimento del terreno, alle condizioni contrattualmente convenute, proponendo altresì domanda riconvenzionale -in esecuzione specifica del preliminare ex art. 2932 c.c.- nei confronti dell'attrice, per il trasferimento del loro terreno, come indicato in atti, libero da qualsiasi gravame, condizionandolo al pagamento a carico di parte attrice del prezzo di €. 126.350,00 maggiorata degli interessi e della rivalutazione monetaria, detratta la somma di €. 25.270,00 ricevuta a titolo di anticipo e quale caparra confirmatoria. Si costituiva che esponeva di Controparte_5
aver stipulato un preliminare di compravendita con la Pt_1
regolarmente registrato, con il quale aveva autorizzato la promissaria acquirente, anche alla presentazione della documentazione necessaria alla realizzazione di un opificio industriale.
Non sussistevano cause ostative alla stipula dell'atto definitivo,
atteso che l'immobile era ancora libero da persone o cose e che il aveva ricevuto la caparra concordata. CP_5
Formulava istanza di separazione dei giudizi, atteso che le posizioni dei venditori erano del tutto differenti tra loro.
Faceva rilevare che non vi era alcun patto che poteva condizionare la vendita al buon esito delle altre, non vi era quindi alcun collegamento negoziale con gli altri preliminari, né tale requisito poteva essere provato per testi, come richiesto da parte attrice.
Concludeva per il rigetto della domanda attrice avanzata nei suoi confronti, per il rigetto di tutte le richieste di danno formulate da , mentre non si opponeva alla richiesta attrice di Pt_1
esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto.
Si costituivano, relativamente al contratto Sabalone, Parte_5
, , Giacomo, Parte_9 CP_7 CP_19 CP_20 CP_21
Eredi di e , mentre relativamente Parte_3 Persona_1
al contratto 'PI' si costituivano , , Parte_4 Parte_5
Eredi Di Parte_9 Parte_3 Persona_1
CP_22 Controparte_23 CP_24 [...]
- , , , i CP_25 Parte_6 Parte_7 Parte_8
quali facevano rilevare che i terreni oggetto dei due preliminari,
a far data del 22.10.2019, erano liberi da persone e cose ed erano stati offerti alla promittente compratrice con invito formale alla stipula.
Precisavano che i preliminari potevano essere eseguiti distintamente rispetto agli altri sette, a cui faceva riferimento l'attrice, non esistendo alcun collegamento negoziale con gli altri. I terreni oggetto dei due preliminari erano liberi e in riferimento ai terreni
“ ” non era stata notificata alcuna richiesta risarcitoria ma Pt_5
solo “minacciate” istanze di indennità da parte di e CP_14 CP_15
, in alcun modo documentate.
[...]
I fondi erano liberi ed incolti, quindi, non si comprendeva come la società attrice potesse dedurre che sconosciuti avessero occupato i terreni sulla scorta di una relazione del loro consulente, che era priva di elementi oggettivi e incontestabili, essendo basata su immagini satellitari senza che il consulente si fosse mai recato sui luoghi.
Non si poteva inoltre parlare di “presupposizione” e di collegamento negoziale, atteso che a nessuna delle parti convenute era Pt_5
stato riferito che l'attrice aveva intenzione di acquistare simultaneamente i nove lotti di terreno e che, se la realizzazione dell'opificio non si fosse realizzata, la vendita non si sarebbe perfezionata.
Per quanto riguardava l'eccezione di inadempimento e l'eccezione cambiaria sollevate da , facevano rilevare che gli effetti Pt_1
cambiari, a titolo di caparra confirmatoria, rilasciati dall'attrice, non erano stati tutti soddisfatti. La era stata costituita in mora per il versamento della Pt_1
caparra e solo con la citazione aveva sollevato l'eccezione cambiaria e l'eccezione di inadempimento.
L'inadempimento era in realtà della parte acquirente per non aver stipulato il contratto definitivo di compravendita nei termini pattuiti, nonostante gli inviti del 31.3.2020 e la trasmissione al notaio rogante della richiesta di convocazione, motivo per cui i convenuti , per effetto dell'inadempimento di Pt_5 Pt_1
intendevano recedere dal preliminare con diritto al trattenimento della caparra già ricevuta e con richiesta al pagamento della caparra residua.
Contestavano ancora la richiesta di riduzione del prezzo finale della vendita, non presentando i beni promessi alcun vizio o difformità
tali da imporre una riduzione.
Formulavano domanda riconvenzionale per l'emissione di una sentenza che dichiarasse l'avvenuta risoluzione stragiudiziale del contratto di compravendita, per il mancato adempimento della rispetto Pt_1
alla diffida ad adempiere del 31.03.2020, e il loro diritto a ritenere la caparra con condanna al versamento della quota ancora non versata.
Si costituivano e , che Parte_2 CP_8 CP_6 CP_7
contestavano la domanda attorea e spiegavano riconvenzionale, atteso che l'inadempiente era , che, posteriormente alla stipula, si Pt_1
era sottratta al pagamento delle caparre concordate;
sottolineavano,
inoltre, che tale mancato pagamento era precedente alla minacciata richiesta di risarcimento dei e al presunto inadempimento CP_15 della parte venditrice. La , benché invitata alla stipula Pt_1
dell'atto definitivo, si era volontariamente sottratta a tale obbligo, non avendo la capacità finanziaria per concludere l'operazione e aveva posto in essere un'iniziativa giudiziaria con scopi dilatori. Facevano rilevare, che, ove non si fosse addivenuti alla liberazione dei terreni, era stabilita contrattualmente la risoluzione di diritto, con conseguente obbligo a carico delle venditrici di restituire ogni importo, a qualunque titolo ricevuto,
con salvezza da parte di di acquistare il terreno nello stato Pt_1
in cui si trovava senza diminuzione di prezzo.
Dopo il verbale di rilascio dei fondi, in cui i si erano CP_15
riservati di promuovere un giudizio per il risarcimento del danno,
l'attrice aveva continuato a non provvedere al pagamento di quanto dovuto e dallo scambio di corrispondenza tra i comparenti e la emergevano tutte le difficoltà finanziarie dell'attrice e Pt_1
la disponibilità a concludere il contratto ma con un differimento del termine.
Chiedevano la separazione dei giudizi, trattandosi di atti diversi che prevedevano clausole contrattuali differenti e che non vi era tra le cause alcuna connessione per l'oggetto o per il titolo.
Sulla “minaccia” di azioni risarcitorie da parte di e CP_14 CP_15
, che avevano rilasciato il terreno, evidenziavano che le
[...]
future iniziative giudiziarie di questi ultimi per i miglioramenti del fondo andavano valutate sotto il profilo della turbativa nel possesso e sotto il profilo penale, ove nel comportamento fossero individuati gli estremi di una condotta qualificabile come reato e non avrebbero potuto coinvolgere la potendo al massimo essere Pt_1
rivolte contro i venditori.
In considerazione dell'inadempimento della , formulavano Pt_1
domanda riconvenzionale per la ritenzione a titolo definitivo delle caparre confirmatorie in conseguenza del loro diritto di recesso.
Concludevano per il rigetto della domanda attrice e per l'accoglimento della riconvenzionale, quindi, per effetto del recesso dei convenuti, concludevano perché fosse accertato il diritto degli stessi ad incamerare le caparre e a riscuotere l'importo residuo non pagato, con condanna dell'attrice al pagamento di una somma determinata equitativamente ai sensi dell'art. 96 cpc.
Si costituivano altresì CP_13 CP_11 CP_10
e che, a loro volta , negavano il
[...] Controparte_12
collegamento negoziale del preliminare sottoscritto rispetto agli altri e concludevano per l'accoglimento della domanda riconvenzionale, e pertanto, accertato l'inadempimento di Pt_1
perché fosse dichiarato, per effetto del recesso delle convenute,
il diritto delle stesse all'incameramento della caparra confirmatoria già incassata e alla riscossione dell'importo non pagato. Si costituiva che, nel contestare la domanda CP_9
attorea, esponeva che, con preliminare di compravendita autenticato e registrato, aveva promesso di vendere alla il terreno di Pt_1
sua proprietà in agro di Marcianise (CE), meglio indicato in comparsa, al prezzo di €. 1.145.622,00 ed in €. 20.000,00 per quanto riguarda il Progetto, oltre IVA se dovuta, in conto del quale aveva ricevuto la somma di €. 229.124,40 per i terreni ed €. 20.000,00 per il Progetto, a titolo di anticipo e quale caparra confirmatoria,
essendosi convenuto che entro la data fissata per la stipula del definitivo (15 aprile 2020) -ove si doveva corrispondere il saldo pari ad €. 916.497,60- il terreno de quo avrebbe dovuto essere rilasciato “libero di persone e/o cose di terzi e franco da iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli.
Aggiungeva che, dopo vari rinvii, aveva concesso un ulteriore rinvio di una settimana, attese le difficoltà economiche in cui versava la parte promittente acquirente, così come rappresentato dal dott.
[...]
. Persona_2
Con successiva missiva del 21 maggio 2020, la , a CP_9 Pt_1
seguito della notifica dell'atto di citazione, faceva rilevare all'attrice, ripercorrendo la storia di quanto accaduto, il grave inadempimento contrattuale configuratosi in capo a quest'ultima,
ribadendo che non esisteva alcun collegamento negoziale tra il preliminare di vendita tra loro sottoscritto e quelli richiamati nell'atto di citazione e che il terreno era sin dall'inizio libero di persone e cose.
La , inoltre, non aveva più convocato la GEO RET. Pt_1 Pt_1
davanti il Notaio per la sottoscrizione del rogito e la comparente si era vista costretta a rinunciare ai canoni di affitto versati dai coloni, in quanto, prima di sottoscrivere il preliminare aveva provveduto alla risoluzione anticipata dei relativi contratti di locazione facendosi carico di tutti i costi, tasse ed imposte,
afferenti l'appezzamento di terreno;
che aveva ricevuto proposte di acquisto, perdendo la possibilità di vendita del terreno ad un prezzo più vantaggioso, pertanto era che si era resa inadempiente Pt_1
agli obblighi assunti col preliminare.
Offriva, pertanto all'attrice, ai sensi dell'art. 1208 c.c., il trasferimento del terreno alle condizioni stabilite.
Proponeva domanda riconvenzionale di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. per la dichiarazione di trasferimento in favore di Pt_1
del terreno di sua proprietà.
Concludeva per l'improcedibilità o per il rigetto nel merito dell'avversa domanda e,in accoglimento della riconvenzionale, -in esecuzione specifica ex art. 2932 cod. civ.- per il trasferimento in favore dell'attrice del terreno di sua proprietà libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e da persone e cose, con il previo adempimento del versamento del saldo del prezzo pari ad €
916.497,60, oltre interessi e rivalutazione, da cui è già stata detratto l'anticipo ricevuto quale caparra, con ordine alla relativa trascrizione presso l'Ufficio del territorio competente.
Concludeva altresì per la condanna di al Parte_1
risarcimento del danno per il mancato incasso dei canoni di locazione risolti anticipatamente e le spese sostenute per il pagamento delle tasse ed imposte inerenti l'appezzamento di terreno, oltre alla condanna della stessa al risarcimento del danno, ex art. 96 cod.
proc. civ., nella misura che sarà ritenuta equa.
spiegava intervento adesivo autonomo, Controparte_18
riportandosi a quanto dedotto e formulato dalla attrice
[...]
, chiedendo di accogliere, le domande formulate da Parte_1
quest'ultima. Si costituivano altresì e Controparte_17 [...] in forma abbreviata Controparte_15 Controparte_16
che concludevano per il rigetto di ogni domanda.
[...]
Espletata istruttoria, il giudice rimetteva la causa in decisione.
La domanda di parte attrice non può trovare accoglimento nei termini formulati da parte attrice.
Deve preliminarmente evidenziarsi che la formulata domanda di esecuzione in forma specifica con le proposte riduzioni di prezzo in favore del promittente acquirente in ragione dell'assunto avverso inadempimento, rispetto al quale è anche formulata eccezione specifica, presuppone nell'ottica di parte attrice la sussistenza tra i nove contratti preliminari sottoscritti di collegamento negoziale o di presupposizione costituita , a dire di parte attrice,
dalla sussistenza di un interesse all'acquisto di tutti i fondi al fine della realizzazione del proprio stabilimento industriale. Sul
punto, in linea generale, occorre rilevare che , come è chiaro in giurisprudenza, affinché possa configurarsi un collegamento negoziale sono necessari due elementi: i) uno oggettivo,
costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale e unitario;
ii) e uno soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere non solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere,
ma anche il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale (Cass. 5 marzo 2019, n. 6323; Cass. 25 maggio 2023, n. 14561). Sul piano processuale, poi, l'accertamento della natura, entità, modalità
e conseguenze del collegamento negoziale realizzato dalle parti rientra nei compiti esclusivi del giudice di merito;
e un tale apprezzamento non è sindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici (v. per tutte Cass. 17 maggio 2010, n. 11974). Come
poi si evidenzia nella migliore dottrina, l'interdipendenza dei rapporti non è un effetto legale ma un risultato conforme all'interpretazione del contratto , pur in assenza di una specifica previsione delle parti , in presenza di un elemento obiettivo , che attiene alla funzione che i negozi esplicano in concreto, e dunque uno stretto nesso economico e teleologico tra di essi, ed un elemento subiettivo che consiste nell'intenzione di coordinare i vari negozi verso uno sforzo comune. Quanto poi alla presupposizione, essa è definitiva come circostanza esterna che senza essere prevista quale condizione del contratto ne costituisce un presupposto oggettivo. Affinchè una data circostanza acquisti rilevanza come presupposizione occorre che sia comune alle parti o che una parte abbia riconosciuto
l'importanza determinante che la circostanza assume per l'altra:
non è dunque sufficiente la semplice conoscenza dell'importanza che una circostanza ha per l'altra parte a subordinare alla medesima circostanza la sorte del contratto;
se una parte annette importanza ad una data circostanza non può infatti presumere di riversarne il rischio sull'altra parte per il solo fatto che questa ne abbia avuto conoscenza.
Premessi tali fondamentali insegnamenti e applicati i medesimi alla fattispecie concreta, è possibile rilevare che , pur essendo stati i contratti preliminari stipulati nel medesimo giorno e riguardando terreni confinanti, gli stessi risultano essere autonomi l'uno dall'altro , senza che si possano evincere profili di collegamento negoziale o presupposizione come richiesto in giurisprudenza e dottrina. In ciascuno dei contratti si prevede la promessa di acquisto da parte dell'attrice per sé o per persona da nominare per la realizzazione di opificio industriale, essendo specificata in tutti gli atti l'autorizzazione dei promittenti venditori alla promittente acquirente di presentare ai competenti uffici del Comune di Marcianise tutta la documentazione occorrente e necessaria al fine dell'ottenimento di un provvedimento autorizzativo finalizzato alla realizzazione di un opificio industriale ( cfr. nei contratti preliminari). In alcuni dei preliminari è prevista altresì l'autorizzazione alla parte promittente acquirente di realizzare una recinzione lungo il confine del terreno promesso in acquisto ad erigere una recinzione lungo l'intero perimetro del terreno in oggetto. Deve
dunque in primo luogo evidenziarsi che ciascun atto risulta preservare la sua autonomia, essendo anzi previsto in molti preliminari che i terreni fossero oggetto di recinzione per intero senza che dalla lettura dei medesimi si evidenzi il collegamento con gli altri preliminari , non essendo all'uopo sufficiente il fatto che in essi sia indicata genericamente l'intenzione di realizzare un opificio industriale da parte acquirente. Né alcun elemento ulteriore poteva essere fornito dalla richiesta prova testimoniale finalizzata a provare che i promittenti venditori fossero a conoscenza della volontà di parte acquirente di realizzare un opificio che avrebbe riguardato una pluralità di terreni , non essendo sufficiente il solo fatto che questi ne abbiano avuto conoscenza a determinare il collegamento negoziale senza che vi sia prova o che si sia chiesto di provare che una parte abbia
riconosciuto l'importanza determinante che la circostanza assume per l'altra, rimanendo all'uopo irrilevanti i comunicati stampa di vendita dei terreni peraltro posteriori alla stipula dei preliminari. Esclusa dunque la sussistenza di collegamento negoziale o di presupposizione nella fattispecie oggetto di valutazione, occorre prendere in considerazione la posizione dei promittenti acquirenti che hanno inteso formulare domanda riconvenzionale di risoluzione contrattuale con diritto al trattenimento della caparra, dovendo separarsi il procedimento da quello delle altre parti che non si sono opposte all'esecuzione in forma specifica o hanno proposto a loro volta domanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica .
Passando dunque alla valutazione della posizione delle parti che hanno formulato domanda di risoluzione , a fronte della domanda di esecuzione in forma specifica avanzata da parte attrice,
occorre rilevare che occorrerà valutare l'eccezione di inadempimento avanzata da parte istante e la contestualmente avanzata eccezione cambiaria finalizzate alla riduzione del prezzo finale del contratto, oltre che le domande di risoluzione contrattuale avanzata dai convenuti. Sul punto, prendendo in considerazione la posizione di CP_13 CP_11
, , occorre considerare che alla CP_10 Controparte_12
luce delle risultanze istruttorie risulta superata l'eccezione di inadempimento avanzata da parte attrice, essendo documentato che i terreni erano liberi da persone e cose sin dal 22 ottobre del 2019 in conformità con gli obblighi assunti in sede di preliminare di vendita ( cfr. verbale di rilascio in atti ) ,
essendo state disattese le pretese dei fittuari anche in sede giudiziale con rigetto delle medesime in prime e seconde cure (
come pacificamente riconosciuto da tutte le parti), essendo rimasto indimostrata la circostanza secondo cui i terreni sarebbero stati rioccupati , risultando l'assunto del tecnico di parte attrice, neppure confermato in udienza , smentito e contraddetto dai tecnici di parte convenuta che hanno confermato come i terreni risultino liberi ( cfr. perizie di parte in atti).
A fronte dunque dell'insussistenza dell'inadempimento di parte convenuta , deve al contrario rilevarsi che parte attrice ,
sebbene reiteratamente invitata alla stipula dell'atto definitivo, non ha a tanto ottemperato ( cfr. scambio di corrispondenza in produzione di parte convenuta ), sicchè va accolta la domanda riconvenzionale avanzata con conseguente intervenuto recesso del contratto e conseguente diritto di parte convenuta di incamerare l'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria . Non può tuttavia condannarsi parte attrice al pagamento della parte di caparra non corrisposta, avendo diritto i convenuti a trattenere le cambiali ricevute a garanzia del pagamento di tale quota, scongiurandosi altresì in tal modo duplicazioni di titoli .
Va per le medesime ragioni accolta la domanda riconvenzionale avanzata da , Parte_2 CP_8 CP_6 CP_7
.
[...]
Va altresì accolta la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento di parte attrice avanzata da Pt_5
,
[...] Parte_9 Parte_11 Persona_1
, , ,
[...] CP_22 Controparte_23 CP_24
relativamente al contratto Controparte_25 Parte_6
Sabalone e , , , 3) Parte_4 Parte_5 Parte_9 [...]
Parte_11 Parte_6 Parte_7 Parte_8
, relativamente al contratto PI.
[...]
E' possibile evidenziare che, contrariamente all'assunto di parte attrice, alcun inadempimento può imputarsi ai convenuti. Questi
ultimi, in ossequio agli obblighi nascenti dai rispettivi contratti preliminari, hanno inviato la raccomandata in data
16.4.2019 (allegato 36), hanno ottenuto la consegna dei beni immobili oggetto del preliminare ( cfr. verbale del 22.10.2019,
allegato 30 ), hanno comunicato al promittente acquirente (con pec del 22.11.2019 , allegato l1-l2) l'avvenuta liberazione dei terreni;
in data 31.3.2020 ( a mezzo pec – allegato da m1 a n3 )
per entrambi i contratti, hanno mostrato la loro disponibilità a procedere alla stipulazione del contratto definitivo di vendita,
hanno compulsato il Notaio e hanno inviato tutta la Per_3
documentazione necessaria per il trasferimento delle particelle
Dopo la diffida ad adempiere del 31.3.2020, sono seguite le comunicazioni del 14 aprile del 2020 e del 22 maggio del 2020 , senza che la parte promissaria acquirente provvedesse ad offrire la propria prestazione contrattuale. Nessun inadempimento può peraltro essere contestato ai convenuti, avendo anche essi provveduto al rilascio dei terreni dai fittuari in conformità delle disposizioni contrattuali e senza che vi sia in atti prova di attuale occupazione dei medesimi. Deve di conseguenza accogliersi la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per grave inadempimento di parte attrice con conseguente diritto di parte convenuta a trattenere la caparra ricevuta , avendo diritto i convenuti a trattenere le cambiali ricevute a garanzia del pagamento dell'ulteriore quota di caparra non corrisposta , scongiurandosi altresì in tal modo duplicazioni di titoli .
Vanno infine disattese per le esposte ragioni le domande risarcitorie pure avanzate da parte attrice.
Vanno infine valutate in via autonoma, previa separazione dei procedimenti, le domande riconvenzionali avanzate da CP_2
anche nella qualità di procuratore generale del fratello
[...]
e da oltre che da e la Controparte_4 CP_3 CP_9
posizione di e . Controparte_1 Controparte_5
Quanto alle spese processuali, le stesse seguono la soccombenza come per legge.

PQM

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, prima sezione civile,
definitivamente pronunziando sulla domanda avanzata da
[...]
nei confronti di Parte_1 Controparte_1 CP_5
, , e ,
[...] Controparte_2 CP_3 Controparte_4 CP_13
, , , ,
[...] CP_11 CP_10 Controparte_12 Pt_5
,
[...] Parte_9 Controparte_26
,
[...] CP_22 Controparte_23 CP_24
e in relazione al contratto Controparte_25 Parte_6
Sabalone e Parte_4 Parte_5 Parte_9 [...]
Controparte_26 CP_22 [...]
, e - , CP_23 CP_24 Controparte_25 Pt_6
, in relazione al
[...] Parte_7 Parte_8
Cont contratto PI, GEO . , Controparte_27 Controparte_28
, così provvede:
[...]
rigetta le domande avanzate da parte attrice;

in accoglimento delle avanzate riconvenzionali , accoglie la domanda avanzata da , CP_13 CP_11 CP_10
e per l'effetto dichiara l'intervenuto recesso Controparte_12
del contratto (contratto preliminare di compravendita del 16.4.2019
registrato il 14.5.2019 al n. 3054) col conseguente diritto di parte convenuta di incamerare l'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria;
rigetta per il resto;

accoglie la domanda avanzata da , , Parte_2 CP_8 CP_6
, e per l'effetto dichiara l'intervenuto
[...] CP_7
recesso del contratto ( contratti preliminari di compravendita registrato il 14.5.2019 al n. 3055 e 3056) col conseguente diritto di parte convenuta di incamerare l'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria;
rigetta per il resto;

accoglie la domanda avanzata da Parte_5 Parte_9
Controparte_26 CP_22
e Controparte_23 CP_24 Controparte_25
in relazione al contratto Sabalone e Parte_6 [...]
, Pt_4 Parte_5 Parte_9 Controparte_26
, , .
[...] CP_22 Controparte_23 [...]
e - , CP_24 Controparte_25 Parte_6 Parte_7
in relazione al contratto PI , e per Parte_8
l'effetto dichiara risolti i contratti preliminari con gli stessi intercorsi (contratto preliminare di compravendita del 16.4.2019
registrato il 14.5.2019 al n. 3052 e contratto preliminare di compravendita del 16.4.2019 registrato il 14.5.2019 al n. 3053) per grave inadempimento di parte attrice col conseguente diritto di parte convenuta di incamerare l'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria;
rigetta per il resto;

condanna parte attrice al pagamento delle spese processuali sostenute da , CP_13 CP_11 CP_10
che liquida in euro 35.000,00 di cui euro 545,00 Controparte_12
per spese , oltre spese generali, cpa ed iva come per legge;

condanna parte attrice al pagamento delle spese processuali sostenute da , Parte_2 CP_8 CP_6 CP_7
che liquida in euro 35.000,00 di cui euro 545,00 per spese,
[...]
oltre spese generali, cpa ed iva come per legge;
condanna parte attrice al pagamento delle spese processuali che liquida in euro 40.000,00 di cui euro 1686,00 per spese, oltre spese generali, cpa ed iva come per legge in favore degli avvocati Riello
e Barletta antistatari;

preso atto dell'assenza di domande riconvenzionali compensa le spese con riguardo a , ; Controparte_1 Controparte_5
dispone procedersi in via autonoma con riguardo alle posizioni di
, e e di , Controparte_2 CP_3 Controparte_4 CP_9
e , fissando all'uopo udienza Controparte_1 Controparte_5
non partecipata del 13 giugno 2025 con termine fino al giorno di udienza ore 9,00 per note scritte.
Santa Maria Capua Vetere, 7\4\2025
il giudice
Contratto preliminare di Compravendita registrato il 14.5.2019 al n. 3052 parti promittenti alienanti:
, , , , Parte_4 Parte_5 Parte_9 CP_26 Parte_6 Pt_7
e;

5. Contratto preliminare di Compravendita registrato il 14.5.2019
[...] Parte_8
al n. 3055 parte promittente alienante: , e;

6. Contratto Parte_2 CP_7 CP_6
preliminare di Compravendita del 16.4.2019 registrato il 14.5.2019 al n. 3053 parti promittenti alienanti: , , Contratto Parte_5 Parte_9 CP_26 Parte_6
preliminare di Compravendita registrato il 14.5.2019 al n. 3054 parti promittenti alienanti: , CP_13
, e;

9. Contratto preliminare di CP_11 CP_10 Controparte_12 Compravendita registrato il 14.5.2019 al n. 3056 parte promittente alienante: e Parte_2 CP_6

[...]
Contratto preliminare di Compravendita del 16.4.2019 registrato il 14.5.2019 al n.
3052 parti promittenti alienanti: , , Parte_4 Parte_5 [...]
, , e Parte_9 CP_26 Parte_6 Parte_7 [...]
.63 - Contratto preliminare di Compravendita registrato il 14.5.2019 Parte_8
al n. 3055 parte promittente alienante: , e Parte_2 CP_7 [...]
- Contratto preliminare di Compravendita del 16.4.2019 registrato il Pt_12
14.5.2019 al n. 3053 parti promittenti alienanti: , Parte_5 Parte_9
, CP_26 Controparte_29
ontratto preliminare di Compravendita del 16.4.2019 registrato il 14.5.2019 al n.
3054 parti promittenti alienanti: , , CP_13 CP_11 CP_10
e
[...] Persona_4
Contratto preliminare di Compravendita del 16.4.2019 registrato il 14.5.2019 al n. 3056 parte promittente alienante: e Parte_2 Persona_5
.