REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Bari
Terza sezione civile
La Corte, in composizione collegiale, nella persona dei seguenti Magistrati:
dott. Salvatore GRILLO Presidente dott.ssa Paola BARRACCHIA Consigliere avv. Michele TROISI Consigliere Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al R.G. 20/2024 promossa da:
, rappresentato e difeso Parte_1 CodiceFiscale_1 dall'avv. Massimo BIRARDI e dall'avv. Monica PORTACCIO, unitamente ai quali è eletti- vamente domiciliato in Casamassima, al largo Fiera, n°4 appellante contro
( ), rappresentato e difeso dall'avv. Alessandro CP_1 CodiceFiscale_2
BATTELLI, unitamente al quale è elettivamente domiciliato in Bari, al viale Unità d'Italia
n°63 appellato avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n°4074/2023 emessa dal Tribunale di Bari il 12.10.2023
(Risarcimento danni), sulle conclusioni rassegnate dalle parti all'udienza di discussione del 11.6.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 20.9.2013, il sig. pre- Parte_1 mettendo di essere stato conduttore dell'immobile di proprietà del sig. , CP_1 ubicato in Bari, alla via Rocco Dicillo n°8/B, con contratto di locazione ad uso diverso
(studio medico), convenuta in giudizio il locatore al fine di sentirlo condannare, ex art.
Pag. 1 a 6 1578 c.c., al risarcimento dei danni subiti per l'esistenza di vizi della cosa locata, sotta- ciuti all'atto della conclusione del negozio “(...) quali il cedimento strutturale del fabbri- cato, la conformazione dell'assetto stradale di affaccio e l'assenza di idoneo impianto di smaltimento delle acque piovane, che, in occasione di copiose piogge, determinavano
l'allagamento dello studio medico” (cfr. ricorso di primo grado, pagg. 1 e 2).
Deduceva l'attuale appellante che, nel corso del rapporto contrattuale, durato dal
15.1.2006 al 14.1.2011, si erano verificati ben tre episodi (6.8.2006, 27.10.2006 e
16.9.2009) nel corso dei quali, a seguito di copiose piogge, lo studio medico era stato invaso dall'acqua con conseguente danneggiamento di beni e materiali.
Deduceva ancora il sig. di aver prontamente contestato ogni singolo Parte_1 episodio al sig. il quale, tuttavia, rimaneva inerte costringendolo ad effettuare CP_1 lavori, assieme ai conduttori di locali contigui a quello che egli conduceva in locazione, atti ad evitare il ripetersi dell'inconveniente.
Detti lavori, sempre per quanto dedotto dall'appellante, sarebbero stati effettuati il 23.4.2008.
In conseguenza di tutto quanto verificatosi nel corso del rapporto negoziale, l'ap- pellante deduceva, infine, di essere stato costretto, nel gennaio 2011, a risolvere anti- cipatamente il contratto di locazione.
Instauratosi il contraddittorio processuale, si costituiva in giudizio il sig. CP_1 il quale contestava ogni addebito, evidenziando l'insussistenza della propria responsa- bilità nei fatti ascrittigli e spiegava domanda riconvenzionale con la quale chiedeva che il conduttore fosse condannato al risarcimento dei danni arrecati nell'immobile di sua proprietà, che indicava in complessivi € 10.000,00, e chiedeva, altresì, il rimborso dell'imposta di € 294,74 per la registrazione della chiusura del contratto di locazione.
Il processo di primo grado veniva istruito mediante espletamento di prova orale ed interrogatorio formale delle parti costituite.
Venne, altresì, disposta una C.T.U. tecnica cui veniva demandato l'incarico di ac- certare la natura e gli effetti dei lamentati fenomeni, l'entità dei danni subiti, quantifi- candone l'ammontare.
Il perito d'ufficio dichiarava di non aver potuto visionare i beni di proprietà
[...] asseritamente danneggiati atteso che, all'atto del sopralluogo, i locali in que- Pt_2 stione erano occupati da altra attività.
Il consulente, in ogni caso, stabiliva che la massa d'acqua riversatasi nel locale era stata convogliata della conformazione urbanistica della via Rocco Dicillo che “(…) favorendo l'accumulo ed il ristagno delle acque piovane nonostante la presenza di grate
Pag. 2 a 6 per favorirne il deflusso ed un foro sul cordoletto (…), da sola spiegherebbe il verificarsi dell'infiltrazioni acquose ai danni dell'immobile, in caso di piogge” (cfr. C.T.U., pag. 6).
Sempre secondo la prospettazione del perito d'ufficio, la situazione descritta era resa vieppiù incidente dal crocevia posto a monte, la cui pendenza convogliava le acque sulla strada in declivio e sul marciapiede che conducono all'ingresso del locale oggetto di causa.
Il Tribunale di Bari, anche sulla scorta di tali accertamenti, rigettava la domanda principale, ritenendo che il conduttore non avesse fornito la prova che i lamentati vizi avessero determinato l'impossibilità di godere dell'immobile secondo l'uso pattuito, an- che in considerazione del fatto che, nel corso del sodalizio durato cinque anni, i fenomeni si erano verificati solamente tre volte (l'ultimo dei quali nel 2009) e che, nonostante gli stessi, egli aveva continuato ad utilizzare.
Da ciò il primo giudice ne deduceva che i lamentati vizi, in realtà, non avevano impedito al conduttore di utilizzare l'immobile né avevano ridotto l'utilità del bene stesso.
Sempre secondo il Tribunale, pur avendo appreso dell'esistenza dei vizi, asseri- tamente occulti, il sig. non ne faceva denuncia alcuna al locatore, né aveva Parte_1 fornito la prova di aver compiuto, nel 2018, i non meglio determinati lavori volti ad eliminare le cause delle infiltrazioni d'acqua.
Il Tribunale di Bari rigettava, altresì, la domanda riconvenzionale del sig. , CP_1 per mancanza di prova, compensando per intero tra le parti, in ragione della reciproca soccombenza, le spese del grado.
Avverso la decisione di primo grado propone appello il sig. Parte_1
il quale si affida a più motivi di gravame, con il primo dei quali contesta che
[...] la “(…) conformazione dell'immobile, l'avvallamento del marciapiede prospiciente l'im- mobile locato e la pendenza dello stesso, che hanno causato il danno lamentato dal ricorrente, costituirebbero vizi conoscibili dal conduttore” (cfr. appello, pag. 5) soste- nendo, al contrario, che “(…) l'evento meteorico è l'effetto di un vizio preesistente e taciuto da parte del locatore al conduttore sin dal momento della consegna del bene immobile concesso in locazione” (cfr. pag. 7).
Con il secondo motivo, l'appellante si duole che il Tribunale abbia ritenuto che egli abbia accettato l'immobile nello stato in cui si trovava, sostenendo che la prova di tale consapevolezza avrebbe dovuto essere fornita del locatore, che non vi aveva prov- veduto;
con il terzo afferma di aver comunicato al locatore i fenomeni infiltrativi, all'atto del loro verificarsi;
con il quarto ed il quinto motivo afferma che “I vizi della cosa sono
Pag. 3 a 6 evidenziati e riconosciuti in sede di CTU e dunque risulta acclarato il nesso eziologico tra evento e danno” (cfr. pag. 13) e di averne, quindi, fornito la relativa prova.
Si è costituito in giudizio il sig. che resiste all'appello e chiede la CP_1 conferma della sentenza impugnata.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello, ad avviso della Corte, va rigettato.
I cinque motivi di gravame, che attesa la loro stretta connessione possono essere congiuntamente esaminati, non sono fondati.
Il sig. ha convenuto in giudizio il sig. sostenendo che l'immo- Parte_1 CP_1 bile concesso in locazione sarebbe stato caratterizzato da vizi occulti che ne avrebbero diminuito, in modo apprezzabile, l'idoneità all'uso pattuito, determinando danni che sa- rebbero stati accertati dal C.T.U.-
Sta di fatto che il perito d'ufficio, diversamente da quanto afferma l'appellante, non ha accertato affatto l'esistenza del nesso di causalità tra i vizi occulti della res locata, gli eventi atmosferici ed i danni subiti all'interno dell'immobile.
Il consulente, infatti, ha stabilito che la causa delle inondazioni va ricondotta alla conformazione della rete stradale esterna al fabbricato di proprietà , caratteriz- CP_1 zata da un crocevia la cui pendenza convoglia la massa delle acque pluviali lungo la via prospiciente l'immobile locato.
La Suprema Corte ha chiarito che “Costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. - (…) - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successiva- mente alla conclusione del contratto di locazione” (Cass. Civ., sez. III, 21.11.2011,
n°24459).
Con altro arresto, la Corte di Cassazione ha escluso che “(…) le immissioni deri- vanti da immobili vicini non sono idonee ad integrare vizio della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 cod. civ., in quanto non attengono all'intrinseca struttura della cosa me- desima né alla sua interazione con l'ambiente circostante, ma dipendono dal fatto del terzo” (Cass. Civ., sez. III, 4.11.2014, n°23447).
Orbene, l'assetto delle pendenze della rete stradale non costituisce affatto un vizio della res locata, rilevante agli effetti dell'art. 1578 c.c., in quanto non attiene all'in- trinseca struttura della cosa medesima, né può ritenersi che l'area di sedime sul quale
è stato realizzato il fabbricato sia, ex se, un vizio occulto dello stesso.
La pendenza della via Dicillo, in altri termini, è un fattore esterno che, in quanto
Pag. 4 a 6 tale, non altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, trattandosi di un pregiudizio derivante da fatto del terzo (nella specie, le pendenze predisposte dall'ente proprietario della rete stradale).
In conseguenza, né “l'avvallamento nel quale era posizionato il fabbricato, la con- formazione dell'assetto stradale di affaccio ai locali e l'assenza di idoneo impianto di smaltimento delle acque piovane” (cfr. appello, pag. 2), né l'asserito “il cedimento strut- turale del fabbricato” (peraltro mai provato - cfr. pag. 8) possono essere ritenuti modo vizi occulti della res locata.
Ma vi è di più.
Come correttamente statuito dal Tribunale di Bari, il sig. dopo i feno- Parte_1 meni infiltrativi (l'ultimo di quai risale al 2009) ha continuato ad utilizzare l'immobile locato per altri due anni, con un comportamento concludente che confligge con l'affer- mazione che tali fenomeni avrebbero ridotto l'utilità del bene.
Ma l'appellante non ha fornito nemmeno la prova di avere subito i danni per i quali ha chiesto il risarcimento.
L'appellante sostiene di aver adempiuto all'onere probatorio avendo elencato i beni materiali presenti nel proprio studio odontoiatrico, danneggiati dagli eventi infiltra- tivi, di aver allegato le fatture di acquisto, di avere fornito la prova del nesso di causalità tramite la C.T.U.-
L'assunto non è affatto condivisibile.
Occorre premettere che il perito d'ufficio, recatosi presso i locali di proprietà del sig. , ha riferito che “Non è stato possibile visionare i suddetti strumenti dato CP_1 che durante il sopralluogo come innanzi descritto, si è accertata la presenza di una nuova attività e di interventi di ristrutturazione nell'immobile” (cfr. pag. 6).
Il consulente tecnico, inoltre, non è stato in grado di effettuare la stima dei danni, essendosi limitato a riscontrare che “(…) per quanto concerne i danni lamentati alla strumentazione anch'essa non è stata possibile visionarla pertanto si è potuto solo pren- dere atto delle relative fatture fornite dal ricorrente e agli atti, che sono risultate com- patibili come tipologia di elementi e come date con l'attività odontoiatrica ed il periodo dell'evento lamentato” (cfr. pag. 9), ritenendo “plausibile” il nesso di causalità.
Manca, a ben vedere, la prova che le infiltrazioni abbiano effettivamente danneg- giato i beni dei quali viene chiesto, oggi, il risarcimento del danno.
Le fotografie in atti di causa documentano l'allagamento dei locali, soffermandosi in modo particolare sui danni alle parti murarie ed alle porte dei locali;
ma non ritrag- gono il particolare degli arredi che l'appellante assume siano stati danneggiati,
Pag. 5 a 6 impedendo a questa Corte di poter liquidare, anche in via meramente equitativa, il danno.
La C.T.U., pertanto, non ha fornito alcun valido elemento probatorio né con rife- rimento all'esistenza dei danni né, tanto meno, al nesso di causalità.
L'appellante avrebbe dovuto precostituirsi la prova richiesta in giudizio promo- vendo, nelle immediatezze dei fatti lamentati, un accertamento tecnico che fotogra- fasse, in maniera inoppugnabile, i luoghi di causa e le conseguenze delle infiltrazioni.
In mancanza di prova del danno, dunque, la sua domanda va rigettata.
L'appello va conclusivamente rigettato e l'appellante va condannato al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, che seguono la soccombenza e che sono liquidate come da dispositivo, sulla base dei valori minimi della tariffa ex D.M.
n°55/2014, nello scaglione di valore dichiarato dall'appellante nell'atto di gravame, te- nendo conto dell'assenza di specifiche e particolari questioni di fatto e di diritto, della semplicità delle questioni trattate e del tenore delle difese espletate dalle parti.
Sussistono, altresì, i presupposti affinché il sig. versi all'Erario un im- Parte_1 porto pari al contributo unificato già versato per l'iscrizione al ruolo del presente gra- vame.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Bari, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...] nei confronti di , ogni diversa istanza ed ec- Parte_3 CP_1 cezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. rigetta l'appello;

2. condanna la parte appellante al pagamento, in favore della parte appellata, delle spese del presente grado del giudizio, che liquida in € 4.996,00 per compensi, il tutto oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed I.V.A. (se dovuta) come per legge;

3. dà atto, ai sensi dell'art. 13, co.

1-quater d.P.R. n°115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore im- porto a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'iscrizione al ruolo del presente gravame, se dovuto a norma dell'art.

1-bis dell'art. 13 cit.-
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio del 11.6.2025.
Il Presidente dott. Salvatore GRILLO
Il Consigliere Relatore avv. Michele TROISI
Pag. 6 a 6