N. R.G. 8383/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
SEZIONE V CIVILE
IL GIUDICE ISTRUTTORE IN FUNZIONE DI GIUDICE UNICO SALVATORE BARBERI
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 8383/21 R.G.
promossa da nato a [...] il [...], e ivi residente in [...]
Allegria n°28, (C.F.: ), in proprio e nella qualità di socio amministratore C.F._1
della cessata ditta “Edilcommercio S.N.C. di AR OB G & C.” (P.IVA: ), P.IVA_1
elettivamente domiciliato a Catania in Corso Italia n. 85, presso lo studio dell'Avv. Antonella
AR, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

-attore-
contro
, nata a [...] il [...] e residente in [...], Controparte_1
Corso Cristoforo Colombo n.46, C.F. , e C.F._2 CP_2
pagina 1 di 9 , nato a [...] il [...] e residente a [...]
Moro n.28, C.F. , rappresentati e difesi per procura in atti dall'Avvocato C.F._3
Andrea Agatino Salvatore Fiorito;

- Convenuti -
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Precisate le conclusioni come all'udienza dell'8 gennaio 2025 da verbale in atti, la causa veniva posta in decisione.
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In fatto ed in diritto
Con atto di citazione del 15 giugno 2021 parte attrice indicata in epigrafe esponeva:
“- che, con contratto del 07.07.2009, l'impresa unipersonale “ ” Controparte_4 [...]
, con sede in Gravina di Catania (CT), in Via Aldo Moro n.28 (P.IVA: Controparte_5
), in persona del suo legale rappresentante p.t., sig. , ed il sig. P.IVA_2 Controparte_4
quale socio amministratore della ditta “Edilcommercio S.N.C. di Parte_1
AR OB G & C.”, con sede in Catania, Via Allegria n. 28 (P.IVA: ), P.IVA_1
stipulavano compromesso di vendita avente ad oggetto il trasferimento dell'unità immobiliare, illo tempore in fase di iniziale edificazione, facente parte del realizzando complesso “Case per
Ferie” sito in Pachino (SR), località Marzamemi, C.da Lettiera, indicata nel gruppo “B”, tipologia “B”, n.6, piano I, composta da n.2 vani oltre servizi, con annesso n.1 posto auto;
- che, il predetto preliminare di vendita non contemplava alcuna data di stipula del contratto
definitivo, mentre, circa il prezzo di acquisto, le parti convenivano che lo stesso sarebbe stato corrisposto in due trance: la prima, pari ad € 50.000,00 (cinquantamila/00), in compensazione
pagina 2 di 9 degli acquisti di materiale da costruzione forniti dalla ditta Edilcommercio snc di AR
OB G. & C., sita in S. G. Galermo di Catania, la seconda, per la rimanente somma di €
40,000,00 (quarantamila/00), all'atto pubblico di trasferimento;

- che, in difformità ad un preciso onere legislativo, il costruttore - promissario venditore
ometteva di consegnare al promissario acquirente una fideiussione posta a garanzia del
corretto adempimento contrattuale;

- che, come da accordi e per i rapporti intercorrenti tra le parti, la Edilcommercio snc di
AR OB G. & C. consegnava alla ditta promissaria venditrice materiale edile del valore complessivo di € 79.657,51, giuste fatture di vendita allegate in atti, di cui € 50.000,00 da imputarsi, mediante meccanismo di datio in solutum, in conto prezzo ed a titolo di caparra
confirmatoria del preliminare di vendita in parola;

- che, nonostante i ripetuti solleciti, sia scritti che orali, tesi al completamento delle opere,
l'unità immobiliare de quo non veniva ultimata nel rispetto delle caratteristiche originariamente promesse, essenziali per parte acquirente per la conclusione del successivo
contratto definitivo, in quanto la stessa insisteva su un complesso edilizio solo parzialmente
costruito, stante il definitivo arresto dei lavori di cantiere;
- che, i vizi e le difformità presenti
nella cosa promessa in vendita rendevano impossibile procedere alla stipula del contratto
definitivo di compravendita;

-che, conseguentemente, con raccomandata n.13037719510-5 del 23.10.2015, il sig. AR
OB, inviava alla promittente venditrice diffida ad adempiere, stante la persistenza delle
carenze ed il perdurare del grave inadempimento contrattuale, sollecitando, in caso contrario,
la corresponsione delle somme dovute in ragione della merce consegnata e mai pagata;

pagina 3 di 9 - che, anche tale tentativo non sortiva l'effetto sperato ed anzi la stessa veniva riscontrata
con mere contestazioni labiali non corroborate da idonea prova;

- che, è inutilmente trascorso ogni congruo termine per l'adempimento del preliminare di
vendita;
- che, il perdurare delle denunciate carenze effetto dell'inadempimento della promittente
venditrice ha determinato, ipso iure, la irrimediabile risoluzione del sottoscritto contratto preliminare di vendita, ai sensi e per gli effetti di cui all'art.1454 c.c.;
-che, in data 11.03.2017 il sig. decedeva in Trecastagni (CT); Controparte_4
-che, con testamento olografo del 30.04.2014, pubblicato in data 19.05.2017 e registrato in
data 26.05.2017 al n. 10557, il de cuius, sig. , nominava quale erede Controparte_4
universale la moglie sig.ra , nata a [...] il [...], Controparte_1
C.F.: e istituiva legato a favore del genero sig. , C.F._2 Parte_2
nato a [...] il [...], residente in [...],
C.F.: ”. C.F._4
Ciò premesso, parte attrice chiedeva quanto segue:
“a) accertare e dichiarare la nullità del contratto di preliminare di vendita immobiliare, datato 07.07.2009, concluso tra l'impresa unipersonale “ ” Controparte_4 CP_5
, con sede in Gravina di Catania (CT), ed il sig. quale socio
[...] Parte_1
amministratore della ditta “Edilcommercio S.N.C. di AR OB G. & C.”, per omesso rilascio della fideiussione a garanzia del contratto, ai sensi dell'art.2 del D.Lgs. 122/2005, e, per effetto, condannare i sig.ri ed , Controparte_1 Parte_2
rispettivamente, n.q. di erede universale e legatario del sig. , nato a [...]_4
pagina 4 di 9 il 02.10.1935 ed ivi deceduto il dì 11.03.2017, al pagamento del prezzo della merce consegnata, non pagata ed indebitamente ritenuta, pari ad € 79.657,51, o di quella maggiore o minore somma che sarà accertata nel corso del giudizio, oltre rivalutazione ed interessi di legge dal
dovuto al saldo;

b) Accertare e dichiarare l'inadempimento del promissario venditore rispetto agli obblighi contrattuali assunti e l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare del 07.07.2009, tenuto conto della dichiarazione di recesso manifestata espressamente nel
presente atto e qui ribadita, e, per gli effetti, condannare i convenuti alla restituzione del
doppio della caparra confirmatoria versata, pari ad 100.000,00, nonché al pagamento del
prezzo della merce consegnata in eccedenza rispetto alla importo contrattualmente convenuto a titolo di caparra confirmatoria, pari ad € 29.657,51, o di quella maggiore o minore somma che sarà accertata nel corso del giudizio, oltre rivalutazione ed interessi di legge dal dovuto al
saldo;
c) in subordine, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di vendita
immobiliare del 07.07.2009, per grave inadempimento del promissario venditore e,
conseguentemente, condannare gli odierni convenuti al pagamento del prezzo della merce consegnata, pari ad € 79.657,51, o di quella maggiore o minore somma che sarà accertata nel corso del giudizio, oltre risarcimento del danno e rivalutazione monetaria ed interessi dal
giorno della domanda al saldo;

d) in ulteriore subordine, accertare e dichiarare il diritto del promissario acquirente ad ottenere, ai sensi dell'art.2041 c.c., un indennizzo pari all'ingiustificato arricchimento cui controparte ha beneficiato per aver trattenuto la merce consegnata in pagamento senza corrisponderne il relativo prezzo, per arricchimento senza causa”.
pagina 5 di 9 Si costituivano in giudizio i convenuti i quali chiedevano il rigetto delle domande attrici.
Nel merito, si rileva innanzitutto che sussiste la legittimazione attiva di parte attrice, contrariamente a quanto eccepito dai convenuti (precisandosi che l'eventuale carenza di legittimazione attiva è rilevabile anche d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio). Infatti,
in proprio e nella qualità di ex socio amministratore della Parte_1
, può far valere in giudizio un diritto spettante alla società cessata in Controparte_6
virtù dell'art. 2495 c.c.. Inoltre, nella fattispecie concreta AR OB ha ceduto in data
27.12.2012 il ramo d'azienda Edilcommercio s.n.c. di AR & C. alla società Parte_1
amministrata dal di lui figlio, denominata all'art. 2, Parte_3 Controparte_7
le parti hanno peraltro espressamente previsto che “fino alla data odierna restano a carico della parte venditrice rispettivamente a suo favore, gli oneri e vantaggi della gestione aziendale,
mentre successivamente essi concorrono a favore di parte compratrice ad eccezione delle passività accollate di cui appresso”, con ciò suffragando la legittimazione attiva di parte attrice.
Vanno poi rigettate le domande attrici nei confronti di . Infatti, al Parte_2
riguardo la legittimazione passiva spetta unicamente all'erede universale testamentaria di
, e non al mero legatario , Controparte_4 Controparte_1 Parte_2
essendo assolutamente irrilevante la circostanza dedotta dall'attore secondo cui allo stesso è stato conferito con testamento il legata avente ad oggetto la quota pari al 62% del capitale sociale della Costruzione Verde Mare Srl, soggetto assolutamente estraneo agli originari fatti di causa, specificati in citazione. Si precisa che ai sensi dell'art. 756 cod. civ. il legatario non risponde dei debiti ereditari, per cui non ha affatto alcuna legittimazione Parte_2
passiva.
pagina 6 di 9 Va accolta la domanda attrice di nullità del suindicato contratto preliminare del 7 luglio 2009.
Infatti, per come invocato da parte attrice, l'art. 2 co. 1 del D. Lgs. n. 122/2005 dispone che per gli acquisti relativi ad immobili in fase di costruzione, successivi al 21 luglio 2005, all'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento sul predetto bene, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato a consegnare all'acquirente una fideiussione, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e che deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento, che potrà essere escussa in ipotesi di situazioni di crisi del costruttore;
il rilascio della fideiussione costituisce un obbligo posto a carico del costruttore il cui mancato rispetto viene sanzionato con la nullità del contratto sottoscritto dalle parti. Nella specie, è pacifico che né all'atto di sottoscrizione del contratto preliminare de quo né in un momento successivo, il promissario venditore ha assolto all'onere prescritto dall'art.2 del D. Lgs.
122/2005, in ordine alla sottoscrizione e consegna al promissario acquirente di una fideiussione a garanzia dei suoi diritti patrimoniali oggetto del contratto. Da ciò consegue che va dichiarata la nullità del suindicato contratto preliminare del 7 luglio 2009.
A seguito della detta dichiarazione di nullità va riconosciuto a parte attrice il diritto di ottenere dalla la restituzione della somma complessiva di € 79.657,51, pari all'importo del CP_1
materiale edile consegnato da parte attrice in acconto del prezzo pattuito con il citato preliminare;
si precisa che, anche alla stregua di quanto espressamente pattuito dalle parti nel preliminare, non trattasi affatto di caparra confirmatoria, per come prospettato anche se in via alternativa da parte attrice.
pagina 7 di 9 Si osserva che è pacifica la circostanza secondo cui parte attrice ha fornito il detto materiale edile a controparte in esecuzione del preliminare. TA è l'eccezione di prescrizione decennale formulata dalla NA solo con la memoria istruttoria ex art. 183 comma 6 n. 2
c.p.c.; in ogni caso il detto termine prescrizionale è stato interrotto da parte attrice con le raccomandate di diffida in atti del 23 ottobre 2015 e 2 gennaio 2019.
Parte convenuta ha poi dedotto di aver pagato quantomeno la somma di euro 43.370,70,
facendo solo riferimento agli scontrini fiscali allegati alla memoria istruttoria ex art. 183 comma
6 n. 2 c.p.c.. In realtà, per come eccepito da parte attrice e rilevato dalla costante giurisprudenza di legittimità e di merito, lo scontrino fiscale ha natura meramente obbligatoria, in quanto emesso al momento della consegna della merce a prescindere dal pagamento del prezzo;
da ciò
ne consegue che lo scontrino fiscale non ha valenza probatoria e, quindi, non è idoneo da solo a provare l'avvenuto pagamento della merce, non trattandosi tra l'altro nella specie di uno scontrino rilasciato dal negoziante in una vendita al dettaglio (vd. Cass. n. 2147/13, 12800/15;
Corte appello Firenze sez. II, 23/12/2004). Ad escludere ulteriormente la valenza probatoria di tali scontrini fiscali va rilevato che: 1) parte convenuta non ha mai riscontrato e contestato prima del giudizio le 2 suindicate raccomandate del 23 ottobre 2015 e 2 gennaio 2019 con cui veniva richiesta la restituzione della rilevante somma in questione;
2) appare inverosimile che sia stato effettuato in contanti l'asserito pagamento di molteplici delle fatture in questione di importo superiore ai 1000 €, tra cui quella del 4 marzo 2010 di ben euro 9.876,29.
In definitiva, va condannata al pagamento in favore di parte attrice Controparte_1
della somma di € 79.657,51, oltre agli interessi legali dal 2 gennaio 2019 (primo atto di messa in mora) al soddisfo;
non spetta invece la rivalutazione monetaria, in quanto trattasi di debito di valuta.
pagina 8 di 9 In virtù del principio della soccombenza va condannata al pagamento Controparte_1
in favore di parte attrice delle spese processuali nella misura indicata in dispositivo, mentre parte attrice va condannata al pagamento delle spese processuali in favore di Parte_2
.
[...]

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 8383/21, così statuisce:
1) rigetta le domande attrici nei confronti di;
Parte_2
2) dichiara la nullità del contratto preliminare del 7 luglio 2009 e di cui in motivazione;

condanna al pagamento in favore di parte attrice della somma di euro Controparte_1
79.657,51, oltre agli interessi legali dal 2 gennaio 2019 al soddisfo;
rigetta ogni altra domanda ed eccezione delle parti;

3) condanna al rimborso, in favore di parte attrice, delle spese Controparte_1
processuali che liquida in euro 780,00 per spese vive e euro 9.000,00 per compensi professionali, oltre IVA e CPA come per legge e al rimborso forfetario ex L. prof. for.;
condanna parte attrice al rimborso, in favore di , delle spese Parte_2
processuali che liquida in euro 9.000,00 per compensi professionali, oltre IVA e CPA come per legge e al rimborso forfetario ex L. prof. for..
Così deciso in Catania, il 8 aprile 2025
Il GIUDICE
dott. Salvatore Barberi
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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